Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-51307/2021

17 декабря 2021 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  15 декабря 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  17 декабря 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПУТНИК" (адрес:  Россия 188671, ВСЕВОЛОЖСКИЙ РАЙОН, ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, УЛИЦА. ЦЕНТРАЛЬНАЯ (ПР СПУТНИК ТЕР),СТРОЕНИЕ 45А, ОФИС 4, ОГРН:  

<

***>)

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕНТА"; АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "ВСЕВОЛОЖСКИЙ МУНИЦИПАЛЬНЫЙ РАЙОН" ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ (адрес:  Россия 188670, проезд Первый (Пр Спутник Тер), Ленинградская область, Всеволожский район, участок 3 строение 1, помещение 2.1.7; Россия 188643, г ВСЕВОЛОЖСК, ЛЕНИНГРАДСКАЯ обл ВСЕВОЛОЖСКИЙ р-н, ш КОЛТУШСКОЕ 138, ОГРН:  

<

***>; 1064703000911);

третье лицо: Управление Росреестра по Ленинградской области (адрес:  Россия 191311, г Санкт-Петербург, 

<

...>; Россия 197198, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ул. Блохина д. 8, лит. А

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, встречному иску о признании недействительной государственной регистрации права

при участии

- от истца: при участии

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 01.02.2021; 

- от ответчиков: 1. представители ФИО3 по доверенности от 26.02.2021, Мазо А.А. по доверенности от 13.07.2020; 2. представитель ФИО4 по доверенности от 30.12.2020

- от третьего лица: не явился (извещен)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Спутник» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Рента» (далее – ответчик-1) и Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Лениградской области (далее – ответчик 2) с требованием о признании недействительным договора № 244/4.4-06 от 21.10.2020 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:07:0915007:17, площадью 40 600 кв.м., заключенного между ответчиком-1 и ответчиком-2 и признании недействительной записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ответчика-1 на указанный земельный участок.

Определением от 18.06.2021 в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области. 

Определением от 05.10.2021 судом принято к рассмотрению встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Рента» к Обществу с ограниченной ответственностью «Спутник» о признании государственной регистрации автомобильной дороги кадастровый номер 47:07:0909001:79, расположенной на спорном земельном участке, недействительной.

В настоящем судебном заседании представитель ООО «Спутник» поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ООО «Рента» просил приобщить дополнительные документы, а также заявил ходатайство об истребовании технического паспорта на дорожное покрытие к цеху откорма 1ТЛ, год ввода в эксплуатацию – 1981 по состоянию на 1998г из Всеволожского бюро технической инвентаризации и регистрационного дела на дорожное покрытие из Управления Росреестра по ЛО.

Судом отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 66 АПК РФ. 

Представитель Администрации МО «Всеволожский муниципальный район» ЛО против удовлетворения заявленных ООО «Спутник» требований возражал  по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель Управления Росреестра по ЛО, надлежащим образом извещенный о дате и месте рассмотрения дела, в суд не явился.

Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, судом установлено следующее.

21.10.2020 года между Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее — Администрация) и ООО «Рента» был заключен договор купли-продажи № 244/4.4-06, в соответствии с которым Администрация передала в собственность ООО «Рента» земельный участок с кадастровым номером 47:07:0915007:17, площадью 40600 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.

23.11.2020 года на основании указанного договора купли-продажи Управление Росреестра по Ленинградской области зарегистрировало в Едином государственном реестре недвижимости право собственности ООО «Рента» на указанный земельный участок (номер регистрации 47:07:0915007:17-47/059/2020-9).

Общество с ограниченной ответственностью «Спутник» является собственником объекта недвижимости- дороги к цеху откорма 1 ТЛ (Дорожное покрытие к цеху откорма 1ТЛ инв.№ СМ14685), кадастровый номер 47:07:0909001:79 (далее-Дорога к цеху откорма), что подтверждается выпиской из ЕГРН, номер регистрации 47:07:0915007:17-47/059/2020-9.

Из искового заявления следует, что на спорном земельном участке расположена часть принадлежащего ООО «Спутник» на праве собственности объекта недвижимости - дороги к цеху откорма 1 ТЛ (Дорожное покрытие к цеху откорма 1ТЛ инв.№ СМ14685), кадастровый номер 47:07:0909001:79 (далее-Дорога к цеху откорма).

Остальная часть Дороги к цеху откорма находится на принадлежащем на праве собственности ООО «Спутник» земельном участке с кадастровым номером 47:07:0941002:328.

Право собственности ООО «Спутник» на указанный объект недвижимости подтверждается свидетельством о регистрации права собственности сер. 78-АД № 422305 от 16.10.2009г., выданным Управлением ФРС по СПб и ЛО и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), выданной Управлением Росреестра по Ленинградской области 07.05.2021 года.

В апреле 2021 года Истец с целью уточнения расположения Дороги к цеху откорма на земельном участке обратился к кадастровым инженерам, которыми был изготовлен технический план на Дорогу к цеху откорма, указанный технический план вместе с заявлением о государственном кадастровом учете был сдан в Филиал Всеволожский ГБУ ЛО МФЦ 03.05.2021.

07.05.2021 Управление Росреестра по Ленинградской области выдало выписки из ЕГРН на Дорогу к цеху откорма с учетом сведений, содержащихся в техническом плане на указанную дорогу.

При составлении технического плана на дорогу к цеху откорма установлено, что указанный объект недвижимости расположен на двух земельных участках: на участке с кадастровым номером 47:07:0941002:328, принадлежащему Истцу по первоначальному иску, и на участке с кадастровым номером 47:07:0915007:17, принадлежащем ООО «Рента». Данные сведения отражены в техническом плане на Дорогу к цеху откорма, а также в выписке из ЕГРН на Дорогу к цеху откорма, выданной Управлением Росреестра по Ленинградской области 07.05.2021 (на листе 1 в разделе «Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости».

Как следует из схемы, составленной кадастровым инженером ФИО5 при подготовке технического плана на Дорогу к цеху откорма, на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0915007:17, принадлежащем ООО «Рента», находится часть принадлежащего ООО «Спутник» объекта недвижимости - дороги к цеху откорма 1 ТЛ (дорожное покрытие к цеху откорма 1ТЛ), кадастровый номер 47:07:0909001:79, шириной от 2,50 м до 3,25 м и площадью 870 кв.м.

Истец по первоначальному иску, полагая, что он имеет исключительное право на приобретение в собственность части спорного земельного участка, занятой дорогой к корпусу откорма, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным заключенного договора купли-продажи в отношении указанного земельного участка и как следствие признании недействительной соответствующей записи в ЕГРН.

 П.1 ст.39.20 ЗК РФ предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из материалов дела 09.12.2019 между Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» ЛО и ООО «Рента» был заключен договор аренды № 170/4.4.-08 земельного участка площадью 40600 кв.м, с кадастровым номером 47:07:0915007:17 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Романовское сельское поселение, территория ПР «Спутник», Первый проезд, участок 1, для эксплуатации зданий - корпуса откорма (1 линия) и кормосмесительной № 1.

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды был установлен с 01.12.2019 года по 30.11.2022 года.

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 47:07:0000000:71218 (здание кормосмесительной № 1 в стадии разрушения, оставшаяся часть 87%) и 47:07:0000000.69920, принадлежащие ООО «Рента» на праве собственности. 

Согласно выпискам из ЕГРН вышеуказанные объекты недвижимости, находящиеся в собственности ООО «Рента» расположены в пределах спорного земельного участка с кадастровым номером 47:07:0915007:17.

В соответствии с пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу п.1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

20.05.2020 года решением земельной комиссии администрации МО «Всеволожский муниципальный район» было принято решение № 37/20 о предоставлении ООО «Рента» земельного участка с кадастровым номером 47:07:0915007:17, заключить с ООО «Рента» договор купли - продажи, по цене равной 15% от кадастровой стоимости земельного участка.

По утверждению Администрации при принятии решения о предоставлении земельного участка земельная комиссия руководствовалась тем, что собственник объекта недвижимости, в силу пп.6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка предусмотренные ст. 39.16 ЗК РФ у администрации района, отсутствовали.

При вынесении земельной комиссией решения о предоставлении спорного земельного участка ООО «Рента», сведения о наличии иных объектов, находящихся в собственности ООО «Спутник», отсутствовали.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.05.2021 ООО «Спутник» является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 47:07:0909001:79 дорожное покрытие к цеху откорма 1 ТЛ. Указанный объект недвижимости расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0941002:328 и 47:07:0915007:17.

Технический план на объект недвижимости дорожное покрытие к цеху откорма 1 ТЛ кадастровый номер 47:07:0909001:79, расположенному в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0941002:328 и 47:07:0915007:17, подготовлен 28.04.2012 года с изменениями сведений об адресе и местоположении границ сооружения с кадастровым номером 47:07:0909001:79, в том числе, в связи с исправлением ошибок.

Таким образом на момент принятия решения о предоставлении ООО «Рента» земельного участка, как собственнику расположенных на нем объектов недвижимости, сведения о наличии на спорном земельном участке иных объектов, отсутствовали.

Ст. 39.17 ЗК РФ также предусматривает, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов носит заявительный характер.

Однако несмотря на то, что право собственности ООО «Спутник» на сооружение зарегистрировано в 2009 году, общество не обращалось в Администрацию с заявлением о предоставлении ему в собственность спорного земельного участка.

Согласно абз.2 п.2 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Истец по первоначальному иску не указывает каким образом передача Администрацией в собственность ООО «Рента» спорного земельного участка нарушает его права.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что в настоящий момент в Тринадцатом арбитражном апелляционном суде рассматривается дело N А56-98984/2019 по иску ООО «Рента» и ООО «Произар» к ООО «Спутник» об установлении права ограниченного пользования (сервитута) в форме обеспечения постоянного беспрепятственного круглосуточного прохода и проезда автотранспортных средств к недвижимому имуществу (зданию) истцов с установлением платы за проход и проезд по вышеуказанным земельным участкам. 

Таким образом, на момент передачи Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области спорного земельного участка в собственность ООО «Рента», сделка полностью соответствовала требованиям, предусмотренным ЗК РФ и ГК РФ и не нарушала прав Истца, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных ООО «Спутник» требований.

В свою очередь ООО «Рента» заявило встречное исковое заявление о признании государственной регистрации автомобильной дороги кадастровый номер 47:07:0909001:79, расположенной на спорном земельном участке, недействительной. 

Истец по встречному иску полагает, что статус автомобильной дороги к цеху откорма не определен, и суд вправе определит,  является ли указанная дорога объектом недвижимости или нет.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 3 Федерального закона от 08 ноября 2007 года №257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» автомобильная дорога – объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.

Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно пп. 15 п. 1 ст. 3 Федерального закона от 08 ноября 2007 года №257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» полоса отвода автомобильной дороги – земельные участки (независимо от категории земель), которые предназначены для размещения конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и на которых располагаются или могут располагаться объекты дорожного сервиса.

Таким образом, автомобильная дорога – это сложносоставной объект, состоящий из многих конструктивных элементов, в том числе асфальтовое полотно, насыпи, водоотводные канавы, различные защитные сооружения.

Как следует из законодательного определения понятий «автомобильная дорога» и «полоса отвода автомобильной дороги» эти объекты не ограничены лишь одним земельным участком и могут состоять из множества участков, различных по категории земель.

Как видно из материалов дела спорный объект недвижимости приобретен ОАО «Спутник» (правопреемником которого является ООО «Спутник») в собственность на основании Плана приватизации Государственного предприятия «Спутник» утвержденного Председателем Комитета по управлению имуществом Ленинградской области от 07.03.1998. В Приложении № 1 к указанному Плану приватизации в перечне сооружений, передаваемых в результате приватизации в ОАО «Спутник» указано дорожное покрытие к цеху откорма 1 ТЛ. В подтверждении указанных фактов в материалы дела ООО «Спутник» представлены: копия технического паспорта на дорожное покрытие к цеху откорма 1 ТЛ, составленного 21.08.2009 Всеволожским БТИ Отделения ГУП «Леноблинвентаризация», копия кадастрового паспорта на сооружение – дорожное покрытое к цеху откорма 1 ТЛ, составленного 31.08.2009 Всеволожским БТИ Отделения ГУП «Леноблинвентаризация», а также копия свидетельства о государственной регистрации права на указанный объект недвижимости.

В соответствии с п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно приложению 1 к Плану приватизации Государственного предприятия «Спутник», техническому и кадастровому планам на дорожное покрытие к цеху откорма 1ТЛ указанный объект недвижимости (сооружение) был введен в эксплуатацию в 1981 году. Согласно техническому и кадастровому планам Дорога к корпусу откорма представляет собой сооружение - асфальтированную дорогу протяженностью 700 м и шириной 9 м., то есть соответствует предусмотренным законом критериям отнесения объекта к числу объектов недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании ч. 3, ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Доказательств неправомерности внесения записи в ЕГРН в отношении автомобильной дороги с кадастровым номером 47:07:0909001:79 ООО «Рента» не представлено.

Ссылки ООО «Рента» на то, что отсутствие в свидетельстве о праве собственности на Дорогу к корпусу откорма площади данного объекта свидетельствует о необоснованности отнесения данной дороги к объектам недвижимости признаны несостоятельными, поскольку в свидетельстве о праве собственности и в кадастровом паспорте указана протяженность Дороги к корпусу откорма - 700 метров, в техническом паспорте на Дорогу к корпусу откорма указано, что длина дороги - 700 метров, ширина - 9 метров дорога имеет асфальтовое покрытие.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец (заявитель), обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В данном случае, требование о признании недействительной государственную регистрацию права собственности ООО «Спутник» на объект недвижимости не является надлежащим способом защиты права.

Учитывая вышеизложенное, выслушав доводы сторон и изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания государственной регистрации автомобильной дороги с кадастровым номером 47:07:0909001:79 недействительной. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области                                                                                                                                                                                                                                                                             

решил:

В иске Общества с ограниченной ответственностью «Спутник» отказать.

В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью «Рента» отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

   Судья                 Балакир М.В.