АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-27534/2023

г. Краснодар

18 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 октября 2024 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Авдяковой В.А. и Анциферова В.А., при участии от истца – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 26.12.2023), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Виктория»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 12.01.2024) и ФИО3 (доверенность от 24.06.2024), в отсутствие третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, индивидуального предпринимателя ФИО4, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Виктория» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2024 по делу № А32-27534/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Виктория» (далее – ответчик, общество) с иском в котором просит:

– расторгнуть договор от 16.11.2006 № 4000001326 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:46 площадью 1251 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>;

– указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) регистрационной записи от 27.11.2006 № 23-23-12/087/2006-035 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:46 (с учетом замены ненадлежащего ответчика на основании статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 450, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 22, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), вступившее в законную силу решение Геленджикского городского суда от 21.09.2017 по делу № 2-1085/2017 и мотивирован не использованием арендатором на протяжении длительного периода времени земельного участка по целевому назначению.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра), индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – предприниматель).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2024, иск удовлетворен частично. Признано отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:46 в виде аренды, зарегистрированной в ЕГРН в пользу общества. Аннулирована в ЕГРН регистрационная запись от 27.11.2006 № 23-23-12/087/2006-035 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:46, а также регистрационная запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:46 арендой в пользу общества. В удовлетворении требования о расторжении договора от 16.11.2006 № 4000001326 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:46 отказано.

Суды установили, что земельный участок площадью 1251 кв. м с кадастровым номером 23:40:0402011:0046 предоставлен администрацией в аренду лодочному гаражно-строительному кооперативу «Бриз» на основании договора от 16.11.2006 № 4000001326 для строительства и эксплуатации второй очереди лодочных эллингов с набережной, пляжной зоной и объектами оздоровительного назначения, на 49 лет. Договор заключен во исполнение постановления главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 14.11.2006 № 1720 «О предоставлении лодочному гаражно-строительному кооперативу "Бриз" в аренду земельного участка по ул. Герцена в г. Геленджике для строительства и эксплуатации второй очереди лодочных эллингов с набережной, пляжной зоной и объектами оздоровительного назначения». Данное постановление принято на основании постановления главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 19.09.2006 № 1381 «О предварительном согласовании лодочному гаражно-строительному кооперативу "Бриз" места размещения второй очереди лодочных эллингов с набережной, пляжной зоной и объектами оздоровительного назначения по ул. Герцена в г. Геленджике». Лодочный гаражно-строительный кооператив «Бриз» по договору от 08.02.2008 передал права и обязанности арендатора земельного участка ООО «Русалочка». Администрация и ООО «Русалочка» заключили дополнительное соглашение от 06.07.2009 к договору аренды от 16.11.2006 № 4000001326, которым изменили вид разрешенного использования земельного участка на «для размещения рекреационного центра». По соглашению от 21.09.2009 ООО «Русалочка» передало права и обязанности арендатора ООО «Лэндер». По соглашению от 05.05.2011 ООО «Лэндер» передало права и обязанности арендатора ФИО5 и ФИО6 По соглашению от 18.12.2011 ФИО6 и ФИО5 уступили права и обязанности арендатора земельного участка предпринимателю. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 15.03.2023 № КУВИ-001/2023-63171565 аренда в пользу предпринимателя зарегистрирована в ЕГРН на основании указанного соглашения. Вступившим в законную силу решением Геленджикского городского суда от 21.09.2017 по делу № 2-1085/2017 предприниматель обязан осуществить снос объекта капитального строительства в 5-ти уровнях, расположенного на земельном участке площадью 1251 кв. м с кадастровым номером 23:40:0402011:46 в течение месяца с момента вступления решения в законную силу. Данное строение признано решением по делу № 2-1085/2017 самовольной постройкой, подлежащей сносу, как возведенное без разрешения на строительство. В связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению, администрация направила предпринимателю претензию от 16.03.2023 с требованием предоставления информации об исполнении решения Геленджикского городского суда и принятии мер по освоению земельного участка. В связи с неисполнением претензии от 16.03.2023, в письме от 19.04.2023 администрация уведомила предпринимателя о расторжении договора аренды земельного участка и направило соглашение о расторжении договора от 16.11.2006 № 4000001326. Неподписание соглашения послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском. В обоснование требований администрация ссылается на существенные нарушения арендатором условий договора – строительство на участке без разрешения на строительство, вопрос о сносе которого разрешен судом, неиспользование земельного участка по назначению в течение длительного период времени. В процессе рассмотрения дела установлено, что предприниматель уступил по договору от 31.03.2023 обществу права арендатора по договору от 16.11.2006 № 4000001326 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:0046. Право аренды общества на указанный земельный участок зарегистрировано 03.05.2023 на основании договора от 31.03.2023 (выписка из ЕГРН от 03.05.2023). В этой связи суд первой инстанции по ходатайству администрации определением от 18.10.2023 заменил ответчика (предпринимателя) на общество (нового арендатора). Этим же определением суд вынес на обсуждение сторон вопрос о действительности договора аренды от 16.11.2006 № 4000001326 с учетом нахождения земельного участка в первой зоне санитарной охраны курорта и разграничения полномочий федеральных органов и органов местного самоуправления по распоряжению соответствующими землями на момент заключения договора аренды. Администрация подтвердила, что земельный участок расположен в первой зоне санитарной охраны курорта и орган местного самоуправления не вправе был распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 23:40:0402011:0046 на момент заключения договора аренды, который относился к федеральным землям. Однако представитель администрации не уточнил заявленные требования, указав, что их цель – исключить сведения об аренде из ЕГРН (протокол судебного заседания от 17 – 31.01.2024). При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 12, 166 – 168, 208, 304 Гражданского кодекса, статей 2, 41 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ). Учтены также разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25). В судебном заседании, состоявшемся 17.01.2024, представитель администрации пояснил, что полномочиями по распоряжению земельным участком, находящимся в первой зоне округа санитарной охраны курорта, администрация на момент заключения договора аренды не обладала. Представитель ответчика в том же судебном заседании каких-либо пояснений относительно действительности договора аренды от 16.11.2006 № 4000001326 не привел. Судом первой инстанции установлено, что право в ЕГРН собственности муниципального образования город-курорт Геленджик на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402011:46 зарегистрировано 19.07.2011. В соответствии с выкопировкой из ситуационного плана муниципального образования город-курорт Геленджик данный земельный участок расположен в первой санитарной (горно-санитарной) зоне охраны курорта. Таким образом, с учетом нахождения земельного участка в первой зоне санитарной охраны курорта, земельный участок в силу норм федерального законодательства, действовавших в период заключения договора аренды, относился к федеральной собственности в силу закона, а у администрации в 2006 году отсутствовали полномочия по распоряжению этим участком путем предоставления его в аренду для цели строительства. Исходя из установленных обстоятельств, суд первой инстанции договор аренды квалифицировал в качестве недействительной (ничтожной) сделки. Последовавшая в 2011 году регистрация права собственности муниципального образования на земельный участок, не исцеляет порок ничтожной арендной сделки в виде отсутствия у администрации полномочий по предоставлению земельного участка в 2006 году (распоряжение федеральным имуществом органом местного самоуправления в отсутствие делегированных полномочий). Поскольку требование о расторжении может быть заявлено только в отношении действительной сделки, недействительный (ничтожный) договор, не порождающий соответствующих прав и обязанностей сторон, не может быть расторгнут, суд отказал администрации в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 16.11.2006 № 4000001326. При разрешении требования администрации о погашении в ЕГРН регистрационной записи об аренде земельного участка суд исходил из следующего. Аннулирование регистрационной записи об аренде в данном случае представляет собой применение последствий недействительности ничтожной сделки. С учетом представленной администрацией в материалы дела информации из Генерального плана и Правил землепользования и застройки города Геленджика, участок расположен в рекреационной зоне, на землях общего пользования, строительство на участке невозможно. Аннулирование регистрационной записи об аренде в такой ситуации будет способствовать приведению правового режима земельного участка в соответствие со сведениями градостроительного зонирования, отнесшего этот участок к землям общего пользования, что исключает его застройку и предоставление в аренду, дальнейшее сохранение аренды в такой ситуации невозможно, также как невозможно и строительство на участке. В акте от 24.01.2024 совместного обследования, проведенного администрацией с участием директора общества (ФИО4), отражено, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402011:46 не застроен, объекты капитального строительства на участке отсутствуют. С учетом представленных материалов, суд пришел к выводу о том, что администрация в восстановлении владения земельным участком не нуждается, вопрос об аннулировании записи об аренде может быть разрешен без необходимости восстановления владения земельным участком и без применения способов защиты, направленных на восстановление такого владения. Участок свободен от зданий, строений и сооружений, не застроен. В целях применения последствий недействительности ничтожной сделки, суд первой инстанции указал в резолютивной части решения на признание отсутствующим зарегистрированного за обществом в ЕГРН права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:46. После подачи апелляционной жалобы от общества в апелляционный суд поступил ряд пояснения (дополнений) к ней, а также ходатайство об отложении судебного разбирательства. Суд апелляционной инстанции протокольным определением отказал обществу в приобщении к материалам дела поступивших пояснений, а также в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства. Суд учел положения статей 158 и 268 Кодекса, а также разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – постановление от 30.06.2020 № 12). Нахождение представителя юридического лица на больничном не является уважительной причиной непредставления позиции по судебному разбирательству. В даты принятия апелляционной жалобы к производству (03.06.2024, опубликовано 04.06.2024) до даты судебного заседания (03.07.2024), у общества имелся достаточный промежуток времени для формирования позиции по спору и решения внутренних организационных проблем, связанных с представлением аргументированных доводов. Между тем, дополнительные пояснения с новыми доводами заявлены подателем жалобы 02.07.2024 после 13 часов, то есть менее чем за сутки до судебного заседания, что также является нарушением порядка подачи документов, установленного в соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 100 «Об утверждении Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций)». В соответствии с названным порядком поступающие документы в электронном виде обрабатывается судом в течение суток с момента поступления. Ссылаясь на необходимость отложения судебного заседания, податель жалобы не обосновал, какие именно дополнительные сведения мог представить (пояснить), учитывая, что материалы дела содержат достаточно доказательств для рассмотрения апелляционной жалобы по существу. Кроме того, в случае невозможности обеспечения своей явки, ответчик мог поручить ведение дела иному представителю с надлежащим образом оформленными полномочиями. При этом апелляционная коллегия посчитала необходимым отметить следующее. С учетом положений статьи 8.1 Гражданского кодекса, принятое судом первой инстанции решение, которым договор аренды квалифицирован к качестве ничтожной сделки направлено на приведение в соответствие с действующим законодательством внесенных на его основании записей в ЕГРН. То обстоятельство, что договор аренды был заключен от имени и в интересах муниципального образования город-курорт Геленджик на основании постановления администрации при отсутствии на то полномочий, не изменяет правовой режим земельного участка как относившегося в тот период землям, относящимся к федеральной собственности. Положения стати 183 Гражданского кодекса по существу материально-правового содержания не могут относиться к последующему одобрению сделки по распоряжению земельным участком уполномоченным федеральным органом (в данном случае – межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея; далее – территориальное управление). В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации» даны следующие разъяснения. Поскольку к публично-правовым образованиям (пункт 1 статьи 124 Гражданского кодекса) применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством (пункт 2 статьи 124 Гражданского кодекса), в случае заключения сделки от имени публично-правового образования его органом с превышением компетенции, такая сделка признается ничтожной. Статья 183 Гражданского кодекса к данным правоотношениям не применяется. Более того, принятый судебный акт не затрагивает прав территориального управления и не возлагает на него никаких обязанностей, поскольку суд первой инстанции восстановил положение, существовавшее ранее, применив реституцию по ничтожной сделке, путем погашения в ЕГРН записи об обременении земельного участка договором аренды, не меняя правовой режим земельного участка. При этом факт государственной регистрации договора аренды земельного участка не является препятствием для его квалификации в качестве недействительной (ничтожной) сделки. Кроме того, проверка договора аренды на предмет действительности осуществлена судом не по требованию администрации, а по собственной инициативе на основании разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (далее – постановление от 23.07.2009 № 57). При разрешении спора, возникшего из договора аренды от 16.11.2006 № 4000001326, судом первой инстанции соблюдены требования статей 170 и 171 Кодекса, дана оценка данной сделке на предмет действительности; исследована процедура заключения данного договора применительно к полномочиям администрации. Вопреки доводам жалобы, установление указанных вопросов входит в предмет исследования суда независимо от доводов сторон, поскольку данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения исковых требований администрации. Соблюдены судом первой инстанции при применении последствий ничтожной сделки по собственной инициативе и разъяснения, приведенные в пункте 79 постановления от 23.06.2015 № 25, данный вопрос вынесен на обсуждение сторон. В мотивировочной части решения указано, какие публичные интересы подлежат защите в результате применения названных последствий, в том числе путем погашения в ЕГРН записи об обременении земельного участка договором аренды. Арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле. Суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, и указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (пункт 9 постановления от 23.06.2015 № 25). Таким образом, суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу. Суд вправе решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Признание отсутствующим зарегистрированного на основании недействительной (ничтожной) сделки права аренды признается допустимой формой применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса) в целях защиты публичных интересов. Следовательно, суд первой инстанции при разрешении спора не вышел за пределы заявленных администрацией требований. Исходя из изложенного, апелляционный суд не усмотрел законных оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Общество обжаловало решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края с привлечением к рассмотрению в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, территориального управления. Жалоба (с учетом нескольких поступивших впоследствии дополнений и пояснений) мотивирована следующим. Суд апелляционной инстанции неправомерно проигнорировал разъяснения, содержащиеся в абзацах четыре и пять пункта 27 постановления от 30.06.2020 № 12 и отказал обществу в приобщении к делу пояснений № 4 и № 5, содержащих доводы к отмене решения суда первой инстанции. Именно поведение суда первой инстанции, обусловленное поздней публикацией обжалуемого решения, вынудило ответчика прибегнуть к подаче апелляционной жалобы, которая фактически не содержала мотивированных доводов к отмене судебного акта. Однако эти доводы изложены в пояснениях № 4 и № 5, которые в свою очередь проигнорированы апелляционным судом, вследствие чего ответчик ограничен в праве на судебную защиту не по своей вине, а ввиду крайне сомнительного процессуального правоприменения со стороны судов первой и апелляционной инстанций. Также суды проигнорировали заявление общества о применении срока исковой давности (в суде первой инстанции – в устной форме, в апелляционном суде – в письменной) и не привели доводов в обоснование принятых ими судебных актов. Отказав протокольным определением в приобщении к материалам дела пояснений № 4 и № 5, суд апелляционной инстанции фактически проигнорировал не только новые (единственные) доводы жалобы, но и уклонился от оценки довода ответчика о необходимости применения давностного срока. Следовательно, судами первой и апелляционной инстанции грубо нарушены нормы процессуального права, которые фактически ограничили ответчику доступ к правосудию. Суд первой инстанции опубликовал решение за один день до истечения срока на его обжалование, а апелляционный суд не только не восстановил право ответчика на заслушивание его позиции, но и поставил это обстоятельство в вину не суду первой инстанции, а именно ответчику. Судами приняты судебные акты о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, что является безусловным основанием к отмене судебных актов. Суд первой инстанции установил, что земельный участок на момент заключения договора аренды находился в федеральной собственности и его распоряжение должно было осуществляться уполномоченным федеральным органом. Суд, применяя нормы о вмешательстве в гражданские правоотношения, то есть самостоятельно признавая сделку ничтожной без заявления истцом соответствующих требований, и при этом констатируя факт отсутствия у органа местного самоуправления полномочий на ее заключение, обязан привлечь к участию в деле уполномоченную на заключение договора сторону (территориальное управление). Суды, не привлекая территориальное управление к спору, не выяснили позицию уполномоченного федерального органа о возможности исцеления (конвалидации) сделки, так как с момента заключения договора аренды до вынесения оспариваемого решения прошло 17 лет 4 месяца 30 дней и за это время ни одна из сторон не заявляла о ее недействительности. Сделка исполнялась ненадлежащим арендодателем. Таким образом, суды разрешили спор о правах лица, не привлеченного к участию в деле (территориального управления). Кроме того, суды проигнорировал тот факт, что у администрации с 08.12.2008 появились полномочия на распоряжение спорным участком. Последующие фактические отношения сторон договора аренды (их конклюдентные действия) исцелили данную сделку. За период отсутствия у администрации полномочий на заключение договора аренды стороны не заявляли правопритязаний относительно использования арендатором земельного участка. Сроки исковой давности возможных правопритязаний истекли. Кроме того, согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет 3 года, но в любом случае не может превышать 10 лет. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки сторонами. Таким образом, 01.09.2023 истек объективный (пресекательный) десятилетний срок оспаривания договора аренды. Вопрос о применении последствий недействительности сделки поставлен судом первой инстанции по своей инициативе 18.10.2023, то есть уже после истечения пресекательного срока. Однако суды первой и апелляционной инстанций проигнорировали данное обстоятельство и не дали правовой оценки заявлению представителя ответчика о применении исковой давности. В силу принципа достоверности публичного реестра, ни предприниматель, ни его организация – общество не должны нести негативные последствия от недобросовестных действий органа местного самоуправления, который распоряжался имуществом, ему не принадлежащим. Предприниматель, приобретая права арендатора по договору строительной аренды на основании соглашения от 18.12.2011 и в дальнейшем передавая их обществу, полагался на достоверность сведений ЕГРН, поэтому не должен нести негативные последствия неправомерных действий муниципального органа. Судебной практикой сформирован правовой подход, согласно которому при регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием как арендодателем и добросовестной стороной как арендатором справедливым является переложение неблагоприятных последствий названного нарушения на публично-правовое образование. Нарушение процедуры предоставления земельного участка допущено самим органом местного самоуправления, который мог и должен был знать об отсутствии у него полномочий по распоряжению земельным участком. При регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием как арендодателем и добросовестной стороной как арендатором справедливым является переложение неблагоприятных последствий названного нарушения на публично-правовое образование. Также предприниматель передал права арендатора земельного участка обществу, так как смежный участок, примыкающий к спорному, принадлежит обществу на праве собственности. На этом участке предполагалась деятельность вспомогательного характера в соответствии с измененным Генеральным планом города-курорта Геленджик. Эксплуатация спорного земельного участка в соответствии с новым Генеральным планом имеет коммерческий интерес со стороны общества, который заключается в создании для отдыхающих зоны повышенной комфортности (прогулочного парка, сквера), примыкающей к земельному участку, на котором расположена гостиница общества.

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от иных лиц, участвующих в деле, отзывов на кассационную жалобу.

В судебном заседании представители общества поддерживали доводы жалобы, просили ее  удовлетворить. Ответили на вопросы судебной коллегии.

Представитель администрации возражал в судебном заседании против доводов кассационной жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций закону и материалам дела. Дал пояснения по существу вопросов, возникших у судебной коллегии.

Управление Росреестра и предприниматель явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы (дополнений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, земельный участок площадью 1251 кв. м с кадастровым номером 23:40:0402011:0046 предоставлен администрацией в аренду лодочному гаражно-строительному кооперативу «Бриз» на основании договора от 16.11.2006 № 4000001326 для строительства и эксплуатации второй очереди лодочных эллингов с набережной, пляжной зоной и объектами оздоровительного назначения, на 49 лет. Договор заключен во исполнение постановления главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 14.11.2006 № 1720 «О предоставлении лодочному гаражно-строительному кооперативу "Бриз" в аренду земельного участка по ул. Герцена в г. Геленджике для строительства и эксплуатации второй очереди лодочных эллингов с набережной, пляжной зоной и объектами оздоровительного назначения». Данное постановление принято на основании постановления главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 19.09.2006 № 1381 «О предварительном согласовании лодочному гаражно-строительному кооперативу "Бриз" места размещения второй очереди лодочных эллингов с набережной, пляжной зоной и объектами оздоровительного назначения по ул. Герцена в г. Геленджике». Лодочный гаражно-строительный кооператив «Бриз» по договору от 08.02.2008 передал права и обязанности арендатора земельного участка ООО «Русалочка». Администрация и ООО «Русалочка» заключили дополнительное соглашение от 06.07.2009 к договору аренды от 16.11.2006 № 4000001326, которым изменили вид разрешенного использования земельного участка на «для размещения рекреационного центра». По соглашению от 21.09.2009 ООО «Русалочка» передало права и обязанности арендатора ООО «Лэндер». По соглашению от 05.05.2011 ООО «Лэндер» передало права и обязанности арендатора ФИО5 и ФИО6 По соглашению от 18.12.2011 ФИО6 и ФИО5 уступили права и обязанности арендатора земельного участка предпринимателю. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 15.03.2023 № КУВИ-001/2023-63171565 аренда в пользу предпринимателя зарегистрирована в ЕГРН на основании указанного соглашения. Вступившим в законную силу решением Геленджикского городского суда от 21.09.2017 по делу № 2-1085/2017 предприниматель обязан осуществить снос объекта капитального строительства в 5-ти уровнях, расположенного на земельном участке площадью 1251 кв. м с кадастровым номером 23:40:0402011:46 в течение месяца с момента вступления решения в законную силу. Данное строение признано решением по делу № 2-1085/2017 самовольной постройкой, подлежащей сносу, как возведенное без разрешения на строительство. В связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению, администрация направила предпринимателю претензию от 16.03.2023 с требованием предоставления информации об исполнении решения Геленджикского городского суда и принятии мер по освоению земельного участка. В связи с неисполнением претензии от 16.03.2023, в письме от 19.04.2023 администрация уведомила предпринимателя о расторжении договора аренды земельного участка и направило соглашение о расторжении договора от 16.11.2006 № 4000001326. Неподписание соглашения послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском.

В обоснование исковых требований администрация ссылается на существенные нарушения арендатором условий договора – строительство на участке без разрешения на строительство, вопрос о сносе которого разрешен судом, неиспользование земельного участка по назначению в течение длительного период времени.

Общество в суде первой инстанции настаивало на оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением администрацией досудебного порядка расторжения договора (по отношению к новому арендатору земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:0046).

В процессе рассмотрения дела предприниматель уступил по договору от 31.03.2023 обществу права арендатора из договора от 16.11.2006 № 4000001326 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:0046. Право аренды общества на указанный земельный участок зарегистрировано 03.05.2023 на основании договора от 31.03.2023 (выписка из ЕГРН от 03.05.2023). В этой связи суд первой инстанции по ходатайству администрации определением от 18.10.2023 заменил ответчика (предпринимателя) на общество (нового арендатора). Этим же определением суд вынес на обсуждение сторон вопрос о действительности договора аренды от 16.11.2006 № 4000001326 с учетом нахождения земельного участка в первой зоне санитарной охраны курорта и разграничения полномочий федеральных органов и органов местного самоуправления по распоряжению соответствующими землями на момент заключения договора аренды. Администрация подтвердила, что земельный участок расположен в первой зоне санитарной охраны курорта и орган местного самоуправления не вправе был распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 23:40:0402011:0046 на момент заключения договора аренды, который относился к федеральным землям. Однако представитель администрации не уточнил заявленные требования, указав, что их цель – исключить сведения об аренде из ЕГРН. Представитель общества не дал содержательных пояснений по существу вопроса, поставленного судом первой инстанции на обсуждение сторон (протокол судебного заседания от 17 – 31.01.2024).

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса).

Разъяснения по применению пункта 4 статьи 166 Гражданского кодекса даны в пункте 79 постановления от 23.06.2015 № 25. В нем указано, что по смыслу статьи 65 Кодекса при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон. В мотивировочной части решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В абзаце втором пункта 1 постановления от 23.07.2009 № 57 разъяснено, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Пунктом 2 данного постановления к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. При этом надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации"» статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Закона № 33-ФЗ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты относились к категориям особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.

В силу пункта 4 статьи 31 Закона № 33-ФЗ, пункта 2 статьи 3 Закона № 26-ФЗ и принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признавались особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях», которым земельные участки, находящиеся в границах курортов федерального значения, за рядом исключений отнесены к муниципальной собственности (часть 11 статьи 1), администрация не обладала полномочиями по распоряжению такими земельными участками. Заключение органами местного самоуправления договоров аренды в отношении таких земельных участков противоречило нормам гражданского законодательства о полномочиях собственников по распоряжению принадлежащим им имуществом.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования администрации, исходил из того, что в ЕГРН право собственности муниципального образования город-курорт Геленджик на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402011:46 зарегистрировано 19.07.2011. В соответствии с выкопировкой из ситуационного плана муниципального образования город-курорт Геленджик данный участок расположен в первой санитарной (горно-санитарной) зоне охраны курорта. Таким образом, с учетом нахождения земельного участка в первой зоне санитарной охраны курорта, земельный участок в силу норм федерального законодательства, действовавших в период заключения договора аренды, относился к федеральной собственности в силу закона, а у администрации в 2006 году отсутствовали полномочия по распоряжению этим участком путем предоставления его в аренду для цели строительства. Исходя из установленных обстоятельств, суд договор аренды квалифицировал в качестве недействительной (ничтожной) сделки. Последовавшая в 2011 году регистрация права собственности муниципального образования на земельный участок, не исцеляет порок ничтожной арендной сделки в виде отсутствия у администрации полномочий по предоставлению земельного участка в 2006 году (распоряжение федеральным имуществом органом местного самоуправления в отсутствие делегированных полномочий). Суд не усмотрел оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды от 16.11.2006 № 4000001326, поскольку такое требование может быть заявлено только в отношении действительной сделки. Недействительный (ничтожный) договор, не порождающий соответствующих прав и обязанностей сторон, не может быть расторгнут в судебном порядке. Аннулирование регистрационной записи об аренде представляет собой применение последствий недействительности ничтожной сделки. С учетом представленной администрацией в материалы дела информации из Генерального плана и Правил землепользования и застройки города Геленджика, участок расположен в рекреационной зоне, на землях общего пользования, строительство на участке невозможно. Аннулирование регистрационной записи об аренде в такой ситуации будет способствовать приведению правового режима земельного участка в соответствие со сведениями градостроительного зонирования, отнесшего этот участок к землям общего пользования, что исключает его застройку и предоставление в аренду, дальнейшее сохранение аренды в такой ситуации невозможно, также как невозможно и строительство на участке. В акте от 24.01.2024 совместного обследования, проведенного администрацией с участием директора общества (ФИО4), отражено, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402011:46 не застроен, объекты капитального строительства на нем отсутствуют. В этой связи суд пришел к выводу о том, что администрация в восстановлении владения земельным участком не нуждается, вопрос об аннулировании записи об аренде может быть разрешен без необходимости восстановления владения земельным участком и без применения способов защиты, направленных на восстановление такого владения. В целях применения последствий недействительности ничтожной сделки, суд указал в резолютивной части решения на признание отсутствующим зарегистрированного за обществом в ЕГРН права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:46.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы, связанные с пропуском срока исковой давности, судом округа не принимаются. Такое заявление может быть сделано ответчиком в суде первой инстанции до принятия им решения (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Материалы дела не содержат каких-либо следов заявления представителем общества такого заявления, оно не отражено в протоколах судебного заседания, замечания на которые ответчиком не заявлены (статья 155 Кодекса). При этом судом первой инстанции при применении последствий ничтожной сделки по собственной инициативе данный вопрос вынес на обсуждение сторон, а в мотивировочной части решения указал, какие публичные интересы подлежат защите в результате применения названных последствий, в том числе путем погашения в ЕГРН записи об обременении земельного участка договором аренды. Доводы о допущенном судом апелляционной инстанции существенном нарушении процессуальных прав общества противоречат содержанию обжалуемого апелляционного постановления, в котором суд по существу и мотивированно отклонил доводы, заявленные в дополнениях (пояснениях) к апелляционной жалобе (о необходимости привлечения территориального управления, о возможности исцеления ничтожной арендной сделки, о выходе суда первой инстанции  за пределы заявленных администрацией требований). Суд округа применительно к установленным судами фактическим обстоятельствам спора отмечает отсутствие безусловных оснований для отмены обжалуемых судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса) и полагает невозможным исцеление ничтожной арендной сделки, совершенной одним публично-правовым (муниципальным) образованием в отношении имущества, принадлежавшего в период ее совершения другому публично-правовому образованию (Российской Федерации). Довод о сохранении интереса к использованию обществом земельного участка в соответствии с документами территориального планирования и функционального зонирования не может влечь сохранение за обществом права аренды в отношении такого участка, предоставленного для целей строительства, но находящегося в первой зоне округа санитарной охраны курорта и относящегося к рекреационной зоне, расположенного на землях общего пользования. Ссылка в жалобе на то, что коммерческий интерес общества заключается в создании для отдыхающих зоны повышенной комфортности (прогулочного парка, сквера), примыкающей к земельному участку, на котором расположена гостиница общества, судом округа не принимается. Согласно установленным законодательством целям использования территорий общего пользования  их использование направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения. Земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в индивидуальное пользование конкретному лицу. Включение в состав границ земельного участка территории общего пользования, режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, исключает возможность его предоставления в аренду определенному лицу, тем более для целей, возложенных законом на органы местного самоуправления.

Нормы материального права применены судебными инстанциями правильно, которыми исполнена и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Исходя из этих обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, у суда округа отсутствуют основания для выводов, отличных от выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу разрешенного спора. Несогласие подателя жалобы с выводами судов первой и апелляционной инстанций ввиду иного понимания им норм действующего законодательства, а также иной оценки обстоятельств дела, не может служить основанием для отмены решения и апелляционного постановления. С учетом изложенного, основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 02.08.2024 № 825780).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2024 по делу № А32-27534/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                   В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                  В.А. Авдякова

 

                                                                                                                             В.А. Анциферов