ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ФИО1 ул., д. 4, 

<

...> http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: 

<

***>)телефон44-76-65, факс 

<

***> 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

г. Владимир «10» июня 2025 года Дело № А43-35539/2022 

Резолютивная часть постановления объявлена 03.06.2025. 

Полный текст постановления изготовлен 10.06.2025.  

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Семеновой М.В., судей Насоновой Н.А., Танцевой В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2, 

рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЭлектроГид НН» (ОГРН

<

***>, ИНН 

<

***>)к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода, к обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ОГРН 

<

***>,ИНН 

<

***>),при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации г. Нижнего Новгорода и общества с ограниченной ответственностью «Западно - Сибирский консалтинговый цент», об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи объекта нежилого фонда муниципальной имущественной казны г. Н.Новгорода № 6/1690,  

при участии:  

от истца - общества с ограниченной ответственностью «ЭлектроГид НН» - ФИО3 по доверенности от 24.04.2025, сроком действия 1 год (паспорт);  

иные участвующие в деле лица явку полномочных представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.  

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «ЭлектроГид НН» (далее – ООО «ЭлектроГид НН», истец) обратилось в Арбитражный суд  

Нижегородской области с исковым заявлениемк Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода (далее - Комитет, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (далее – ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр», ответчик) о признании недостоверной выкупной цены нежилого помещения П20, кадастровый номер 52:18:0080230:158, урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения П20, в отношении цены отчуждаемого имущества, сниженной на стоимость неотделимых улучшений (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Нижнего Новгорода.  

Решением Арбитражный суд Нижегородской области от 29.12.2023 признал недостоверной выкупную цену нежилого помещения пом. П20, кадастровый номер: 52:18:0080230:158, общей площадью 298,8 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, р-н Приокский, ул.Ларина, д.17, указанную в Отчете об оценке от 08.08.2022 № 305/03/28, выполненном ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр», в размере 9 336 860 руб. 07 коп.;  

Урегулировал разногласия, возникшие между ООО «ЭлектроГид НН» и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения П20, кадастровый номер: 52:18:0080230:158, общей площадью 298.8 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, р-н Приокский, ул.Ларина, д.17, изложив пункты Договора купли-продажи в разделе 2 (Цена), а так же пункты 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3 раздела 3 в следующей редакции:  

Раздел 2. Цена: «Рыночная стоимость «объекта» в соответствии с Заключением экспертов № 07-01-1665 по судебной экспертизе по делу № А43-35539/2022 от 30.06.2023 г., выполненным экспертами ФИО4, ФИО5, составляет 5 925 600 (пять миллионов девятьсот двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек без НДС.  

Стоимость произведенных Покупателем улучшений Объекта составляет 4 488 083 (четыре миллиона четыреста восемьдесят восемь тысяч восемьдесят три) рублей 00 копеек без НДС.  

Цена «объекта», отчуждаемого по настоящему Договору, за вычетом стоимости произведенных Покупателем с согласия Продавца неотделимых улучшений Объекта, составляет 1 437 517(Один миллион четыреста тридцать семь тысяч пятьсот семнадцать) рублей 00 копеек (НДС не облагается)»  

Пункт 3.2.1: «Сумму в размере 23 958 (двадцать три тысячи девятьсот пятьдесят восемь тысяч) 62 копейки (НДС не облагается) единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества.»  

пункт 3.2.2: «Сумму в размере 23 958 (двадцать три тысячи девятьсот пятьдесят восемь тысяч) 62 копейки (НДС не облагается) «Покупатель» перечисляет на счет «Продавца» ежемесячно равными долями в течение 59 (Пятидесяти девяти) месяцев, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1 настоящего Договора.»  

пункт 3.2.3: «Ежемесячные платежи в размере 23 958 (двадцать три тысячи девятьсот пятьдесят восемь тысяч) 62 копейки (НДС не облагается) производятся не позднее 15 (Пятнадцатого) числа текущего месяца, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1. настоящего Договора, в соответствии с графиком платежей, который является неотъемлемым приложением к настоящему Договору (далее - график платежей)»  

Утвердил Приложение № 1 к Договору купли-продажи «График платежей» в редакции, прилагаемой к настоящему ходатайству, а именно:  

График платежей к договору купли-продажи нежилого помещения П20, кадастровый номер: 52:18:0080230:158  

Номер месяца  

Остаток задолженности 

Выплата процентов 

Выплата 

основного 

долга 

Итоговый платеж 

1 

1 413 558,38  

3 141,24 

23 958,62 

27 099,86 

2 

1 389 599,77  

3 088,00 

23 958,62 

27 046,62 

3 

1 365 641,15  

3 034,76 

23 958,62 

26 993,37 

4 

1 341 682,53  

2 981,52 

23 958,62 

26 940,13 

5 

1 317 723,92  

2 928,28 

23 958,62 

26 886,89 

6 

1 293 765,30  

2 875,03 

23 958,62 

26 833,65 

7 

1 269 806,68  

2 821,79 

23 958,62 

26 780,41 

8 

1 245 848,07  

2 768,55 

23 958,62 

26 727,17 

9 

1 221 889,45  

2 715,31 

23 958,62 

26 673,93 

10 

1 197 930,83  

2 662,07 

23 958,62 

26 620,69 

11 

1 173 972,22  

2 608,83 

23 958,62 

26 567,44 

12 

1 150 013,60  

2 555,59 

23 958,62 

26 514,20 

13 

1 126 054,98  

2 502,34 

23 958,62 

26 460,96 

14 

1 102 096,37  

2 449,10 

23 958,62 

26 407,72 

15 

1 078 137,75  

2 395,86 

23 958,62 

26 354,48 

16 

1 054 179,13  

2 342,62 

23 958,62 

26 301,24 

17 

1 030 220,52  

2 289,38 

23 958,62 

26 248,00 

18 

1 006 261,90  

2 236,14 

23 958,62 

26 194,75 

19 

982 303,28 

2 182,90 

23 958,62 

26 141,51 

20 

958 344,67 

2 129,65 

23 958,62 

26 088,27 

21 

934 386,05 

2 076,41 

23 958,62 

26 035,03 

22 

910 427,43 

2 023,17 

23 958,62 

25 981,79 

23 

886 468,82 

1 969,93 

23 958,62 

25 928,55 

24 

862 510,20 

1 916,69 

23 958,62 

25 875,31 

25 

838 551,58 

1 863,45 

23 958,62 

25 822,06 

26 

814 592,97 

1 810,21 

23 958,62 

25 768,82 

27 

790 634,35 

1 756,97 

23 958,62 

25 715,58 

28 

766 675,73 

1 703,72 

23 958,62 

25 662,34 

29 

742 717,12 

1 650,48 

23 958,62 

25 609,10 

30 

718 758,50 

1 597,24 

23 958,62 

25 555,86 

31 

694 799,88 

1 544,00 

23 958,62 

25 502,62 

32 

670 841,27 

1 490,76 

23 958,62 

25 449,38 

33 

646 882,65 

1 437,52 

23 958,62 

25 396,13 

34 

622 924,03 

1 384,28 

23 958,62 

25 342,89 

35 

598 965,42 

1 331,03 

23 958,62 

25 289,65 

36 

575 006,80 

1 277,79 

23 958,62 

25 236,41 

37 

551 048,18 

1 224,55 

23 958,62 

25 183,17 

38 

527 089,57 

1 171,31 

23 958,62 

25 129,93 

39 

503 130,95 

1 118,07 

23 958,62 

25 076,69 

40 

479 172,33 

1 064,83 

23 958,62 

25 023,44 

41 

455 213,72 

1 011,59 

23 958,62 

24 970,20 

42 

431 255,10 

958,34 

23 958,62 

24 916,96 

43 

407 296,48 

905,10 

23 958,62 

24 863,72 

44 

383 337,87 

851,86 

23 958,62 

24 810,48 

45 

359 379,25 

798,62 

23 958,62 

24 757,24 

46 

335 420,63 

745,38 

23 958,62 

24 704,00 

47 

311 462,02 

692,14 

23 958,62 

24 650,75 

48 

287 503,40 

638,90 

23 958,62 

24 597,51 

49 

263 544,78 

585,66 

23 958,62 

24 544,27 

50 

239 586,17 

532,41 

23 958,62 

24 491,03 

51 

215 627,55 

479,17 

23 958,62 

24 437,79 

52 

191 668,93 

425,93 

23 958,62 

24 384,55 

53 

167 710,32 

372,69 

23 958,62 

24 331,31 

54 

143 751,70 

319,45 

23 958,62 

24 278,06 

55 

119 793,08 

266,21 

23 958,62 

24 224,82 

56 

95 834,47 

212,97 

23 958,62 

24 171,58 

57 

71 875,85 

159,72 

23 958,62 

24 118,34 

58 

47 917,23 

106,48 

23 958,62 

24 065,10 

59 

23 958,62 

53,24 

23 958,62 

24 011,86 

 Итого: 1 507 795,61 

Взыскал с Комитета в пользу ООО «ЭлектроГид НН» 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.  

Не согласившись с принятым по делу решением, Комитетобратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменитьи принять по делу новый судебный акт, отказав ООО «ЭлектроГидНН» в исковых требованиях в полном объеме.  

Заявитель указывает, чтопри определении стоимости объекта экспертизы эксперты используют в расчетах информацию об аналогах, опубликованную после даты оценки 02.03.2022; при определении стоимости неотделимых улучшений объекта эксперты в своем заключении в качестве стоимости неотделимых улучшений объекта экспертизы приняли затраты на ремонт в полном объеме; включение в состав неотделимых улучшений съемного оборудования и стоимости ремонтных работ привело к необоснованному завышению стоимости неотделимых улучшений спорного объекта; эксперт необоснованно включил в состав неотделимых улучшений объекта также и расходы по ремонту; в ходатайстве о проведении повторной экспертизы комитету отказано.  

Считает, что решение по делу принято на основании ненадлежащего доказательства -заключения экспертов от 30.06.2023 № 07-01-1665, которое не соответствует нормам действующего законодательства.  

Определением от 25.06.2024 Первый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Тюмень).  

Определением от 16.07.2024 суд по ходатайству истца произвел замену ненадлежащего ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр»(ОГРН 

<

***>,ИНН 

<

***>) на надлежащего общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Тюмень).  

Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2024 производство по настоящему делу приостанавливалось в связи с назначением по ходатайству Комитета повторной судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости муниципального имущества, а также стоимости произведенных неотделимых улучшений.  

Представитель ООО «ЭлектроГид НН»в судебном заседании поддержал ходатайство об уточнении исковых требований, в порядке статьи 49 Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.  

Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.  

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.  

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд принял к рассмотрению уточненное исковое заявление.  

Как следует из материалов дела,муниципальное образование город Нижний Новгород является собственником нежилого помещения нежилого помещения П20, общей площадью 298,80 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 52:18:0080230:158, расположенного по адресу: г.Н.Новгород, Приокский район, ул. Ларина, д. 17.  

Между Комитетом (арендодатель) и ООО «ЭлектроГид НН» (арендатор) 21.01.2020 заключен договор аренды объекта нежилого фонда муниципальной имущественной казны города Н.Новгорода № 6/1690, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду помещение общей площадью 298,80 кв.м., расположенное по адресу: г.Н.Новгород, Приокский район, ул. Ларина, д. 17, П20, для использования под производственно-складское.  

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с 21.01.2020 по 20.01.2025.  

По акту приема-передачи от 21.01.2020 помещение передано арендатору в пользование.  

ООО «ЭлектроГид НН» 07.02.2020 в порядке пункта 3.2.2. и пункта 4.2.15 договора аренды обратилось в Комитет с заявлением о согласовании проведения капитального ремонта и перепланировки арендованного помещения.  

Письмом от 07.02.2020 Комитет согласовал проведение указанных работ.  

Согласно заключению от 21.02.2022 подтвержденная стоимость работ согласно актам КС-2 и дополнительных затрат составила 5 411 025 руб.  

Ответом от 31.03.2022 № Исх-03-02-142735/22 Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода указал, что указанная информация принята к сведению.  

Постановлением от 30.08.2022 № 4408 «Об условиях приватизации муниципального имущества нежилого помещения П20, расположенного по адресу: г.Н.Новгород, Приокский район, ул. Ларина, д. 17», администрация г.Н.Новгорода приняла решение о приватизации путем продажи ООО «ЭлектроГид НН» порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения П20, кадастровый номер 52:18:0080230:158, общей площадью 298,80 кв.м., этаж 1, по рыночной стоимости 9 336 860 руб. 07 коп. Предложить ООО «ЭлектроГид НН» заключить договор купли-продажи муниципального имущества. Заключить с ООО «ЭлектроГид НН» в установленном порядке договор купли-продажи муниципального имущества.  

ООО «ЭлектроГид НН» не согласилось с выкупной рыночной стоимостью помещения в размере 9 336 860 руб. 07 коп., на основании заключения ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр».  

Для установления действительной рыночной стоимости объекта ООО «ЭлектроГид НН» обратилось в ООО «Консалтинговое бюро «Альтернатива».  

Согласно отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 30.09.2022 № 7 рыночная стоимость помещения П20 составляет 5 884 000 руб.  

ООО «ЭлектроГид НН»06.10.2022 направило в Комитет письмо об урегулировании разногласий, в котором выразило желание заключить договор купли-продажи нежилого помещения П20 в редакции договора, предложенной Покупателем.  

Письмом от 12.10.2022 № Исх-03-0-483878/22 Комитет отклонил протокол разногласий и предложил подписать договор на ранее предложенных условиях.  

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с иском.  

Изучив доводы участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, апелляционный суд пришел к следующему.  

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.  

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.  

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии истца на приобретение государственного имущества в льготном порядке.  

Разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность  

граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества  

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.  

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.  

При заключении договора купли-продажи арендованных Обществом объектов и земельного участка, на которых они расположены между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости выкупаемых объектов.  

Кроме того, истец считает, что продажная стоимость нежилых зданий подлежит уменьшению на стоимость произведенных им с согласия арендодателя неотделимых улучшений.  

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.  

Материалами дела подтверждается, что 07.02.2020 ООО «ЭлектроГид НН» обращалось в Комитет с заявлением о проведении капитального ремонта и перепланировки арендованных зданий, которые были согласованы арендодателем письмом от 21.02.2020.  

Указанные обстоятельства в ходе судебного разбирательства ответчиком не опровергнуты.  

Следовательно, у ООО «ЭлектроГид НН» возникло право на проведение зачета стоимости выполненных им улучшений арендованного имуществав счет оплаты стоимости приобретаемыхзданий.  

Однако в направленном ООО «ЭлектроГид НН» проекте договора купли-продажи продажная стоимость выкупаемых объектов была определена без учета стоимости произведенных ООО «ЭлектроГид НН» неотделимых улучшений соответствующих объектов.  

На стадии судебного разбирательства Комитет выразил несогласие с обозначенной истцом стоимостью затрат, понесенных на выполнение работ по улучшению арендованного имущества.  

Статьей 3 Закона № 135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей  

необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.  

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.  

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.  

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона об оценочной деятельности).  

Исходя из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.  

На стадии рассмотрения иска ООО «ЭлектроГид НН» в апелляционном суде по правилам, установленным для суда первой инстанции, Комитет, возражая против иска, заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости муниципального имущества, а также стоимости произведенных неотделимых улучшений.  

Истец возражал против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы, ссылаясь на наличие в деле надлежаще выполненного экспертного заключения; указывал на наличие оснований лишь для назначения по делу дополнительной экспертизы – по вопросу об установлении достоверности отчета об оценке от 08.08.2022 № 305/03/29.  

Руководствуясь статьями 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд определением от 20.08.2024 счел необходимым назначить по делу и дополнительную, и повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация судебных  

экспертов и оценщиков»Г.В.ПА. и ФИО6, поставив перед экспертами следующие вопросы:  

1) соответствует ли Отчет об оценке ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» от 08.08.2022 № 305/03/29, Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федеральных стандартов оценки?  

2) Могли ли допущенные нарушения (в случае их установления) повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества?  

3) В случае положительного ответа на вопросы № 1 и № 2: 

а) определить рыночную стоимость муниципального имущества - нежилого помещения П20, кадастровый номер 52:18:0080230:158, общей площадью 298,8 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г. Н. Новгород, р-н Приокский. ул. Ларина. 17, на дату подачи заявления о выкупе арендованного имущества 02.03.2022.  

б) определить стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений нежилого помещения П20, кадастровый номер 52:18:0080230:158, выполненных ООО «Оникс» в рамках договора подряда б/н от 01.10.2020, на дату подачи заявления о выкупе арендованного имущества 02.03.2022.  

В заключенииот 31.03.2025 № 10-25С эксперты пришли к следующим выводам:  

1) отчет об оценке ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» от 08.08.2022 № 305/03/28не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федеральных стандартов оценки;  

2) допущенные нарушения могут повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества, выявленные существенные недостатки привели к завышению итоговой стоимости минимум на 50%, что является грубым нарушением п.22 ФСО № 7;  

3) на дату подачи заявления о выкупе арендованного имущества 02.03.2022:  

а) рыночная стоимость нежилого помещения П20,кадастровый номер 52:18:0080230:158, общей площадью 298,8 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородскаяобл.,г. Н. Новгород, р-н Приокский. ул. Ларина, 17,составляет: 6 600 846руб. (с НДС), 5 500 705 руб. (без НДС);  

б) стоимость произведенных нежилого помещения П20, кадастровый номер 52:18:0080230:158, выполненных ООО «Оникс» в рамках договора подряда б/н от 01.10.2020составляет6 599 318 руб. 40 коп.  

Названное заключениесодержит выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не содержит каких-либо противоречий, основано на материалах дела, является ясным и полным, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов экспертов не имеется.  

Надлежащих доказательств того, что экспертное заключение от 31.03.2025 № 10-25С содержит недостоверные либо противоречивые выводы, никем из лиц, участвующих в деле, не представлено, мотивированных и документально обоснованных возражений относительно данного заключения экспертов не заявлено.  

При таких обстоятельствах, исследовав представленное в дело экспертное заключение от 31.03.2025 № 10-25С, апелляционный суд признает его надлежащим доказательством, отвечающим требованиям относимости и достоверности письменного доказательства (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

При наличии в деле надлежащего доказательства о несоответствии выполненной ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» оценки стоимости муниципального имущества требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», котораяповлияла на рыночную стоимости оцениваемых объектов, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения предъявленного к указанному соответчику искового требования о признании недостоверной выкупной цены муниципального имущества, определенной ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» в отчете об оценке от 08.08.2022 № 305/03/28.  

Также, исходя из представленной в материалы дела доказательственной базы (в частности с учетом содержания экспертного заключения от 31.03.2025 № 10-25С), проверив методологическую и арифметическую правильность расчета выкупной стоимости муниципального имущества, приведенного истцом в уточненном иске, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения предъявленного к Комитету искового требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи и изложения его спорных пунктов в редакции, предложенной истцом.  

При таких обстоятельствах иск ООО «ЭлектроГид НН»подлежит удовлетворению.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.  

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Таким образом, понесенные ООО «ЭлектроГид НН»расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение исковых требований, предъявленных к ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» и Комитету, относятся на соответчиков, с которых в пользу истца подлежит взысканию по 6000 руб.  

В силу пункта 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдает арбитражный суд первой инстанции.  

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области29.12.2023 по делу № А43-35539/2022 отменить.  

Иск удовлетворить. 

Признать недостоверной выкупную цену муниципального имущества (нежилого помещения П20, кадастровый номер: 52:18:0080230:158, общей площадью 298,8 кв.м), указанную в Отчете об оценке от 08.08.2022 № 305/03/28, выполненном ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр», в размере9 336 860 руб. 07 коп.  

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «ЭлектроГид НН» и Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Н. Новгорода при заключении договора купли-продажи нежилого помещения П20, кадастровый номер: 52:18:0080230:158, общей площадью 298.8 кв.м., изложив спорные условия договора в следующей редакции:  

Раздел 2. Цена:«Рыночная стоимость «объекта» в соответствии с заключением экспертов от 18.03.2025 № 10-25С по судебной экспертизе по делу № А43-35539/2022, выполненным экспертами ФИО7, ФИО6, составляет 5 500 705 (пять миллионов пятьсот тысяч семьсот пять) рублей 00 копеек без НДС;  

Стоимость произведенных Покупателем улучшений Объекта составляет 5 499 432 (пять миллионов четыреста девятьсот девяносто девятьчетыреста тридцать два) рубля 00 копеек без НДС.  

Цена «объекта», отчуждаемого по настоящему Договору, за вычетом стоимости произведенных Покупателем с согласия Продавца неотделимых улучшений Объекта, составляет 1273 (одна тысяча двести семьдесят три) рубля 00 копеек (НДС не облагается)»  

Пункт 3.2.1: «Сумму в размере 21 (двадцать один) рубль 22 копейки (НДС не облагается) единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества.»  

пункт 3.2.2: «Сумму в размере 1251 (одна тысяча двести пятьдесят один) рубль 78 копеек (НДС не облагается) «Покупатель» перечисляет на счет «Продавца» ежемесячно равными долями в течение 59 месяцев, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1 настоящего Договора.»  

пункт 3.2.3: «Ежемесячные платежи в размере 21 (двадцать один) рубль 22 копейки (НДС не облагается) производятся не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего месяца, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1. настоящего Договора, в соответствии с графиком платежей, который является неотъемлемым приложением к настоящему Договору (далее - график платежей)»  

Приложение № 1 к Договору купли-продажи «График платежей» 

Номер месяца  

Остаток задолженности 

Выплата процентов  

Выплата основного 

долга 

Итоговый платеж 

1 

1230,56 

2,79 

21,22 

24,00 

2 

1209,35 

2,74 

21,22 

23,95 

3 

1188,13 

2,69 

21,22 

23,91 

4 

1166,91 

2,64 

21,22 

23,86 

5 

1145,70 

2,60 

21,22 

23,81 

6 

1124,48 

2,55 

21,22 

23,77 

7 

1103,26 

2,50 

21,22 

23,72 

8 

1082,05 

2,45 

21,22 

23,67 

9 

1060,83 

2,41 

21,22 

23,62 

10 

1039,61 

2,36 

21,22 

23,58 

11 

1018,40 

2,31 

21,22 

23,53 

12 

997,18 

2,27 

21,22 

23,48 

13 

975,96 

2,22 

21,22 

23,44 

14 

954,75 

2,17 

21,22 

23,39 

15 

933,53 

2,12 

21,22 

23,34 

16 

912,31 

2,08 

21,22 

23,29 

17 

891,10 

2,03 

21,22 

23,25 

18 

869,88 

1,98 

21,22 

23,20 

19 

848,66 

1,94 

21,22 

23,15 

20 

827,45 

1,89 

21,22 

23,10 

21 

806,23 

1,84 

21,22 

23,06 

22 

785,01 

1,79 

21,22 

23,01 

23 

763,80 

1,75 

21,22 

22,96 

24 

742,58 

1,70 

21,22 

22,92 

25 

721,36 

1,65 

21,22 

22,87 

26 

700,15 

1,61 

21,22 

22,82 

27 

678,93 

1,56 

21,22 

22,77 

28 

657,71 

1,51 

21,22 

22,73 

29 

636,50 

1,46 

21,22 

22,68 

30 

615,28 

1,42 

21,22 

22,63 

31 

594,07 

1,37 

21,22 

22,59 

32 

572,85 

1,32 

21,22 

22,54 

33 

551,63 

1,27 

21,22 

22,49 

34 

530,42 

1,23 

21,22 

22,44 

35 

509,20 

1,18 

21,22 

22,40 

36 

487,98 

1,13 

21,22 

22,35 

37 

466,77 

1,09 

21,22 

22,30 

38 

445,55 

1,04 

21,22 

22,26 

39 

424,33 

0,99 

21,22 

22,21 

40 

403,12 

0,94 

21,22 

22,16 

41 

381,90 

0,90 

21,22 

22,11 

42 

360,68 

0,85 

21,22 

22,07 

43 

339,47 

0,80 

21,22 

22,02 

44 

318,25 

0,76 

21,22 

21,97 

45 

297,03 

0,71 

21,22 

21,92 

46 

275,82 

0,66 

21,22 

21,88 

47 

254,60 

0,61 

21,22 

21,83 

48 

233,38 

0,57 

21,22 

21,78 

49 

212,17 

0,52 

21,22 

21,74 

50 

190,95 

0,47 

21,22 

21,69 

51 

169,73 

0,42 

21,22 

21,64 

52 

148,52 

0,38 

21,22 

21,59 

53 

127,30 

0,33 

21,22 

21,55 

54 

106,08 

0,28 

21,22 

21,50 

55 

84,87 

0,24 

21,22 

21,45 

56 

63,65 

0,19 

21,22 

21,41 

57 

42,43 

0,14 

21,22 

21,36 

58 

21,22 

0,09 

21,22 

21,31 

59 

0,00 

0,05 

21,22 

21,26 

Итого: 

1335,34 

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом иземельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭлектроГид НН» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>) 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭлектроГид НН» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6000 рублей расходов по уплатегосударственной пошлины за рассмотрение иска.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.  

Председательствующий судья М.В. Семенова  

Судьи Н.А. Насонова  

В.А. Танцева