АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5834/22 

Екатеринбург

11 октября 2022 г.

Дело № А76-44356/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Столярова А.А., Краснобаевой И.А., 

при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р. рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи  кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.03.2022 по делу № А76-44356/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

 Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением систем видеоконференц-связи в Арбитражный суд Челябинской области прибыл представитель  Комитета – ФИО1 (доверенность от 24.02.2022).

В Арбитражный суд Уральского округа прибыл представитель общества с ограниченной ответственностью Спортивный комплекс ФИО3 «Крашер» (далее – общество, истец) - ФИО2 (доверенность от 31.08.2019).

Общество обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Комитету о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора краткосрочной аренды земельного участка города  Челябинска от 05.03.2018 УЗ № 015759-К-2018, выраженного в уведомлении от  01.12.2021 № 527753.

Решением суда от 21.03.2022 иск удовлетворен.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда                от  05.07.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что отказ от договора является законным в связи с существенным нарушением арендатором условий договора, а именно: не разработана проектная документация, не получено разрешение на строительство, не начато освоение земельного участка, при том, что до окончания срока действия договора аренды осталось около 8 месяцев. Ответчик указывает, что обществом осуществлен снос 14 деревьев пород клен ясенелистный, чем нарушены Правила охраны и содержания зеленых насаждений в городе Челябинске, утверждённые решением Челябинской городской Думы от 22.12.2020 № 15/16 (далее – Правила № 15/16). Ответчик настаивает, что обществом не приняты достаточные меры для начала освоения земельного участка и проведения строительных работ. По мнению Комитета, судами не дана надлежащая правовая оценка письму Министерства экономического развития Челябинской области от 20.06.2022 №01-4457. Как полагает заявитель, общество не соответствует критериям, при наличии которых земельный участок мог быть предоставлен без проведения торгов.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как установлено судами, между Администрацией города Челябинска, автономной  некоммерческой организацией «Агентство инвестиционного развития города  Челябинска» и обществом подписано соглашение о  взаимодействии при сопровождении инвестиционного проекта – школа  единоборств ФИО3 «Крашер».

На основании распоряжения Губернатора Челябинской области от  05.09.2017 № 970-р «О соответствии объекта социально- культурного  назначения «Школа единоборств ФИО3 «Крашер» ООО Спортивный  комплекс ФИО3 «Крашер» критериям, при наличии которых  осуществляется предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов» протокола заседания Совета при Губернаторе  Челябинской области по улучшению инвестиционного климата от 12.07.2017 между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка  города Челябинска УЗ от 05.03.2018 № 15759-К-2018.

По условиям п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор  принимает во временное пользование на условиях настоящего договора аренды земельный участок, площадью 12 600 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506004:85, расположенный по адресу: Челябинская обл., г.  Челябинск, Центральный район, ул. Коммуны, 98, из земель населённых  пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для  строительства культурно – делового центра.

В силу п. 1.4 договора срок действия настоящего договора – пять лет с  даты акта приема-передачи земельного участка к договору.

Согласно п. 2.1 договора размер арендной платы определен в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 4.2 договора арендатор обязан, в том числе: - использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с  целевым назначением и условиями его предоставления в соответствии с разделами I и III настоящего договора и в соответствии с условиями, указанными в п. 3.1 настоящего договора (п. 4.2.1 договора), - своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (п. 4.2.2 договора), - обеспечить соблюдение норм и требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п. 4.2.4 договора), - в случаях, предусмотренных действующим законодательством и органами местного самоуправления, возместить арендодателю убытки, и упущенную выгоду, связанные с ухудшением качества земельного участка, экологической обстановки и невозможностью использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением в результате своей хозяйственной деятельности. В случае допущения арендатором ухудшения  качества земельного участка, нарушение природоохранных, санитарных, экологических норм, нарушения плодородия почвенного слоя земельного участка, арендатор обязан за свой счет привести земельный участок в состояние, пригодное для использования, в том числе провести рекультивацию земельного участка (п. 4.2.6 договора).

Согласно п. 6.1 договора изменение условий договора, его расторжение и  прекращение допускается в случае соблюдения сторонами требований, определенных разделами I, II, III, IV, V настоящего договора, по соглашению сторон или в судебном порядке (или ином порядке, предусмотренном договором) по требованию арендодателя или арендатора, за исключением случаев изменения арендной платы. 

В силу п. 6.4 договора в случае выявления арендодателем факта использования арендатором земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием, предусмотренным пунктом 1.1.1. настоящего договора, арендодатель обязан в одностороннем порядке произвести перерасчет арендной платы с применением ставки арендной платы, предусмотренной для соответствующего вида использования земельного участка, а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату.

На основании п. 6.6 договора односторонний отказ арендодателя от  исполнения настоящего договора допускается, в том числе в следующих случаях: - при использовании арендодателем земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным видом использования, использовании земельного участка (в целом или его части) с нарушением  условий договора и не использовании его в соответствии с условиями договора; - если в течение срока действия договора (в случае предоставления земельного участка для строительства) не разработана проектная документация, не получено разрешение на строительство и не начато освоение земельного участка.

В соответствии с п. 6.7 договора существенным нарушением условий  настоящего договора арендатором считается любое из нарушений, предусмотренных п. 6.6 настоящего договора.

По акту приема-передачи земельного участка от 05.03.2018 земельный  участок передан  обществу.

Письмом от 21.02.2019 № 2666/Ш Комитет по градостроительству и  архитектуре города Челябинска (далее – КГиА) уведомил общество о  том, что на территории земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:85 в рамках подготовки города Челябинска к заседанию Совета глав государств членов ШОС и саммита БРИКС в 2020 году необходимо организовать мероприятия по организации парковочных мест и благоустройство данной территории.

Письмом  общество сообщило КГиА о проведении горизонтальной планировки территории с возможностью  размещение автопарковки служебного транспорта. 

Письмом от 15.03.2019 № 26-14304/18-0-17 Администрация города Челябинска (далее – Администрация) уведомила общество о необходимости представления в срок до 01.04.2019 графика работ по  благоустройству территории земельного участка с кадастровым номером  74:36:0506004:85, а также проект (эскиз) благоустройства указанной  территории. 

Обществу выданы технические условия (ТУ) подключения (технологического присоединения) объекта заявителя к централизованным  системам водоснабжения и водоотведения от 12.08.2019 № ГП-494.

Письмом от 10.06.2020 № 01-05/6755 КГиА в ответ на обращение общества по вопросу согласования выезда с внутриплощадочного проезда  от Центрального стадиона, мимо легкоатлетического манежа, на улицу Энгельса сообщило о необходимости разработки и направления на согласование проекта временной и пистонной схемы дорожного движения на  данном участке, а также проект строительства примыкания к ул. Энгельса.

Письмом от 27.03.2020 № 045-1377 МУП «ПОВВ» просило общество подписать соглашение об установлении сервитута на часть  земельного участка, площадью 966 кв. м с кадастровым номером 74:36:0506004:85.

Общество  обратилось к обществу «Теплоэнергосбыт» с письмом от 29.06.2021 № 4 о выдаче технических условий на вынос тепловых сетей с территории земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:85 для проектирования и строительства: «Дворец спорта (школа  бокса) с подземной автостоянкой по ул. Энгельса (1 очередь).

Письмом от 12.07.2021 № 7 общество обратилось к МУП «ПОВВ» с просьбой скорректировать технические условия от 12.08.2019 № ГП 494, предусмотреть вынос вновь построенной сети канализации с территории земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:85 для  проектирования и строительства: «Дворец спорта (школа бокса) с подземной автостоянкой по ул. Энгельса (1 очередь)». 

Письмами от 21.07.2021 № 09-1256 МУП «ПОВВ» просило общество обосновать решение о строительстве объекта на существующем  коллекторе водоотведения d = 200 мм; от 05.08.2021 № 03-1360 МУП «ПОВВ» просило общество направить подробный расчет водопотребления о водоотведения в  куб.м/сут., с указанием расходов по всем водопотребителям, а также объем бассейна.

Письмом от 16.08.2021 № ЧЭ/ЧДС/01-05/9120 ОАО «МРСК Урала»  направило обществу проект соглашения о компенсации за снос (переустройство) объектов электросетевого хозяйства в связи с осуществлением работ по строительству объекта: «Дворец спорта (школа бокса) с подземной автостоянкой по ул. Энгельса (1 очередь)». 

Письмом от 24.08.2021 № 9403/ИСОГД Управление по архитектурно градостроительному проектированию города Челябинска сообщило обществу об отсутствии сведений о балансовой принадлежности инженерных  коммуникаций на территории муниципального образования «Челябинский городской округ».

Письмом от 24.09.2021 № 5039 МУП «Челябинские коммунальные тепловые сети» сообщило обществу о необходимости заключить  договор компенсации затрат по обеспечению выноса тепловой сети из зоны застройки, после предоставления согласования на выполнение работ по выносу данной тепловой сети Комитетом.

Комитет, ссылаясь на поступление материалов о выявленных нарушениях Правил охраны 15/16 по факту сноса 14 деревьев в Центральном районе города Челябинска на  земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506004:85, а также на  неосвоение и отсутствие строительства на арендуемом земельном участке на  протяжении трех лет, направило обществу уведомление о  прекращении договора аренды земельного участка от 01.12.2021 № 52775.

Полагая, что отказ Комитета от договора аренды земельного участка от 05.03.2018 УЗ № 15759-К-2018 является неправомерным, общество обратилось в арбитражный суд рассматриваемым иском.          

         Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего.

На основании п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение  договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных  случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из  сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в  значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Суды обоснованно приняли во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008  № 5782/08, согласно которой в положениях статьи 619 ГК РФ, которые развивают положения  пункта 2 статьи 450 ГК РФ, не установлено ограничение права сторон договора  аренды, в том числе заключенного на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания  оснований такого отказа.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых  вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной  права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа  от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при  прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от договора.

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или  одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой  односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее  изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они  были направлены (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об  обязательствах и их исполнении»). 

Согласно уведомлению от 01.12.2021 № 52775 в обоснование отказа  Комитета от договора краткосрочной аренды  земельного участка города Челябинска УЗ от 05.03.2018  № 15759-К-2018 указано на факт сноса обществом 14 деревьев в Центральном районе города  Челябинска на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0506004:85, а также неосвоение и отсутствие начала строительства на арендуемом земельном участке на протяжении трех лет.

В силу пункта 22 Правил № 15/16 снос, уничтожение, повреждение до  степени прекращения роста зеленых насаждений, которые произошли в результате действий или бездействия физических и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, подлежат компенсации в денежной или натуральной форме.

         Оценив условия п. 6.6 договора с учетом ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды установили, что односторонний отказ от исполнения договора в случае нарушения арендатором Правил 15/16 договором не предусмотрен.

Доказательства того, что снос 14 деревьев на земельном участке с  кадастровым номером 74:36:0506004:85 был осуществлён истцом, при том, что  на основании соглашения об установлении сервитута части земельного участка от 03.06.2020 в период 11 месяцев указанный участок в части находился в  пользовании МУП «ПОВВ», Комитетом в материалы дела не  представлены.  Ссылка комитета на то, что указанное нарушение подпадает под «нарушение арендатором иных условий договора», обоснованно не принята судом, поскольку указанное положение п. 6.6 договора не конкретизировано, и  фактически создает для Комитета возможности безграничного усмотрения в  выборе оснований для одностороннего отказа от договора, что не допустимо в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Комитет указывал также на наличие оснований для отказа от договора аренды в связи неосвоением и отсутствием начала строительства на арендуемом  земельном  участке на протяжении трех лет.

Оценив условия договора с учетом ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды установили, что в силу пункта 6.6. договора отказ от договора возможен только при  использовании арендодателем земельного участка не по целевому назначению  и не в соответствии с разрешенным видом использования, использовании  земельного участка (в целом или его части) с нарушением условий договора и не использовании его в соответствии с условиями договора.

Доказательств использования обществом земельного участка не по целевому назначению, либо не в соответствии с разрешенным видом использования, либо не в соответствии с условиями договора,  Комитетом не представлено. Суды заключили, что в силу того же пункта договора, на разработку проектной документации, на получение разрешения на строительство и на начало освоения земельного  участка арендатору отводится весь срок действия договора. 

Поскольку такой  срок не истек, основания для применения абзаца 7 пункта 6.6. договора в  данном случае не наступили. 

Суды верно отметили, что действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». 

При этом под «освоением земельного  участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу  использования земельного участка.

Поскольку земельный участок предоставлялся под строительство,  освоение участка – это его обязательный этап, связанный с подготовкой, то  есть получением всей необходимой документации и разрешений, без которых  осуществлять строительство запрещено законом.

Направляя в адрес общества уведомление о расторжении договора аренды в связи с не освоением земельного участка, Комитет не выяснил у общества, имеют ли место со стороны общества мероприятия по освоению участка.

Напротив, истцом в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что обществом проводились подготовительные мероприятия для разработки  проектной документации для строительства объекта на арендуемом земельном  участке, запрашивалась документация, получались технические условия подключения сетей, общество вносило арендные платежи по  договору аренды.

Доказательства того, что общество забросило земельный  участок и самоустранилось от исполнения договора аренды,  материалы дела также не содержат.

Судами правомерно отклонен довод Комитета о том, что арендатором земельного участка не принято достаточных и возможных мер для начала освоения участка и проведения строительных работ, не проведены подготовительные (геодезические и  изыскательские) работы, на разработана проектная документация на объект капитального строительства, поскольку конкретные сроки совершения указанных действий договором аренды  земельного участка предусмотрены не были, а часть работ и мероприятий по договору выполнена. 

При таких обстоятельствах, односторонний отказ Комитета от исполнения договора является незаконным, с учетом изложенного, иск удовлетворен правомерно.

Иные доводы заявителя повторяют доводы апелляционной жалобы, сводятся к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.

 Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.03.2022 по делу № А76-44356/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий           В.А. Купреенков 

Судьи           А.А.Столяров

                                                                                       И.А.Краснобаева