АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-10224/22 

Екатеринбург

27 февраля 2023 г.

 

Дело № А60-20939/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Беляевой Н.Г., Тороповой М.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.08.2022 по делу № А60-20939/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Рать» ? ФИО1 (доверенность от 28.04.2022). 

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец, Администрация, заявитель жалобы) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Рать» (далее – ответчик, общество, общество «Рать») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.12.2003 № Т-762/1218 за период с января по июль 2021 года, январь 2020 года в размере 2 696 662 руб. 84 коп., неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 11.01.2020 по 09.08.2021 в размере 296 081 руб. 75 коп. 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.08.2022 исковые требования удовлетворены частично: с общества «Рать» в пользу Администрации взыскано 666 руб. 95 коп. неустойки за период с 11.01.2020 по 13.01.2021. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение.

По мнению Администрации, правовые основания для применения иных ставок арендной платы отсутствуют, поскольку соответствующие изменения в договор аренды не внесены. Заявитель жалобы приводит доводы о неуведомлении ответчиком о самовольном изменении условий договора в части вида использования земельного участка. Податель жалобы ссылается на противоречивость поведения ответчика, выразившейся в согласии с расчетами Администрации до завершения строительства и продажи объектов недвижимости. Кассатор указывает, что с учетом цели предоставления земельного участка в аренду для эксплуатации административного объекта Администрация рассчитывала на определенный размер доходов, получаемый от передачи земельного участка. Самовольное изменение цели использования земельного участка и его дальнейший переход в общедолевую собственность жильцов, по утверждению заявителя, фактически лишило бюджет муниципального образования доходов. Кроме того, заявитель настаивает, что действия ответчика направлены на обход предусмотренных законом процедур получения в аренду земельного участка на торгах. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и обществом с ограниченной ответственностью «Уралинвестпромстрой» заключен договор аренды от 23.12.2003 № Т-762/1218 земельного участка, расположенного в 

<

...>, площадью 8989 кв. м, кадастровый номер 66:41:0603010:0007, под объект административной застройки, на определенный срок: с 15.12.2003 по 14.12.2018 (пункт 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

На основании дополнительного соглашения от 28.11.2018 в указанный договор вступило общество «Рать».

Как указывает истец, задолженность по арендной плате за период с января по июль 2021 года, январь 2020 года составляет 2 696 662 руб. 84 коп.

В соответствии с договором за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется неустойка в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

В связи с несвоевременным исполнением обязательств по внесению арендной платы, у ответчика образовалась задолженность по неустойке за период с 11.01.2020 по 09.08.2021 в размере 296 08 руб. 75 коп.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой и апелляционной инстанций исходили из следующего. 

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судами установлено, что на арендованном земельном участке ответчиком построен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом.

Так, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU 66302000-1245-2018 многоквартирный жилой дом (далее – МКД) «4-секционный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения на 1-ом этаже (№ 1 по ПЗУ) со встроенно-пристроенной подземно-надземной автостоянкой манежного типа (№ 2 по ПЗУ)», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0603010:7 введен в эксплуатацию 20.02.2021.

В соответствии с данными Росреестра 22.03.2021 зарегистрировано право собственности на квартиру № 157, расположенную по адресу: 

<

...>. Площадь квартиры составляет 40,2 кв. м. Кадастровый номер объекта, по которому произошла первая регистрация в МКД собственником долевого строительства - 66:41:0603010:2125.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости на сам многоквартирный дом (кадастровый номер 66:41:0603010:1940) – первая регистрация собственника в нем произведена 22.03.2021.

В выписке о переходе прав по МКД с кадастровым номером 66:41:0603010:1940 указано: «дата, номер и основание государственной регистрации перехода (прекращения) права: 22.03.2021, рег. № 66:41:0603010:1940-66/199/2021-3».

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что с момента регистрации права собственности на квартиру в жилом доме земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в данном доме, договор аренды прекратил свое действие, суды признали, что арендная плата подлежит начислению только до 22.03.2021 ввиду перехода прав на земельный участок после первой регистрации собственника МКД и пришли к выводу о необоснованности начисления истцом арендной платы с 23.03.2021. 

Так, при расчете арендной платы за 2021 год истцом использовалась ставка в размере 6,110 (пункт 72 Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области № 4365. Разрешенное использование: Деловое управление. Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передаче товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)).

Из материалов дела усматривается, что МКД, расположенный на земельном участке, предоставленном в аренду обществу, закончен строительством и введен в эксплуатацию 20.02.2021 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 66302000-1245-2018).

В соответствии с Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 26.12.2020 № 4365 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов», установлены ставки арендной платы исходя из вида разрешенного использования земельного участка.

В силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр. В случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому, плата за пользование земельным участком подлежит определению исходя из фактического вида его использования. 

Согласно градостроительному плану земельного участка, выданного Администрацией города Екатеринбурга, основным видом деятельности разрешенного использования указано: «многоэтажная жилая застройка». Ставка арендной платы подлежит начислению исходя из следующих характеристик: «Наименование вида разрешенного использования земельного участка» и «Описание вида разрешенного использования земельного участка». 

Характеристики фактически возводимого МКД соответствуют данными критериям (стр. 565 приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области): Наименование вида разрешенного использования земельного участка - Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); Описание вида разрешенного использования земельного участка - размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома.

Таким образом, суды пришли к выводу, что вид разрешенного использования спорного земельного участка соответствует фактическим обстоятельствам по возведению многоквартирного жилого дома, следовательно, арендная плата в силу Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области и действующего законодательства подлежит начислению в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что вид разрешенного использования спорного земельного участка – многоэтажная жилая застройка (п. 2 стр. 9 градостроительного плана земельного участка – основные виды разрешенного использования). Согласно Разделу 2 градостроительного плана земельного участка (стр. 9) указано, что земельный участок расположен в зоне Ц-2 - Общественно-деловая зона местного значения.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе градостроительный план земельного участка № RU66302000-13234 от 20.07.2018, правила землепользования и застройки МО ГО «Екатеринбург», заявление в Администрацию города Екатеринбурга от 13.07.2018, суды установили, что Администрация города Екатеринбург осведомлена о строительстве МКД, при этом использовала к начислению ставку не для строительства МКД, а для административной постройки. 

Кроме того, постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области (далее – Положение № 1855-ПП).

Постановление № 1855-ПП с 01 января 2021 года утратило силу, однако по аналогии закона, такими же положениями оно было заменено на Приказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 26.12.2020 № 4365 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов».

Согласно пункту 30 приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 26.12.2020 № 4365 многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). Размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома. Ставка арендной платы: 0,53%.

В силу пункта 4 постановления Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП ставка 0,53% подлежит делению на 100, то есть при расчете размер ставки составит 0,0053.

Поскольку в силу наличия статуса органа местного самоуправления, уполномоченного на разработку правил землепользования и застройки, выдачу градостроительного плана земельного участка, истцу было известно о виде разрешенного использования земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об изменении ставки. 

Исходя из изложенного, учитывая, что выданное ответчику разрешение на строительство МКД не отменено, недействительным не признано, выявив, что в заявленный истцом период арендованный земельный участок фактически использовался для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, суды двух инстанций правомерно применили ставку 0,53%, указав, что арендная плата по договору аренды от 23.12.2003 № Т-762/1218 подлежит начислению по 22.03.2021 исходя из ставки 0,53%.

Принимая во внимание, что ответчиком спорный период произведена оплата платежным поручением от 13.01.2021 № 6 в сумме 300 300 руб. 61 коп., выводы судов об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате в спорный период признаются обоснованными. Оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате у судов не имелось. 

Рассмотрев требование истца о взыскании неустойки, суд пришел к выводу об обоснованности взыскания неустойки в размере 666 руб. 95 коп. за периоды с 11.01.2020 по 09.08.2021, за 12.05.2020, за 11.09.2020, а также за период с 12.01.2021 по 13.01.2021.

Доказательств, опровергающих выводы судов, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы заявителя жалобы о неизвещении Администрации относительно строительства на спорном земельном участке многоквартирного жилого дома были предметом рассмотрения апелляционного суда и отклонены по мотивам, которые признаются судом округа правильными.

Иные приведенные в кассационной жалобе доводы заявителя не опровергают выводов судов, изложенных в обжалуемых судебных актах, были предметом подробного исследования судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.08.2022 по делу № А60-20939/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.В. Лазарев 

 

Судьи                                                                          Н.Г. Беляева 

 

                                                                                     М.В. Торопова