ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-15681/2022

Дело № А41-23377/22

26 сентября 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  19 сентября 2022 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  26 сентября 2022 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Погонцева М.И.,

судей Виткаловой Е.Н., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании: согласно протокола судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашиха и в порядке ст. 42 АПК РФ Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 29.06.2022 по делу № А41- 23377/22, принятое судьей Уваровым А.О., по иску Администрации городского округа Балашиха (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к ИП ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,) о расторжении договора аренды, возврате земельного участка, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ИП ФИО2 (далее - Предприниматель, ответчик) о расторжении договора N 1595 от 09.06.2014 г. аренды земельного участка КН 50:15:0010703:199, обязании возвратить земельный участок. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.06.2022 по делу № А41-23377/22 в удовлетворении заявленных требований Администрации городского округа Балашиха отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация городского округа Балашиха и Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха в порядке ст. 42 АПК РФ обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального и процессуального права.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для прекращения производства по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха поданной в порядке статьи 42 АПК РФ на решение Арбитражного суда Московской области от 29 июня 2022 года по делу N А41-23377/22 в силу следующего.

В силу статьи 42 и части 1 статьи 257 АПК РФ лица, не участвующие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным настоящим Кодексом.

Согласно абзацу 5 пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае, когда после рассмотрения апелляционной жалобы и принятия по результатам ее рассмотрения постановления суд апелляционной инстанции принял к своему производству апелляционную жалобу лица, не привлеченного к участию в деле, права и обязанности которого затронуты обжалуемым судебным актом (статья 42 АПК РФ), такую жалобу следует рассматривать применительно к правилам рассмотрения заявления о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам.

В данном случае заявитель апелляционной жалобы Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха, участвующим в деле лицом, не является.

Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении статей 257, 272 АПК РФ арбитражным судам апелляционной инстанции следует принимать во внимание, что право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных АПК РФ.

К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 АПК РФ относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 в случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом, оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя.

На основании статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из содержания обжалуемого судебного акта не следует, что он принят в отношении прав и обязанностей Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха.

Решение суда первой инстанции не порождает каких-либо прав или обязанностей для указанного выше лица. Мотивировочная и резолютивная часть обжалуемого судебного акта каких-либо выводов о правах, обязанностях и законных интересах не содержат.

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха, не представил обоснования того, каким образом, оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются ее права или обязанности.

Кроме того, Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха является структурным подразделением Администрации городского округа Балашиха.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Представитель Администрации городского округа Балашиха поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить. 

Представитель ИП ФИО2 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Постановлением Администрации Городского округа Балашиха от 04.02.2014 г. №10/5-ПА ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок, площадью 0,3540 га, с КН 50:15:0010703:199, расположенный по адресу: 

<

...> у дома 28 А сроком на 49 лет, а также отнесен к категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для строительства и размещения объекта мелкой торговли, общественного питания»..

Согласно вышеуказанному постановлению и выписки из ЕГРН, на спорный земельный участок установлены следующие ограничения:

- часть земельного участка в литерах «А-Б-В-Е-Ж», площадью 0,3050 га расположена в водоохранной зоне реке Пехорка (100 м.);

- часть земельного участка в литерах «В-Г-Д-Е», площадью 0,0,0436 га расположена в прибрежной защитной полосе р. Пехорка (30 м.);

- часть земельного участка под литером «1», площадью 0,0362 га - охранная зона трассы водопровода 2d=315;

- часть земельного участка под литером «2», площадью 0,0281 га - охранная хона трассы ливневой канализации;

- часть земельного участка под литером «3», площадью 0,0056 га - охранная зона трассы электрокабеля.

09 июня 2014 года между Администрацией Городского округа Балашиха Московской области и ФИО2 заключен договор №1595 аренды земельного участка, площадью 0,3540 га, с кадастровым номером 50:15:0010703:199, по адресу: 

<

...> у дома 28А, для строительства и размещения объекта мелкой торговли, общественного питания.

В ходе осмотра спорного земельного участка, площадью 0,3540 га, с кадастровым номером 50:15:0010703:199, по адресу: 

<

...> у дома 28А, сотрудниками Администрации Городского округа Балашиха было установлено, что земельный участок представляет собой огороженную металлическим забором территорию (с северной, западной и восточной стороны, с южной стороны доступ на земельный участок свободный) на которой местами

произрастают древесно-кустарниковая и древесная растительность.

Доступ на земельный участок осуществляется со стороны улицы Советская, через распашные ворота, вблизи с которыми также располагается морской контейнер. Какие -либо строения на земельном участке отсутствуют. На момент осмотра какая- либо деятельность на земельном участке не осуществлялась.

В соответствии с п. 4.4.2. Договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок, в соответствии с установленным видом разрешённого использования.

Согласно п.4.4.10. Арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству, содержанию в надлежащем порядке и регулярной уборке участка и прилегающих территорий, вывозу мусору с целью его утилизации в порядке, установленным федеральным законодательством и законодательством Московской области.

В соответствии с п. 4.4.11. Арендатор обязан не допускать неиспользования участка сроком более трех лет.

В соответствии с п. 4.1.4. Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при существенном нарушении договора Арендатором. Существенным, считается любое нарушение, указанное в п. 4.1.4 Договора.

В связи с нарушением ответчиком п.п. 4.4.2, 4.4,10, 4.4.11 Договора, 23.12.2021 г. Администрацией Городского округа Балашиха в адрес ответчика направлено уведом¬ление о расторжении договора аренды.

Заявитель полагает, что ответчиком не осуществлено и не начато строительство, предусмотренное сторонами в договоре, ответчик не использует предоставленный земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, допускает действия, приводящие к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, в связи с чем, сохранение действия такого договора влечет ущерб для истца, целью которого как арендодателя при заключении договора было именно возведение на арендованном участке поименованного объекта.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя с настоящими требованиями.

Согласно статье 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010703:199 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Как установлено судебными актами по делу N А41-62617/15, 26.11.2014 г. Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением об изготовлении, утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010703:199.

Указанное заявление Администрацией рассмотрено по существу не было, в связи с чем Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании бездействия.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 ноября 2015 года Дело N А41-62617/15 отказано в удовлетворении заявления Предпринимателя о признании незаконным бездействия Администрации в связи с пропуском срока, установленного п. 4 ст. 198 АПК РФ.

Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 20.01.2016 г. Предпринимателю выдан ГПЗУ земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010703:199.

Согласно указанному ГПЗУ, территория земельного участка КН 50:15:0010703:199 была включена в зону планируемого размещения объектов транспортной инфраструктуры Московской области, в связи с чем, требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на земельном участке должны быть установлены Проектом планировки территории.

24 октября 2017 года Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области издано распоряжение N 31РВ-231 о подготовке документации по планировке территории для размещения объекта мелкой торговли и общественного питания по ул. Советской г. Балашиха Московской области.

В связи с изданием указанного распоряжения, между Предпринимателем и ГУП МО "НИтПИ градостроительства" был заключен договор N 35-2018 от 03.04.2018 г. на разработку документации по планировке территории для размещения объекта мелкой торговли и общественного питания по ул. Советской г. Балашиха Московской области.

На основании разработанной документации, Правительством Московской области 11.09.2019 г. издано постановление N 603/30 об утверждении документации по планировке территории для размещения объекта мелкой торговли и общественного питания по ул. Советской г. Балашиха Московской области.

После издания указанного Постановления между Предпринимателем и ООО "Архитектурно-строительное бюро N 17" 22.10.2019 г. заключен договор на разработку и утверждение архитектурно-градостроительного облика, подачу заявления на получение разрешения на строительство.

10.04.2020 г. Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области Предпринимателю было выдано Свидетельство о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта нежилого назначения площадью менее 1 500 кв. м.

В ответ на обращение Предпринимателя N 78375 от 08.06.2020 г. Министерство жилищной политики Московской области уведомило об отказе в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что к арендованному Предпринимателем земельному участку с кадастровым номером 50:15:0010703:199 отсутствует возможность прохода/проезда от дорог общего пользования, а правоустанавливающих документов в отношении смежных земельных участков не представлено.

Решением Администрации от 27.07.2020 г. N 5687/2 Предпринимателю отказано в выдаче разрешения на размещение на смежных земельных участках проезда к земельному участку КН 50:15:0010703:199 от дорог общего пользования со ссылкой на то, что земельный участок полностью расположен в границах планируемого строителсьтва линии рельсового скоростного транспорта, утвержденной Постановлением Правительства МО от 11.09.2019 г. N 02/50.

Решением Администрации от 22.09.2021 г. N Р001-806623190-4881158 Предпринимателю отказано в установлении сервитута в отношении земельного участка КН 50:15:0010703:83 для целей организации проезда к земельному участку КН 50:15:0010703:199 от дорог общего пользования со ссылкой на то, что доступ к земельному участку проезда к земельному участку КН 50:15:0010703:199 от дорог общего пользования осуществляется свободно и без ограничений.

Решением Администрации от 06.08.2021 г. N Р001-806623190-47632014 Предпринимателю отказано в установлении сервитута в отношении земельного участка КН 50:15:0010703:83 для целей организации проезда к земельному участку КН 50:15:0010703:199 от дорог общего пользования со ссылкой на то, что в представленной на утверждение схемы сервитута его границы не соответствуют условным обозначениям, установление сервитута нарушает права иных лиц.

Решением Администрации от 21.06.2021 г. N Р001-806623190-43224387 Предпринимателю отказано в предоставлении в аренду или собственность на торгах земельного участка КН 50:15:0010703:83 для целей организации проезда к земельному участку КН 50:15:0010703:199 со ссылкой на то, что на указанном земельном участке расположен объект недвижимого имущества, находящийся в частной собственности.

Судом первой инстанции так же установлено, что на основании заключенных с коммунальными службами договоров о подключении (технологическом присоединении) Предприниматель разместил на арендованном земельном участке объекты для подключения здания к сетям газораспределения, объектам электросетевого хозяйства. 

Кроме того, отсутствие нарушений земельного законодательства и подтверждение факта освоения земельного участка зафиксировано в Акте проверки Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области №МЗК-2018/57 от 16 ноября 2018 года соблюдения земельного законодательства физическим лицом.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ответчиком совершаются необходимые действия по освоению земельного участка, существенных нарушений условий договора аренды не имеется. 

Кроме того, суд отмечает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора..

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 N 305-ЭС20-7170).

Доказательств того, что Администрация представила Предпринимателю земельный участок пригодный для целей строительства (в том числе имеющий свободный проход/проезд от дорог общего пользования) не представлено.

Между тем, указанная возможность является обязательной для получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ).

Как верно отмечено судом первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, Предприниматель не может нести ответственность за ненадлежащее исполнение Администрацией договорных обязательств, препятствующих ему получить разрешение на строительство, осуществления строительства.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Довод заявителя жалобы о необоснованном непривлечении судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха, судом апелляционной инстанции рассмотрен и отклоняется в силу следующего.

В силу части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Рассмотрев довод истца о необходимости привлечения к участию в деле в качестве третьего лица Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха, не установив, что обжалуемый судебный акт может повлиять на его права или обязанности по отношению к одной из сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для его привлечения третьим лицом и отсутствии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего дела по существу, апелляционным судом не установлено.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Производство по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 29.06.2022 по делу № А41-23377/22 прекратить.

решение Арбитражного суда Московской области от 29.06.2022 года по делу №А41-23377/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.  

 

Председательствующий cудья

М.И. Погонцев 

 

Судьи

                                                    Е.Н. Виткалова                                                  

 

                                                    В.Н. Семушкина