Именем  Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-188957/22-150-1542

24 марта 2023 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 24 марта 2023 года

 

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола секретарем ФИО1,

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ООО "ДЖУМ ЛАБС" (125252, РОССИЯ, МОСКВА Г., МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ФИО2 Г., АВИАКОНСТРУКТОРА СУХОГО УЛ., Д. 2, К. 1, ЭТАЖ 3, ПОМЕЩ. 95, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.06.2014, ИНН: 

<

***>)

к АО "НОВКО" (125009, МОСКВА ГОРОД, ПЕРЕУЛОК ГНЕЗДНИКОВСКИЙ М., ДОМ 12, ПОМЕЩЕНИЕ I ОФИС 8, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.09.2007, ИНН: 

<

***>)

о расторжении дополнительного соглашения № 2 от 23.12.2021 к договору аренды нежилых помещений от 05.06.2020, взыскании  131 825 961 руб. 07 коп. неосновательного обогащения.

по встречному иску АО "НОВКО" (125009, МОСКВА ГОРОД, ПЕРЕУЛОК ГНЕЗДНИКОВСКИЙ М., ДОМ 12, ПОМЕЩЕНИЕ I ОФИС 8, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.09.2007, ИНН: 

<

***>)

к ООО "ДЖУМ ЛАБС" (125252, РОССИЯ, МОСКВА Г., МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ФИО2 Г., АВИАКОНСТРУКТОРА СУХОГО УЛ., Д. 2, К. 1, ЭТАЖ 3, ПОМЕЩ. 95, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.06.2014, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности в размере 64 302 846 руб. 90 коп., неустойки в размере 7 878 710 руб. 82 коп. с дальнейшим начислением по день фактической оплаты задолженности

третье лицо: УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 21.04.2022 г.

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 04.03.2022 г.

от третьего лица – не явилось, извещено. 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "ДЖУМ ЛАБС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АО "НОВКО" о расторжении дополнительного соглашения № 2 от 23.12.2021 к договору аренды нежилых помещений от 05.06.2020 в части аренды помещений первого и второго этажа, взыскании неосновательного обогащения в размере 131 825 961 руб. 07 коп.

Определением от 02.11.2022г. произведена замена судьи Маслова С.В. на судью Орлову Н.В. для рассмотрения дела №А40-188957/22-150-1542.

Определением от 19.01.2023г. принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление АО "НОВКО" к ООО "ДЖУМ ЛАБС" о взыскании задолженности в размере 64 302 846 руб. 90 коп., неустойки в размере 7 878 710 руб. 82 коп. с дальнейшим начислением по день фактической оплаты задолженности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ.

Истец исковые требования по первоначальному иску поддержал в полном объеме по доводам искового заявления со ссылкой на представленные доказательства. Возражал против удовлетворения встречного иска по доводам письменного отзыва.

Ответчик исковые требования по первоначальному иску не признал по доводам письменного отзыва на иск. Поддержал исковые требования по встречному иску по изложенным в нем основаниям.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, отзыв на иск в соответствии со ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представило,  в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные письменные доказательства,  выслушав доводы представителей сторон, суд приходит к выводу, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, встречный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «Интернет Проекты»  (арендодатель) и АО «Новко» (ответчик, арендодатель) был заключен Долгосрочный   договор   аренды   нежилых   помещений   от   05.06.2020, в  соответствии с п. 2.1  которого ответчик передал во временное владение и пользование ООО «Интернет Проекты» помещения, расположенные на третьем этаже здания по адресу: 

<

...> д 2, к. 1. Список помещений содержался в Приложении № 1 к Договору. Общая площадь арендуемых помещений по данным Бюро технической инвентаризации составила 4 309 кв.м.

В свою очередь, ООО «Интернет Проекты» обязалось оплачивать ответчику арендную плату в размере и порядке, определённых в разделе 5 договора.

Договор был заключен на срок до 08.01.2030 (п. 3.1 договора).

В дальнейшем стороны подписали Дополнительное соглашение № 1 от 25.04.2021  к Договору в связи с изменением фирменного наименования арендатора с ООО «Интернет Проекты» на ООО «Джум Лабс» (истец).

Дополнительным соглашением № 2 от 23.12.2021 к Договору список арендуемых помещений был дополнен следующими помещениями первого и второго этажей:

 

Кадастровый номер

Площадь, кв.м.

Этаж

Номер помещения

77:09:0005007:25068

1 585,30

1

1 этажа пом. 17 ком.45,145,146,154,155,156

77:09:0005007:25086

42,00

1

1 этажа пом.35 ком. 173

77:09:0005007:25088

28,90

1

1 этажа пом.37 ком. 186

77:09:0005007:25089

22,40

1

1 этажа пом.38 ком. 187

77:09:0005007:25094

129,90

2

2 этаж пом.43 ком.9

77:09:0005007:25095

126,30

2

2 этаж пом.44 ком. 10

77:09:0005007:25096

191,50

2

2 этаж пом.45 ком. 11

77:09:0005007:25097

318,60

2

2 этаж пом.46 ком. 16

77:09:0005007:25098

394,70

2

2 этаж пом.47 ком. 17

77:09:0005007:25099

119,50

2

2 этаж пом.48 ком.23

77:09:0005007:25100

350,40

2

2 этаж пом.49 ком.24

77:09:0005007:25101

124,60

2

2 этаж пом.50 ком.29

77:09:0005007:25102

125,80

2

2 этаж пом.51 ком.30

77:09:0005007:25103

357,00

2

2 этаж пом.52 ком.31

77:09:0005007:25104

118,20

2

2 этаж пом.53 ком.36

77:09:0005007:25105

113,80

2

2 этаж пом.54 ком.37

77:09:0005007:25106

625,00

2

2 этаж пом.55 ком.38

77:09:0005007:25107

165,30

2

2 этаж пом.56 ком.45

77:09:0005007:25108

101,50

2

2 этаж пом.57 ком.46

77:09:0005007:25109

94,60

2

2 этаж пом.5 8 ком.47

77:09:0005007:25110

57,80

2

2 этаж пом.59 ком.48

77:09:0005007:25111

78,50

2

2 этаж пом.60 ком.53

77:09:0005007:25112

84,50

2

2 этаж пом.61 ком.54

77:09:0005007:25113

22,60

2

2 этаж пом.62 ком.55

77:09:0005007:25114

116,60

2

2 этаж пом.63 ком.58

77:09:0005007:25115

157,10

2

2 этаж пом.64 ком.59

77:09:0005007:25116

173,30

2

2 этаж пом.65 ком.60

77:09:0005007:25117

143,00

2

2 этаж пом.66 ком.61

77:09:0005007:25118

161,70

2

2 этаж пом.67 ком.62

77:09:0005007:25119

179,00

2

2 этаж пом.68 ком.63

77:09:0005007:25120

76,10

2

2 этаж пом.69 ком.64

77:09:0005007:25121

154,10

2

2 этаж пом.70 ком.65

77:09:0005007:25122

145,10

2

2 этаж пом.71 ком.66

77:09:0005007:25123

145,10

2

2 этаж пом.72 ком.67

77:09:0005007:25124

145,10

2

2 этаж пом.73 ком.68

77:09:0005007:25125

101,00

2

2 этаж пом.74 ком.69

77:09:0005007:25126

636,00

2

2 этаж пом.75 ком.97

Общая площадь помещений по данным БТИ составила 12 020,90 кв.м. Список  помещений отражён в Приложении № 1 к дополнительному соглашению  № 2.

В соответствии с п. 1.3, 1.6, 1.11 дополнительного соглашения № 2 ответчик обязался передать помещения истцу 09.01.2022. В подтверждение факта передачи Помещений стороны договорились подписать акт приемки-передачи помещений, составленный на основе формы, согласованной в Приложении № 7 к Договору.

Пунктом   1.13 дополнительного соглашения № 2 было предусмотрено, что в период с 09.07.2022 по 08.01.2023 истец обязуется внести часть арендной платы за помещения, исходя из ставки 25 933 руб. 95 коп. за один квадратный метр помещения в год. Оплата должна была производиться ежемесячно не позднее первого рабочего дня оплачиваемого месяца.

При этом платеж в размере 50 000 007 руб. 30 коп. истец обязался произвести до 31.12.2021.

С 09.01.2022 и до 08.01.2023 истец также обязался вносить эксплуатационные платежи по ставке 1 872 руб. 67 коп. за один квадратный метр помещений в год (п. 1.14 ДС № 2). Оплата должна была производиться ежемесячно не позднее первого рабочего дня оплачиваемого месяца.

Помимо этого, ответчик обязался внести страховой депозит в качестве обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств и возмещения ущерба, который может возникнуть в будущем (п. 9.1 договора). Размер страхового депозита за помещения был установлен в п. 1.15 дополнительного соглашения № 2. Истец обязался оплатить 53 610 468,19 руб. в качестве страхового депозита не позднее 31.12.2021.

В дальнейшем истец обязался дополнительно вносить средства в качестве страхового депозита в соответствии с согласованным графиком. Так, до 08.01.2023 истец должен был внести дополнительно 3 716 615 руб. 63 коп., до 08.01.2024 - 3 974 624 руб. 98 коп., до 08.01.2025 -4 250 552 руб. 48 коп.

Истец в рамках заключенного с ответчиком дополнительного соглашения № 2 к договору перечислил последнему денежные средства в размере 131 825 961 руб. 07 руб., в том числе: 64 332 561 руб. 83 коп. - в счёт страхового депозита; 60 645 170 руб. 09 коп. - в счёт арендной платы; 6 848 229 руб. 15 коп. - в счёт эксплуатационных платежей, что подтверждается представленными в материалы дела  платёжными поручениями.

Ответчик в нарушение п. 1.3, 1.6, 1.11 дополнительного соглашения  № 2 до настоящего момента не передал помещения истцу и не подписал акта приемки-передачи.

Истец неоднократно направлял ответчику письма, в которых напоминал о необходимости передать помещения и составить акт приемки-передачи. Данные письма ответчик оставил без ответа.

Ввиду того, что допущенное ответчиком нарушение договора и дополнительного соглашения № 2 является существенным, истец направил ответчику письмо от 29.04.2022 об отказе от договора с 09.01.2024 в части аренды помещений по дополнительному соглашению № 2.

27.05.2022 истец направил ответчику уведомление, в котором потребовал расторгнуть Договор в части аренды помещений в течение трёх дней с даты получения ответчиком данного уведомления. Ответчик на данное письмо также не ответил.

17.06.2022 истец направил ответчику запрос возврата страхового депозита, в котором потребовал вернуть следующие суммы, оплаченные по Договору и дополнительному соглашению № 2.

В ответе на Запрос от 17.06.2022 ответчик отказал в возврате денежных средств.

Как указывает истец, уклонение ответчика от передачи помещений и, как следствие, неосновательное сбережение полученных от истца денежных средств явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГКРФ). Если в установленный договором аренды срок арендодатель данную обязанность не исполняет, арендатор вправе потребовать расторжения договора аренды и возмещения причинённых убытков (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Пунктом  1 ст. 620 ГК РФ также установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору. Такое нарушение договора является существенным по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон, договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

При этом ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3 ст. 328 ГК РФ).

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

Факт нарушения условий договора ответчиком в части передачи помещений по дополнительному соглашению № 2 установлен в судебном заседании и подтвержден материалами дела. Поскольку ответчик не представил доказательств передачи помещения, суд считает факт существенного нарушения условий договора  доказанным, а требование истца о расторжении  дополнительного соглашения № 2 от 23.12.2021 к договору аренды нежилых помещений от 05.06.2020 обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При этом суд усматривает соблюдение истцом установленного ст. 452 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительным платежом (в данном случае, страховым депозитом) может быть обеспечено денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, а также обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В данном случае, исходя из буквального толкования условий договора изложенных выше, согласно требованиям ст. 431 ГК РФ, внесение обеспечительного платежа по своей правовой природе призвано обеспечить исполнение Арендатором обязательств по спорному договору.

Обеспечительный платеж имеет целевое назначение - гарантия обеспечения платежеспособности арендатора в связи с чем, указанный способ обеспечения исполнения обязательств носит акцессорный характер.

По общему правилу гражданского законодательства акцессорное обязательство существует лишь постольку, поскольку имеется главное обязательство, и автоматически прекращается с его прекращением.

При прекращении обязательства обеспеченного "Обеспечительным платежом", то есть прекращении Договорного правоотношения сторон, прекращается и дополнительное обязательство ответчика по обеспечению исполнения условий Договора.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулированной в п. 8 Постановления от 6 июня 2014 г. № 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, изложенным в п. 3 Постановления от 6 июня 2014 г. № 35, условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

В силу статей 421, 431 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Статья 1103 ГК РФ предусматривает возможность применения правил главы 60 Кодекса к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим, обязательством, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другими законами или  правовыми  актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии со ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

В соответствии со ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

В связи с тем,  что дополнительное соглашение № 2 от 23.12.2021 к договору аренды нежилых помещений от 05.06.2020 подлежит расторжению в части спорных помещений, АО "НОВКО" не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих факт возврата перечисленных денежных средств  в размере 131 825 961 руб. 07 коп.,  ответчик признает, что обеспечительный платеж находится у него и истцу не возвращен, требование истца  о взыскании неосновательного обогащения является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что помещения были переданы истцу, судом отклоняются, как документально не подтвержденные, поскольку акт приёма-передачи помещений сторонами не подписан.

Ссылки ответчика на письмо истца от 29.04.2022 не подтверждают факт передачи помещений во владение истца. Письмом от 29.04.2022 истец сообщил ответчику о своём намерении отказаться от дополнительного соглашения № 2 к договору с 09.01.2023 в части помещений на основании п. 8.5.1 договора.

Вместе с тем, на истца не может быть возложена обязанность доказывать отрицательный факт.

Бремя доказывания стороной своих требований и возражений должно быть потенциально реализуемым, исходя из объективно существующих возможностей в собирании тех или иных  доказательств с учетом характера правоотношения и положения в нем соответствующего субъекта, а также добросовестной реализации процессуальных прав. Недопустимо возлагать на сторону обязанность доказывания определенных обстоятельств в ситуации невозможности получения ею доказательств по причине нахождения их у другой стороны спора, недобросовестно их не раскрывающей.

В связи с этим сторона процесса вправе представить в подтверждение своих требований или возражений определенные доказательства, которые могут быть признаны судом минимально достаточными для подтверждения обстоятельств, на которые ссылается такая сторона, при отсутствии их опровержения другой стороной спора (доказательства prima facie). При этом нежелание второй стороны представить доказательства, подтверждающие ее возражения и опровергающие доводы первой стороны, представившей доказательства, должно быть квалифицировано исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано, со ссылкой на конкретные документы, указывает процессуальный оппонент (постановления Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 № 12505/11, от 08.10.2013 № 12857/12, от 13.05.2014 № 1446/14, определения ВС РФ от 15.12.2014 № 309-ЭС14-923, от 09.10.2015 № 305-КГ15-5805).

При таких обстоятельствах возложение на истца доказывания отрицательного факта, при наличии у ответчика объективной возможности доказать вышеуказанные факты, не отвечает принципам юридического равенства, равноправия и состязательности сторон, закрепленных в статьях 8, 9 АПК РФ и нарушает баланс интересов сторон.

Таким образом, в рамках настоящего спора о частичном расторжении дополнительного соглашения № 2 к договору ответчик обязан доказать факт исполнения своих обязательств по передаче помещений. Однако в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств, подтверждающих его доводы о том, что помещения переданы истцу и используются им в соответствии с договором.

Доводы ответчика о том, что  исковые требования по настоящему делу основаны на п. 8.5.1 договора, согласно которому истец вправе в любое время в течение периода с 09.01.2023 по 08.01.2024 (включительно) в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при условии письменного уведомления ответчика не менее чем за шесть месяцев до даты отказа от договора, судом во внимание не принимаются, так как первоначальный иск по настоящему делу основан не на указанном праве истца, а на праве расторгнуть договор в судебном порядке вследствие его существенного нарушения ответчиком.

Следовательно, довод ответчика о том, что расторжение договора на основании п. 8.5.1 недопустимо, не имеет отношения к предмету настоящего спора.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65  АПК РФ).

В данном случае  ответчиком  не представлено доказательств того, что действия истца  осуществлялись исключительно с намерением причинить вред ответчику, а также злоупотребление правом в иных формах.

В обоснование исковых требований по встречному  иску ответчик ссылается на то, что в соответствии с  п. 5.2.2 договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения № 2 от 23.12.2021) Базовая Арендная плата за помещение 2 за период с начальной даты  и до 08 января 2023 года (включительно) рассчитывается по ставке 25 933 руб. 95 коп.(без учета НДС) за один квадратный метр расчетной площади помещения 2 в год.

В соответствии с п. 8.1 договора аренды в случае если Базовая Арендная Плата и/или Эксплуатационные Расходы и/или Плата за Места Парковки и/или Переменная Арендная Плата и/или Страховой Депозит и/или другие платежи по настоящему договору аренды (полностью или частично) не были осуществлены на дату наступления срока оплаты, Арендатор обязан оплатить Арендодателю, по его требованию, неустойку в размере 0.2 % от просроченной суммы (включая НДС) за каждый день просрочки до момента оплаты. Неустойка должна быть выплачена Арендатором Арендодателю в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты получения Арендатором письменного требования Арендодателя.

Согласно п. 5.2.3 договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения № 2 от 23.12.2021) Эксплуатационные Расходы за Помещение 2 за период с Начальной Даты 5 и до 08 января 2023 года (включительно) рассчитываются по ставке 1 872,67  (плюс НДС) за один квадратный метр Расчетной Площади Помещения 2 в год.

Согласно расчету ответчика, у истца образовалась задолженность по Базовой Арендной Плате за период с октября  декабрь 2021г. в размере  54 193 556 руб. 24 коп., а также по эксплуатационным расходам за период с июня по декабрь 2021г.  в размере 10 109 290 руб. 66 коп., всего  в размере  64 302 846 руб. 90 коп.

Кроме того, ответчиком начислены пени в размере  7 878 710 руб. 82 коп.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходит из следующего.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п.1    ст. 406 ГК РФ).

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2019 г. № 305-ЭС18-16642 по делу № А40-170498/2017 указано, что согласно разъяснениям, приведенным в пункте 10 информационного письма № 66, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом; исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в Обзоре судебной практики № 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (определение от 22.11.2016 № 89-КГ16-7), в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N305-ЭС17-1795, . по смыслу статьи 615, пункта 3 статьи 405, пункту 1 статьи 406 ГК РФ должник не может нести ответственность за не исполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора, а арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий   арендодателя   он   был   лишен   возможности   пользоваться   арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам: из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением. Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Помимо этого, в п. 16 Информационного письма ВАС РФ от 24.09.2002 № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» отмечено, что приостановление исполнения обязательств на основании ст. 328 ГК РФ не может рассматриваться как виновное нарушение стороной условий договора, поскольку оно вызвано действиями другой стороны.

Истец обоснованно приостановил оплату эксплуатационных расходов с июня 2022 года и арендных платежей с октября 2022 года в порядке п. 2 ст. 328 ГК. Основанием для приостановления исполнения обязательств истцом послужило неисполнение ответчиком обязательства по передаче помещений.

Ответчик не передал помещения после наступления срока, предусмотренного п.п. 1.3 и 1.11 дополнительного соглашения № 2, т.е. после 09.01.2022, несмотря на неоднократные напоминания со стороны истца. Доказательства обратного в материалы дела не представлены. Акт приема-передачи между сторонами не подписан, что ответчиком  не оспаривается.

С учетом того, то истцом не были нарушены обязательства по договору и дополнительному соглашению  № 2 (п. 3 ст. 405 ГК РФ, п. 1 ст. 406 ГК РФ), приостановление внесения арендных и эксплуатационных платежей основано на праве, предоставленном истцу п. 2 ст. 328 ГК РФ, требования ответчика к истцу о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 64 302 846 руб. 90 коп. является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Соответственно не подлежит удовлетворению требование ответчика о взыскании неустойки в размере 7 878 710 руб. 82 коп. с дальнейшим начислением по день фактической оплаты задолженности, поскольку  неустойка является  аксессорным требованием, вытекающим из основного.

С учетом, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований по встречному иску.

Судебные расходы по делу распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить.

Расторгнуть Дополнительное соглашение № 2 от 23.12.2021 к Долгосрочному договору аренды нежилых помещений от 05.06.2020 в части аренды помещений первого и второго этажа., расположенных по адресу: 

<

...> и имеющих следующие кадастровые номера:

1.     77:09:0005007:25068

2.     77:09:0005007:25086

3.     77:09:0005007:25088

4.     77:09:0005007:25089

5.     77:09:0005007:25094

6.     77:09:0005007:25095

7.     77:09:0005007:25096

8.     77:09:0005007:25097

9.     77:09:0005007:25098

10.   77:09:0005007:25099

11.   77:09:0005007:25100

12.   77:09:0005007:25101

13.   77:09:0005007:25102

14.   77:09:0005007:25103

15.   77:09:0005007:25104

16.   77:09:0005007:25105

17.   77:09:0005007:25106

18.   77:09:0005007:25107

19.   77:09:0005007:25108

20.   77:09:0005007:25109

21.   77:09:0005007:25110

22.   77:09:0005007:25111

23.   77:09:0005007:25112

24.   77:09:0005007:25113

25.   77:09:0005007:25114

26.   77:09:0005007:25115

27.   77:09:0005007:25116

28.   77:09:0005007:25117

29.   77:09:0005007:25118

30.   77:09:0005007:25119

31.   77:09:0005007:25120

32.   77:09:0005007:25121

33.   77:09:0005007:25122

34.   77:09:0005007:25123

35.   77:09:0005007:25124

36.   77:09:0005007:25125

37.   77:09:0005007:25126

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "НОВКО" в пользу ОБЩЕЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСВЕННОСТЬЮ "ДЖУМ ЛАБС" неосновательное обогащение в размере 131 825 961 руб. 07 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 206 000 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья                                                                                                 Н.В. Орлова