АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-21383/2019

22 июня 2020 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 16.06.2020

Решение в полном объёме изготовлено 22.06.2020

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания Помощником судьи Пономоревой И.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Альбатрос» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженностей по договору аренды земельного участка,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 19.09.2019;

от ответчика – не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с уточненным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Альбатрос» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – ООО «ТД «Альбатрос», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.08.2018 по 31.08.2019 в сумме 857 618,60 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.08.2018 по 31.08.2019 в сумме 83 151,89 руб. по договору № Д-Кр-13-258 зарегистрированному 25.06.2018, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:110225:2138, площадью 8652 кв. м.

Истец в судебном заседании требования поддержал в полном объёме.

Ответчик, надлежащим образом извещённый о месте и времени судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения спора по существу по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие названного участника арбитражного процесса.

Выслушав представителя истца, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства. 

По договору аренды земельного участка от 15.05.2018 № Д-Кр-13-258 общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Альбатрос» является арендатором земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, местоположение Участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 110 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, ул. 70 лет Октября, д. 34, с кадастровым номером 55:36:110225:2138, общей площадью 8652 кв. м, именуемый в дальнейшем Участок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7. Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Поскольку арендная плата за муниципальные земли относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Как указывает истец, поскольку ответчиком арендная плата вносилась не в полном объеме, у ответчика образовалась задолженность период с 11.08.2018 по 31.08.2019 в сумме 857 618,60 руб.

За период с 11.08.2018 по 31.08.2019 в связи с просрочкой исполнения обязательства по перечислению арендной платы, начислены пени на основании пункта 5.2 Договора в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки, в сумме 83 151,89 рублей.

16.09.2019 письмом Исх-ДИО/12686 в адрес ООО Торговый Дом «Альбатрос» направлена претензия с требованием о погашении задолженности по арендной плате за период с 11.08.2018 по 31.08.2019 в сумме 857 618,60 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.08.2018 по 31.08.2019 в сумме 83 151,89 руб. по договору № Д-Кр-13-258 зарегистрированному 25.06.2018, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:110225:2138, площадью 8652 кв. м, которое исполнено арендатором не было.

Ссылаясь на то, что задолженность по уплате арендных платежей, предусмотренных договором аренды земельного участка № Д-Кр-13-258, в добровольном порядке в установленные сроки не погашена, Департамент обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с ответчика основного долга и договорной неустойки, начисленной на сумму задолженности.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.    

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Факт пользования Обществом земельным участком, переданным по акту приёма-передачи земельного участка в аренду на основании договора аренды земельного участка, подтверждён материалами дела, и ответчиком по существу не оспорен.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы по договору аренды устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с Договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

Вместе с тем, Департаментом не учтено следующее.

До заключения Договора № Д-Кр-13-258 Общество использовало Земельный участок в соответствии с условиями договора аренды от 27.06.2012 №ДГУ/12-2752-К-35 (далее-Договор №1), который был расторгнут по инициативе Департамента.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Вступившими в законную силу судебными актами по делам №№А46-7922/2017, А46-17094/2016,   рассмотренных   Арбитражным   судом   Омской   области,   установлено,   что Общество использовало Земельный участок в соответствии с условиями Договора №1, который был расторгнут по инициативе Департамента (уведомление об отказе от Договора, продленного на неопределенный срок от 11.08.2016 №Исх-ДИО/11725).

При этом по акту приема-передачи после расторжения Договора №1 арендуемый земельный участок не передавался, фактически арендованный Земельный участок использовался Обществом непрерывно до настоящего момента.

В   соответствии  с  постановлением   Восьмого   арбитражного   апелляционного суда  от 15.05.2018 по делу №А46-15545/2017 между Департаментом и Обществом был заключен Договор №2; ежемесячный размер арендной платы за землю при этом составил 54 108,33 руб.

С учетом вышеизложенного в период времени до 07.05.2018 включительно к правоотношениям Общества и Департамента в части использования Земельного участка подлежат применению условия договора №1.

При этом ежемесячный размер арендной платы по Договору №1 установлен в размере 28444,17 руб. судебными актами по делу №А46-17094/2016.

Решением Арбитражного суда Омской области по делу №А46-16682/2017 установлено, что  по состоянию на 31.05.2017 имеется переплата по арендной плате за землю в размере 981 987,53 руб.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 №4408/11 по делу №А68-6859/10, если условия договора определены решением суда, данный договор признается заключенным с даты вступления в силу этого решения. Таким образом, договор Д-Кр-13-258 был заключен 08.05.2018.

При таких обстоятельствах в хронологическом порядке использование Обществом Земельного участка выглядит следующим образом:

- до 07.05.2018 - в соответствии с условиями Договора №1, ежемесячный размер арендной платы за землю 28444, 17 руб.;

- с 08.05.2018 по 31.12.2018 - в соответствии с условиями Договора Д-Кр-13-258, ежемесячный размер арендной платы за землю 54 108,33 руб.;

- с 01.01.2019 по 31.08.2019 - в соответствии с условиями договора Д-Кр-13-258, ежемесячный размер арендной платы за землю 134 256,49 руб.

           Департамент направил в адрес общества требование о возмещении неосновательного обогащения от 14.02.2019 №Исх-ДИО/1979.

           В ответ на указанное требование Общество 26.03.2019 направило в адрес Департамента заявление (письмо Общества от 26.03.2019 №11) о зачете излишне уплаченной арендной платы по Договору №1 в счет оплаты арендной платы за землю по Договору Д-Кр-13-258.

          Из представленного истцом в материалы дела 26.05.2020 расчета следует, что Департамент фактически зачитывает переплату, размер которой установлен решением Арбитражного суда Омской области по делу №А46-17094/2016, при этом указанная переплата зачитывается Департаментом в счет задолженности по арендной плате за землю по договору аренды МДГУ/12-2752-К-35 за период времени с 18.09.2012 по 30.09.2015.

          Между тем Департаментом не учтено, что при наличии спора между Департаментом и Ответчиком о размере задолженности по арендной плате за землю установленная судебными актами по делу №А46-17094/2016 переплата не могла быть принята к зачету Департаментом ранее даты вступления в силу итогового судебного акта по указанному делу.

            Как следует из представленных в дело платежных документов Ответчик, хотя и вносил арендую плату за землю с нарушением сроков её внесения, но во всех платежных документах указывал назначение платежа.

           Согласно положениям части 1 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

           Частями 2, 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

          Таким образом, с учетом приведенных норм, при расчетах сторон в рамках исполнения договора определяющим является назначение платежа, указанное должником при осуществлении оплаты. Если должник не воспользовался правом указать конкретное обязательство перед кредитором, в счет которого осуществлено исполнение, то учитывается очередность наступления сроков    исполнения    однородных    обязательств    (постановления    Восьмого    арбитражного апелляционного суда от 11.04.2018 по делу №А46-1601412017, от 13.03.2019 по делу №А46-10912/2018).

В соответствии со статьей410 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно правовой позиции, изложенной, в частности, в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 №1394/12, в п. 50 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25, в ситу пункта 2 статьи 154, статьи 410 Гражданского кодекса РФ зачет как способ прекратиения обязательства является односторонней сделкой, для совершения которой достаточно заявления одной стороны.

С учетом вышеуказанного в совокупности с приведенными положениями ч. 3 ст. 319.1 Гражданского кодекса РФ, следует признать правомерным зачет установленной судом переплаты в счет погашения ранее возникшей задолженности по арендной плате в отсутствие каких-либо заявлений и возражений со стороны ООО «ТД Альбатрос».

Однако при этом следует принимать во внимание тот факт, что решение суда по делу №А46-17094/2016 вступило в законную силу 15.08.2018, в связи с чем именно с этой даты у Департамента возникла возможность зачесть имеющуюся переплату в размере, установленном судом, в счет погашения задолженности по арендной плате за землю, возникшей за период времени до 30.09.2015 включительно (далее, с 01.10.2015 по 31.10.2016 исковой период по делу №А46-17094/2016).

В соответствии со статьи 411 Гражданского кодекса РФ не допускается зачет требований, по которым истек срок исковой давности.

Таким образом произвести зачет имеющейся (установленной судом) переплаты Департамент имел возможность не ранее чем 15.08.2018, и с учетом срока исковой давности (ст. 196 Гражданского кодекса РФ), а так же с учетом искового периода по делу №А46-17094/2016, период такого зачета ограничен задолженностью по арендной плате за землю за август и сентябрь 2015 года.

Согласно платежному поручению от 01.09.2015 №11 Обществом была оплачена арендная плата за землю в общем размере 33 495,54 руб. с указанием периода оплаты-за август, сентябрь, октябрь 2015 года, т.е. исходя из 11 165,18 руб./мес. При этом ежемесячный размер арендной платы в указанные месяцы согласно расчету Департамента составляет 22330,36 руб.

Таким образом, задолженность по арендной плате, подлежащая зачету из установленной судом переплаты (по делу №А46-17094/2016), составляет 11 165,18 руб. - за август 2015, 11 165,18 руб.- за сентябрь 2015, итого-22 330,36 руб.'

Кроме того, в связи с несвоевременным внесением арендной платы за август и сентябрь 2015 года у Общества возникла обязанность по оплате неустойки в соответствии с условиями договора ДГУ/12-2752-К-35 в общем размере 24 485,24 руб.

 Между тем с исковым заявлением о взыскании неустойки, начисленной за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендной платы за указанный период Департамент в суд ранее не обращался, а исковое заявление, рассматриваемое в рамках настоящего дела, подано Департаментом 19.11.2019. 

Таким образом, с учетом срока исковой давности, с Общества подлежит взысканию неустойка за несвоевременную оплату арендной платы за землю за август и сентябрь 2015 года за период с 19.11.2016 (начало течения срока исковой давности по взысканию неустойки) по 15.08.2018 (вступление в силу решения по делу №А46-17094/2016) в общем размере 14179,78 руб. Пени в указанном размере оплачены Обществом платежным поручением от 27.05.2020 №87.

Так, ранее размер переплаты (с учетом заявления Общества о проведении зачета) по состоянию на 31.08.2019 составлял 322 010,01 руб.

Размер переплаты по состоянию на 31.08.2019 (окончание искового периода) за вычетом зачтенной Департаментом переплаты в общем размере 22 330,36 руб. составляет 299 679,65 руб.

В рамках настоящего дела рассматриваются требования Департамента о взыскании задолженности по арендной плате по договору №Д-Кр-13-258 за период времени по 31.08.2019, а так же пени за период по 31.08.2019. 

Как следует из материалов дела, у  Общества по состоянию на 31.08.2019 по арендной плате за землю по договору №Д-Кр-13-258 имеется переплата в размере 299 679,65 руб.

В связи с вышеизложенным, требования Департамента удовлетворению не подлежат; задолженность по арендной плате и пени у Общества отсутствует.

На основании изложенного, руководствуясь статьями   167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска  исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия. 

Не вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд (город Омск). Вступившее в законную силу решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                В.И. Чернышев