АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-231/2018

г. Краснодар

16 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей истца – индивидуального предпринимателя Джиджилава Давида Николаевича (ОГРНИП 317237500320705), ответчика – администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2018 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда            от 24.08.2018 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Новик В.Л.) по делу № А32-231/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Джиджилава Давид Николаевич (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее – администрация), в котором просил:

– обязать администрацию заключить с предпринимателем договор от 27.02.2015    № 4900009773  (дата ошибочно указана как 25.02.2015) аренды земельного участка площадью 850 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302038:1822, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, д. 105/8, с видом разрешенного использования «кафе», изложив пункт 3.2. договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы составляет 109 800 (сто девять тысяч восемьсот) рублей в год» (уточненные требования; т. 1, л. д. 185 – 186, 188).

Решением от 05.06.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 24.08.2018, суд обязал администрацию заключить с предпринимателем договор аренды от 27.02.2015 № 4900009773 (дата ошибочно указана как 25.02.2015) земельного участка площадью 850 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302038:1822, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, д. 105/8, с видом разрешенного использования «кафе», изложив пункт 3.2. договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы составляет                  109 800 (сто девять тысяч восемьсот) рублей в год». С администрации в пользу предпринимателя взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 тыс. рублей и по оплате стоимости проведения судебной экспертизы в размере 20 тыс. рублей.

Судебные акты мотивированы следующим. Кассационным определением Краснодарского краевого суда от 24.11.2011 по делу № 33-26968/2011 на администрацию возложена обязанность заключить с Джиджилава Д.Н. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302038:1822. Во исполнение вынесенного на основании судебного акта постановления администрации от 31.12.2014 № 2761, департаментом имущественных отношений администрации (далее – департамент) подготовлен проект договора аренды земельного участка от 27.02.2015 № 4900009773, предусматривающий в пункте 3.2 размер годовой арендной платы 501 028 рублей, определенный в соответствии с отчетом от 22.01.2015 № 1-39/ОЗ-2014 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы. Истец направил в администрацию протокол разногласий к указанному условию договора аренды, ответ о результатах рассмотрения которого, не получил. Спорный земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в редакции, действующей до 1 марта 2015 года, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления. Аналогичные положения закреплены в пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и статье 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей после 01.03.2015. Следует из пунктов 2, 5.7 подлежащего применению к отношениям сторон постановления главы г. Сочи                    от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – постановление № 210), что поскольку спорный участок не относится к упомянутым в его пунктах 5.1 – 5.5 отдельным категориям земельных участков, годовая арендная плата за его использование подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка на основании отчета о рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона                  от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, с учетом содержания таких принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, как экономическая обоснованность и запрет необоснованных предпочтений, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (далее – постановление      № 50) в данном случае применяется ставка арендной платы в размере 1,5 % от рыночной стоимости земельного участка (в отношении которого не установлен иной порядок расчета арендной платы, и не указанного в подпунктах 5 – 7 пункта 1 постановления         № 50). Пункт 9.2 постановления № 210 предусматривает также возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Согласно пунктам 2, 7 постановления администрации от 18.07.2016 № 1699         «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699), действующего с 02.08.2016, арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 % от нее. Пункт 10 постановления № 1699 также предусматривает ежегодное, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменение арендодателем в одностороннем порядке арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Указанный в спорном пункте 3.2 договора от 27.02.2015 № 4900009773 отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 № 1-39/ОЗ-2014, оценщиком Ромащенко Т.С. не составлялся и не подписывался, в связи с чем, не может считаться действительным. По результатам  судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302038:1822 на 07.02.2015 (в решении дата, по состоянию на которую произведена оценка, ошибочно указана как 02.05.2015) составила 7 320 тыс. рублей. С учетом приведенных норм, выводов судебной экспертизы, размер годовой арендной платы, включенный арендодателем в             спорный пункт договора, не обладает признаками достоверности, годовой размер арендной платы за использование участка с кадастровым номером 23:49:0302038:1822 за 2015 год должен составлять 109 800 рублей (7 320 тыс. рублей х 1,5 % х 1). 

В кассационной жалобе администрация просит решение от 05.06.2018 и апелляционное постановление от 24.08.2018 отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска полностью отказать.

Податель жалобы указывает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 421, 422 Гражданского кодекса). Размер годовой арендной платы за земельный участок определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, на который имеется ссылка в пункте 3.2 договора, и который никем не оспорен, выполнен в соответствии с постановлением          № 1699. В силу статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное. Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса. Из содержания статей 450, 451 Гражданского кодекса следует, что лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной. 

Предпринимателем представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

В судебном заседании, состоявшемся 08.11.2017 без участия представителей сторон, по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) объявлен перерыв до 09.11.2018, 12 часов 20 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет. После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 31.12.2014 № 2761 «О предоставлении Джиджилава Давиду Николаевичу в аренду земельного участка, расположенного по адресу: город Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, д. 105/8, во исполнение решения суда» администрацией (в лице директора департамента) подготовлен и подписан со стороны арендодателя договор от 27.02.2015 № 4900009773 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности       (т. 1, л. д. 30 – 35, 59).

По условиям данного договора, арендодатель (администрация) обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор (Джиджилава Д.Н.) принять земельный участок площадью 850 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302038:1822, с видом разрешенного использования «кафе»,  расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, дом 105/8, в прибрежной защитной полосе и водоохранной зоне Черного моря, в санитарно-защитной зоне от техногенных стационарных источников, в зоне охраны лечебно-оздоровительных учреждений, в первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в территориальной зоне «РК», в зоне охраны памятников истории и культуры (пункт 1.1).

Пунктом 3.2 договора определено, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 № 1-39/ОЗ-2014 и составляет 501 028 рублей. 

Протоколом разногласий от 13.11.2017 (получен сотрудником администрации 15.11.2017) арендатор предложил изменить редакцию пункта 3.2 договора аренды земельного участка от 27.02.2015 № 4900009773, предусмотрев определение размера годовой арендной платы, как произведение рыночной стоимости земельного участка, установленной в вышеназванном отчете от 22.01.2015 № 1-39/ОЗ-2014, и ставки 1,5 %      (т. 1, л. д. 11, 12, 36 – 37).

Не получив от администрации какого-либо ответа, предприниматель (28.12.2017) обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

 В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Вопросы заключения договора в обязательном порядке регламентированы в     статье 445 Гражданского кодекса, в силу пункта 2 которой в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30-ти дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение          30-ти дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы от 14.05.2018 № 100418-01-О (т. 1, л. д. 125 – 184), судебные инстанции установили, что отчет от 22.01.2015 № 1-39/ОЗ-2014 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, положенный администрацией в основу указанного в пункте 3.2 договора аренды     от 27.02.2015 № 4900009773 размера годовой арендной платы за земельный участок, в действительности не составлялся и оценщиком не подписывался, экспертное заключение некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков» от 26.06.2015 № 539 на указанный отчет отозвано (считается недействительным), в связи с чем, определили условия спорного пункта 3.2 договора исходя из подлежащих применению постановлений № 210, № 50, закрепленных в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, содержащейся в экспертном заключении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на февраль 2015 года. 

Ссылаясь в жалобе на то, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 421, 422 Гражданского кодекса), администрация не указала на нарушение данных правил судами при разрешении спора и не мотивировала этот довод.

Поскольку в рамках настоящего дела рассмотрен спор о разногласиях, возникших при заключении договора (статьи 445, 446 Гражданского кодекса), доводы подателя жалобы, обусловленные нормами статей 450, 451 Гражданского кодекса об изменении и расторжении договора, следует признать несостоятельными.

Приведенные в жалобе аргументы о том, что размер годовой арендной платы за спорный земельный участок определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, на который имеется ссылка в пункте 3.2 договора, и который никем не оспорен, выполнен в соответствии с постановлением № 1699, в силу                   статей 12, 13 Закона об оценочной деятельности названная в данном отчете итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки, окружным судом не принимаются, как заявленные вопреки имеющимся в материалах дела доказательствам. 

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 05.06.2018 и апелляционного постановления от 24.08.2018 по доводам кассационной жалобы не имеется. Правильность выводов судов по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы права к установленным обстоятельствам. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 16191/11, от 24.07.2012 № 17382/11  и от 22.01.2013                № 10924/10).

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобождена.

        Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 по делу                              № А32-231/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий							    Н.С. Мазурова 

Судьи										    Я.Е. Волков

									                И.В. Сидорова