СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-4893/2022-ГК

г. Пермь

01 июня 2022 года

Дело № А60-64087/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 июня 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Крымджановой Д.И., 

судей Гуляевой Е.И., Скромовой Ю.В.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии:

от истца индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3, предъявлен паспорт, доверенность от 01.11.2021; 

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы: истца, индивидуального предпринимателя ФИО2, ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО4, 

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 22 марта 2022 года 

по делу № А60-64087/2021

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314668507800021)

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317665800011300)

о взыскании стоимости восстановительных работ, расходов на проведение оценки стоимости восстановительных работ, упущенной выгоды, расходов по уплате коммунальных платежей,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ответчик, ИП ФИО4) о взыскании  стоимости восстановительных работ в размере 1 552 046 руб. 26 коп., расходов на проведение оценки стоимости восстановительных работ в размере 25 000 руб., упущенной выгоды за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 в размере 900 000 руб., расходов по уплате коммунальных платежей в размере 9 291 руб. (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22 марта 2022  года (резолютивная часть решения от 15.03.2022) исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 1 586 337 руб. 26 коп., в том числе 1 552 046 руб. 26 коп. в возмещение стоимости восстановительного ремонта, 25 000 руб. – на оплату услуг эксперта, 9 291 руб. – долг за коммунальные услуги. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска о взыскании упущенной выгоды отменить, принять по делу новый судебный акт, которым иск удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что причиненный арендатором ущерб имуществу истца являлся препятствием для сдачи нежилого помещения в аренду иным лицам. Пояснил, что в договоре аренды нежилого помещения № 4/002 от 01.05.2021, заключенном между сторонами, предусмотрено, что общая стоимость аренды составляет 150 000 руб. в месяц, следовательно, истец мог получить за 6 месяцев арендную плату в размере 900 000 руб., если бы помещение было возвращено в надлежащем состоянии. В судебном заседании представитель истца доводы и требования жалобы поддержал. 

Ответчик, также не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в порядке апелляционного производства; в своей жалобе просит решение суда изменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование своей апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что повреждения, указанные в акте возврата помещения от 25.06.2021, образовались до момента передачи помещений ответчику, ранее помещение также сдавалось в аренду по другим договорам, повреждения могли возникнуть еще в 2017 году (при аренде помещений также ответчиком, при этом повреждение пола и потолка при сверлении было согласовано с истцом в 2018 году). Указывает, что в отчете не указано о причинах невозможности частично замены плитки пола, плинтуса – 160 м, а не 104 м, также в отчете отсутствует  вывод о том, что частичная замена невозможна, отчет составлен на основании акта осмотра от 27.10.2021 № 189-07, который составлен без участия сторон, замеры оценщиком не производились, измерительные инструменты не применялись. Кроме того, ответчик отметил, что согласно заключению специалиста ФИО5 акт осмотра от 27.10.2021 не соответствует требованиям методологических, технических и иных нормативно-технических документов, при этом данному заключению судом первой инстанции не дана оценка. Полагает, что стоимость услуг независимого оценщика по проведению оценки стоимости восстановительных работ является явно завышенной и значительно превышает рыночные цены на оказание данного вида услуг.

Ответчик о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направил, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, 01.05.2021 между ИП ФИО2 (Арендодатель) и ИП ФИО4 (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 4/002 (л.д.37-43), по условиям которого арендодатель обязуется передать за плату нежилое помещение № 20, 21, 22, 23, 24 общей площадью 699,78 кв.м, расположенное на втором этаже здания по адресу: 

<

...> (далее - Помещение) во временное владение и пользование, а арендатор обязуется его принять и своевременно вносить арендную плату за пользование. Целевое назначение помещения – торговое помещение под розничную торговлю одеждой, обувью и изделиями из кожи (п.п 1.1, 1.2).

Вышеуказанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2021 (л.д.44).

Настоящий договор действует с 01.05.2021 по 30.12.2021 (п. 2.1 договора).

Разделом 3 договора предусмотрено, что общая стоимость аренды по договору составляет 150 000 рублей в месяц.

В связи с досрочным расторжением договора аренды 25.06.2021 между сторонами подписан акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения (л.д. 46, 148).

Исходя из п. 2 акта приема-передачи от 25.06.2021 следует, что техническое состояние помещения на момент его передачи характеризуется следующим: 

а) все коммуникации водопроводные, канализационные, системы отопления, вентиляция исправны; Электроснабжения: перегоревшие лампы дневного света (часть подлежит замене), розетки сломанные (подлежат замене);

б) помещение находится в неудовлетворительном состоянии; Потолок: часть потолочных плит нуждаются в замене (дыры); Стены: множество просверленных дыр в стенах. Стены нуждаются в шпаклевке, грунтовке и покраске. Колонны: нужно шпаклевать, красить. Окна: оконные проемы нужно красить, окна отмыть от клея. Батареи отопления вымыть. Полы: гранитная плитка по всей площади помещения местами просверлена (подлежит замене). Лестничный марш стены: просверлены дыры в декоративной плитке (подлежит ремонту и покрытию бесцветным лаком). Перила и тумбы лестничного марша привести в порядок (убрать скотч, помыть).

Экземпляр акта, представленный в материалы дела ответчиком (л.д. 148), подписан ответчиком без замечаний.

Истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил в 7-дневный срок: произвести восстановительные ремонтные работы; возместить убытки в размере 300 000 руб., а также убытки на дату окончания ремонтных работ из расчета 5 000 руб. за день простоя помещения; погасить задолженность по коммунальным платежам (л.д.47-50). При этом истец указал, что в случае оставления данной претензии без удовлетворения арендодателем данные работы будут произведены самостоятельно, а их стоимость предъявлена к возмещению арендатору.

Истцом в материалы дела представлен отчет об оценке № 189-07 от 03.11.2021, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки – восстановительного ремонта помещений расположенных на втором этаже здания по адресу: 

<

...>, на дату проведения оценки 27.10.2021 с учетом износа составляет 1 552 046,26 руб. (л.д.53-80). Как следует из отчета, оценщик выходил на место и производил обмер объекта недвижимости (акт осмотра имущества с фотоматериалами от 27.10.2021 – л.д.82-110).

Ссылаясь на наличие недостатков в арендованных помещениях, которые ответчиком не устранены, тем самым арендодателю причинен ущерб, а также на наличие задолженности, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных требований к ответчику по возмещению стоимости восстановительных работ, расходов на проведение оценки, а также расходов по уплате коммунальных платежей. В удовлетворении требований о взыскании упущенной выгоды суд отказал в связи с недоказанностью истцом спроса на объект и реальности возможности получения дохода в указанном им размере.

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены (изменения) принятого судебного акта в силу следующего.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ  должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 

В ст. 15 ГК РФ предусмотрено, а в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Для взыскания упущенной выгоды истцу необходимо доказать, какие доходы он реально (достоверно) получил бы, если бы не утратил возможность использовать нежилое помещение при обычных условиях гражданского оборота. Под обычными условиями оборота следует понимать типичные для него условия функционирования рынка, на которые не воздействуют непредвиденные обстоятельства либо обстоятельства, трактуемые в качестве непреодолимой силы.

В п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

При предъявлении исковых требований о взыскании упущенной выгоды истцу необходимо представить доказательства реальности получения дохода (наличия условий для извлечения дохода, проведения приготовлений, достижения договоренностей с контрагентами и пр.).

Поскольку в данном случае истец настаивает на взыскании в полном объеме в качестве упущенной выгоды рассчитанного им предполагаемого размера арендной платы, аналогичной тому, который был согласован истцом и ответчиком в расторгнутом договоре, однако не полученной по причине ненадлежащего состояния помещения, для взыскания указанной суммы с ответчика в качестве упущенной выгоды истцу необходимо доказать, что совершенное должником нарушение, связанное с состоянием помещения, явилось единственным препятствием, не позволившим заинтересованному хозяйствующему субъекту получить упущенную выгоду в указанном им размере (ст. 614 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (статья 71 АПК РФ).

Факт предоставления помещений в пользование ИП ФИО4 по договору аренды от 01.05.2021 № 4/002, а в последующем расторжение договора подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается.

В рассматриваемом споре истец предъявил к ответчику иск о взыскании стоимости восстановительных работ, расходов на проведение оценки стоимости восстановительных работ, упущенной выгоды, расходов по уплате коммунальных платежей. 

Доводы истца о несогласии с отказом в иске в части взыскания упущенной выгоды со ссылкой на то, что в договоре аренды нежилого помещения № 4/002 от 01.05.2021, заключенном между сторонами предусмотрено, что общая стоимость аренды составляет 150 000 руб. в месяц, следовательно, истец мог получить за 6 месяцев арендную плату в размере 900 000 руб., подлежат отклонению, поскольку истцом не доказано, что при отсутствии данных недостатков он мог бы сдать помещение другому арендатору на аналогичных условиях, в частности, никаких документов, подтверждающих коммерческие предложения, а именно - предварительные договоры, соответствующая переписка - не представлено.

Ссылки истца лишь на то, что размер упущенной выгоды рассчитан им на основе размера арендной платы, предусмотренной ранее в договоре с ответчиком, рассмотрены апелляционным судом и отклонены, поскольку согласование определенного размера арендной платы ранее с арендатором (ответчиком), отношения с которым прекратились по воле обеих сторон (иного не доказано, судебного расторжения не было, акт возврата подписан обеими сторонами), в отсутствие при этом документов, подтверждающих возможность сдачи помещения в аренду другому лицу на аналогичных условиях, не может считаться подтверждением упущенной выгоды собственника помещения. Ненадлежащее состояние помещения как единственная причина невозможности сдачи в аренду помещения истцом не доказано.

Кроме того, в исковом заявлении истец указал, что арендные отношения прекратились досрочно 25.06.2021, арендодателем подписан акт возврата. В судебном заседании апелляционного суда представитель истца на вопрос суда  не указывал на досрочное расторжение договора аренды именно по вине арендатора (ответчика), при этом условиями договора (раздел 7) предусмотрены случаи и возможность досрочного расторжения договора по инициативе каждой из сторон (л.д. 42).

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для взыскания рассчитанной истцом суммы в размере 900 000 руб. ни в качестве упущенной выгоды (как указал истец), ни в качестве реального ущерба – по вышеуказанным причинам.

Относительно доводов апелляционной жалобы ответчика суд пришел к следующим выводам.

Актом приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 25.06.2021, подписанным между сторонами, подтверждается неудовлетворительное состояние объекта аренды (наличие указанных в нем недостатков на момент возврата помещения), акт подписан, в том числе со стороны арендатора. 

С целью определения рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений истец обратился к оценщику – ФИО6 заключив договор № 189 от 15.10.2021 (л.д..135-137). Стоимость услуг по договору составляет 25 000 руб. (п.3.1). 

Согласно отчету об оценке № 189-07 от 03.11.2021 стоимость  восстановительного ремонта помещений расположенных на втором этаже здания по адресу: 

<

...> с учетом износа составляет 1 552 046,26 руб. Как следует из отчета, оценщик производил обмер объекта недвижимости (акт осмотра имущества с фотоматериалами от 27.10.2021). В отчете № 189-07 от 03.11.2021 указано на невозможность частичного восстановления объекта.

Кроме того, стоимость восстановительного ремонта помещений подтверждается представленным в материалы дела локальным сметным расчетом № 11 (л.д.111-114).

Вопреки доводам жалобы акт осмотра от 27.10.2021 соответствует требованиям нормативно-технических документов, ответчиком документально не опровергнут, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно признал достоверной определенную в отчете оценщика стоимость восстановительного ремонта спорных помещений. Ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения действительной стоимости восстановительного ремонта помещений, участвующими в деле лицами при рассмотрении дела судом первой инстанции не заявлено.

Изложенные ответчиком в жалобе доводы о том, что повреждения, указанные в акте возврата помещения от 25.06.2021, образовались до момента передачи помещений ответчику, которые ранее сдавались истцом в аренду по другим договорам, повреждения могли возникнуть еще в 2017 году, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены, поскольку соответствие состояния арендованных помещений их назначению ИП ФИО4 подтвердил в акте приема-передачи от 01.05.2021 (Приложение № 1 к договору от 01.05.2021 № 4/002 – л.д.94), из которого следует, что помещения передаются арендатору в состоянии, отвечающем целям предоставления их в аренду, в частности отапливаемые, освещаемые, с внутренней отделкой, оборудованные источниками электропитания (п. 1.3 акта), при этом указано, что стороны претензий друг к другу не имеют. 

Следовательно, арендованные помещения были переданы ответчику в удовлетворительном состоянии, при этом возврат помещений согласно акту от 25.06.2021 осуществлен с недостатками и повреждениями, которые образовались в результате использования помещений за время аренды. Доказательств того, что повреждения имущества образовались до момента передачи помещений в аренду в нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено.

 Более того, суд апелляционной инстанции признает доводы ответчика необоснованными, поскольку как следует из материалов дела и доводов сторон, помещения и ранее использовались ответчиком, следовательно, ответственным лицом, имеющим обязанность устранить выявленные недостатки, является ответчик. 

Доводы ответчика о том, что стоимость услуг независимого оценщика по проведению оценки стоимости восстановительных работ является явно завышенной и значительно превышает рыночные цены на оказание данного вида услуг, подлежат отклонению с учетом отсутствия документального их подтверждения, а также с учетом доказанности необходимости и факта несения данных расходов истцом и отсутствия оснований, согласно которым ответчик мог быть освобожден от возмещения указанных расходов. Доказательств завышения объемов работ и их стоимости ответчиком в нарушение ст. 65 АК РФ не представлено.

Таким образом, совокупность обстоятельств для возложения на ответчика ответственности по возмещению стоимости восстановительного ремонта, расходов на проведение оценки, доказана материалами дела, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования в указанной части. 

Соответствующие доводы, приведенные ответчиком в жалобе, подлежат отклонению как не подтвержденные надлежащими доказательствами.

Задолженность по оплате потребленных коммунальных услуг за июнь 2021 года в размере 9 291 руб. руб. 03 коп. подтверждается счетом №46 от 26.06.2021 и также обоснованно взыскана судом первой инстанции. 

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционных жалобах доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционных жалоб относятся на заявителей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 марта 2022 года по делу № А60-64087/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

 

Д. И. Крымджанова

 

Судьи 

 

Е. И. Гуляева

Ю. В. Скромова