ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-54455/2024

Дело № А40-87063/24

г. Москва

01 ноября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2024 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Захарова С.Л.,

судей И.А. Чеботаревой, В.А. Яцевой,при ведении протокола судебного заседания секретарем Леликовым А.А.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.07.2024 по делу №А40-87063/24

по заявлению 1) ООО "Гарант" (ОГРН: 

<

***>), 2) ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве

третьи лица: 1) Департамент городского имущества 

<

...>) Правительство г. Москвы

о признании незаконным решение,

при участии в судебном заседании представителей: от заявителя: не явился, извещен; 

от заинтересованного лица: ФИО2 по доверенности от 15.01.2024;

от третьих лиц: 1) ФИО3 по доверенности от 11.12.2023; 2) ФИО3 по доверенности от 22.02.2024, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Гарант» и индивидуальный предприниматель ФИО1 обратились с заявлением, уточненным в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о признании незаконным решения № КУВД-001/2024-13547410/3, КУВД-001/2024-13547410/4 от 05.07.2024.

В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Департамент городского имущества города Москвы, Правительство г. Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.07.2024 по делу №А40-87063/24 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, регистрирующий орган обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель регистрирующего органа поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представители третьих лиц солидарно поддержали позицию заинтересованного лица.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя заявителей.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их в совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, ООО «Гарант» является собственником нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Савеловский, пр-зд Петровско-Разумовский, д. 24, корп. 5, пом. 1/1, с кадастровым номером 77:09:0004011:6598, общей площадью 154.5 кв.м, (ЕГРН записи № 77:09:0004011:6598-77/051/2022-6 от 13.02.2023 (собственность), с обременением в виде залога (запись: № 77:09:0004011:6598-77/051/2023-7 от 13.02.2023 (ипотека в силу закона)).

Право собственности на нежилые помещения возникло у ООО «Гарант» с момента государственной регистрации (13.02.2023) договора купли-продажи № 59-8213 от 31.01.2023, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.

Указанное нежилое помещение приобретено в собственность обществом при реализации своего преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №159-ФЗ).

ООО «Гарант», являясь собственником вышеуказанного имущества, распорядилось им путем отчуждения другому лицу, заключив договор переуступки прав и обязанностей покупателя.

Так, между ООО «Гарант» и ИП ФИО1 заключен договор от 15.08.2023 передачи договора купли-продажи недвижимости № 59-8213 от 31.01.2023 (с поручительством).

Для отчуждения имущества, находящегося в залоге, ООО «Гарант» обратилось к залогодержателю - Департаменту для дачи согласия на переуступку прав по договору купли-продажи.

Стороны договора (заявители) обратились в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода прав на недвижимое имущество через личный кабинет на сайте Росреестра, приложив подтверждающие переход права документы.

Оспариваемыми решениями регистрирующим органом отказано в испрашиваемой обществом государственной регистрации прав, поскольку, по его мнению, государственная регистрация перехода права нарушает порядок, предусмотренный законом о приватизации государственного и муниципального имущества, и является муниципальной преференцией.

На основании положений ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 АПК РФ для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В ходе рассмотрения настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из наличия установленной совокупности перечисленных обязательных условий.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Законом №218-ФЗ.

В соответствии со ст. 1 Закон №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Согласно п. 1 ст. 9 Закона №218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости. 

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Закона №218-ФЗ). 

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

- наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (п.п. 2, 8, 9 ч. 2 ст. 14 Закона №218-ФЗ).

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный ст. 18 Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Частью 1 ст. 21 Закона №218-ФЗ определены документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав.

Указанные документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН, и содержать описание недвижимого имущества. 

В силу ч. 5 ст. 18 Закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 настоящего Закона и требованиям принятых нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Законом или иными федеральными законами.

Судом установлено, что ООО «Гарант» в установленном законом порядке уже реализовало свое право на приобретение нежилых помещений в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 9 Закона №159-ФЗ.

Как указано выше, право собственности на данные помещения возникло у общества с момента государственной регистрации договора купли-продажи № 59-8213 от 31.01.2023, то есть с 13.02.2023.

Следовательно, объект недвижимости принадлежит ООО «Гарант» на праве собственности и не является государственной или муниципальной собственностью, в связи с чем оно вправе распорядиться им по своему усмотрению без учета положений законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества, прекративших регулирование правоотношений в отношениях с другими участниками гражданского оборота, основываясь исключительно на нормах гражданского законодательства, регулирующих права собственников недвижимого имущества.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с положениями ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Частью 2 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются, и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями ст. 1 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 №178-ФЗ (далее - Закон о приватизации) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

По смыслу приведенных норм права следует, что перешедшее в порядке приватизации недвижимое имущество физическим и (или) юридическим лицам с момента государственной регистрации права становится их собственностью, прекращая процесс приватизации, а, следовательно, прекращается регулирование правоотношений, связанных с приватизацией, действие которого направлено лишь на передачу государственного и муниципального имущества в собственность частных лиц.

Став собственником имущества, указанные лица вправе распорядится им своей волей и в своем интересе в соответствии со ст. 209 ГК РФ, которая устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает различные способы отчуждения принадлежащего собственникам имущества, в том числе и путем передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора).

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Исходя из ст. 392.3 ГК РФ, стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора заявителю - индивидуальному предпринимателю.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, что коррелируется с правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 №54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки".

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 №102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке определено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия, залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. 

Государственный регистратор, отказывая в регистрации права на объект недвижимости, ошибочно полагает, что в настоящем случае применимы положения п. 7 ст. 4 Закона №159-ФЗ, однако в соответствии с указанным пунктом не допускается уступка преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в то время как в настоящем случае переуступаемый объект недвижимого имущества не находится в аренде, но в собственности у ООО «Гарант».

Кроме того, залогодержателем в лице Департамента городского имущества города Москвы согласована сделка между ООО «Гарант» и индивидуальным предпринимателем о переходе права собственности, что подтверждается письмом №ДГИ-Э-110752/23-1 от 12.09.2023.

Таким образом, общество с согласия продавца (залогодержателя) реализовало свои права собственника в установленном законом порядке через институт перемены лиц в обязательстве на основании сделки в соответствии с положениями главы 24 ГК РФ.

Судом верно установлено, что представленные заявителями для проведения учетно-регистрационных мероприятий документы соответствуют требованиям законодательства, отражают информацию, необходимую для постановки объекта на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности, и основания для отказа в государственном кадастровом учете и регистрации права собственности вышеуказанного объекта недвижимого имущества отсутствовали.

Для первоначального покупателя (ООО «Гарант») устанавливается цена как для лица, имеющего приоритетное право выкупа, а также условия по оплате объекта в форме беспроцентной рассрочки.

Заключая договор купли-продажи недвижимости, новому покупателю  предоставляются такие же условия по оплате (беспроцентная рассрочка, твердая цена).

При этом Департаментом городского имущества города Москвы на данные действия дается согласие как лица, в пользу которого зарегистрирован залог.

В ст. 4 Федерального закона "О защите конкуренции" от 26.07.2006 №135-ФЗ (далее - Закон о защите конкуренции) указано, что под государственными или муниципальными преференциями понимается предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Само по себе согласия Департамента городского имущества города Москвы на передачу стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое приобретено в порядке Закона № 159-ФЗ, в отсутствие согласия антимонопольного органа, не опровергает выводы суда первой инстанции о незаконности и необоснованности решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве  об отказе в государственной регистрации. 

На основании п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ, исходя из заявленных требований, суд первой инстанции правомерно обязал регистрирующий орган устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителей, осуществив государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, судом первой инстанции вынесен судебный акт, с учетом правильно установленных обстоятельств, имеющих значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованных доказательств, при правильном применении норм материального и процессуального права.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15.07.2024 по делу №А40-87063/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                                      С.Л. Захаров 

Судьи:                                                                                               И.А. Чеботарева 

                                                                                                           В.А. Яцева