АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-2738/2023

г. Краснодар

06 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 06 сентября 2024 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова  В.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Грин»                       (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 06.03.2024; участие обеспечено посредством сервиса «Онлайн-заседание»), в отсутствие                   истца – администрации местного самоуправления Правобережного района Республики Северная Осетия – Алания (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Грин» на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 09.02.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2024 по делу № А61-2738/2023, установил следующее.

Администрация местного самоуправления Правобережного района Республики Северная Осетия – Алания (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ООО «Грин» (далее – общество) долга по договору             от 13.03.2020 № 21 аренды земельного участка в размере 623 718 рублей 77 копеек                       с 10.04.2020 по 31.12.2022, а также  неустойки в размере 25 914 рублей 07 копеек с 11.04.2020 по 23.03.2023 (уточненные требования).

Общество предъявило к администрации встречное исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения в размере 67 674 рублей 90 копеек в виде внесенных арендных платежей, ссылаясь на отсутствие возможности использования земельного участка по целевому назначению.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания                             от  09.02.2024, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2024,  исковое заявление администрации удовлетворено.               С общества в пользу администрации взысканы основной долг в размере 623 718 рублей     77 копеек и неустойка в размере 25 914 рублей 07 копеек. В удовлетворении встречного искового заявления отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что общество не исполнило принятые на себя обязательства по внесению арендной платы. Доказательства невозможности использования участка в указанных в договоре аренды целях в материалах дела отсутствуют. 

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного искового заявления и об отказе в удовлетворении первоначального иска. Податель жалобы указывает, что наличие ограничений в использовании участка не позволило ему приступить к строительству объектов логистического центра. Арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в аренду имущества. Суды не приняли во внимание, что невозможность использования земельного участка по назначению обусловлена причинами, которые не связаны с поведением арендатора (нахождение участка в охранной зоне магистрального газопровода). Данное обстоятельство исключает обязанность арендатора вносить арендную плату.

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.  

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 13.03.2020  заключили договор аренды № 21, согласно которому арендодатель предоставил арендатору земельный участок из земель населенных пунктов                    площадью  40 435 кв. м, кадастровый номер 15:03:0010102:415, расположенный по адресу: РСО-Алания, Правобережный район, разрешенное использование «производство (для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов)» (пункт 1.1).

Срок аренды земельного участка составил три года (с 13.03.2020 по 12.03.2023), что следует из пункта 2.1 договора.

В пункте 3.1 договора указан размер арендной платы за использование участка.               В пункте 3.2 договора определены порядок и сроки внесения арендной платы. 

За нарушение сроков внесения арендной платы установлена неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

Администрация, указывая, что общество ненадлежащим образом исполнило принятые на себя обязательства в части внесения арендной платы, обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании долга и неустойки. 

Общество, ссылаясь на невозможность использования земельного участка в согласованных в договоре целях, предъявило к администрации встречный иск о взыскании неосновательного обогащения. 

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1                 статьи 611 Гражданского кодекса), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1                   статьи 615 Гражданского кодекса).

В пункте 2 статьи 612 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть им обнаружены при осмотре.

Договор аренды носит взаимный характер, поэтому риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 приведена правовая позиция, согласно которой в отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан вносить соответствующую плату.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 года № 305-ЭС15-15053 указано, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. 

Судебные инстанции, отклоняя доводы общества о невозможности использования земельного участка, указали следующее. Сопоставление площади предполагаемой застройки и охранной зоны, так же как и расположение последней вдоль границы земельного участка, не могли воспрепятствовать его застройке в пределах допустимых параметров путем внесения изменений в градостроительный план земельного участка, а потому не относилось к числу сведений, которые могли существенным образом повлиять на решение заключить сделку. Площадь застройки земельного участка составляет примерно 12 800 кв. м, при максимально допустимом проценте застройки – 50%, а площадь охранной зоны магистрального газопровода в границах земельного участка составляет (согласно сведениям из ЕГРН) около 35,2% от его общей площади. Действия, направленные на внесение изменений в градостроительный план земельного участка, арендатор не предпринимал.

В то же время судебные инстанции не приняли во внимание следующее. Спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду без проведения торгов на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации                    (далее – Земельный кодекс) в целях реализации масштабного инвестиционного проекта «Логопарк Green». Для размещения объектов, подлежащих созданию в рамках инвестиционного проекта, определена площадь земельного участка – 40 435 кв. м (т. 1,           л. д. 32 – 34). В соответствии со сведениями ЕГРН часть  (:415/2 площадью 14 228 кв. м) предоставленного обществу земельного участка с кадастровым номером 15:03:0010102:415 имеет ограничения в использовании: зона минимальных расстояний до объекта «Газопровод – отвод Ольгинское – Эльхотово – Чикола». В границах зоны минимальных расстояний до данного объекта не допускается размещение и строительство на расстоянии 100 – 150 м от оси магистрального газопровода в каждую сторону определенных объектов (т. 2, л. д. 28). О наличии ограничений в использовании земельного участка, связанных наличием магистрального газопровода, говорится в представленных в материалы дела письмах администрации (т. 1, л. 

<

...>).

Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 342-ФЗ) дополнил Земельный кодекс главой XIX  «Зоны с особыми условиями использования территорий» (статьи 104 – 107).

Подпункт 6 статьи 105 Земельного кодекса к зонам с особыми условиями использования территорий относит охранную зону трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов), а подпункт 25 – зону минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов.

До дня официального опубликования Закона № 342-ФЗ постановлением Правительства Российской Федерации от 08.09.2017  № 1083 утверждены Правила охраны магистральных газопроводов, которыми предусмотрены порядок установления и правовой режим охранных зон магистральных трубопроводов. При проектировании, строительстве и реконструкции зданий, строений и сооружений должны соблюдаться минимальные расстояния от указанных объектов до магистрального газопровода, предусмотренные нормативными документами в области технического регулирования. Сведения о границах минимальных расстояний до оси подземных магистральных газопроводов должны отображаться на публичных кадастровых картах в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункты 22 и 23 названных Правил).

В силу пункта 2 статьи 104 Земельного кодекса в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

С учетом приведенных норм, принимая во внимание предоставление земельного участка определенной площади для строительства объектов логистического центра (т. 1,               л. д. 130 – 144), при проверке доводов общества о невозможности использования участка по целевому назначению судам следовало исходить не из потенциальной возможности строительства на части участка, а установить  возможность реализации инвестиционного проекта на участке при наличии существующей зоны с особыми условиями использования территорий. Судебные инстанции не учли, что при определении юридической и фактической возможности использования участка необходимо учитывать наличие и содержание существующих ограничений, исключающих возможность строительства объектов логистического центра, а не наличие у арендатора возможности обнаружить газопровод при визуальном осмотре участка. 

Таким образом, выводы судов об отсутствии у арендатора препятствий в использовании участка сделаны без учета цели его предоставления в аренду и без исследования вопроса о наличии препятствий для размещения на допустимой к застройке части участка объектов в рамках инвестиционного проекта. Обстоятельства, необходимые для правильного разрешения возникшего спора, суды надлежащим образом не исследовали и не оценили.

В силу статей 8 и 9 Кодекса суд обязан создать сторонам равные условия для реализации ими своих процессуальных прав (в том числе, на представление доказательств) в состязательном процессе и не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» указано, что мотивами для отмены судебных актов по основанию, предусмотренному частью 1                             статьи 288 Кодекса, могут быть, в частности, противоречия между выводами о применении нормы права и установленными судами фактическими обстоятельствами, неправильное определение судом характера спорного материального правоотношения, неисполнение судами обязанности по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора (пункт 31).

Поскольку суды не установили обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору, обжалуемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Решение и постановление следует отменить (части 1 и 3 статьи 288 Кодекса).

В силу части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, поэтому дело необходимо направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания (пункт 3 части 1                          статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду следует устранить указанные недостатки, принять необходимые меры к установлению обстоятельств, необходимых для правильного разрешения спора, дать оценку доводам ответчика о наличии не зависящих от него препятствий для правомерного использования объекта аренды, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить заявленные требования в соответствии с нормами действующего законодательства.

Вопрос о распределении расходов общества по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании части 3                         статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 09.02.2024 и постановление  Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2024 по делу № А61-2738/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                      А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               В.Е. Епифанов