АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

09 декабря 2019 года

Дело №

А26-3692/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В.,                  Рудницкого Г.М.,

рассмотрев 04.12.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 07.06.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019 по делу № А26-3692/2019,

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Специализированный застройщик «Карелстроймеханизация», адрес: 185035, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, адрес: 185035, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление Росреестра), выразившихся в приостановлении государственной регистрации права собственности Общества на сооружение «Сети условно-чистой ливневой канализации микрорайона «Древлянка-7» жилого района «Древлянка II» в                    г. Петрозаводске. Этап №7» с кадастровым номером 10:01:0120124:5776, и обязании  Управления Росреестра  зарегистрировать право собственности  Общества на указанное  сооружение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, адрес: 185035, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Министерство).

Решением суда от 07.06.2019 требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                         от 26.08.2019 данное решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. 

Податель жалобы ссылается на ошибочность выводов судов об отсутствии  у Управления Росреестра оснований для приостановления государственной регистрации права, поскольку на момент обращения Общества с заявлением о государственной регистрации права собственности на сооружение истекли сроки действия договоров от 15.03.2016 № 32030 и от 18.08.2016 № 52/1 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0120124:1480 и 10:01:0120124:2559, на которых расположено заявленное к регистрации сооружение, а  правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером 10:01:0120124:4562 не были представлены.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией Петрозаводского городского округа (арендодателем, далее – Администрация) и закрытым акционерным обществом «Карестроймеханизация» (арендатором) заключен договор от 10.06.2013 № 8944 аренды земельного участка площадью 290 946 кв.м с кадастровым номером 10:01:0120124:86, расположенного в г. Петрозаводске в нейтральной части кадастрового квартала 10:01:0120124.

Согласно пункту 1.2 земельный участок предоставляется из земель населенных пунктов  для комплексного освоения в целях жилищного строительства – строительства микрорайона № 7 жилого района «Древлянка-II».

В соответствии с пунктом 7 договор заключен на срок 6 лет  и считается заключенным с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.07.2013.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи                           от 10.06.2013.

Закрытое акционерное общество «Карелстроймеханизация» 29.12.2018 было переименовано в акционерное общество «Специализированный застройщик «Карелстроймеханизация».

Помимо этого между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 15.03.2016 № 32030 аренды земельного участка площадью 2 799 кв.м с кадастровым номером 10:01:0120124:1480, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, в районе                     ул. Рябиновой.

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставлен из земель населенных пунктов для строительства сетей электроснабжения, имеет разрешенное использование «коммунальное обслуживание».

Согласно пункту 7.1 договор заключен на 363 дня.

Кроме того, между Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (правопредшественником Министерства, арендодателем, далее - Комитет) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 18.08.2016 № 52/1 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0120124:2559 и 10:01:0120124:2560 с разрешенным использованием «Коммунальное обслуживание» сроком на 363 дня, а также договоры аренды от 13.09.2016                 № 76/01, 77/01, 78/01, 79/01 земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0120124:2211, 10:01:0120124:2212, 10:01:0120124:2213, 10:01:0120124:2214 соответственно с предоставлением участков для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

Указанные договоры заключены сроком на 5 лет с даты их заключения.

Согласно условиям договора аренды от 06.04.2018 № 82-м/01, заключенного между Министерством (арендодателем) и Обществом (арендатором), последнему предоставлен в аренду земельный участок площадью 11 722 кв.м с кадастровым номером 10:01:0120124:4566, имеющий вид разрешенного использования – «объекты учреждений детского дошкольного воспитания», для строительства детского сада.

В соответствии с пунктом 2.1 договор заключен на 5 лет с даты его государственной регистрации. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.04.2018.

Помимо этого Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.06.2018 №11-м/01 аренды земельного участка площадью 32 379 кв.м с кадастровым номером 10:01:0120124:4564 для размещения здания школы.

В пункте 2.1 стороны определили, что договор заключен на срок 3 года с даты его государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13.06.2018.

Согласно представленному в материалы дела разрешению от 11.02.2019                № 10-RU10301000-299-2016 на ввод объекта в эксплуатацию, выданному Администрацией, на земельных участках с кадастровыми номерами 10:01:0120124:1480, 10:01:0120124:2211, 10:01:0120124:2212, 10:01:0120124:2213, 10:01:0120124:2214, 10:01:0120124:2559, 10:01:0120124:4562, 10:01:0120124:4564, 10:01:0120124:4566, 10:01:0120124:86 Общество возвело сооружение «Сети условно-чистой ливневой канализации микрорайона «Древлянка-7» жилого района «Древлянка II» в г. Петрозаводске. Этап №7». 

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), названное сооружение поставлено на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 10:01:0120124:5776, оно находится в пределах земельных участков с кадастровыми номерами  10:01:0120124:1480, 10:01:0120124:2211, 10:01:0120124:2212, 10:01:0120124:2213, 10:01:0120124:2214, 10:01:0120124:2559, 10:01:0120124:4562, 10:01:0120124:4564, 10:01:0120124:4566, 10:01:0120124:86.

Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением                         от 20.03.2019 № КУВД-001/2019-3326529 о государственной регистрации права собственности на указанное сооружение, приложив договоры аренды                       от 10.06.2013, 15.03.2016, 13.09.2016, от 06.04.2018, от 01.06.2018,                     от 18.08.2018, договор субаренды от 01.08.2018, письма Министерства                         от 12.01.2018 № 27552/12.4-21 и Комитета от 30.08.2017 № 17560/12.4-21. 

В уведомлении от 26.03.2019 Управление Росреестра, ссылаясь на положения пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015                 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон                № 218-ФЗ), сообщило о приостановлении государственной регистрации права собственности на срок до 26.06.2019 в связи с непредставлением заявителем документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав. При этом регистрирующий орган указал на истечение срока действия договоров от 15.03.2016 № 32030 и от 18.08.2016 № 52/1 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0120124:1480 и 10:01:0120124:2559, а также на отсутствие правоустанавливающих документов в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120124:4562 и предложил представить указанные документы в срок до 26.06.2019.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, полагая, что действия Управления Росреестра по приостановлению государственной регистрации прав на указанный объект являются незаконными и нарушают принадлежащие ему права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив материалы дела, установил, что договоры аренды от 15.03.2016 № 32030 и от 18.08.2016 № 52/1 после истечения срока их действия были продлены на тех же условиях на неопределенный срок, а земельный участок с кадастровым номером 10:01:0120124:4562 образован из земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120124:86, который, в свою очередь, предоставлен Обществу в аренду на основании действующего договора от 19.06.2013 № 8944. В связи с этим суд признал, что документы, представленные Обществом вместе с заявлением                 от 20.03.2019, являлись достаточными для осуществления государственной регистрации права собственности на указанное сооружение, у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в осуществлении испрашиваемых регистрационных действий. При таком положении суд удовлетворил требования Общества.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения. 

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимого имущества и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Законом № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ, к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно требованиям пункта 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как указано в части 2 статьи 40 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

В силу части 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здания или сооружения осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здания или сооружения, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Проанализировав и правильно применив приведенные правовые положения, установив все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерным выводам о том, что заявитель представил все документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на сооружение, которое в соответствии с необходимыми разрешениями возведено на нескольких земельных участках в рамках комплексного освоения территории и жилищного строительства, в связи с чем у регистрирующего органа отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации права собственности Общества.

       При этом суды обоснованно исходили из того, что истечение сроков действия договоров аренды от 15.03.2016 № 32030 и от 18.08.2016 № 52/1 на момент ввода объекта в эксплуатацию, непредставление договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120124:4562 в данном случае не свидетельствовали об отсутствии у Общества правоустанавливающих документов на земельные участки с кадастровыми номерами 10:01:0120124:1480, 10:01:0120124:2559, 10:01:01120124:4562, поскольку в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ указанные договоры аренды считаются продленными на неопределенный срок, а земельный участок с кадастровым номером 10:01:0120124:4562 образован из земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120124:86, который находится в аренде у Общества по действующему договору от 19.06.2013 № 8944, представленному в регистрирующий орган.

 Данные выводы судов соответствуют положениям статей 610, 621 ГК РФ, а также требованиям части 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в редакции Федерального закона от 03.08.2018               № 341-ФЗ, согласно которым в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

        В ранее действовавшей редакции части 4 статьи 11.8 ЗК РФ предусматривалось, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Названная правовая норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Указанная правовая позиция была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301 и                   от 19.03.2019 № 303-КГ18-21258.

Как следует из письменного отзыва Министерства, которому с 01.01.2016 переданы полномочия по представлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, оно подтвердило факт действия спорных договоров аренды, не возражало против удовлетворения требования Общества, а также указало на надлежащее выполнение последним своих обязательств по договорам и создание им на арендуемых земельных участках в рамках освоения территории и жилищного строительства линейных объектов, которые подлежат передаче органу местного самоуправления для осуществления их нормального обслуживания. При этом Министерство указало на то, что в случае отказа в государственной регистрации права собственности Общества возможно нарушение прав неопределенного круга лиц - жителей соответствующего микрорайона.

С учетом всей совокупности приведенных обстоятельств оспариваемые Обществом действия Управления Росреестра обоснованно признаны судами не соответствующими действующему законодательству, а требования Общества - правомерными.

У суда кассационной инстанции не имеется оснований для иной правовой квалификации спорных правоотношений и оценки представленных в материалы дела доказательств, в связи с чем кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как указал апелляционный суд,  Управление Росреестра 26.06.2019 осуществило государственную регистрацию права собственности Общества на спорное сооружение.

Вопреки доводам подателя жалобы, ни положения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ как в редакции, действовавшей в период строительства на момент спорных правоотношений, так и  в редакции Федерального закона от 03.08.2018             № 341-ФЗ, действующей на момент разрешения судами настоящего спора, ни нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате раздела.

Суд кассационной инстанции отклоняет довод Управления Росреестра о том, что договоры аренды прекратили свое действие по истечении срока, поскольку из поведения сторон не следует прямого выражения воли на отказ от их исполнения. Напротив, в силу положений  пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). При таких обстоятельствах суды обоснованно исходили из того, что  договоры аренды от 15.03.2016 № 32030 и от 18.08.2016 № 52/1 являлись действующими на момент ввода сооружения в эксплуатацию.

Доводы кассационной жалобы фактически повторяют возражения Управления Росреестра, указанные им как в отзыве, так и в апелляционной жалобе. Суды дали им надлежащую правовую оценку при разрешении спора по существу.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводов судов, основаны на неверном толковании приведенных правовых норм и свидетельствуют о несогласии Управления Росреестра с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов, не установлены.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и апелляционного постановления и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 07.06.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019 по делу № А26-3692/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия – без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий