ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

16.07.2024

Дело № А41-40391/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10.07.2024

Полный текст постановления изготовлен 16.07.2024

 

Арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Морхата П.М.,

судей Зверевой Е.А., Уддиной В.З.

при участии в судебном заседании:

от ФИО1 представитель ФИО2 по доверенности от 13.05.2024 сроком на один год; 

иные лица извещены надлежащим образом, представители не явились,

рассмотрев в судебном заседании 

кассационную жалобу АО КБ «Рублев» в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» 

на определение Арбитражного суда Московской области от 17.11.2023 (л.д. 46-50) и 

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2024 (№ 10АП-27355/2023) по делу № А41-40391/2018 (л.д. 79-83)

об отказе в:

признании недействительным договора купли-продажи от 15.12.2021 №2346-ОАОФ, заключенного между ФИО1 и ООО «Денолли 3 КО», применении последствий недействительности сделки в виде восстановления текущей задолженности ООО «Денолли 3 КО» перед ФИО1 в размере 13 308 954 руб. 37 коп.; 

признании результатов торгов по реализации имущества по Лоту № 2: нежилое здание, технический склад, общей площадью 510,1 кв.м., кадастровый номер 50:20:0030204:140, расположенное по адресу: 

<

...>, недействительными, 

аннулировании записи о государственной регистрации права собственности за ФИО1 № 50:20:0030204:140-50/422/2022-9 от 25.05.2022 в едином государственном реестре объектов недвижимого имущества на здание, технический склад, общей площадью 510,1 кв.м., кадастровый номер 50:20:0030204:140, расположенное по адресу: 

<

...>; 

восстановлении права собственности на нежилое здание, технический склад, общей площадью 510,1 кв.м, кадастровый номер 50:20:0030204:140, расположенное по адресу: 

<

...>, за ООО «Денолли 3 КО»,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Денолли 3 КО», 

 

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 18.02.2020 общество с ограниченной ответственностью «Денолли – 3 КО» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3

Сообщение опубликовано в официальном издании «Коммерсант» №37(6758) от 29.02.2020. Реестр кредиторов закрыт 29.04.2020.

АО КБ «Рублёв» обратился с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи №2346-ОАОФ от 15.12.2021, заключенного между ФИО1 и ООО «Денолли 3 КО», применении последствий недействительности сделки в виде восстановления текущей задолженности ООО «Денолли 3 КО» перед ФИО1 в размере 13 308 954,37 рублей; признании результатов торгов по реализации имущества по Лоту №2: нежилое здание, технический склад, общей площадью 510,1 кв.м, кадастровый номер 50:20:0030204:140, расположенное по адресу: 

<

...>, недействительными, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности за ФИО1 №50:20:0030204:140-50/422/2022-9 от 25.05.2022 в едином государственном реестре объектов недвижимого имущества на здание, технический склад, общей площадью 510,1 кв.м, кадастровый номер 50:20:0030204:140 расположенное по адресу: 

<

...>; восстановлении права собственности на нежилое здание, технический склад, общей площадью 510,1 кв.м, кадастровый номер 50:20:0030204:140 расположенное по адресу: 

<

...>, за ООО «Денолли 3 КО».

Определением Арбитражного суда Московской области от 17.11.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2024, в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с определением и постановлением, АО КБ «Рублев» в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение и постановление отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов, изложенных в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам по делу и имеющимся в деле доказательствам, в том числе, указывает, что судами не учтен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; договор купли-продажи от 15.12.2021 не является безусловным основанием возникновения у предпринимателя права собственности на земельный участок, занимаемый спорным зданием в указанном предпринимателем объеме.

От ФИО1 поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В отзыве ФИО1 просит оставить обжалуемые акты без изменения.

Поступивший от ФИО1 проект судебного акта (в соответствии с пунктом 9.2 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций), утвержденной постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 100) приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель ФИО1 против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Иные участвующие в деле лица своих представителей в арбитражный суд округа не направили, что согласно части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, судом утвержден порядок продажи, конкурсный управляющий организовал торги имуществом должника по лоту № 2: нежилое здание, технический склад, общей площадью 510,1 кв.м, кадастровый номер 50:20:0030204:140 расположенное по адресу: 

<

...>.

С победителем торгов ФИО1 заключен договор купли-продажи от 15.12.2021 № 2346-ОАОФ/2/2, договор исполнен сторонами, зарегистрирован переход права собственности.

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 50:20:00302204:23, который находится в залоге у кредитора АО КБ «Рублёв».

В отличие от земельного участка, проданное нежилое здание в залоге у банка не находилось.

Обращаясь в суд с заявлением о признании торгов недействительными, Банк указал, что сделка по отчуждению здания отдельно от земельного участка, на котором оно расположено, является ничтожной.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В данном конкретном случае проданное нежилое здание было расположено на земельном участке, на котором имелись также и иные объекты недвижимости, принадлежащие должнику.

При этом земельный участок, в отличие от нежилых зданий на нем, находился в залоге у банка.

В удовлетворении требований банка об утверждении порядка продажи имущества (залогового и не залогового) единым лотом суд отказал (постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.08.2022 № Ф05-2074/2020 по настоящему делу).

Тем самым, юридическая судьба земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости изначально не была единой, их совместная продажа оказалась невозможной.

Часть земельного участка, необходимого для использования здания с кадастровым номером 50:20:0030204:140 не выделена, ее продажа не предполагалась.

В рамках настоящего дела о банкротстве было продано нежилое здание с кадастровым номером 50:20:0030204:473, расположенное на том же земельном участке (покупатель ФИО4).

Арбитражным судом Московской области по делу А41-43096/2022 рассмотрен иск ФИО4 о признании права собственности на часть земельного участка и в его удовлетворении было отказано.

Оставляя состоявшиеся судебные акты без изменения,  Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 12.09.2023 № Ф05-18512/2023 по делу № А41-43096/2022 пришел к следующим выводам.

Предметом договора купли-продажи имущества в соответствии с проведенными торгами в форме аукциона от 15.12.2021 № 2346-ОАОФ/3/3 являлось только здание с кадастровым номером 50:20:0030204:473.

Земельные участки предметом купли-продажи не выступали.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552

 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

На спорном земельном участке расположены иные объекты недвижимости, также реализованные в ходе конкурсного производства, что подтверждается сведениями, внесенными в ЕГРН на земельный участок.

При этом судам не представлено доказательств признания договора купли-продажи объекта недвижимости предпринимателя недействительной сделкой, а также доказательств оспаривания данного договора по указанным предпринимателем основаниям.

 

Судом первой инстанции учтены ссылки предпринимателя на подпункт 5 пункта 1 статьи 1, пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. 

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В то же время, как отметили суды, указанные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации даны до принятия и вступления в законную силу Федерального закона от 07.05.2013 №100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», которым статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации изложена в новой редакции: сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Допустимых доказательств того, что договор купли-продажи имущества в соответствии с проведенными торгами в форме аукциона от 15.12.2021 № 2346-ОАОФ/3/3 оспорен в установленном законом порядке по указанным основаниям, судам не представлено.

При этом, само по себе заключение договора купли-продажи здания не влечет за собой автоматического приобретения покупателем также права собственности на земельный участок под ним и необходимый для его эксплуатации.

Кроме того, в договоре не содержится сведений о том, что цена договора (здания) определена сторонами с учетом стоимости земельного участка, на котором расположено спорное здание.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 15.12.2021 не является безусловным основанием возникновения у предпринимателя права собственности на земельный участок, занимаемый спорным зданием в указанном предпринимателем объеме.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Суд первой инстанции отметил, что из анализа указанных норм следует, что право собственника объекта недвижимости на часть земельного участка, расположенного под ним, возникает на основании покупки или аренды земельного участка, соответственно, право пользования земельным участком является возмездным.

Судебная коллегия соглашается с выводами судов нижестоящих инстанций.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве отношения, связанные с банкротством граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями, регулируются параграфами 1.1 и 4 главы X Закона о банкротстве, а при отсутствии специальных правил, регламентирующих особенности банкротства этой категории должников - главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI Закона о банкротстве.

На основании пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Статьей 448 ГК РФ установлены общие нормы организации и порядка проведения торгов, статьей 110 Закона о банкротстве - специальные нормы о порядке продажи имущества должника, применяемые и в рамках дела о банкротстве гражданина.

Порядок продажи имущества должника, признанного банкротом, регулируется положениями статей 110, 111, 111.1, 139 Закона о банкротстве.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В пунктах 1 и 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», разъяснено, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права (интереса) с использованием предусмотренных гражданским законодательством мер. Нарушения порядка проведения торгов не может являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Оспаривать действительность торгов по продаже имущества несостоятельного должника имеют право не любые субъекты гражданских прав, а только лица, полагающие, что они без законных оснований не были допущены к участию в торгах, либо были необоснованно исключены из участников торгов, либо незаконно не признаны победителями торгов, а также конкурсные управляющие и конкурсные кредиторы, при условии допущенных нарушений прав и законных интересов должника, в том числе и порядка проведения торгов.

По смыслу статьи 447 ГК РФ основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое формальное нарушение, а лишь имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца.

 

Исходя из взаимосвязанных положений статей 4, 65 АПК РФ лицо, обращающееся в суд с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать, что при их проведении допущены нарушения закона, проведенные торги повлекли нарушение его прав, наличие причинно-следственной связи между допущенными нарушениями и возникшим нарушением прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности, заключенной на таких торгах сделки.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ (в редакции на дату заключения сделки), отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ (в редакции на дату заключения сделки), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В данном случае законом предусмотрены иные последствия нарушения. 

Согласно статьи 273 ГК РФ (в редакции на дату заключения сделки), при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. 

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 555 ГК РФ).

Следовательно, последствием нарушения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ не является ничтожность сделки.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства в связи с чем, оснований для иной оценки выводов суда у суда кассационной инстанции не имеется.

Опровержения названных установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств в материалах дела отсутствуют, в связи с чем суд кассационной инстанции считает, что выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства. 

Нарушений или неправильного применения норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или повлекших судебную ошибку, не установлено.  

Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

В соответствии со статьями 286 и 287 АПК РФ суд кассационной инстанции не имеет полномочий исследовать и устанавливать новые обстоятельства дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций.

Согласно пункту 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» при проверке соответствия выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 АПК РФ) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

Таким образом, на основании вышеизложенного суд кассационной инстанции считает, что оснований для удовлетворения кассационной жалобы по заявленным в ней доводам не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 17.11.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2024 (№ 10АП-27355/2023) по делу № А41-40391/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий-судья                                          Морхат П.М.

 

Судьи:                                                                       Зверева Е.А.

 

                                                                                   Уддина В.З.