ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-70472/2019-ГК

Дело № А40-312775/18

город Москва

12 октября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2020 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бондарева А.В.,судей Александровой Г.С., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 20 сентября 2019 года

по делу № А40-312775/18

по иску ООО «Компания Рубес-Тур» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>)

об обязании заключить договор,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 01.10.2020, 

диплом ВСА 0564067 от 18.07.2008;  

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 12.05.2020, 

диплом ВСА 0747583 от 30.06.2011;  

эксперт ФИО4 – паспорт РФ;  

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Компания Рубес-Тур» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости (нежилых помещений), площадью 92,40 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером:77:01:0001088:2478 (этаж 2, помещение I, комнаты с 1 по 6; этаж 2, комната А) на условиях приложенного проекта договора купли-продажи недвижимости по цене 7 310 000 (семь миллионов триста десять тысяч) рублей 00 копеек, изложив пункты 3.1 и 3.4 проекта договора в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 7 310 000 (семь миллионов триста десять тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ФБУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации № 250/2-3/19-16 от 07.06.2019 года. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется.

 3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 21 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 121 666 (сто двадцать одна тысяча шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Решением суда от 20.09.2019 г. постановлено обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ РУБЕС-ТУР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) договор купли-продажи недвижимости (нежилых помещений), площадью 92,40 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером:77:01:0001088:2478 (этаж 2, помещение I, комнаты с 1 по 6; этаж 2, комната А) на условиях приложенного проекта договора купли-продажи недвижимости по цене 7 310 000 (семь миллионов триста десять тысяч) рублей. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В ходе судебного разбирательства в суд апелляционной инстанции представитель ответчика заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы. Представитель ответчика представил платежное поручение № 1615 от 05.02.2020 на сумму 55 000 руб. о перечислении денежных средств на депозитный счет суда. 

Определением суда от 17.02.2020 г. по ходатайству Департамента городского имущества города Москвы был назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертиз»  ФИО4 Перед экспертом были поставлены следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (эт.2, пом. I, комн. 1-6; эт. 2, комн. А), с кадастровым номером 77:01:0001088:2478, общей площадью 92, 40 кв.м., по состоянию на 10.10.2018 г.?

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (эт.2, пом. I, комн. 1-6; эт. 2, комн. А), с кадастровым номером 77:01:0001088:2478, общей площадью 92, 40 кв.м., по состоянию на 10.10.2018 г. составляет 9 939 000 руб. без НДС.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителей лиц, участвующих в деле, находит основания для отмены обжалуемого судебного акта в части.

При этом суд исходит из следующего.

Между Департаментом (арендодатель) и ООО «КОМПАНИЯ РУБЕС-ТУР» (арендатор)  заключен договор от 23.01.2004 г. № 1-104/2004, предметом которого являются нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, общей площадью 92,4 кв.м., перечень помещений: этаж 2, помещение I. комнаты с 1 по 6; этаж 2, комната А.

Договор заключен на срок  с 01.01.2004 г. по 01.07.2025 г.

12.04.2012 года истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы, как к собственнику недвижимого имущества, с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>.

27.09.2013 г. Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес Общества договор купли-продажи недвижимого имущества, который арендатор не подписал и не представил в Департамент.

10.10.2018 г. общество повторно обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендованного имущества.

Департамент городского имущества города Москвы письмом №33-5-114770/18-(0)-1 от 12.10.2018 г. отказал обществу в предоставлении государственной услуги. При этом указано, что «..в соответствии с разъяснениями Министерства экономического развития Российской Федерации (от 14.08.2018 №Д13и-442) положение п.10.1 ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ не применимо в случае, когда заявление было направлено субъектом малого и среднего предпринимательства по своей инициативе в соответствии со ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ и субъект малого и среднего предпринимательства утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по основаниям, предусмотренным ч.9 ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ. 

Учитывая, что ООО «КОМПАНИЯ РУБЕС-ТУР» утратило преимущественное право в соответствии с п.9 ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, предоставление государственной услуги не представляется возможным...».

07.11.2018 истец в адрес ответчика направил предложение  (оферту) о заключении договора купли-продажи с приложением проекта договора купли-продажи.

Согласно Отчету №С-1810-1 об оценке недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 92,4 кв.м., по адресу: 

<

...>, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО5 от 15.10.2018г., рыночная стоимость объекта оценки - составляет округленно 4 779 662 (четыре миллиона семьсот семьдесят девять тысяч шестьсот шестьдесят два) рубля без НДС (НДС в соответствии с пп. 12 п.2 ст. 146 НК РФ не начисляется).

30.04.2019 г. Департамент направил в адрес истца проект договора купли-продажи спорных помещений.

Общество подписало проект договора купли-продажи и с протоколом разногласий направило их в адрес ответчика 17.05.2019 года. 

Разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «КОМПАНИЯ РУБЕС-ТУР» по договору не урегулированы. Письмом № ДГИ-1- 39758/19-1 от 17.06.2019 г. Департамент городского имущества города Москвы отклонил протокол разногласий и указал об утрате ООО «КОМПАНИЯ РУБЕС-ТУР» преимущественного права выкупа.

Учитывая изложенное, в связи с чем, истец со ссылкой на ст. ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции определением суда 27.05.2019 г. была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ. 

Согласно выводам заключения эксперта, стоимость спорного имущества составила 7 310 000 руб. по состоянию на 10.10.2018 г.

Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции, признал незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы в предоставлении ООО «Компания Рубес-Тур» преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещений общей площадью 92,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Компания Рубес-Тур» договор купли-продажи в отношении нежилого здания общей площадью 92,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, в редакции предложенной истцом по цене, определенной судебной экспертизой.

Отменяя обжалуемое решение суда в части определения стоимости объекта имущества, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В нормах ст. 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.

В соответствии со ст. 131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в п. 2 Информационного письма от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст. ст. 82 - 87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции по ходатайству Департамента была проведена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 92,4 кв. м. (эт.2. пом. I, комн.1-6, эт.2, комн.А, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 10.10.2018 г. составляет (без НДС): 9 939 000  руб. без НДС.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

При оценке заключения эксперта судом учитывалось, что для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, его количественные и качественные характеристики, проводился анализ рынка, к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции представитель истца не согласился с результатами проведенной по делу судебной экспертизы и заявил ходатайство о вызове эксперта для дачи разъяснений по экспертному заключению № 34 от 12.05.2020 г.

В судебном заседании 05.10.2020 г. эксперт ФИО4 дала устные ответы на вопросы истца, пояснение по представленному заключению, разъяснив используемые методики и порядок проведения исследований.

Доводы истца о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что заключение эксперта от 12.05.2020 г. является достоверным и допустимым доказательством, составленным в строгом соответствии с требованиями закона, предъявляемыми к оценочной деятельности, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, экспертиза проводилась компетентным экспертным учреждением, полномочия эксперта подтверждены документально, его профессионализм и компетенция сомнений не вызывает, при этом суд учитывает, что заключение имеет подробную исследовательскую часть и не содержит противоречий, в связи с чем полагает необходимым положить в основу судебного акта заключение эксперта от 12.05.2020 г.

На основании изложенного, решение суда подлежит отмене в части, пункт 3.1 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Стоимость Объекта составляет 9 939 000 (двести девять миллионов двести сорок одна тысяча) рублей (без НДС)".

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Учитывая изложенное оснований для отмены обжалуемого судебного акта в целом не имеется.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы за проведение экспертизы относятся на ООО «Компания Рубес-тур».

Согласно счету на оплату № 34 от 12.05.2020 г. стоимость экспертных услуг составила 45 000 руб. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 сентября 2019 года по делу                     № А40-312775/18 в части, касающейся установления цены объекта недвижимости, отменить.

Установить цену нежилых помещений, площадью 92,40 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером:77:01:0001088:2478 (этаж 2, помещение I, комнаты с 1 по 6; этаж 2, комната А) на условиях приложенного проекта договора купли-продажи недвижимости в размере 9 939 000 (девять миллионов девятьсот тридцать девять тысяч) рублей.

В остальной части решение суда - оставить без изменения.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу                    ООО «Компания Рубес-Тур» судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины за подачу иска в размере 6 000 рублей.

Взыскать с ООО «Компания Рубес-Тур» в пользу Департамента городского имущества города Москвы судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 45 000 рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья                                                                    Бондарев А.В.

Судьи:                                                                                                            Александрова Г.С.

                                                                                                                        Савенков О.В.