АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-12096/2020

г. Чебоксары

23 августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 16.08.2021.

Полный текст решения изготовлен 23.08.2021.

 

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии в составе:

судьи ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2, рассмотрев в заседании суда дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью "МТВ 21", 428903, 

<

...>, каб. 402, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3, ОГРНИП 304212905800268, ИНН 

<

***>, 

о взыскании 235 859 руб. 99 коп.,

при участии:

от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО3 (лично),

общество с ограниченной ответственностью "МТВ 21" (далее – истец, ООО "МТВ 21") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО3 (далее – ответчик, Предприниматель, ИП ФИО3) 196 433 руб. 34 коп. долга по оплате постоянной части арендной платы за период с апреля по сентябрь 2020 года, 34 502 руб. 87 коп. пеней за период с 23.03.2020 по 11.12.2020 и далее по день фактической оплаты долга по постоянной части арендной платы,  4 201 руб. 78 коп. долга по оплате переменной части арендной платы за период с февраля по сентябрь 2020 года, 722 руб. пеней за период с 02.03.2020 по 11.12.2020 и далее по день фактической оплаты долга по переменной части арендной платы.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в рамках договора субаренды от 15.12.2017 № 258-0-18.

Определением суда от 28.12.2020 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 20.02.2021 суд в соответствии с частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Истец, надлежащим образом извещенный о дне, времени и месте проведения судебного заседания, в суд своего представителя для участия в деле не направил.

Ответчик в ходе судебного заседания в удовлетворении иска просила отказать по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.  Предприниматель указывает, что начиная с 28 марта 2020 года, арендная плата не подлежала начислению, так как в указанный период действовали ограничительные меры, обусловленные введением режима повышенной готовности в связи с распространением новой коронавирусной инфекции. Не признавая предъявленные исковые требования, ответчик заявил ходатайство об уменьшении подлежащей взысканию неустойки в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 11.08.2021 судом был объявлен перерыв до 16 час. 30 мин. 16.08.2021.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя истца. 

Выслушав пояснения ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатор) был заключен договор субаренды от 15.12.2017 № 258-0-18 с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от 15.08.2018 № 1, от 15.1.12018 № 2, от 15.12.2018 № 3, от 15.10.2019 № 4 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатор обязуется предоставить субарендатору за плату во временное владение и пользование часть специально оборудованного здания, предназначенного для продажи товаров и оказания услуг покупателям под номером 0-19 (далее - объект), находящуюся на 0-ом этаже Торгово-Развлекательного Центра "МТВ Центр", расположенного по адресу: 

<

...> (далее - ТРЦ), для организации магазина розничной торговли товарами, согласно ассортиментного перечня (приложение № 1), прилагаемого к данному договору, на срок с 01.01.2018 по 30.11.2018 общей площадью: 18.5 кв.м. 

Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи от 01.01.2018.

Настоящий договор может быть пролонгирован на новый срок. При продлении договора субаренды отношения сторон регулируются новым договором субаренды в соответствии с пунктом 5.1 договора (пункт 1.2 договора).

Дополнительным соглашением от 15.12.2018 № 3 в связи с приобретением объекта в собственность ООО "МТВ 21", стороны произвели замену наименования договора и терминов, используемых в нем: "договор субаренды" заменяется на "договор аренды", "арендатор" заменяется на "арендодатель", "субарендатор" заменяется на "арендатор".

Согласно пункту 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.10.2019 № 4 плата за аренду объекта состоит из постоянной и переменной части арендной платы.

Постоянная часть арендной платы определяется следующим образом: с 01.01.2020 исходя из арендных ставок 2 030 руб. 60 коп., в т.ч. НДС за 1 кв.м. площади объекта в месяц.

В течение срока действия договора арендодатель имеет право увеличить размер постоянной части арендной плиты не чаще одного раза.

В размер постоянной части арендной платы помимо платы за пользование объектом также входят расходы арендодателя, связанные с эксплуатацией здания, его наружных и внутренних систем и коммуникаций, не входящих в состав объекта, содержанием мест общего пользования, подъездных путей и автопарковой, по ремонту и техническому обслуживанию подъемного оборудования, общеобменной вентиляции и кондиционирования, систем отопления систем и средств противопожарной защиты, по уборке и вывозу мусора и снега, по внешней охране здания, по оплате за землепользование, иные расходы, прямо не предусмотренные договором, но необходимые для обеспечения бесперебойного нормального функционирования здания (пункт 2.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.12.2018 № 3 переменная часть арендной платы состоит из суммы расходов арендодателя на коммунальные услуги, а именно:

расходы на электроэнергию, связанные с потреблением ресурсов в процессе деятельности арендатора на объекте, которые рассчитываются ежемесячно на основании показаний приборов учета (при их наличии), снимаемых сторонами последнего числа каждого месяца по акту, а также произведенные арендодателем для обеспечения деятельности систем общеобменной вентиляции и кондиционирования в ТРЦ с применением коэффициента 0.00036, рассчитанный исходя из отношения площади объекта к арендопригодной площади ТРЦ в размере 51500 кв.м., далее именуемое "коэффициент"; 

расходы на водоснабжение и канализацию, которые рассчитываются ежемесячно на основании показаний приборов учета (при их наличии), снимаемых сторонами последнего числа каждого месяца по акту. В случае отсутствия приборов учета либо их неисправности расчет потребления будет производиться по среднемесячному потреблению за три предыдущих месяца, либо по нормативам потребления; 

расходы на энергопотребление ресурсов по отоплению объекта с применением установленного сторонами коэффициента к общей сумме затрат по отоплению ТРЦ.

В силу пункта 2.6 договора арендатор обязан производить оплату постоянной части арендной платы, по настоящему договору так,чтобы обеспечить ее поступление на расчетный счет арендодателя в срок до 23-го числа каждого месяца, предыдущего оплачиваемому месяцу (предоплатой).

Арендатор обязан производить оплату переменной части арендной платы по настоящему договору гак, чтобы обеспечить ее поступление на расчетный счет арендодателя в срок до 30(31) числа каждого месяца, следующего за расчетным.

Из содержания пункта 5.1 договора следует, что по истечении срока аренды арендатор имеет преимущественное право на пролонгацию договора на новый срок при условии надлежащего исполнения всех обязательств по настоящему договору. Настоящий договор пролонгируется путем заключения дополнительного соглашения к настоящему договору. При этом все условия договора действуют в течение всего срока установленного дополнительными соглашениями с учетом изменений и дополнений, устанавливаемых такими соглашениями.

Дополнительными соглашениями от 15.1.12018 № 2, от 15.10.2019 № 4 стороны возобновили действие договора аренды на срок с 01.12.2018 по 31.10.2019, с 01.11.2019 по 30.09.2020 соответственно.

30.09.2020 ответчик возвратил истцу объект аренды по акту приема-передачи.

Пунктом 3.1.12 договора предусмотрена обязанность арендатора не позднее чем за 30 календарных дней сообщить арендодателю о предстоящем освобождении объекта в связи с окончанием срока аренды по настоящему договору, рассчитаться по всем предусмотренным договором платежам и вернуть объект по акту приема-передачи в состоянии, в котором он его получил с учетом естественного износа. 

Пунктом 4.10 договора предусмотрено, что стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если оно является следствием непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств: пожар (в т. ч. поджог), наводнение, ураган и иные природные явления, а так же нормативные акты, принятые органами исполнительной и законодательной власти, обладающие соответствующими полномочиями, если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение данного договора. В случае наступления таких обстоятельств срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали эти обстоятельства, или договор подлежит расторжению по соглашению сторон.

По данным истца ответчиком не внесены арендные платежи в общей сумме 200 635 руб. 12 коп., в том числе: по постоянной части арендной платы за период с апреля по сентябрь 2020 года в сумме 196 433 руб. 34 коп., по переменной части арендной платы за период с февраля по сентябрь 2020 года в сумме 4 201 руб. 78 коп.

В подтверждение наличия задолженности по переменной части арендной платы истцом представлены акты от 31.01.2020 № 673, от 29.02.2020 № 1636, от 31.03.2020 № 2612, от 30.04.2020 № 3292, от 31.05.2020 № 4388, расшифровки начислений переменной части арендной платы  за июнь-сентябрь 2020 года, счета-фактуры от 31.01.2020 № 1/00673 на сумму 970 руб., от 29.02.2020 № 1/001636 на сумму 960 руб. 78 коп., от 31.03.2020 № 1/002612 на сумму 902 руб. 72 коп., от 30.04.2020 № 1/003292 на сумму 366 руб. 23 коп., от 31.05.2020 № 1/004388 на сумму 260 руб. 61 коп.

Истцом предприняты меры по досудебному урегулированию спора, что подтверждается претензией-уведомлением от 11.09.2020 № 179А с предложением оплатить образовавшуюся задолженность.

Истец указывает, что оплата задолженности за спорный период ответчиком не произведена.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате постоянной и переменной частей арендной платы послужило основанием для обращения истца с исковым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, арбитражный суд считает исковое заявление подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В порядке статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

Условиями договора аренды (пункт 4.1.2) предусмотрена обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги (переменная часть арендной платы). 

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в передаче имущества, после чего арендодатель вправе требовать внесения арендной платы. 

Материалами дела подтверждается, что истец свои обязательства по передаче объекта аренды ответчику исполнил надлежащим образом, в связи с чем, у него возникло право требования оплаты за аренду переданного нежилого помещения, а также оплаты коммунальных платежей.

Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" и от 02.04.2020 № 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", от 28.04.2020 № 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 6 по 8 мая 2020 года объявлены нерабочими.

Указом Главы Чувашской Республики от 28.03.2020 № 84 "О дополнительных мерах по снижению риска распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)" на территории Чувашской Республики с 28.03.2020 по 05.04.2020 до особого распоряжения приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, специализированных объектов розничной торговли, в которых осуществляются заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении к распоряжению Правительства Российской Федерации от 27 марта 2020 года № 762- р, а также товаров, необходимых для проведения весенне-полевых работ, в том числе сельскохозяйственной техники и оборудования, запасных частей и материалов для ремонта сельскохозяйственной техники и оборудования, удобрений, средств защиты растений, биологических препаратов и стимуляторов роста растений. В соответствии с законодательством Российской Федерации допускается продажа продовольственных и непродовольственных товаров дистанционным способом, за исключением товаров, свободная реализация которых запрещена или ограничена законодательством Российской Федерации.

Указом Главы Чувашской Республики от 03.04.2020 № 92 "О комплексе ограничительных и иных мероприятий по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Чувашской Республики" на территории Чувашской Республики" на территории Чувашской Республики с 3 апреля 2020 года до особого распоряжения при улучшении санитарно-эпидемиологической обстановки приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, ветеринарных аптек и ветеринарных аптечных пунктов, специализированных объектов розничной торговли, в которых осуществляются заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении № 1 к настоящему Указу, организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих продажу птицы и сельскохозяйственных животных. В соответствии с законодательством Российской Федерации допускается продажа товаров, указанных в настоящем абзаце, дистанционным способом, за исключением товаров, свободная реализация которых запрещена или ограничена законодательством Российской Федерации. 

Указом Главы Чувашской Республики от 20.06.2020 № 166 "О мерах, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Чувашской Республики" постановлено сохранить на территории Чувашской Республики до особого распоряжения при улучшении санитарно-эпидемиологической обстановки приостановление работы торговых объектов, за исключением, в том числе торговых объектов площадью свыше 800 кв. метров при соблюдении следующих условий: 

нахождение на торговом объекте предельного количества лиц, которые могут одновременно находиться в торговом зале торгового объекта (из расчета один человек, включая работников, на 4 кв. метра); 

оформление деклараций соблюдения правил деятельности на торговых объектах в период действия режима повышенной готовности на территории Чувашской Республики по форме согласно приложению № 2 к настоящему Указу на официальном сайте Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики на Портале органов власти Чувашской Республики в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. 

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (пункт 2 Закона № 98-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.

Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда возникла невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

Таким образом, право арендатора требовать уменьшения арендной платы обусловлено именно невозможностью использования имущества, а не самим фактом введения режима повышенной готовности.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Режим повышенной готовности на территории Чувашской Республики введен распоряжением главы Чувашской Республики от 18.03.2020 № 113-рг. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее – Перечень).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ИП ФИО3 является - 47.7 "Торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах". 

Следовательно, Предприниматель осуществляет деятельность в отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Как следует из материалов дела, 13.04.2020 Предприниматель обратилась к истцу с заявлением о переносе уплаченной арендной платы за апрель 2020 на май 2020 года, о пересмотре ставки арендной платы в следующие месяцы, с просьбой не начислять арендную плату и пени с 28.03.2020 до дня открытия торгового центра.

Указанным заявлением ответчик известил арендодателя о том, что в случае не достижения соглашения между сторонами, ответчик будет вынужден расторгнуть договор аренды с 01.05.2020.

Заявлением от 17.04.2020 ответчик обратилась к истцу с просьбой расторгнуть договор аренды.

В заявлении от 20.04.2020 Предприниматель просила истца согласовать частичный вывоз товара.

Из материалов дела следует, что соглашение об освобождении от арендной платы либо об уменьшении ее размера сторонами договора не достигнуто.

При указанных обстоятельствах суд усматривает наличие оснований для уменьшения размера постоянной части арендной платы, предусмотренных Законом № 98-ФЗ.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Истец за период с апреля по сентябрь 2020 года начислил арендатору 196 433 руб. 34 коп. долга по оплате постоянной части арендной платы, в том числе: 8 602 руб. 84 коп. – за апрель 2020 года, 37 566 руб. 10 коп. – за май 2020 года, 37 566 руб. 10 коп. – за июнь 2020 года, 37 566 руб. 10 коп. – за июль 2020 года, 37 566 руб. 10 коп. – за август 2020 года, 37 566 руб. 10 коп. – за сентябрь 2020 года.

В соответствии с Указом Главы Чувашской Республики от 20.06.2020 № 166 (в редакции Указа Главы ЧР от 22.08.2020 № 213 "О внесении изменений в Указ Главы Чувашской Республики от 20 июня 2020 г. № 166") "О мерах, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Чувашской Республики" ООО "МТВ 21" 01.09.2020 подана декларация о соблюдении правил деятельности на торговых объектах в период действия режима повышенной готовности на территории Чувашской Республики, что подтверждается сведениями, размещенными в сети "Интернет" по адресу: https://declaration.cap.ru/Declaration/Status.

С 01.09.2020 обстоятельства, вызвавшие невозможность использования Предпринимателем арендованного помещения для осуществления розничной торговли, были устранены.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив наличие обстоятельств, связанных с мерами по предотвращению распространения на территории Чувашской Республики новой коронавирусной инфекции, препятствовавших использованию Предпринимателем арендуемого помещения, приняв во внимание, что в условиях распространения коронавирусной инфекции пострадавшими явились обе стороны по не зависящим от них причинам, которые лишились того уровня доходов, на получение которого рассчитывали, суд приходит к выводу о наличии оснований для снижения размера постоянной части арендной платы по договору от изначально установленного в пункте 2.1 размера постоянной части арендной платы до 1 015 руб. 30 коп. за 1 квадратный метр общей площади объекта в месяц за период с апреля по август 2020 года.

С учетом уменьшения размера постоянной части арендной платы задолженность арендатора составляет 102 518 руб. 09 коп. (18 783 руб. 05 коп. х 5 месяцев + 37 566 руб. 10 коп. (за сентябрь 2020 года) – 28 963 руб. 26 коп.), в том числе: 

18 783 руб. 05 коп. (апрель 2020 года: 37 566 руб. 10 коп. * 50%), 

18 783 руб. 05 коп. (май 2020 года: 37 566 руб. 10 коп. * 50%), 

18 783 руб. 05 коп. (июнь 2020 года: 37 566 руб. 10 коп. * 50%), 

18 783 руб. 05 коп. (июль 2020 года: 37 566 руб. 10 коп. * 50%), 

18 783 руб. 05 коп. (август 2020 года: 37 566 руб. 10 коп. * 50%), 

37 566 руб. 10 коп. (сентябрь 2020 года).

Суд полагает данное уменьшение постоянной части арендной платы, отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора аренды.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в вопросе 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 3 (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.02.2021), заключение арендатором и арендодателем соглашения об уменьшении размера арендной платы не лишают арендатора права на предоставление ему отсрочки в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе за периоды, предшествовавшие заключению соглашения о снижении арендной платы или вступления в силу соответствующего решения суда.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования). 

Требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (пункт 1 Требований).

В соответствии с пунктом 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020 начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (раздел 2, ответ на вопрос 3), обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями (пункт 6 Требований).

Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Как следует из пункта 1.1 договора помещение передано ответчику для организации магазина розничной торговли товарами (ассортиментный перечень: картины, часы, ключницы, репродукция).

С учетом указанных обстоятельств, а также заключения сторонами договора до введения режима повышенной готовности на территории Чувашской Республики, суд приходит выводу о наличии у ответчика права на отсрочку уплаты арендной платы за период с апреля по сентябрь 2020 года в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Начисленная задолженность по оплате постоянной части арендной платы за период с апреля по сентябрь 2020 года подлежит уплате на условиях рассрочки, предусмотренной подпунктом "а" пункта 3 Требований: не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, в размере 4 271 руб. 59 коп. ежемесячно (102 518 руб. 09 коп. / 24 месяца).

Таким образом, на момент вынесения решения у Предпринимателя имеется обязанность по оплате постоянной части арендной платы в размере 29 901 руб. 13 коп. по сроку уплаты до 31.01.2021, до 28.02.2021, до 31.03.2021, до 30.04.2021, до 31.05.2021, до 30.06.2021, до 31.07.2021.

При этом ООО "МТВ 21" не лишено возможности обратиться в последующем в суд за защитой нарушенного права в случае, если на дату наступления срока исполнения обязательства требование по уплате арендной платы Предпринимателем не будет исполнено.

При изложенных обстоятельствах суд удовлетворяет исковые требования истца в части взыскания с ИП ФИО3 основного долга частично в общей сумме 34 102 руб. 91 коп., в том числе: 29 901 руб. 13 коп. долга по оплате постоянной части арендной платы, 4 201 руб. 78 коп. долга по оплате переменной части арендной платы за период с февраля по сентябрь 2020 года.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 34 502 руб. 87 коп. пеней за период с 23.03.2020 по 11.12.2020 и далее по день фактической оплаты долга по постоянной части арендной платы, 722 руб. пеней за период с 02.03.2020 по 11.12.2020 и далее по день фактической оплаты долга по переменной части арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4.4 договора в случае несвоевременного поступления любых платежей в сроки, предусмотренные настоящим договором, субарендатор оплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый календарный день просрочки оплаты.

Внесение арендной платы в соответствии с условиями договора аренды является обязанностью арендатора, именно на последнем лежит бремя доказывания факта своевременности ее уплаты. Однако такие доказательства ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлены.

Поскольку материалы дела свидетельствуют о нарушении ответчиком обязательства по своевременному внесению арендной платы, истец правомерно предъявил требование о взыскании неустойки.

Указанным в подпункте "а" пункта 3 Требований условием предусмотрено, что задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Согласно статье 191 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. 

Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (статья 193 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку требование о взыскании суммы основного долга удовлетворено частично, требование о взыскании неустойки также подлежат удовлетворению частично.

Ответчик ходатайствовал об уменьшении размера неустойки ввиду ее чрезмерности, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – постановление Пленума № 7), установленная законом или договором неустойка может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. 

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума № 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 73 постановления Пленума № 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (пункт 77 постановления Пленума № 7).

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. 

Согласно определению Конституционного Суда от 21.12.2000 № 263-О, применяя статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд должен установить реальное соотношение предъявленной неустойки и последствий невыполнения должником обязательства по договору, чтобы соблюсти правовой принцип возмещения имущественного ущерба, согласно которому не допускается применение мер карательного характера за нарушение договорных обязательств. Являясь мерой гражданско-правовой ответственности, неустойка носит компенсационный характер и не может служить источником обогащения лица, требующего ее уплаты.

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки арбитражный суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании (пункт 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая вышеизложенные разъяснения, а также принимая во внимание заявление ответчика об уменьшении неустойки, несоразмерность предъявленной неустойки последствиям нарушения обязательства, принцип ее соразмерности последствиям неисполнения ответчиком своих обязательств, отсутствие доказательств причинения убытков, наступления для истца негативных последствий в связи с просрочкой ответчиком исполнения обязательства, суд считает возможным снизить взыскиваемую сумму неустойки до 1 204 руб. 31 коп., исходя из двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей в соответствующие периоды, в том числе: до 931 руб. 10 коп. пеней за период с 02.02.2021 по 16.08.2021, начисленных за несвоевременную оплату постоянной части арендной платы, до 443 руб. 81 коп. пеней за период с 02.03.2020 по 16.08.2021, начисленных за несвоевременную оплату переменной части арендной платы, исходя из расчета:

4 271 руб. 59 коп. (постоянная часть арендной платы) х 28 дней (с 02.02.2021 по 01.03.2021) х 2 х 4,25% / 365 = 27 руб. 85 коп.,

8 543 руб. 18 коп. (постоянная часть арендной платы) х 20 дней (с 02.03.2021 по 21.03.2021) х 2 х 4,25% / 365 = 39 руб. 79 коп.,

8 543 руб. 18 коп. (постоянная часть арендной платы) х 10 дней (с 22.03.2021 по 31.03.2021) х 2 х 4,5% / 365 = 21 руб. 07 коп.,

12 814 руб. 77 коп. (постоянная часть арендной платы) х 25 дней (с 01.04.2021 по 25.04.2021) х 2 х 4,5% / 365 = 79 руб.,

12 814 руб. 77 коп. (постоянная часть арендной платы) х 5 дней (с 26.04.2021 по 30.04.2021) х 2 х 5% / 365 = 17 руб. 55 коп.,

17 086 руб. 36 коп. (постоянная часть арендной платы) х 31 день (с 01.05.2021 по 31.05.2021) х 2 х 5% / 365 = 145 руб. 12 коп.,

21 357 руб. 95 коп. (постоянная часть арендной платы) х 13 дней (с 01.06.2021 по 13.06.2021) х 2 х 5% / 365 = 76 руб. 07 коп.,

21 357 руб. 95 коп. (постоянная часть арендной платы) х 17 дней (с 14.06.2021 по 30.06.2021) х 2 х 5,5% / 365 = 109 руб. 42 коп.,

25 629 руб. 54 коп. (постоянная часть арендной платы) х 25 дней (с 01.07.2021 по 25.07.2021) х 2 х 5,5% / 365 = 193 руб. 10 коп.,

25 629 руб. 54 коп. (постоянная часть арендной платы) х 8 дней (с 26.07.2021 по 02.08.2021) х 2 х 6,5% / 365 = 73 руб. 03 коп.,

29 901 руб. 13 коп. (постоянная часть арендной платы) х 14 дней (с 03.08.2021 по 16.08.2021) х 2 х 6,5% / 365 = 149 руб. 10 коп.,

155 руб. 90 коп. (переменная часть арендной платы) х 30 дней (с 02.03.2020 по 31.03.2020) х 2 х 6% / 366 = 1 руб. 53 коп.,

1 116 руб. 68 коп. (переменная часть арендной платы) х 26 дней (с 01.04.2020 по 26.04.2020) х 2 х 6% / 366 = 9 руб. 52 коп.,

1 116 руб. 68 коп. (переменная часть арендной платы) х 4 дня (с 27.04.2020 по 30.04.2020) х 2 х 5,5% / 366 = 1 руб. 34 коп.,

2 019 руб. 40 коп. (переменная часть арендной платы) х 32 дня (с 01.05.2020 по 01.06.2020) х 2 х 5,5% / 366 = 19 руб. 42 коп.,

2 385 руб. 63 коп. (переменная часть арендной платы) х 20 дней (с 02.06.2020 по 21.06.2020) х 2 х 5,5% / 366 = 14 руб. 34 коп.,

2 385 руб. 63 коп. (переменная часть арендной платы) х 9 дней (с 22.06.2020 по 30.06.2020) х 2 х 4,5% / 366 = 5 руб. 28 коп.,

2 646 руб. 24 коп. (переменная часть арендной платы) х 26 дней (с 01.07.2020 по 26.07.2020) х 2 х 4,5% / 366 = 16 руб. 92 коп.,

2 646 руб. 24 коп. (переменная часть арендной платы) х 99 дней (с 27.07.2020 по 02.11.2020) х 2 х 4,25% / 366 = 60 руб. 84 коп.,

4 201 руб. 78 коп. (переменная часть арендной платы) х 59 дней (с 03.11.2020 по 31.12.2020) х 2 х 4,25% / 366 = 57 руб. 57 коп.,

4 201 руб. 78 коп. (переменная часть арендной платы) х 80 дней (с 01.01.2021 по 21.03.2021) х 2 х 4,25% / 365 = 78 руб. 28 коп.,

4 201 руб. 78 коп. (переменная часть арендной платы) х 35 дней (с 22.03.2021 по 25.04.2021) х 2 х 4,5% / 365 = 36 руб. 26 коп.,

4 201 руб. 78 коп. (переменная часть арендной платы) х 49 дней (с 26.04.2021 по 13.06.2021) х 2 х 5% / 365 = 56 руб. 41 коп.,

4 201 руб. 78 коп. (переменная часть арендной платы) х 42 дня (с 14.06.2021 по 25.07.2021) х 2 х 5,5% / 365 = 53 руб. 18 коп.,

4 201 руб. 78 коп. (переменная часть арендной платы) х 22 дня (с 26.07.2021 по 16.08.2021) х 2 х 6,5% / 365 = 32 руб. 92 коп.

Суд полагает, что такой размер ответственности соответствует принципам добросовестности и разумности, а следовательно – достаточен для обеспечения восстановления нарушенных прав истца.

Кроме того, учитывая положения статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, с Предпринимателя подлежат взысканию также пени, начисленные на сумму долга по день фактической оплаты в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки оплаты, исходя из двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Истцом при обращении в суд с иском уплачена государственная пошлина в размере 7 717 руб. платежным поручением от 18.12.2020 № 1673.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины относятся на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

 

руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

исковое заявление удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью "МТВ 21" 29 901 (двадцать девять тысяч девятьсот один) руб. 13 коп. долга по оплате задолженности по постоянной части арендной платы, 931 (девятьсот тридцать один) руб. 10 коп. пеней за период с 02.02.2021 по 16.08.2021 и далее по день фактической оплаты долга по постоянной части арендной платы исходя из двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации;

4 201 (четыре тысячи двести один) руб. 78 коп. долга по оплате переменной части арендной платы за период с февраля по сентябрь 2020 года, 443 (четыреста сорок три) руб. 81 коп. пеней за период с 02.03.2020 по 16.08.2021 и далее по день фактической оплаты долга по переменной части арендной платы исходя из двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, а также 1 078 (одна тысяча семьдесят восемь) руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

ФИО1