Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

16.09.2022                                               Дело № А40-92735/22-11-615

Резолютивная часть решения объявлена 09.09.2022 

Полный текст решения изготовлен 16.09.2022 

Арбитражный суд в составе:                                                         

Судьи: Дружининой В.Г. (единолично) 

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

проводит судебное заседание по иску  

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ПОЛЯНКА" (119180, МОСКВА ГОРОД, БОЛЬШАЯ ПОЛЯНКА УЛИЦА, ДОМ 7/10, СТР 3, ЭТ 5 ПОМ X КОМ 3, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.07.2010, ИНН: 

<

***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 2 461 386,92

в заседании приняли участие: 

от истца: ФИО2 по решению от 01.03.2019, паспорт, 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 06.05.2022, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Полянка" обратилось в суд с требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании неосновательного обогащения в виде фактически понесенных расходов по управлению зданием, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в нежилом здании (строении) по адресу: 

<

...>, в размере 2 433 686 руб. 37 коп. (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст.49 АПК РФ).

Представитель истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных истцом требований, по доводам изложенным в отзыве.

Суд, заслушав представителей истца и ответчика, рассмотрев материалы дела, оценив представленные документы, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...>, от 28.08.2018 г. № 01-П/18 внеочередным общим собранием собственников нежилых помещений приняты решения о выборе способа управления нежилым зданием посредством управляющей организации и подтверждении полномочий действующей управляющей организации ООО «Управляющая компания «Полянка» (далее - Истец) по управлению нежилым зданием, расположенным по адресу: 

<

...>.

Согласно данным, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Ответчик) принадлежат на праве собственности нежилые помещения в здании общей площадью 1 788,9 кв.м., что составляет 45,126% в общем имуществе здания, что подтверждено также представленным в материалы дела письмом от 29.07.2016 г. исх. № ДГИ-1-55796/16-1. 

Как усматривается из материалов дела, из вышеуказанной площади 853,2 кв.м. заняты по договорам долгосрочной аренды между Ответчиком и следующими организациями: АНО «Институт диаспоры и интеграции» (646,2 кв.м.), РБОО «Марфо-Мариинское благотворительное общество» (69,1 кв.м.), Московская коллегия адвокатов «Международное партнерство» (137,9 кв.м.). 

По условиям договоров аренды нежилых помещений арендаторы в течение срока аренды обязаны самостоятельно заключать и оплачивать договоры на эксплуатационное и коммунальное обслуживание и предоставление коммунальных услуг. 

Согласно материалам дела, нераспределенная площадь нежилых помещений, являющихся государственной собственностью города Москвы и находящихся в управлении и распоряжении Ответчика, составляет 935,7 кв.м. (23,6% в общем имуществе здания).

Из материалов дела усматривается, что Истец в период с 01.04.2019 г. по 31.03.2022 г. понес расходы на содержание и ремонт общего имущества в здании, приходящиеся на нераспределенные площади нежилых помещений, являющихся государственной собственностью города Москвы и находящихся в управлении и распоряжении Ответчика, в размере 935,7 кв.м.

Вместе с тем, Ответчиком в добровольном порядке понесенные Истцом расходы не возмещены, в связи с чем Истец обратился с настоящим иском в суд.

На основании п. 1 Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 г. № 99-ПП, Департамент городского имущества города Москвы является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по выполнению полномочий собственника в сфере управления и распоряжения недвижимым имуществом города Москвы.

В соответствии с п. 7.36 названного Положения Департамент городского имущества города Москвы осуществляет защиту интересов города Москвы в установленной сфере деятельности в судах, арбитражных судах, третейских судах, федеральных органах исполнительной власти, осуществляющих контроль (надзор), представляет в установленном порядке Правительства Москвы в иных государственных органах, организациях, а на основании п. 7.36.2. - принимает в пределах своей компетенции необходимые меры по устранению выявленных нарушений федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов города Москвы, иных правовых актов города Москвы в области приватизации, управления и распоряжения имуществом города Москвы, взысканию вреда, причиненного правонарушениями в области использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, в порядке, установленном федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами города Москвы, иными правовыми актами города Москвы, представляет имущественные интересы города Москвы в судебных органах.

В соответствии с положениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. п. 1, 2, 3, 4 Постановления № 64 от 23.07.2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Исходя из существа указанных отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Следовательно, собственник нежилого помещения, расположенного в здании, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. В этой связи содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать по содержанию и сохранению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно положений ст. 210 ГК РФ и п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя содержания общего имущества.

В силу п. 2 ст. 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии с п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему имущества, участвовать на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ).

Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление нежилым зданием должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия эксплуатации и надлежащее содержание общего имущества, а также ст. 162 ЖК РФ, согласной которой управляющая организация должна оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. 

Минимальный перечень работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества нежилого здания содержится в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (ред. от 29.06.2020 г.) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Постановление № 491), Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 г. №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Установление платы за содержание и ремонт общего имущества в здании происходит в соответствии со ст. 156 ЖК РФ. Плата за содержание устанавливается в размере, обеспечивающем надлежащее содержание общего имущества в здании и должен быть соразмерен объему и качеству оказываемых услуг согласно п. п. 29, 35 Постановления №491.

Таким образом, документами, подтверждающими расходы Истца по управлению зданием, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества будут являться товарные накладные, акты оказанных услуг, универсальные передаточные документы, договоры, счета-фактуры, авансовые отчеты, а в части подтверждения расходов на оплату труда платежные ведомости, формы отчетности по исчисленным суммам налога на доходы физических лиц и взносов на социальное страхование и обеспечение.

Согласно Договору энергоснабжения для потребителей тепловой энергии, в горячей воде от 01.11.2010 г. № 0127006 с ОАО «Мосэнерго» Истец как управляющая организация взял на себя обязательство принимать тепловую энергию и оплачивать, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении систем теплопотребления и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Согласно Дополнительному соглашению об изменении банковских реквизитов от 30.09.2010 г. к Договору № 304783 на отпуск воды и прием сточных вод в городскую канализацию от 18.04.2003 г., заключенному между АО «Мосводоканал» и одним из собственников помещений в здании ООО «СОРОБАН» (Абонент) Истец как управляющая организация взял на себя обязательство по оплате общедомовых расходов за отпуск воды и прием сточных вод в городскую канализацию и негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения.

Таким образом, Истец является организацией, осуществляющей фактическое управление, эксплуатацию, обслуживание и ремонт общего имущества здания, а также предоставление коммунальных услуг, и иных функций, направленных на поддержание здания в надлежащем состоянии, выполняет работы, оказывает услуги, несет расходы по содержанию, ремонту, предоставлению коммунальных и иных услуг для обеспечения функционирования здания по адресу: 

<

...>, в котором расположены в том числе и помещения Ответчика.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований на основании следующего.

Ответчик заявил, что Истцом пропущен общий срок исковой давности.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно узнать о нарушении своего права.

Исковое заявление подано Истцом в Арбитражный суд г. Москвы 04.05.2022, то есть требования за период с 01.04.2019 по 03.05.2019 заявлены за пределами исковой давности.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Истец некорректно произвел расчет задолженности в связи с тем, что Истцом неверно определена площадь помещений в спорный период.

Истец произвел расчет задолженности на помещения общей площадью 935,70 кв. м за период с 01.04.2019 по 31.03.2022.

Помещение общей площадью 92,20 кв. м (к. н. 77:01:0002004:2648) передано в пользование арендатору с 10.06.2021. Между арендатором и Истцом заключены договоры на оказание эксплуатационных услуг по обслуживанию помещения и на оказание услуг по возмещению коммунальных услуг от 20.08.2021.

Данные доводы были приняты судом, однако истец уточнил период взыскания задолженности в порядке ст. 49 АПК РФ.

На основании представленного расчета, периоды и площади составляют:

-20.08.2021 г. между ООО «УК Полянка» и ООО «КВИНТЭССЕНЦИЯ» были заключены Договор № 21Э и Договор № 21К на эксплуатационное и коммунальное обслуживание и предоставление коммунальных услуг, в связи с чем нераспределенная площадь нежилых помещений являющихся государственной собственностью города Москвы и находящихся в управлении и распоряжении Ответчика стала составлять - 843,5 кв. м.

ООО «КВИНТЭССЕНЦИЯ» по договору долгосрочной аренды с ДГИ г. Москвы занимает их площадь, равную - 92,20 кв. м.

-31.10.2021 г. между ООО «УК Полянка» и Московская коллегия адвокатов «Международное партнерство» были расторгнуты договорные отношения, в связи с чем нераспределенная площадь нежилых помещений являющихся государственной собственностью города Москвы и находящихся в управлении и распоряжении Ответчика стала составлять - 981,4 кв. м.

МКА «Международное партнерство» по договору долгосрочной аренды с ДГИ г. Москвы занимала их площадь равную 137,9 кв. м.

На основании проверенного судом расчетом, периоды и площади составляют:

- 935,7 кв. м., что составляет 23,603% в общем имуществе здания, за период с 04 мая 2019 года по 19 августа 2021 года на сумму 1 847 399 рублей 30 копеек, в том числе:

расходы на управление в размере 1 321 723,04 рублей;

расходы на содержание и обслуживание общего имущества в размере 525 676,26 рублей.

- 843,5 кв. м., что составляет 21,278% в общем имуществе здания, за период с 20 августа 2021 года по 31 октября 2021 года на сумму 165 089,82 рублей 82 копейки, в том числе:

расходы на управление в размере 119 557,69 рублей;

расходы на содержание и обслуживание общего имущества в размере 45 532,13 рублей.

- 981,4 кв. м., что составляет 24,757% в общем имуществе здания, за период с 01 ноября 2021 года по 31 марта 2022 года на сумму 421 197,25 рублей 25 копеек, в том числе:

расходы на управление в размере 272 024,45 рублей;

расходы на содержание и обслуживание общего имущества в размере 149 172,80 рублей.

В своем отзыве Ответчик указывает, что Истцом не доказаны исковые требования, а также требования о взыскании расходов на содержание и обслуживание общего имущества неправомерно, однако указанные доводы не соответствуют действительности.

Так в силу ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ).

Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление нежилым зданием должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия эксплуатации и надлежащее содержание общего имущества, а также ст. 162 ЖК РФ, согласной которой управляющая организация должна оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.

Минимальный перечень работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества нежилого здания содержится в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (ред. от 29.06.2020 г.) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Постановление № 491), Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Установление платы за содержание и ремонт общего имущества в здании происходит в соответствии со ст. 156 ЖК РФ. Плата за содержание устанавливается в размере, обеспечивающем надлежащее содержание общего имущества в здании и должен быть соразмерен объему и качеству оказываемых услуг согласно п. п. 29, 35 Постановления No491.

Таким образом, документами, подтверждающими расходы Истца по управлению зданием, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества будут являться товарные накладные, акты оказанных услуг, универсальные передаточные документы, договоры, счета-фактуры, авансовые отчеты, а в части подтверждения расходов на оплату труда платежные ведомости, формы отчетности по исчисленным суммам налога на доходы физических лиц и взносов на социальное страхование и обеспечение.

Ответчик указывает, что бремя расходов на содержание, текущий ремонт и коммунальные услуги жилых и нежилых помещений в многоквартирном и жилых домах лежит на Префектурах административных округов г. Москвы и тем самым ДГИ г. Москвы является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

Указанный довод ответчика является несостоятельным, так как на основании п. 1 Положения о Департаменте городского имущества г. Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. № 99-ПП, Департамент городского имущества города Москвы является функциональным органом исполнительной власти г. Москвы, осуществляющим функции по выполнению полномочий собственника в сфере управления и распоряжения недвижимым имуществом г. Москвы.

Статьей 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Ст. 1105 ГК РФ установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В силу п. 1 ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые извлекло или должно было извлечь из этого имущества. 

Суд приходит к выводу о том, что Истец доказал размер понесенных затрат по управлению зданием, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, представил доказательства, подтверждающие факт несения издержек, а также необходимость несения таких расходов по его содержанию и сохранению.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно ч.2 ст.9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о наличии обстоятельств, подтверждающих факт нарушения ответчиком обязанности по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию имущества, в связи с чем, требования Истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по госпошлине распределены в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании ст. ст. 8-12, 309, 310, 1102 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 49, 64-68, 71, 75, 110, 150, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ПОЛЯНКА" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.07.2010, ИНН: 

<

***>) сумму неосновательного обогащения в размере 2 433 686 руб. 37 коп. (Два миллиона четыреста тридцать три тысячи шестьсот восемьдесят шесть рублей 37 копеек), расходы по уплате государственной пошлины в размере 35 168 руб. 00 коп. (Тридцать пять тысяч сто шестьдесят восемь рублей 00 копеек).

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ПОЛЯНКА" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.07.2010, ИНН: 

<

***>) из дохода федерального бюджета государственную пошлину в размере 139 руб. 00 коп. (Сто тридцать девять рублей 00 копеек), уплаченную по платежному поручению № 72 от 27.04.2022.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:                                                       В.Г. Дружинина