ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-1453/2019

г. Челябинск

03 апреля 2019 года

Дело № А34-3142/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпусенко С.А.,

судей Баканова В.В., Бабиной О.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная организация Фортуна» на решение Арбитражного суда Курганской области от 29.12.2018 по делу № А34-3142/2018 (судья Антимонов П.Ф.).

Общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная организация Фортуна» (далее – общество «ЖКО Фортуна», истец, податель апелляционной жалобы) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик 1) о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.03.2015 по 31.08.2015 в сумме 5 874 руб. 30 коп.; к обществу с ограниченной ответственностью «Здоровье» (далее – общество «Здоровье», ответчик 2) о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.09.2015 по 31.07.2015 в сумме 1 991 руб. 04 коп.; к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, ответчик 3) о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.08.2016 по 06.04.2017 в сумме 1 365 руб. 51 коп., задолженности за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества многоквартирного дома за период с 01.01.2017 по 06.04.2017 в размере 35 руб. 33 коп. (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечения в участию в деле соответчиков в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 29.12.2018 исковые требования общества «ЖКО Фортуна» к ИП ФИО2 о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.03.2015 по 31.08.2015 в сумме 5 874 руб. 30 коп. удовлетворены.

В удовлетворении исковых требований общества «ЖКО Фортуна» к обществу «Здоровье», ИП ФИО3 судом первой инстанции отказано.

Судебным актом также распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины.

В апелляционной жалобе общество «ЖКО Фортуна» просит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований к обществу «Здоровье», ИП ФИО3 отменить, исковые требования в данной части удовлетворить. 

Апеллянт указывает, что поскольку собственники помещений спорного многоквартирного дома не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, истец обоснованно применял тарифы, установленные решениями Курганской городской Думы от 26.11.2014 № 212 на 2015 год в размере 16 руб. 05 коп. за 1 кв.м., от 25.11.2015 № 178 на 2016 год в размере 17 руб. 07 коп. за 1 кв. м., от 23.11.2016 № 242 на 2017 год в размере 17 руб. 78 коп. за 1 кв.м. общей площади, что соответствует ставке - жилые дома, имеющие все виды благоустройства, оборудованные лифтами.

С позиции истца, наличие у сторон отдельного договора, содержащего указание на иной размер тарифа и оплаты, не свидетельствует о том, что владелец помещений не обязан участвовать в содержании общего имущества многоквартирного дома на определенных компетентным органом условиях. Установление для ответчиков меньшего тарифа, чем для остальных владельцев помещений, противоречит положениям действующего законодательства.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о месте и времени его проведения и рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей не направили, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 с 03.06.2008 является собственником нежилого помещения площадью 59,1 кв. м. расположенного по адресу: 

<

...> (т.1, л.д. 25-29).

В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, от 25.10.2010, истец был выбран в качестве управляющей компанией указанного дома (т.1, л.д.42).

Указывая на то, что за ответчиком начиная с 2010 года по 07.04.2017 числится задолженность за содержание и коммунальные ресурсы на содержание общего имущества многоквартирного дома в сумме 78 925 руб. 73 коп., истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил обеспечить ее уплату (т.1, л.д. 31).

Поскольку ответчиком задолженность оплачена не была, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В ходе судебного разбирательства истец заявленные требования изменил, за период с 01.03.2015 по 31.08.2015 предъявил их к ИП ФИО2, за последующие за указанной датой периоды к арендаторам – обществу «Здоровье» и ИП ФИО3 Так, истец просил взыскать с общества «Здоровье» задолженность за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.09.2015 по 31.07.2015 в сумме 1991 руб. 04 коп., с ИП ФИО3 задолженность за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.08.2016 по 06.04.2017 в сумме 1365 руб. 51 коп., задолженность за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества многоквартирного дома за период с 01.01.2017 года по 06.04.2017 года в размере 35 руб. 33 коп., всего 1400 руб. 81 коп.

Из материалов дела следует, что в заявленные истцом периоды спорное нежилое помещение находилось в пользовании у общества «Здоровье» и ИП ФИО3 в соответствии с договорами аренды от 25.05.2015 и от 01.01.2017, заключенными с ИП ФИО4 (арендодатель) (т.1, л.д. 116-117, т.2, л.д.58-60).

Указанные договоры не содержали обязательств арендатора по оплате управляющей организации расходов на содержание общего имущества жилого дома.

Несмотря на это, между обществом «ЖКО Фортуна» и обществом «Здоровье» заключен договор на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома от 01.09.2015 №12 (далее также – договор от 01.09.2015; т.1, л.д. 162-166), по условиям которого размер оплаты за содержание общего имущества в многоквартирном доме для общества «Здоровье» определен без учета стоимости вывозки твердых бытовых отходов, уборки лестничных клеток и уборки придомовой территории и составил 12,37 руб. в месяц за 1 кв.м. Период действия договора определен сторонами с 01.09.2015 по 31.08.2016.

Между обществом «ЖКО Фортуна» и ИП ФИО3 также заключен договор на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома от 01.08.2016 №12 (далее также – договор от 01.08.2016; т.1 л.д. 157-161). Для данного договора размер оплаты был также установлен без учета указанных выше услуг и составил 14,51 руб. в месяц за 1 кв. м. нежилого помещения. Договор заключен на срок с 01.08.2016 по 31.07.2017.

Заявленная к взысканию с общества «Здоровье» и ИП ФИО3 сумма задолженности рассчитана в виде разницы между примененным истцом в расчете тарифом за содержание жилого помещения, установленным органом местного самоуправления в отношении жилых помещений имеющих все виды благоустройства и оборудованные лифтами и тем тарифом, который был согласован  истцом и ответчиками 2 и 3 в договорах на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома от 01.09.2015 и от 01.08.2016.

Удовлетворяя требования истца к ИП ФИО2, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик 1, как собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, обязан нести бремя содержания общего имущества. Поскольку ИП ФИО2 доказательств погашения задолженности перед истцом не представлено, суд первой инстанции взыскал с ответчика 1 в пользу истца 5 874 руб. 30 коп. задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.03.2015 по 31.08.2015.

Отказывая в удовлетворении исковых требований к обществу «Здоровье», ИП ФИО3, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик 2, ответчик 3 надлежащим образом исполняли свои обязательства по оплате оказанных услуг в соответствии с условиями договоров от 01.09.2015 и от 01.08.2016 в соответствии с установленными данными договорами тарифами. Суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованно предъявленных обществом «ЖКО Фортуна» требований о взыскании разницы между примененным истцом в расчете тарифом за содержание жилого помещения, установленным органом местного самоуправления в отношении жилых помещений имеющих все виды благоустройства и оборудованные лифтами и тем тарифом, который был согласован  истцом и ответчиками 2 и 3 в договорах на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома от 01.09.2015 и от 01.08.2016, указав, что арендаторы в настоящем случае несут обязанность по такому содержанию не в силу закона, как собственники, а строго в рамках принятых на себя договорных обязательств.

Выводы суда первой инстанции являются верными, а доводы апелляционной жалобы признаются судом подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Исходя из содержание апелляционной жалобы истца решение суда первой инстанции пересматривается судом апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований к обществу «Здоровье», ИП ФИО3

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 37, 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом включает в себя обеспечение содержания общего имущества наряду с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан и предоставление им коммунальных услуг.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Поскольку, пользуясь принадлежащим ему помещением, собственник не может не осуществлять использование общего имущества, содержание собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации жилого здания.

В силу статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники (титульные владельцы) помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК РФ).

В силу статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

В соответствии с пунктом 28 Правил № 491 в многоквартирном доме собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательством. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

Все составные части платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, органами управления товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов (ч. 7, 8 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации). Если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 158 названного Кодекса).

В силу изложенных норм ответчик обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание помещения, принадлежащего ему на праве собственности, и расходов на коммунальные услуги в силу прямого указания закона.В ходе рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции общество «ЖКО Фортуна» уточнило исковые требования, просило взыскать с общества «Здоровье» задолженность за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.09.2015 по 31.07.2015 в сумме 1991 руб. 04 коп., с ИП ФИО3 задолженность за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.08.2016 по 06.04.2017 в сумме 1365 руб. 51 коп., задолженность за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества многоквартирного дома за период с 01.01.2017 года по 06.04.2017 года в размере 35 руб. 33 коп., всего - 1 400 руб. 81 коп.

Как указывалось ранее, в заявленные истцом периоды спорное нежилое помещение находилось в пользовании у общества «Здоровье» и ИП ФИО3 в соответствии с договорами аренды от 25.05.2015 и от 01.01.2017, заключенными с ИП ФИО4 (арендодатель) (т.1, л.д. 116-117, т.2, л.д.58-60).

Указанные договоры не содержали обязательств арендатора по оплате управляющей организации расходов на содержание общего имущества жилого дома.

Несмотря на это, между обществом «ЖКО Фортуна» и обществом «Здоровье» заключен договор на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома от 01.09.2015 №12 (далее также – договор от 01.09.2015; т.1, л.д. 162-166), по условиям которого размер оплаты за содержание общего имущества в многоквартирном доме для общества «Здоровье» определен без учета стоимости вывозки твердых бытовых отходов, уборки лестничных клеток и уборки придомовой территории и составил 12,37 руб. в месяц за 1 кв.м. Период действия договора определен сторонами с 01.09.2015 по 31.08.2016.

Между обществом «ЖКО Фортуна» и ИП ФИО3 также заключен договор на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома от 01.08.2016 №12 (далее также – договор от 01.08.2016; т.1 л.д. 157-161). Для данного договора размер оплаты был также установлен без учета указанных выше услуг и составил 14,51 руб. в месяц за 1 кв. м. нежилого помещения. Договор заключен на срок с 01.08.2016 по 31.07.2017.

Как следует из представленных в материалы дела актов, счетов на оплату и платежных поручений, в спорный период времени об «Здоровье» и индивидуальный предприниматель ФИО3 надлежащим образом исполняли свои обязательства по оплате оказанных услуг в соответствии с условиями договоров от 01.09.2015 и от 01.08.2016.

Судом первой инстанции верно установлено, что заявленная к взысканию с общества «Здоровье» и ИП ФИО3 сумма задолженности рассчитана в виде разницы между примененным истцом в расчете тарифом за содержание жилого помещения, установленным органом местного самоуправления в отношении жилых помещений имеющих все виды благоустройства и оборудованные лифтами и тем тарифом, который был согласован  истцом и ответчиками 2 и 3 в договорах на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома от 01.09.2015 и от 01.08.2016.

С позиции суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции обоснованно отказал обществу «ЖКО Фортуна» в удовлетворении исковых требований к обществу «Здоровье», ИП ФИО3 в силу следующего.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

Таким образом, в рассматриваемом случае при разрешении вопроса о том, на ком - арендодателе или арендаторе нежилого помещения - лежит обязанность по несению расходов на содержание и ремонт общедомового имущества, существенным обстоятельством, подлежащим установлению судом, является наличие или отсутствие прямого договора на содержание и ремонт общего имущества, заключенного между арендатором и управляющей организацией, а также анализ условий договора аренды о распределении соответствующих обязанностей.

В данном случае арендаторы спорного помещения изменили общее правило, установленное в статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и приняли на себя обязанность по несению затрат на содержание общего имущества в соответствии с прямым договором, заключенным с управляющей организацией. Вместе с тем, обязательства сторон по несению таких затрат регулируются в соответствии с условиями указанного договора.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что договорами на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома от 01.09.2015 и от 01.08.2016 предусмотрено право исполнителя изменить размер ставки содержания за 1 кв. м. только при изменении методики расчета с обязательным уведомлением потребителя.

Иных случаев позволяющих исполнителю в одностороннем порядке  изменять размер оплаты данные договоры не предусматривают.

В данном случае методика расчета не менялась, следовательно, изменение договора в части увеличения стоимости оплаты может быть применено только по соглашению сторон.

Поскольку такого соглашения сторонами достигнуто не было, стороны должны руководствоваться условиями договоров, согласованными в момент их заключения.

С позиции истца, наличие у сторон отдельного договора, содержащего указание на иной размер тарифа и оплаты, не свидетельствует о том, что владелец помещений не обязан участвовать в содержании общего имущества многоквартирного дома на определенных компетентным органом условиях. Установление для ответчиков меньшего тарифа, чем для остальных владельцев помещений, противоречит положениям действующего законодательства.

Между тем принцип равного распределения бремени содержания собственниками общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество, в данном случае неприменим, поскольку арендатор несет обязанность по такому содержанию не в силу закона, как собственник, а строго в рамках принятых на себя договорных обязательств. Внесение арендаторами платы за содержание общего имущества в соответствии с заключенным договором не является их освобождением от участия в содержании общего имущества, поскольку обязанность по несению расходов на содержание общего имущества в полном объеме в соответствии с законодательными требованиями может лежать только на собственнике помещения.

Как следует из материалов дела и общество «Здоровье» и ИП ФИО3 свои обязательства по содержанию общего имущества по согласованным с истцом условиям, выполняли надлежащим образом.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований общества «ЖКО Фортуна» к обществу «Здоровье» и ИП ФИО3 

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены вынесенного судебного акта, не установлено.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на его счет. 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 29.12.2018 по делу № А34-3142/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная организация Фортуна» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий судьяС.А. Карпусенко

Судьи:В.В. Баканов 

О.Е. Бабина