Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-119293/2022

07 апреля 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  30 марта 2023 года

Полный текст решения изготовлен  07 апреля 2023 года

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Администрация муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области (188760, ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, ПРИОЗЕРСКИЙ РАЙОН, ПРИОЗЕРСК ГОРОД, ЛЕНИНА УЛИЦА, 10, -, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 22.10.2002, ИНН: 

<

***>); 

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Сотка" (188643, ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, ВСЕВОЛОЖСКИЙ РАЙОН, ВСЕВОЛОЖСК ГОРОД, ОКТЯБРЬСКИЙ ПРОСПЕКТ, 96А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.10.2004, ИНН: 

<

***>); 

о взыскании, обязании, расторжении договора,

при участии: при участии: участвующие в деле лица не явились, извещены, 

 

установил:

Администрация муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «СОТКА» со следующими требованиями: 

            1. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СОТКА» в пользу Администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области задолженность по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка № 124 от 31.08.2018 за период с 14.09.2019 по 14.03.2021 в размере 745 847,05 руб., пени за период с 15.09.2019 по 24.05.2021 в размере 390 742,82 руб., а всего 1 136 589,87 руб.

            2. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «СОТКА» за свой счет в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 47:03:0205001:145, площадью 18 353 кв.м., вид разрешенного использования под содержание объектов недвижимости, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Ленинградская область, Приозерское городское поселение, пос. Бурнево, участок №11, предоставленный ООО «СОТКА»  в аренду по договору аренды земельного участка №124 от 31.08.2018,  путем сноса объектов недвижимости с кадастровыми номерами с КН 47:03:0205001:42 – здание медсанчасти 1960 года постройки, площадью 48 кв.м; 47:03:0205001:55 – здание спального корпуса №1 1949 года постройки площадью 206.1 кв.м; 47:03:0205001:56 – здание пионерского клуба 1949 года постройки площадью 96,4 кв.м; 47:03:0205001:64 – здание школы 1940 года постройки площадью 505,8 кв.м; 47:03:0205001:65 здание столярной мастерской 1940 года постройки площадью 76 кв.м, 47:03:0205001:66 – здание бани 1958 года постройки площадью 51,8 кв.м, расположенных по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, пос. Бурнево, и передать земельный участок по акту приема-передачи, в ведение  администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области.

3. Договор аренды  №124 от 31.08.2018, заключенный между администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и ООО «СОТКА», считать расторгнутым, с даты передачи администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области земельного участка с кадастровым номером 47:03:0205001:145 по акту приема-передачи.

4. Прекратить в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ООО «СОТКА» на следующие объекты недвижимости:  с КН 47:03:0205001:42 – здание медсанчасти 1960 года постройки, площадью 48 кв.м; 47:03:0205001:55 – здание спального корпуса №1 1949 года постройки площадью 206.1 кв.м; 47:03:0205001:56 – здание пионерского клуба 1949 года постройки площадью 96,4 кв.м; 47:03:0205001:64 – здание школы 1940 года постройки площадью 505,8 кв.м; 47:03:0205001:65 здание столярной мастерской 1940 года постройки площадью 76 кв.м, 47:03:0205001:66 – здание бани 1958 года постройки площадью 51,8 кв.м, расположенные по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, пос. Бурнево.

5. Установить, что данное решение является основанием для исключения в Едином государственном реестре недвижимости сведений на следующие объекты недвижимости:  с КН 47:03:0205001:42 – здание медсанчасти 1960 года постройки, площадью 48 кв.м; 47:03:0205001:55 – здание спального корпуса №1 1949 года постройки площадью 206.1 кв.м; 47:03:0205001:56 – здание пионерского клуба 1949 года постройки площадью 96,4 кв.м; 47:03:0205001:64 – здание школы 1940 года постройки площадью 505,8 кв.м; 47:03:0205001:65 здание столярной мастерской 1940 года постройки площадью 76 кв.м, 47:03:0205001:66 – здание бани 1958 года постройки площадью 51,8 кв.м, расположенных по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, пос. Бурнево.

   Определением от 28.11.2022 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон.

В судебном заседании 09.02.2023 арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136 - 137 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по существу.

Участвующие в деле лица в судебное заседание 30.03.2023 не явились, о начавшемся процессе извещены надлежащим образом, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, доводы иска, суд установил следующее.

На основании договора аренды земельного участка № 124 от 31.08.2018 (далее – договор аренды) ООО «СОТКА» во временное владение и пользование на условиях аренды был передан земельный участок, с видом разрешенного использования: под содержание объектов недвижимости, площадью 18 353 кв.м., с кадастровым номером 47:03:0205001:145, расположенный по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Приозерское городское поселение, пос. Бурнево, участок №11, категория земель - земли населенных пунктов.

Согласно п. 2.1. Договора данный договор заключен сроком на 10 лет.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственного реестра недвижимости (ЕГРН) 01.10.2018.

Порядок расчетов определен сторонами в разделе третьем Договора.

Арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года путем перечисления ежеквартальной суммы арендной платы насчет (п. 3.3 Договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает пени за каждый день просрочки в размере 0,15% с просроченной суммы, за каждый просроченный день. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Ответчиком договорных обязательств, Истец направил Ответчику претензию, оставление которой без удовлетворения явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации   (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факты заключения Договора, предоставления земельного участка в аренду подтверждаются материалами дела и Ответчиком не опровергнуты (ст. 65 АПК РФ). 

Вступившим в законную силе решением Арбитражного суда города                          Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2020 по делу №А56-112479/2019 с ООО «Сотка» в пользу Администрации взысканы 370 290 руб. 10 коп. задолженности по арендной плате по состоянию на 16.07.2019 по договору аренды от 31.08.2018               № 124,  101 257 руб. 80 коп. пени за период с 15.09.2018 по 16.07.2019.

Ответчик доказательств внесения арендной платы в срок, установленной Договором,  за спорный период не представил, требования по праву и по размеру не оспорил.

Учитывая изложенное, требования о взыскании с Ответчика задолженности по арендной плате  за период с 14.09.2019 по 14.03.2021 в размере 745 847,05 руб. подлежат удовлетворению.

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Расчет неустойки на сумму 390 742,82 руб. с 15.09.2019 по 24.05.2021 произведен Истцом в соответствии с условиями Договора, судом проверен и признан правильным.

Кроме того, Администрацией заявлены следующие требования: 

- об обязании ООО «СОТКА» за свой счет в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок путем сноса объектов недвижимости;

- договор аренды  №124 от 31.08.2018 считать расторгнутым с даты передачи администрации земельного участка с кадастровым номером 47:03:0205001:145 по акту приема-передачи;

- прекратить в ЕГРН записи о праве собственности ООО «СОТКА» на объекты недвижимости и установить, что данное решение является основанием для исключения в ЕГРН сведений об указанных объектах недвижимости.

Из смысла положений статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, а также факта его нарушения непосредственно ответчиком. При этом реализация предусмотренных законом способов защиты гражданских прав путем предъявления иска в арбитражный суд возможна только в том случае, когда такое обращение в суд способно восстановить нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Исходя из пункта 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ основания расторжения договора, помимо предусмотренных этим Кодексом, могут быть также установлены договором.

Пунктом 6.3. Договора аренды установлены основания досрочного расторжения договора, к которым в том числе относятся использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.  

По тексту иска Администрация, ссылаясь по положения п. 1 ст. 450.1 ГК, указывает на расторжение договора на основании уведомления от 25.07.2022.

В силу положений статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным).

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление N 54), если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В данном случае, как положения ст. 619 ГК РФ, так и п. 6.3. Договора предусматривают расторжение договора в судебном порядке, в связи с чем  уведомление от 25.07.2022 № И-01-03-1195/2022 о досрочном расторжении Договора соответствующих последствий не повлекло.

Как указывает Истец, 16.04.2021 с целью проверки соблюдения требований земельного законодательства на предмет использования по целевому назначению арендованного земельного участка с кадастровым номером 47:03:0205001:145, расположенного по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, п. Бурнево, участок №11, и исполнения условий договора аренды, специалистом администрации произведен осмотр земельного участка.

Из акта обследования земельного участка №10 от 16.04.2021 следует, что арендованный земельный участок расположен в границах населенного пункта Бурнево, вдоль автомобильной дороги Санкт-Петербург-Сортавала, примерно в пяти метрах от уреза воды озера Лебединое. В пределах земельного участка, расположены  объекты:  здание  пионерского клуба  с  КН  47:03:0205001:56;  здание медчасти КН 47:03:0205001:42; здание спального корпуса КН 47:03:0205001:55; здание школы КН 47:03:0205001:64; здание столярной мастерской КН 47:03:0205001:65. Со стороны автодороги участок частично огорожен ветхим забором из металлической сетки. С других сторон, в том числе в береговой полосе водного объекта ограждение отсутствует. Участок не благоустроен, зарос травянистой и местами кустарниковой растительностью. На участке расположены заброшенные, развалившиеся объекты недвижимости. Хозяйственная деятельность по использованию земельного участка и объектов недвижимости не ведется.

Как было указано выше, не усматривается из материалов дела и надлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы.

Вместе с тем, из буквального содержания просительной части иска не следует, что Администрацией заявлено требование о расторжении Договора.

Буквально сформулированное Истцом требование и о расторжении Договора с момента передачи арендодателю в будущем земельного участка после сноса размещенных на нем и принадлежащих Ответчику объектов недвижимости не основано на нормах права, в связи с чем в удовлетворении такого требования следует отказать. 

По утверждению истца, на земельном участке с КН 47:03:0205001:145, относящимся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, находящимся в аренде у ООО «Сотка»,  имеются зарегистрированные за ответчиком на праве собственности объекты недвижимости с КН 47:03:0205001:42 – здание медсанчасти 1960 года постройки, площадью 48 кв.м; 47:03:0205001:55 – здание спального корпуса №1 1949 года постройки площадью 206.1 кв.м; 47:03:0205001:56 – здание пионерского клуба 1949 года постройки площадью 96,4 кв.м; 47:03:0205001:64 – здание школы 1940 года постройки площадью 505,8 кв.м; 47:03:0205001:65 здание столярной мастерской 1940 года постройки площадью 76 кв.м, 47:03:0205001:66 – здание бани 1958 года постройки площадью 51,8 кв.м, расположенных по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, пос. Бурнево.

Как утверждает Истец, Объекты недвижимости, находящиеся в собственности у Общества находятся в разрушенном состоянии и создают угрозу безопасности, жизни и здоровью третьих лиц. Наличие регистрации в ЕГРН за Обществом права собственности на указанные объекты недвижимости, в фактическом отсутствии таковых, искусственно создают для Общества  право на предоставление земельного участка без проведения торгов, в аренду или в собственность, в порядке ст. 39.6 и ст. 39.20 ЗК. Нахождение на земельном участке с КН 47:03:0205001:145 объектов недвижимости не отвечающим понятиям объекта недвижимости, препятствует администрации в реализации права распоряжения указанным земельным участком, препятствует администрации в реализации развития данной территории. 

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно п. 5 ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22) разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Согласно абз. 4 п. 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.

На основании ст. 131 ГК РФ прекращение права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается, в том числе при гибели или уничтожении имущества.

Понятие недвижимость является правовой категорией. В случае если права собственника земельного участка нарушаются обременением участка в виде государственной регистрации прав на объект, в действительности не обладающий или утративший признаки недвижимого имущества, надлежащим способом защиты права является предъявление иска о признании права собственности на объект отсутствующим. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца полностью восстанавливается посредством исключения из ЕГРН спорного объекта (как самого объекта, так и записи о правах на него), чем обеспечивается реализация принципа достоверности государственного реестра.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные знания.

Истец в судебные заседания не являлся. О назначении по делу судебной экспертизы не ходатайствовал.

При нереализации Истцом права на проведение по делу судебной экспертизы (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце третьем пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", оценка требований и возражений сторон осуществлена судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Представленные Истцом в качестве доказательства разрушения объектов недвижимости акт и фотофиксация достоверно устанавливать обстоятельства, входящие в предмет доказывания по требованию о признании права отсутствующим, не могут.

Материалами дела не подтверждается гибель имущества, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком.

Учитывая изложенное, требования Администрации о прекращении в ЕГРН записи о праве собственности ООО «СОТКА» на объекты недвижимости и установлении, что данное решение является основанием для исключения в ЕГРН сведений об указанных объектах, а равно требования о сносе объектов недвижимости и освобождении земельного участка, удовлетворению не подлежат.

Учитывая изложенное, иск подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии с частью  третьей статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками государственной пошлины признаются ответчики в арбитражных судах, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Согласно пункту 4 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СОТКА» в пользу Администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области задолженность по арендной плате в размере 745 847,05 руб., пени в размере 390 742,82 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СОТКА»  в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 24 366 руб.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Бугорская Н.А.