АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-10387/2018

г. Краснодар

27 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., в отсутствие в судебном заседании заявителя – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), органа, осуществляющего публичные полномочия – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) и третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Компания Форум», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2018 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2018 (судьи Соловьева М.В., Ильина М.В., Смотрова Н.Н.) по делу № А32-10387/2018, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) с заявлением, в котором просила:

– признать незаконным отказ управления Росреестра от 10.05.2017 № 23/050/001/801/2017-1731 в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302029:1052; 

– обязать управление Росреестра погасить регистрационную запись № 23-23-50/2507/2014-304 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302029:1052 (запись об аренде).

Требования обоснованы ссылками на положения статей 407, 425 Гражданского кодекса (далее – Гражданский кодекс), статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Заявление мотивировано нарушением прав органа местного самоуправления необоснованным отказом управления Росреестра в государственной регистрации погашения записи об аренде земельного участка, прекращенного в силу истечения срока действия договора (пункт 8.3 договора).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Компания Форум» (далее – общество).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2018, требования удовлетворены. Суд признал незаконным, как не соответствующим Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) отказ управления Росреестра от 10.05.2017 № 23/050/001/801/2017-1731, обязал регистрирующий орган погасить в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) регистрационную запись от 03.12.2014 № 23-23-50/2507/2014-304. 

Суды установили, что администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) 19.08.2014 заключен договор № 4900009555 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302029:1052 общей площадью 1517 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Лесная. По условиям договора он заключен сторонами на срок до 16.01.2017. Действие договора аренды прекращается по истечении срока, что не лишает арендатора права ставить вопрос о заключении договора аренды на новый срок. Договор прекращается независимо от продолжения пользования арендатором арендуемым имуществом после истечения срока договора. Договор также считается расторгнутым по истечении десяти дней с даты получения арендатором акта о расторжении договора. Администрация письмом от 01.11.2016 № 29987/0105-16 уведомила общество об истечении срока договора аренды 16.01.2017, а также о необходимости освободить занимаемый земельный участок не позднее трех месяцев с момента получения указанного письма. Полагая, что договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия, администрация 25.01.2017 обратилась в управление Росреестра с заявлением о погашении записи об обременении (аренде) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202014:17. Письмом от 10.05.2017 № 23/050/001/801/2017-1731 управление Росреестра отказало администрации в погашении регистрационной записи № 23-23-50/2507/2014-304 об аренде земельного участка. Отказ мотивирован тем, что представленные документы не подтверждают факт уведомления арендатора земельного участка об отказе от договора. Ссылаясь на незаконность решения управления Росреестра об отказе в совершении регистрационного действия, нарушающее права (законные интересы) муниципального образования город-курорт Сочи, администрация (представитель публичного собственника земельного участка) оспорила его в судебном порядке. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались нормами статей 131, 425, 431, 610 Гражданского кодекса, положениями Закона № 218-ФЗ, частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). С учетом даты поступления заявления в арбитражный суд (20.03.2018), пояснений представителя администрации о том, что отказ получен 05.02.2018, а также отсутствия сведений о направлении и дате вручения оспариваемого отказа органу местного самоуправления, суды пришли к выводу, что срок на обжалование решения об отказе в государственной регистрации не пропущен. Из содержания пункта 8.3 договора аренды следует, что он прекращается независимо от продолжения пользования арендатором арендуемым имуществом после истечения срока договора. Таким образом, договор аренды прекращен 16.01.2017. Направленное администрацией обществу уведомление лишь подтверждает выражение арендодателем воли на прекращение арендных отношений после истечения срока договора и является еще одним подтверждением факта его прекращения. На момент обращения администрации в управление Росреестра с заявлением о погашении записи (25.01.2017) договор аренды был уже прекращен. В материалы дела представлено письмо департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 01.11.2016 № 29987/020516, которое направлено в адрес арендатора (общества) заказным письмом, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений от 07.11.2016, списком от 07.11.2016 № 1, отчетом об отслеживании оправлений с почтовым идентификатором № 35400078879342. Судами установлено, что названные документы предоставлялись регистрирующему органу вместе с заявлением о погашении записи об обременении (аренде) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302029:1052. При таких обстоятельствах законные основания для отказа управления Росреестра в погашении записи о государственной записи о праве аренды отсутствовали. Установив, что отказ регистрирующего органа не соответствует закону и нарушает права (законные интересы) администрации как представителя публичного собственника земельного участка, судебные инстанции удовлетворили заявленные требования.

Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Орган, осуществляющий публичные полномочия, в жалобе просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Кассационная жалоба повторяет доводы, изложенные в апелляционной жалобе, и мотивирована следующим. Администрацией на государственную регистрацию представлено заявление о погашении регистрационной записи об аренде по договору от 19.08.2014 № 4900009555, заключенному на срок до 16.01.2017. Основанием для расторжения договора является уведомление от 01.11.2016 № 29987/02052016, содержащее сведения о том, что действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка (16.01.2017), что не отвечает требованиям действующего законодательства для внесудебного расторжения договора аренды. При этом арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом на условиях договора аренды № 4900009555. В соответствии с общими правилами, установленными статьей 450 Гражданского кодекса, изменение и (или) расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. Договором аренды № 4900009555 не предусмотрено одностороннее расторжение его по истечении срока действия договора. Кроме того, договором аренды № 4900009555 (пункт 5.1.6) арендатор по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами имеет право заключить договор аренды на новый срок. Какие-либо документы, подтверждающие, что арендатор по договору № 4900009555 лишен указанного права, органом местного самоуправления в материалы дела не представлены.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили. 

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для ее удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) 19.08.2014 заключен договор № 4900009555 аренды земельного участка общей площадью 1517 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302029:1052. Участок, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Лесная, предоставлен арендатору на срок до 16.01.2017. По условиям договора его действие прекращается по истечении срока аренды, что не лишает арендатора права ставить вопрос о заключении договора на новый срок. Договор прекращается независимо от продолжения пользования арендатором арендуемым имуществом после истечения срока его действия. Договор также считается расторгнутым по истечении десяти дней с даты получения арендатором акта о расторжении договора. 

Администрация письмом от 01.11.2016 № 29987/0105-16 уведомила общество об истечении срока договора аренды 16.01.2017, а также о необходимости освободить занимаемый им земельный участок не позднее трех месяцев с момента получения указанного письма. 

Полагая, что договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия, администрация 25.01.2017 обратилась в управление Росреестра с заявлением о погашении записи об обременении (аренде) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202014:17. 

Письмом от 10.05.2017 № 23/050/001/801/2017-1731 управление Росреестра отказало администрации в погашении регистрационной записи № 23-23-50/2507/2014-304 об аренде земельного участка ввиду того, что из представленных документов не усматривается, что арендатор земельного участка уведомлен об отказе от договора. 

Ссылаясь на незаконность решения управления Росреестра об отказе в совершении регистрационного действия, нарушающее права (законные интересы) муниципального образования город-курорт Сочи, администрация (представитель публичного собственника земельного участка) оспорила его в судебном порядке.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

По смыслу норм статей 198, 200 и 201 Кодекса для признания незаконными решений (действий, бездействия), принятых органами, осуществляющими публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

С государственной регистрацией прав Закон № 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Обязательными этапами проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 2, 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 407 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса). 

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок возможно в случае продолжения использования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (пункт 3 статьи 425, пункт 1 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, проанализировав содержание договора от 19.08.2014 № 4900009555 с учетом требований статьи 431 Гражданского кодекса, судебные инстанции признали договор аренды прекращенным по истечении установленного в нем срока (16.01.2017). Суды исходили из того, что стороны в договоре согласовали запрет на его продление по окончании названного срока, арендодатель в любом случае выразил волю на прекращение договорных отношений путем направления обществу письма от 01.11.2016 № 29987/020516. Основания для вывода о возобновлении договора аренды на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса) отсутствуют. С учетом изложенного, судебные инстанции пришли к выводу о незаконности отказа управления Росреестра в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302029:1052.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы управления Росреестра о законности решения об отказе в совершении регистрационного действия и отсутствии, в этой связи, оснований для внесения в ЕГРН записи о прекращении обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302029:1052, не принимаются. Судами установлено, что договор аренды, заключенный сторонами на определенный срок, прекратил свое действие в связи с его истечением. Основанием для погашения регистрационной записи о государственной регистрации права аренды является заявление одной из сторон договора. С учетом условий (пункты 8.3, 8.4) договора, отсутствие передаточного документа, подтверждающего факт возврата объекта аренды, не является препятствием для регистрации прекращения обременения земельного участка.

Доводы жалобы управления Росреестра о том, что условиями договора аренды не предусмотрено одностороннее его расторжение по истечении срока действия договора, что исключает применение спорным правоотношениям норм статьи 450 Гражданского кодекса, несостоятельны. К отношениям сторон положения статьи 450 Гражданского кодекса, регулирующие основания расторжения договора, не применимы. В данном случае обязательства по договору аренды прекратились на основании пункта 3 статьи 407, пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и (или) апелляционного постановления, исходя из доводов кассационной жалобы. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. 

Управление Росреестра от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобождено (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2018 по делу № А32-10387/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							        В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                   Я.Е. Волков

                                                                                                                              Н.С. Мазурова