﻿/

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-14089/2020

г. Краснодар

28 мая 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2021 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 28 мая 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «АкваПарк» (ИНН 6161037242, ОГРН 1026102904134) – Гапичевой О.А. (доверенность от 09.03.2021), в отсутствие представителей истца – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АкваПарк» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2021 по делу № А53-14089/2020, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аква-Парк» (далее – общество) о понуждении к освобождению земельного участка площадью 34 878 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010405:2, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, б-р Комарова, 23/37, с разрешенным использованием для проведения работ по организации городского парка, от автостоянок с пунктами охраны и ограждения в виде забора, частично расположенного на смежных земельных участках с кадастровыми номерами 61:44:0010405:9, 61:44:0000000:154018, 61:44:0010405:8, 61:44:0010405:10, 61:44:0010405:11, 61:44:0000000:137100 (далее – автостоянки, земельный участок, ограждение, смежные земельные участки).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.11.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2021, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. Земельный участок расположен в территориальной зоне общественных парков организованного отдыха. Его ограждение и размещение на нем автостоянок противоречат целям аренды и разрешенному использованию. Обществу разрешено использовать земельный участок для благоустройства территории парка. Проект такого благоустройства, предусматривающий ограждение и размещение автостоянок, уполномоченным органом местного самоуправления не согласован и не утвержден. Организация парковки транспортных средств посетителей парка не предполагает устройство ограждения и пунктов охраны. Проектной документацией городского парка установка по его периметру ограждения не предусмотрена. Препятствия в свободном доступе на территорию общего пользования противоречат режиму использования земельного участка. Индивидуальное арендное пользование земельным участком, представляющим собой территорию общего пользования, недопустимо. Такое пользование препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование названной территорией. Договор аренды земельного участка имеет признаки ничтожной сделки.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Вывод о ничтожности договора аренды не обоснован. Красные линии в данном районе города Ростова-на-Дону впервые утверждены в 2012 году и не могли учитываться при возникновении арендных правоотношений. Договор аренды не противоречил действовавшему в момент его заключения нормативному регулированию. На земельном участке до его передачи в аренду правопредшественнику общества размещались металлические гаражи. Целью его предоставления в аренду являлось проведение работ по организации городского парка. Парки должны быть оборудованы открытыми площадками для парковки автомобилей. Основным видом разрешенного использования городского парка является рекреация. Действовавшими на момент заключения договора аренды правилами землепользования и застройки земельный участок был отнесен к зоне общественных парков с вспомогательным видом разрешенного использования для размещения автостоянок. Организация городского парка предполагала устройство бесплатных стоянок автотранспорта посетителей. Невозможность размещения автостоянок в непосредственной близости от входа в парк вынудила общество разместить их на территории парка. Наличие ограждения и постов охраны является обязательным условием для обеспечения безопасности посетителей парка. Свободный доступ неограниченного круга лиц на земельный участок обеспечен. Ограждение частично располагается на смежных земельных участках, закрепленных на праве постоянного (бессрочного) пользования за муниципальным казенным учреждением «Управление благоустройства Ворошиловского района» города Ростова-на-Дону (далее – учреждение). Обжалуемыми судебными актами затронуты права и обязанности учреждения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 28.04.2007 № 29852 аренды земельного участка, находящегося в территориальной зоне общественных парков организованного отдыха, для проведения работ по организации городского парка с 19.04.2007 по 18.04.2046 (далее – договор аренды). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 28.04.2007.

Департамент направил обществу претензию от 09.08.2019 № 59-30-12/06-ПЗК с требованием об устранении до 08.09.2019 нарушений условий договора аренды земельного участка, выразившихся в размещении на земельном участке навесов для автомобилей с пунктами охраны, используемых в качестве платной автостоянки. В ответе на претензию общество указало на заключение с подрядной организацией договора на выполнение до 11.10.2019 работ по устранению выявленных нарушений, просило продлить установленный для устранения нарушений срок. В результате обследовании земельного участка специалист департамента в акте от 09.10.2019 отразил фактический демонтаж указанных навесов и пункта охраны.

В результате проведенного обследования земельного участка специалистами департамента составлены акты от 17.01.2020, 18.02.2020, в которых отражено наличие ограждения по периметру территории площадью 1360 кв. м, включающей в себя части площадью 200 кв. м, 480 кв. м, 101 кв. м, 12 кв. м, 31 кв. м, 488 кв. м, 48 кв. м смежных земельных участков. В юго-западной части земельного участка выявлена автостоянка (платная с пунктом охраны). Департамент направил обществу претензию от 17.01.2020 № 59.30-1/06-ПЗК с предупреждением об необходимости устранения выявленных нарушений условий договора аренды до 16.02.2020.

В акте обследования земельного участка от 11.06.2020 департамент отразил размещение в юго-западной части земельного участка автостоянок (четырех, платных,с пунктами охраны), а в актах от 15.07.2020, 01.09.2020 –автостоянок (трех с пунктами охраны) и технологического проезда к бассейнам и беседкам. Результаты проверки повлекли вывод об использовании обществом земельного участка с нарушением его целевого назначения и условий договора аренды.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном порядке (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса). Защита гражданских прав может быть осуществлена путем присуждения к исполнению обязанности в натуре (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями, нормативными требованиями, обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статьи 309, 310 Гражданского кодекса). Кредитор вправе требовать по суду исполнения неисполненного должником обязательства в натуре (пункт 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса). 

При решении вопроса о применении способа защиты в виде присуждения к исполнению обязанности в натуре суд обязан определить соответствующие порядок, механизм и сроки исполнения, а также выяснить возможность реального исполнения принимаемого им решения. Аналогичные правовые подходы отражены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.03.2000 № 3486/99, от 14.08.2001 № 9162/00.

Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в перечень вопросов местного значения городского округа включены создание условий для массового отдыха жителей и организация обустройства мест массового отдыха населения, утверждение правил благоустройства территории городского округа, осуществление контроля за их соблюдением и организация благоустройства территории в соответствии с указанными правилами, осуществление муниципального земельного контроля (пункты 20, 25, 26 части 1 статьи 16).

Глава 34 Гражданского кодекса содержит общие положения об аренде, в числе которых обязанность арендатора по использованию арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды (пункт 1 статьи 615). Арендатор должен использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, соблюдать при их использовании требования градостроительных регламентов (статьи 40, 41, 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). 

Арендатор получает право использования земельного участка, находящегося в публичной собственности, только по указанному в договоре назначению. Договор в этой части конкретизирует вид разрешенного использования, предусмотренный градостроительным регламентом. Возможность изменения определенного договором разрешенного использования земельного участка ограничена нормативно установленным порядком его предоставления для тех или иных целей (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13). 

В результате градостроительного зонирования могут определяться зоны рекреационного назначения, в состав которых могут включаться зоны в границах территорий, занятых парками, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом (статья 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее – Градостроительный кодекс).

Территории общего пользования представляют собой территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары), находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, не закрытые для общего доступа, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в допускаемых пределах (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса, пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса). Земельные участки общего пользования, занятые набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон (пункт 8 статьи 27, пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (статья 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции). Суду при рассмотрении дела об исполнении договора необходимо оценить обстоятельства, свидетельствующих о его действительности (пункты 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств»). 

Приватизация земельных участков в составе земель общего пользования (парки) запрещена (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса и пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»). Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории. Когда единственным пользователем земли может быть только арендатор, это противоречит правовому режиму территорий общего пользования. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 12.04.2011 № 15248/10) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 17.11.2017 № 308-ЭС17-16595).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции вправе были заключить о следующем. 

Обращаясь в суд с иском, департамент не преследовал цель установления неустранимых пороков в договоре аренды и квалификации его как ничтожной сделки. Фактически понуждая общество к исполнению в натуре предусмотренной договором аренды обязанности по использованию земельного участка исключительно в целях организации городского парка, департамент обеспечивает восстановление  режима территориальной зоны общественных парков организованного отдыха, нарушенного устройством ограждения и размещением автостоянок. 

Для восстановления по воле представителя публичного собственника соответствия фактического использования обществом земельного участка условиям договора аренды, его разрешенному использованию для организации городского парка и режиму территориальной зоны общественных парков организованного отдыха не требовалась приведенная судом первой инстанции квалификация договора аренды как ничтожной сделки, а восстановление названного соответствия устраняло необходимость такой квалификации с учетом заявленных департаментом требований и занимаемой им позиции. 

Уполномоченным органом местного самоуправления в правилах по благоустройству территории городского округа, проектной документацией городского парка не предусмотрено размещение на земельном участке или смежных земельных участках ограждения и автопарковок (платных с постами охраны). Осуществляя контроль за соблюдением правил благоустройства территории, муниципальный земельный контроль и контроль исполнения обществом обязанностей по договору аренды, департамент вправе был потребовать от освобождения земельного участка и смежных земельных участков от ограждения и автостоянок. 

Территория городского парка является территорией общего пользования независимо от расположения красных линий в данном районе города Ростова-на-Дону, момента их утверждения и вида ранее располагавшихся на этой территории объектов. Заключая договор аренды для организации городского парка, общество приняло на себя обязанность по обеспечению на земельном участке режима территории общего пользования. Необходимость оборудования парка открытыми площадками для парковки автомобилей посетителей не предполагает устройство автопарковок с ограждениями и постами охраны. Исполнение обжалуемого решения суда первой инстанции не только не приведет к противоречию правилам землепользования и застройки, но и обеспечит на земельном участке соблюдение его основного и вспомогательного видов разрешенного использования. Неспособность общества обеспечить безопасность посетителей парка и свободный доступ неограниченного круга лиц на земельный участок без устройства ограждения и постов охраны может служить основанием для инициирования процедуры расторжения договора аренды. 

Обжалуемые судебные акты и их исполнение путем демонтажа ограждения, частично расположенного на смежных земельных участках, непосредственно не затрагивает права и обязанности учреждения как постоянного (бессрочного) пользователя этих участков. Основания для отмены судебных актов, определенные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, судом кассационной инстанции не установлены.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены в части на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие в основном выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2021 по делу № А53-14089/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Н.С. Мазурова 

Судья								                                 И.В. Сидорова