АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-17357/22

28 июля 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   25 июля 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            28 июля 2022 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Пипник Т.Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о сносе самовольной постройки

при участии:

от истца – представитель ФИО3 по доверенности от 18.01.2022,

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 27.03.2020            

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с требованием о сносе самовольной постройки.  

           В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, заявил ходатайство об уточнении исковых требований, указав кадастровый номер объекта, о сносе которого заявлено.

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал  заявленное истцом ходатайство подлежащим удовлетворению.    

           Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, указав, что спорный объект является объектом недвижимого имущества, следовательно, предприниматель как собственник этого объекта, имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду.

            Исследовав материалы дела, заслушав позиции сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Павильон по приему стеклотары приобретен товариществом с ограниченной ответственностью «Ирина» в лице директора ФИО5 по договору № 374/Д купли –продажи на основании договора аренды от 19.07.1995, заключенному с Фондом имущества города Ростова-на-Дону, в составе имущественного комплекса.

Состав имущественного комплекса определен в приложении № 1 договору, являющемся неотъемлемой частью договора (п.1.2 договора). 

Согласно приложению № 1 к договору в состав имущественного комплекса входит здание приемного пункта по адресу пр-т Коммунистический, 42/1, год ввода в эксплуатацию 1984.

Согласно письму Фонда имущества Администрации г. Ростова-на-Дону от 29.07.1999 № 01.5-701 Фонд имущества подтверждает тот факт, что в составе имущественного комплекса, выкупленного ТОО «Ирина», согласно приложения № 1 к договору купли – продажи от 19.07.1995 вошел приемный пункт по адресу: пр. Коммунистический, 42/1.

В соответствии с Постановлением Главы администрации Советского района г. Ростова-на-Дону № 2138 от 21.09.1994 «О предоставлении во временное пользование земельного участка по пр. Коммунистический 42/1 для размещения павильона ИОО магазина «Ирина» по приему стеклотары» в пользование ТОО магазина «Ирина» предоставлен земельный участок по пр. Коммунистический 42/1 для размещения павильона по приему стеклотары площадью 135 кв. м. до июня 1997 года.

Согласно акту № 2878 закрепления земельного участка от 17.01.1993  в результате выполнения работ по инвентаризации земельного участка – павильон по приему стеклотары с учетом фактически занимаемой пользователем территории проведено закрепление в натуре земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> – площадь 243 кв. м. 

Актом Комитета по земельным ресурсам и землеустройства № 2388 установления и согласования границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073901:6 установлены границы земельного участка по адресу: 

<

...> площадью 243 кв. м.

Согласно договору купли-продажи от 27.04.1999 ООО «Ирина-К» передало в собственность ФИО2 здание приемного пункта площадью 130 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Согласно Постановлению Главы администрации  Советского района г. Ростова-на-Дону № 522 от 11.04.2000 «О переоформлении земельного участка в районе пр. Коммунистического 42/1 с ООО «Ирина К» на предпринимателя ФИО2 у ООО «Ирина К» изъят спорный земельный участок и передан во временное пользование предпринимателю ФИО2 для размещения павильона стеклотары площадь 135 кв. м. сроком на три года.

Спорный земельный участок предоставлен предпринимателю в пользование на основании договора аренды № 18847 от 15.06.2000 для эксплуатации павильона по приему стеклотары сроком на три года. 

Между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и индивидуальным предпринимателем ФИО2 16.04.2013 заключен договор аренды № 34613 земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 243 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0073901:6, расположенный по адресу: 

<

...> для использования в целях эксплуатации павильона по приему стеклотары.

Срок аренды участка устанавливается с момента передачи земельного участка по 14.03.2014 (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ростовской области, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа.

После окончания срока договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя, в связи с чем, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок на тех же условиях.

Департамент уведомлением от 22.10.2019 № 59.30-158/14-УП отказался от договора аренды от 16.04.2013 № 34613 в связи с исключением места размещения павильона из Схемы размещения нестационарных торговых объектов, указав на прекращение договора с 27.01.2020 (т.1, л.д.6).

Уведомление получено предпринимателем 25.10.2019.

12.05.2020 Департаментом проведено обследование спорного земельного участка, в результате чего, установлено, что на земельном участке, расположено одноэтажное металлическое строение, которое на момент обследования не эксплуатируется. 

Земельный участок добровольно предпринимателем не освобожден, что и послужило основанием для обращения департамента в суд.

            Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

            Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков).

            При этом статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

            Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

            Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12048/11 и от 25.09.2012 N 5698/12).

            Факт завершения строительства спорного объекта в 1972 году установлен судом, в том числе на основании представленного в материалы дела технического паспорта.

            Таким образом, спорный объект не может быть признан самовольной постройкой.

            Решением Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-9614/21 преюдициально установлено, что спорный объект является объектом капитального строительства и в силу совокупности присущих ему технических характеристик отвечает признакам недвижимого имущества.

            В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. В пункте 3 настоящей статьи ГК РФ закреплено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

            При продаже такой недвижимости покупатель приобретает права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

            На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации  при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

             В пункте 13,14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что, согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации , пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации  при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка.

             В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

            Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

            В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «О некоторых отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды разъяснено, что по смыслу статьей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

            Приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земельного участка независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений, согласно статьям 420, 421, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2013 №18 АП-5990/2013).

В силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

            Таким образом, ответчик, являясь собственником здания с кадастровым номером 61:44:0073901:4233, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073901:6, обладает исключительным правом на использование указанного земельного участка.

            Факт отсутствия регистрации права собственности ответчика на спорный объект не лишает его право на использование земельного участка, под указанным объектом.

            При таких обстоятельствах, истец не доказал право требовать сноса спорного объекта и освобождения земельного участка.

            В иске надлежит отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 25.12.2008г. № 281-ФЗ). 

           Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

СудьяПипник Т. Д.