ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-45988/2018

город Ростов-на-Дону

23 мая 2019 года

15АП-2426/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Гуденица Т.Г.,

судей М.В. Ильиной, М.В. Соловьевой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.

при участии:

от ООО НПО «ИТК»: ФИО1, по доверенности от 02.04.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «Инновационные технологические комплексы»

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 17.12.2018 по делу № А32-45988/2018, принятое судьей Язвенко В.А.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «Инновационные технологические комплексы»

к Администрации города Сочи

о признании незаконным отказа в продлении срока действия разрешения на строительство, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «Инновационные технологические комплексы» (далее – ООО «НПО «ИТК») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации города Сочи о признании незаконным отказа администрации города Сочи от 08.10.2018 №21.01-13/30273 во внесении изменений в разрешение на строительство № RU23309-659 (продление разрешения от 10.02.2009 №RU23309-659) от 23.04.2014, выданного обществу с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «Инновационные технологические комплексы»; об обязании администрации города Сочи внести изменения в разрешение на строительство от 23.04.2014 № RU23309-659 (продление разрешения от 10.02.2009 №RU23309-659), выданное ООО «НПО «ИНТЕК», со следующими технико-экономическими характеристиками объекта строительства: площадь застройки - 2 293,4 кв.м; строительный объем - 130 954 куб.м; этажность - 17; подземная этажность - 1; количество квартир - 832; общая площадь комплекса - 43 983,7 кв.м, в том числе площадь балконов - 2 486 кв.м; общая площадь квартир комплекса - 27 829,3 кв.м; общая площадьобособленных нежилых помещений комплекса - 2 929,5 кв.м; общая площадь местобщего пользования многоквартирного дома - 6 118,3 кв.м; и сроком действияразрешения на строительство до 28.02.2019 (с учетом уточнения заявления в порядке статьи 49 АПК РФ, принятого судом к рассмотрению).

Решением от 17.12.2018 суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «НПО «ИНТЕК» обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе, с учетом представленных уточнений и дополнений, общество просит отменить решение суда и удовлетворить требования общества – признать незаконным отказ Администрации города Сочи № 21.01-13/30273 от08.10.2018 во внесении изменений в разрешение на строительство №RU23309-659 (продление разрешения от 10.02.2009 №RU23309-659) от 23.04.2014года, выданного ООО «НПО «Инновационные технологические»; обязать администрацию города Сочи внести изменения в разрешение настроительство, выданное ООО «НПО «ИНТЕК» за № RU23309-659 от 23.04.2014года (продление разрешения от 10.02.2009 года №RU23309-659), со следующимитехнико-экономическими характеристиками объекта строительства: площадьзастройки - 2293,4 кв.м; строительный объем 130954 куб.м, этажность 17,подземная этажность 1, количество квартир 832, общая площадь комплекса42891,2 кв.м, в том числе площадь балконов 2277,9 кв.м, общая площадь квартиркомплекса 27645,9 кв.м, общая площадь обособленных нежилых помещенийкомплекса    2939,4    кв.м,    общая    площадь    мест   общего   пользования многоквартирного дома 5980,7 кв.м. и сроком действия разрешения на строительство до 30 июля 2019 года.

В судебное заседание не явились представители Администрации города Сочи, извещенной надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие  Администрации города Сочи.

Представитель ООО НПО «ИТК» в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и удовлетворить требования общества.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 17 час. 45 мин. 16.05.2019. После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя общества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании письма ООО «НПО «ИНТЕК» от 10.11.2008 № 24/1 и в соответствии с градостроительным планом земельного участка № RU233090000000000000001577 с кадастровым номером 23:49:0125008:65 ГАУ КК «Краснодаркрайгосэкспертиза» подготовлено и утверждено 23.01.2009 положительное заключение государственной экспертизы №23-1-4-0033-09 объекта капитального строительства - многофункциональный жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по ул. Гайдара в пос. Дагомыс Лазаревского района города Сочи.

13.03.2009 на основании заключенного с муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации г. Сочи (далее - Арендодатель) договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства (договор аренды) № 4900005102 истцу - ООО «НПО «ИНТЕК» предоставлен во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 5 000 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0125008:65, в том числе 724 кв.м в зоне обременения инженерных сетей, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, 

<

...> для размещения многофункционального жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями обслуживания. Участок расположен в экономико-планировочной зоне Д-1. Срок действия договора устанавливается до 12.03.2014 (п. 1.1, 2.1 договора).

23.04.2014 администрацией города Сочи заявителю выдано разрешение на строительство № RU 23309-659 (продление разрешения от 10.02.2009 № RU 23309-659) на строительство объекта капитального строительства «Многофункциональный жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по ул. Гайдара в пос. Дагомыс Лазаревского района города Сочи» (корпусы № 1, 2, автостоянка, ТРП), общая площадь застройки комплекса - 2 460 кв.м, общая площадь комплекса - 41 236 кв.м, строительный объем - 153 539 куб.м, этажность - 17, площадь земельного участка - 5 000 кв.м (кадастровый номер 23:49:0125008:65). Срок действия разрешения - 23.04.2016.

Дополнительным соглашением № 2 от 12.08.2014 стороны пришли к следующему: «земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125008:65 расположен в территориальной зоне «Ж-5», категория земель - земли населенных пунктов. Земельный участок расположен в границах особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон: «ВД» - водоохранная зона реки Дагомыс - 100 м, «ПР» - прибрежная защитная полоса реки Дагомыс - 50 м, размер береговой полосы общего пользования реки Дагомыс - 20м. в границах территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера: «ОГП» - оползневых процессов (в зонах территорий с опасными геологическими процессами запрещено строительство зданий и сооружений любого типа без проведения предварительного обследования и разработки инженерных мероприятий (противокарстовых, противооползневых, противоселевых, берегоукрепительных и др.).

На часть земельного участка площадью 724 кв.м в охранной зоне инженерных коммуникаций установить особый режим использования (ограничения): запретить в пределах части границ без согласования с уполномоченными эксплуатирующими организациями строительство (реконструкцию) зданий, строений и сооружений, в том числе не чинить препятствий таким организациям в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту (ликвидации возникших на них аварий) сетей.

Срок действия договора установлен до 02.07.2017. Завершение строительства объекта и введение его в эксплуатацию в установленном порядке в срок до 02.07.2017.

28.04.2016 выданное 23.04.2014 разрешение на строительство № RU 23309-659 (продление разрешения от 10.02.2009 № RU 23309-659) вновь продлено сроком до 28.10.2018.

20.09.2017 стороны заключили договор аренды № 4900010526 о предоставлении ООО «НПО «ИНТЕК» земельного участка площадью 5000 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0125008:65, расположенного по адресу: г. Сочи, 

<

...> с видом разрешенного использования земельного участка - «многофункциональный жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями обслуживания» в территориальной зоне «Ж-5», категория земель - земли населенных пунктов.

Земельный участок расположен в границах территории исторического поселения регионального назначения. Земельный участок расположен в зоне: «ОГП-О» - оползневых процессов, «ВД» - водоохранная зона реки Дагомыс - 100м, «ПР» - прибрежная защитная полоса реки Дагомыс - 50 м, размер береговой полосы общего пользования реки Дагомыс - 20 м, в охранной зоне Сочинской гидрометеообсерватории (абз. 2 п. 1.1 договора).

Как следует из абз. 3 п. 1.1 договора в границах береговой полосы водного объекта общего пользования необходимо обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение фундаментального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается (п. 1.3 договора).

Срок действия договора устанавливается до 13.09.2020 (п. 2.1 договора).

Как указал истец в исковом заявлении, в связи с началом строительства весной 2016 и в связи с проведением комплекса благоукрепительных работ реки Западный Дагомыс, где непосредственно должен располагаться жилой комплекс, возникла необходимость во внесении изменений в проектную документацию в части архитектурно-планировочных решений; существующий проект был изменен в части замены стального каркаса - монолитным железобетоном и делением части 2-комнатных квартир на однокомнатные. Также был исключен один блок подземной автостоянки, количество машино-мест уменьшилось на 4. В качестве фундамента под здание принят монолитный железобетонный фундамент с высотой плиты 900 мм. Поскольку изменения в проектной документации затронули конструктивные характеристики, измененная проектная документация была направлена истцом на экспертизу. По результатам проведенной экспертизы негосударственной экспертной организации ООО «Межрегиональный экспертный центр «Партнер» было получено положительное заключение от 27.07.2017 № 35-2-1-2-0149-17 по объекту капитального строительства.

15.02.2018 департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края составлен протокол № 14-119Л-Ю-80-АБ (л.д. 46-49) и ООО «НПО «ИНТЕК» выдано предписание № 14-119Л-Ю-34-АБ об устранении нарушений при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства (л.д. 43-45), в котором указано, что по результатам проведенной проверки выявлены следующие нарушения и несоответствия в параметрах технико-экономических характеристик:

- площадь застройки: было - 2 460 кв.м., стало -2 317,66 кв.м.;

- общая площадь комплекса: было - 41 236 кв.м., стало - 40 320,0 кв.м;

- строительный объем: было -153 539 куб.м., стало -144 000,0 куб.м.;

- общее количество квартир: было - 576, стало - 832;

- вместимость подземного паркинга: было - 48 м/мест, стало - 44 м/места.

Кроме того, в откорректированной проектной документации исключен один блок подземной автостоянки, ранее предусмотренный между корпусами. Не смотря на то, что работы по строительству объекта продолжаются, разрешение на строительство с технико-экономическими характеристиками, соответствующими откорректированной проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы № 35-2-1-2-0149-17 от 27.07.2017 по объекту «Многофункциональный жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по ул. Гайдара в пос. Дагомыс Лазаревского района г. Сочи», не представлено. Фактически осуществляется эксплуатация помещений первого этажа корпуса № 1 (№ 2 по проектной документации) в качестве офиса продаж без полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию. В помещениях выполнена отделка, расставлена мебель, офисная техника, персонал находится на рабочих местах.

26.06.2018 и 14.08.2018 ООО «НПО «ИНТЕК» в адрес администрации города Сочи направлены письма (исх. № 141 и № 192) с приложением изменений в проектной документации и положительным заключением экспертизы по измененной проектной документации на строящийся объект на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125008:65 для внесение изменений в ранее выданное разрешение на строительство (л.д. 35-42).

Письмом от 08.10.2018 № 21.01-13/30273 Администрация города Сочи в лице департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства во внесении изменений в разрешение на строительство № RU23309-659 (продление разрешения от 10.02.2009 № RU23309-659) от 23.04.2014, выданного ООО «НПО «ИНТЕК», отказала. В решении указано, что при проверке соответствия проектной документации ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, выявлено:

1. Представленное положительное заключение экспертизы от 27.07.2017 №35-2-20149-17 по тексту не соответствует ранее представленному от 23.01.2009 № 23-1-4-003309. При этом градостроительным законодательством не предусмотрено внесение изменений в ранее выданное положительное заключение экспертизы.

2. В соответствии с проектной документацией и положительным заключением экспертизы от 27.07.2017 № 35-2-1-2-0149-17 в жилом комплексе предусмотрены изменение конфигурации здания и перепланировка квартир на каждом из жилых этажей, в связи с чем произошло увеличение количества квартир с 576 до 832 квартиры, однако в представленных документах отсутствуют дополнительные соглашения и согласия участников долевого строительства на перепланировку помещений, указанных в договорах долевого участия

3. Представленная проектная документация не соответствует требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка № RU233090000-000000000001577 в части превышения предельного количества этажей, а именно: предельное требование количество этажей -17, предельная высота зданий, строений и сооружений - 60 м, максимальный процент застройки в границах земельного участка - 100 %, отображено место допустимого размещений зданий, строений, сооружений и благоустройства. При рассмотрении проектной документации и положительного заключения экспертизы от 27.07.2017 № 35-2-1-2-0149-17 установлено:

-проектируемые объекты капитального строительства, расположены за границами места допустимого размещения зданий, строений и сооружений, за пределами которого запрещены проектирование и строительство и границами правомерного земельного участка.

-количество этажей проектируемых зданий 18.

При этом в положительном заключении экспертизы от 27.07.2017 № 35 -2-1-20149-17 указано, что квартиры в проектируемом здании располагаются на этажах 2-19, а также предусмотрена подземная автостоянка.

4.Установлено несоответствие проектной документации требованиям Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 №202, Водного кодекса РФ.

Расчет требуемого количества автостоянок выполнен без учета требований СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». При вместимости жилого комплекса 962 человека количество предусмотренных автостоянок составляет 69 м/мест.

Кроме того: часть стоянок для хранения автомобилей предусмотрена в береговой полосе общего пользования, что является нарушением требований Водного кодекса РФ; на схеме планировочной организации земельного участка некорректно указан пешеходный мост и дорожка к нему. Таким образом, размещение автостоянок предусмотрено на пешеходной дороге.

Размещение за пределами земельного участка части машино-мест должно быть обосновано в документации по планировке территории наличием необходимого количества машино-мест или территории для их размещения в границах квартала. За пределами земельного участка может быть размещено не более 50 процентов необходимых машино-мест. Информационная система обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Сочи не содержит сведений о разработанной и утвержденной документации по планировке территории.

5.Разделы проектной документации не содержат сведения о технико-экономических показателях правомерного земельного участка. Таблицы 2 и 3 раздела «Схема планировочной организации земельного участка» содержат сведения о балансе территории земельного участка в условной границе благоустройства общей площадью 5 950 кв.м.

Кроме того, при суммировании технико-экономических показателей земельного участка в положительном заключении экспертизы от 27.07.2017 № 35 -2-1-2-0149-17 установлено, что баланс территории выполнен на земельный участок общей площадью 5 992 кв.м.

При этом площадь правомерного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125008:65 составляет 5 000 кв.м.

6.В разделах проектной документации и положительном заключенииэкспертизы от 27.07.2017 № 35-2-1-2-0149-17 установлены разночтения в частиуказания реквизитов задания на проектирование (№ 01 -МЖК/16 от 07.11.2016,приложение № 1 к договору № 02/16 от 05.04.2016).

7.При рассмотрении раздела «Схема планировочной организации земельного участка» установлено:

- отсутствует расчет требуемого количества мест стоянок для хранения автомобилей, выполненный в соответствии с требованиями градостроительного законодательства;

- пункт 8 текстовой части предусматривает расчет площадей площадок дворового благоустройства. При этом сведения об их расположении в границах рассматриваемого земельного участка отсутствуют;

-разночтение в части указания общей площади твердых покрытий;

-несоответствие расположения наружных сетей дождевой (ливневой) канализации в разделе № 2018-04/1-НК, согласованном МУП г. Сочи «Водосток», и сводном плане сетей.

8.Представлены технические условия с истекшим сроком действия:

-ПАО «Ростелеком» № 002 срок действия истек 20.01.2018;

- ООО  «Сочиводоканал»  №  01.6.2-08/100516/46  срок  действия  истек 10.05.2018.

Кроме того, в рамках технических условий ООО «Сочиводоканал» № 01.6.208/100516/46 предоставлена максимальная нагрузка водоснабжения 360 м3/сут. При этом расчетная нагрузка водоснабжения жилого комплекса превышает вышеуказанное значение и составляет 363,4 м3/сут.

Учитывая вышеизложенное, в отношении проектируемых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125008:65, отсутствуют технические условия, необходимые для подключения к сетям водоснабжения, водоотведения, связи.

9.Не представлен документ, предусмотренный частью 7 статьи 51Градостроительного кодекса РФ, выполненный согласно статье 48 Градостроительного кодекса РФ в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

10. Не выполнено требование при подготовке материалов проектной документации в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», а именно графическая часть раздела «Система газоснабжения» не содержит схему маршрута прохождения газопровода с указанием границ его охранной зоны.

11. Согласно информационной системе обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125008:65 расположен в границах береговой полосы общего пользования реки Дагомыс.

Считая незаконным отказ во внесении изменений в разрешение на строительство, общество оспорило его в судебном порядке.

Согласно статье 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений ст. 198-201 АПК РФ для признания незаконными действий (акта) должностных лиц органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых действий (акта) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

Часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса определяет, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Частью 7 названной статьи определено, что в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган заявление о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагаются документы по перечню, утвержденному этой же нормой права.

Частью 20 статьи 51 Градостроительного кодекса (в действующей редакции) предусмотрено, что срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской   Федерации,   органом   местного   самоуправления   или   уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос», выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

По смыслу приведенной нормы с заявлением о продления разрешения на строительство застройщик должен обратиться в течение определенного периода времени до истечения срока действия разрешения на строительство. При условии начала строительства (до истечения срока действия выданного разрешения) в продлении действия такого разрешения уполномоченным органом не может быть отказано (при наличии объективной необходимости в выполнении (окончании) строительных работ).

В силу части 7 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускается отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта

Согласно части 21.14 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в срок не более чем семь рабочих дней со дня получения уведомления, указанного в части 21.10 настоящей статьи, или со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" или Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" принимают решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа. В случае поступления заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения, для принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство необходимы документы, предусмотренные частью 7 настоящей статьи. Представление указанных документов осуществляется по правилам, установленным частями 7.1 и 7.2 настоящей статьи.

Частью 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлены основания для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство.

Суд первой инстанции указал, что внесение изменений в разрешение на строительство осуществляется уполномоченным органом в строго определенных случаях, перечисленных в частях 21.5 – 21.7, 21.9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Указанный перечень является исчерпывающими и не связан с изменением проектной документации на строительство, а также с изменением качественных характеристик объекта строительства. Законодателем не указано на возможное наличие иных оснований для внесения изменений в ранее выданное разрешение на строительство.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу, что целью общества является не внесение изменений в действующее разрешение на строительство, а получение совершенно иного разрешения на строительство новых объектов капитального строения, в упрощенном порядке, в обход существующей процедуры.

Суд указал, что в материалах дела не имеется доказательств того, что в процессе строительства выявлена объективная необходимость отклонения параметров объектов капитального строительства от проектной документации, влекущая изменение проектной документации и разрешения на строительство.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что обществом не были представлены документы, необходимые для получения разрешения на строительство, в том числе указал, что одним из обязательных документов является положительное заключение экологической экспертизы, которое как в материалах дела, так и в приложении к заявлению о внесении изменений в разрешение на строительство отсутствует и которое является самостоятельным и безусловным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение администрации города Сочи об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство не соответствует закону и нарушает права заявителя по делу.

Изучив представленные обществом документы, суд установил, что параметры объекта капитального строительства по измененной проектной документации изменились незначительно и в меньшую сторону, при сохранении этажности (17 этажей и подземная этажность 1), высоты здания и общей площади типовых этажей зданий комплекса. 

Это подтверждается представленными техническими паспортами на оба корпуса, из которых следует, что возведенные здания (1 и 2 корпус) состоят из 1 подземного этажа, где расположены парковочные места, 17 надземных этажей и одного технического этажа, на котором расположена только крышная котельная. 

Здания отличаются от первоначальной проектной документации, по которой проведена государственная экспертиза, материалом стен и количеством квартир и парковочных мест. При этом, объект полностью соответствует измененной проектной документации, по которой получено положительное заключение экспертизы.

Таким образом, ООО НПО «ИНТЕК» обоснованно обратилось в администрацию с заявлением о внесении изменений в существующее разрешение на строительство, а не за получением нового разрешения на строительство, поскольку в данном случае не создается новый объект капитального строительства, отклонения параметров объекта от проектной документации не превышают параметры, указанные в разрешении на строительство, выданном обществу.

В оспариваемом отказе администрация необоснованно указала, что общество пытается внести изменения в ранее выданное положительное заключение экспертизы проектной документации.

На основании ст. 49, п. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса общество внесло изменения в проектную документацию, в отношении которой имеется положительное заключение негосударственной экспертизы № 35-2-1-2-0149-17 от 27.07.2017. 

Администрация также необоснованно указала на возможное нарушение прав участников долевого строительства в связи с изменением количества и конфигурации квартир.

Администрацией не представлено доказательства наличия заключенных договоров долевого участия в строительстве в отношении квартир, конфигурация, площадь которых была изменена при внесении изменений в проектную документацию.

По положительному заключению составляет 24 месяца. 

Календарный план выполнен на расчетный срок 20 месяцев. 

Таким образом, разница в указанных сроках обеспечивает соблюдение прав участников долевого строительства. Объект построен с готовностью 100%.

Администрацией также не обоснованы доводы о том, что проектируемые объекты капитального строительства, расположены за границами места допустимого размещения зданий. 

Из представленной проектной документации следует, что фактически разбивка осей зданий осуществлялась в соответствии с требованиями проектной документации и градостроительного плана земельного участка № RU233090000-000000000001577, выданного администрацией на основании письма от 16.04.2007 № 21-10/584, в соответствии с планом был изготовлен проект, и выдано разрешение на строительство, срок действия которого неоднократно продлевался до 28.10.2018. При этом, администрация не указывала на наличие соответствующих нарушений.

С учетом изложенного, суд также признает необоснованными ссылки на нарушения Правил землепользования и Застройки г. Сочи в части превышения предельного количества этажей в нарушение утвержденных.

Для территориальной зоны Ж-5 по ПЗЗ г. Сочи предъявляются требования к высоте зданий, которая равна для указанной зоны 56м (таблица 11 ПЗЗ).

Объект капитального строительства имеет процент готовности - 100%, о чем свидетельствует акт о завершении строительства объекта, а так же технический паспорт, которым установлена высота зданий равная 55,3 м.п., этажность 18 и мезанин, который является надстройкой и не входит в этажность. 

Таким образом, требования ПЗЗ застройщиком соблюдены, изменения в части этажности в проектной документации имеют положительное заключение экспертизы.

Отказывая обществу, администрация также указала на недостаточность машиномест с учетом требований СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» и нарушение баланса территории для проектирования жилого комплекса. 

Вместе с тем, суд учитывает, что при выдаче разрешения на строительство в 2009 году, требования к необходимому количеству машиномест рассчитывались на основании Строительных норм и правил (Градостроительство планировка и застройка городских и сельских поселений СНиП 2.07.01-89*), действовавших до 01.07.2017, согласно п. 6.34. которых на территории жилых районов и микрорайонов в больших, крупных и крупнейших городах следует предусматривать места для хранения автомобилей в подземных гаражах из расчета не менее 25 машино - мест на 1 тыс. жителей.

В соответствии с проектной документацией, расчет вместимости жителей составляет 962 человека. 

Таким образом, Разрешение на строительство соответствовало требованиям, предъявляемым к расчету необходимого количества машиномест согласно нормам, действовавшим в соответствующий период.

Судом также установлено, что правомерный земельный участок, принадлежащий Застройщику на праве аренды (Договор аренды № 4900010526 от 20.09.2017 и Договор аренды № 4900005102 от 13.03.2009 составляет 5 000 кв.м.

Вместе с тем, проектирование жилого комплекса осуществлялось в рамках расчета территории общей площадью 5 950 кв.м., состоящей из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125008:65, где размещены объекты капитального строительства жилого комплекса, и на основании проекта границ земельного участка, предоставленного Застройщику Администрацией г. Сочи для благоустройства территории, не связанного со строительством, утвержденного заинтересованным лицом в 2008 году (л.д. 66-76 том 3).

Указанный баланс территории при проектировании фактически взят за основу, о чем имеется положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (т.1, л.д. 68 - раздел основные показатели по генплану).

Администрация также необоснованно указала на нарушение в виде разночтений в части указания реквизитов задания на проектирование в разделах проектной документации и положительном заключении экспертизы от 27.07.2017 № 35-2-1-2-0149-17 установлены (№ 01-МЖК/16 от 07.11.2016,приложение № 1 к договору № 02/16 от 05.04.2016).

 Указанные разночтения свидетельствуют о допущенной опечатке, не влияющей на законность требований общества и возможность их удовлетворения.

При этом, в проектной документации и положительном заключении данные разночтения отсутствуют. 

Администрация также ссылается на недочеты в описании «Схемы планировочной организации земельного участка».

Вместе с тем, застройщик не вносил изменения в данный раздел проектной документации, предоставил сведения из схемы 2008 года и объекты фактически размещены и уже построены в соответствии с этими сведениями, на основании которых было первоначально выдано разрешение на строительство. 

Таким образом, претензии администрации в указанной части не могут быть приняты во внимание.

Оспариваемый отказ также не является обоснованным в части ссылки на истечение срока действия технических условий. 

Администрации были представлены документы, подтверждающие наличие действующих технических условий и согласований (копия технических условий «Ростелеком» от 17.09.18, копия технических условий «Сочиводоканал» от 31.08.17, копия справки о выполнении ТУ МУП «Водоканал», копия Акта о присоединении к сетям водоснабжения, копия Акта готовности канализационной сети, копия Договора холодного водоснабжения и водоотведения, копия Акта о выполнении ТУ МУП «Водосток», копия ТУ МУП «Водосток», копия договора энергоснабжения от 28.12.2018 – л.д. 91-125 том 3). 

Администрацией также указано, что графическая часть раздела «Система газоснабжения» не содержит схему маршрута прохождения газопровода с указанием границ его охранной зоны.

Из материалов дела следует, что в рамках технических условий АО «Газпром Газораспределение Краснодар № 3-04-051-39/101 от 31.05.2017, на основании которых был исполнен проект наружных и внутренних сетей газопроводов, сведения на которые указывает заинтересованное лицо содержатся в проектной документации с указанием маршрутов газопровода, по факту исполнительной документации имеется положительное заключение негосударственной экспертизы № 23-2-1-2-0037-18 выполненное ООО «Проектстройнадзор». 

Также администрация не обосновала отказ в части ссылки на непосредственную близость объектов к границам береговой полосы общего пользования реки Дагомыс.

Водный кодекс Российской Федерации в редакции № 3 от 19.06.2007, содержал аналогичные действующим требования, кроме понятия береговой полосы.

Вместе с тем, Администрация при рассмотрении первоначальной проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации не отразила соответствующие требования.

При этом, суд обращает внимание, что объекты построены с готовностью 100%.

Таким образом, в настоящее время отказ во внесении изменений в разрешение на строительство влечет в том числе нарушение прав участников долевого строительства.

Суд также учитывает, что внесение изменений в проектную документацию, в том числе было связано с особенностями территории (наличия подземных вод), исключающими строительство объекта в соответствии с проектной документацией.

Застройщик неоднократно предоставлял администрации все разделы проектной     документации, прошедшей негосударственную экспертизу, имеющую положительное заключение № 35-2-1-2-0149-17.

Заявитель обращался в муниципальный орган о предоставлении Разрешения на строительство, как через МФЦ г. Сочи, так и непосредственно в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи.

Суду апелляционной инстанции обществом также были представлены разделы проектной документации, исследованные судом по правилам главы 7 АПК РФ.

Оценив представленную документацию, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что у администрации отсутствовали основания для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство, установленные частью 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Таким образом, внесение изменений в проектную документацию осуществлено застройщиком в соответствии с требованиями ст.ст. 51, 52 Градостроительного кодекса.

В нарушение ч. 5 ст. 200 АПК РФ администрацией суду не представлено доказательств наличия предусмотренных законом оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство.

Отказ администрации от 08.10.2018 №21.01-13/30273 не соответствует закону и нарушает права заявителя по делу, в связи с чем является недействительным на основании ст. 201 АПК РФ. 

Таким образом, решение суда от 17.12.2018 об отказе в удовлетворении заявления ООО НПО «ИНТЕК» является незаконным.

Требования общества подлежат удовлетворению.

В качестве восстановления прав заявителя суд полагает необходимым обязать администрацию внести изменения в выданное ООО «Научно-производственное объединение «Инновационные технологические комплексы» разрешение на строительство от 23.04.2014 № RU 23309-659 (продление разрешения от 10.02.2009 №RU23309-659) со следующими технико-экономическими характеристиками объекта строительства: площадь застройки - 2293,4 кв.м; строительный объем 130954 куб.м; этажность 17, подземная этажность 1, количество квартир 832, общая площадь комплекса 42891,2 кв.м, в том числе площадь балконов 2277,9 кв.м, общая площадь квартир комплекса 27645,9 кв.м, общая площадь обособленных нежилых помещений комплекса 2939,4 кв.м, общая площадь мест общего пользования многоквартирного дома 5980,7 кв.м, сроком действия разрешения на строительство до 30 июля 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17 декабря 2018 года по делу №А32-45988/2018 отменить.

Признать незаконным решение Администрации города Сочи от 08.10.2018 №21.01-13/30273 об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство от 23.04.2014 № RU23309-659 (продление разрешения от 10.02.2009 №RU23309-659).

Обязать Администрацию города Сочи внести изменения в выданное ООО «Научно-производственное объединение «Инновационные технологические комплексы» разрешение на строительство от 23.04.2014 № RU 23309-659 (продление разрешения от 10.02.2009 №RU23309-659) со следующими технико-экономическими характеристиками объекта строительства: площадь застройки - 2293,4 кв.м; строительный объем 130954 куб.м; этажность 17, подземная этажность 1, количество квартир 832, общая площадь комплекса 42891,2 кв.м, в том числе площадь балконов 2277,9 кв.м, общая площадь квартир комплекса 27645,9 кв.м, общая площадь обособленных нежилых помещений комплекса 2939,4 кв.м, общая площадь мест общего пользования многоквартирного дома 5980,7 кв.м, сроком действия разрешения на строительство до 30 июля 2019 года. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий Т.Г. Гуденица

СудьиМ.В. Ильина

ФИО2