ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-74609/2023

Дело № А40-88565/23

г. Москва

12 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2023 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Левченко Н.И., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ассоциации "Комплексный центр по торговому, юридическому, медицинскому и другим видам обслуживания льготных категорий населения - Союз милосердия" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 сентября 2023 г. по делу № А40-88565/23, по иску Ассоциации "Комплексный центр по торговому, юридическому, медицинскому и другим видам обслуживания льготных категорий населения - Союз милосердия" (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительной сделки 

при участии в судебном заседании: от истца ФИО2 (по доверенности от 27.04.2023 г.); от ответчика - не явился, извещен 

 

У С Т А Н О В И Л:

Ассоциация «Комплексный центр по торговому, юридическому, медицинскому и  другим видам обслуживания льготных категорий населения – Союз милосердия» обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительной одностороннюю сделку Департамента городского имущества города Москвы по отмене льготной ставки годовой арендной платы по договору № 04-00680/04 от 21.10.2004 г. на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:03:0004004:5882, заключенного с истцом.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.09.2023 г. в удовлетворении иска  отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

Ответчик надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в судебное заседание не явился, отзыв не представил, в связи с чем, жалоба рассмотрена без его участия по представленным в материалы дела документам.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, истец являлся арендатором объекта нежилого фонда в части помещения общей площадью 378,80 кв.м. по договору № 04-00680/04 от 21.10.2004 г. на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:03:0004004:5882.

Указанный объект аренды истец занимает длительный срок на основании двух последовательно заключенных договоров аренды: договор аренды № 04-561/99 от 30.11.1999 г., договор аренды № 04-680/04 от 21.10.2004 г., зарегистрированный в Росреестре 24.12.2004 г., к которому были заключены следующие дополнительные соглашения: дополнительное соглашение от 11.10.2009 г., зарегистрированное в Росреестре 17.11.2009 г. (срок действия договора по 10.10.2014 г.), дополнительное соглашение от 25.08.2014 г., зарегистрированное в Росреестре 16.01.2015 г. (срок действия договора по 09.10.2019 г.).

Со стороны арендатора в адрес арендодателя 10.10.2019 г. было направлено заявление о продлении действия договора аренды, (зарегистрированное арендодателем за № 33-5-115343/19-(0)-0).

В ответ на данное заявление, несмотря на факт оплаты аренды по льготной ставке, как социально ориентированной некоммерческой организации, арендодатель предложил заключить новое дополнительное соглашение к тому же договору аренды на срок по 09.10.2029 г. не по льготной ставке, с повышением размера до 15 060 руб. за 1 кв. м в год, начиная с 10.10.2019 г., мотивируя повышение арендных платежей тем, что такова рыночная стоимость аренды объекта.

Арендатор согласился с условиями предложенной арендодателем оферты по продлению договора, за исключением вышеназванного условия об отмене льготы и изменении размера арендной платы с 3 500 руб. до 15 060 руб. за 1 кв. м в год.

Льготная арендная ставка предусмотрена условиями договора аренды № 04-680/04 от 21.10.2004 г.

Пунктом 1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 г. № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» утвержден Перечень видов использования нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, передаваемых в аренду на льготных условиях по действующим и вновь оформляемым договорам аренды, и применяемых корректирующих коэффициентов при расчете ставки арендной платы.

В данном перечне под № 9 указана льготная категория - социально ориентированные некоммерческие организации, осуществляющие деятельность, предусмотренную ст. 31.1 ФЗ «О некоммерческих организациях», размер ставки для данной категории арендаторов 3 500 руб.

Как полагает истец, он относится к данной категории арендаторов.

Истцом в обоснование исковых требований также указано на то, что факт наличия у арендатора права на оплату аренды по льготной ставке было прямо подтвержден Департаментом городского имущества города Москвы в информационном письме от 07.03.2015 г. № ДГИ-1-178537/15-1, в котором указано, что при оформлении дополнительного соглашения о продлении срока действия по договору аренды № 04-680/04 от 21.10.2004 г. с 11.10.2014 г. установлена рыночная ставка арендной платы               10 735 руб. за 1 кв.м. в год (без учёта НДС), при этом, сообщено, что в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 г. (ред. от 29.10.2013 г. № 710-ПП, от 23.12.2013 г. № 869-ПП) № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» по договору аренды № 04-680/04 от 21.10.2004 г. с 11.10.2014 г. предоставлена льгота и установлена ставка арендной платы в размере 3 500 руб. за кв. м в год.

Истцом указано на то, что факт предъявления ответчиком требования об оплате истцом арендной платы именно по льготной ставке в период с декабря 2013 г. по декабрь 2021 г. включительно, а также, оплата арендатором платежей по льготной ставке, подтверждается сформированным ответчиком актом сверки расчётов по вышеуказанному договору аренды № 14672/23 от 06.02.2023 г.

Из данного акта сверки следует, что предъявленные ответчиком к оплате арендные платежи, начисленные по льготной ставке, арендатором своевременно и в полном объёме оплачивались, а арендодателем бесспорно (до декабря 2021 г. включительно) принимались.

Истцом также указано на то, что в порядке, установленном Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 г. № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» арендатор не был лишён права на оплату арендной платы по льготной ставке, арендатор не согласился на продление срока действия вышеуказанного договора аренды с предложенной арендной ставкой в размере 15 060 руб. за 1 кв. м в год, что по этой причине между сторонами спора дополнительное соглашение в предложенной арендодателем редакции не было заключено.

Истец ссылается на то, что сторонами договора осуществлялись действия, свидетельствующие о продолжении договорных отношений, но уже с неопределённым сроком действия договора, что с 09.10.2019 г. и до настоящего времени (более чем три года) истец продолжает пользоваться арендованным помещением, добросовестно оплачивая арендную плату, исходя из согласованной льготной ставки, указанной в последнем заключенном дополнительном соглашении от 25.08.2014 г., что после 09.10.2019 г. (до декабря 2021 г.) арендодатель без возражений принимал от арендатора исполнение в виде получения арендной платы в форме безналичных платежей по согласованной сторонами договора льготной ставке, что в 2021 г. Департамент вторично, без законных на то оснований, не смотря на наличие у арендатора права на оплату арендной платы по льготной ставке, предложил арендатору оплачивать аренду по рыночным ценам, ссылаясь на якобы имевший место факт использования арендованного помещения не по целевому назначению.

В адрес арендатора Департамент 03.09.2021 г. направил письмо № ДГИ-1-86712/21-1 «О предоставлении информации», в котором сообщил о том, что Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы был произведён осмотр арендуемого помещения с целью выявления нарушений условий договора в части использования объекта аренды для коммерческого использования, по результатам которого был составлен акт осмотра № 9036067/4/21 от 06.04.2021 г. Департамент указал на то, что в результате данного осмотра Инспекцией был установлено фактическое использование нежилых помещений под торговлю в коммерческих целях с целью извлечения прибыли. В связи с этим обстоятельством в вышеуказанном письме Департамент сообщил, что им будут проведены мероприятия по оценке рыночной стоимости права аренды вышеуказанным объектом, в связи с чем, арендатор будет предупреждён о корректировке величины арендной платы путём направления соответствующего уведомления с указанием размера и срока платежа.

После этого от Департамента последовало направление арендатору уведомления № 33-6-552116/21-(0)-0 от 08.11.2021 г. «О ставке арендной платы», в котором было сообщено о том, что по договору № 04-00680/04 от 21.10.2004 г. на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: 

<

...> с 01.01. 2022 г. действует ставка арендной платы с учётом коэффициента-дефлятора в 2022 г. в размере 17 724 руб. 26 коп. за 1 кв.м. в год, без НДС.

С указанным уведомлением арендатор не согласился, посчитал его незаконным, нарушающим его права, в связи с чем, обратился в суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, в удовлетворении иска отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции, цель использования объекта аренды: обслуживание малообеспеченных (п. 1.3 договора).

Согласно п. 5.1.5 договора арендодатель имеет право ежегодно производить корректировку арендной платы за объект с учетом официально установленного уровня инфляции, а также в связи с изменением рыночной стоимости 1 кв. м объекта аренды.

Пунктом 5.5.5 договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать помещение исключение по прямому назначению, указанному в п. 1.3 договора.

В соответствии с п. 6.6 договора стороны в силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к соглашению, что в случае принятия решения Правительством Москвы, Мэром или Департаментом о централизованном изменении ставки арендной платы, ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы.

Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момента такого извещения. Такая процедура может производиться не более одного раза в год.

Уведомлением о ставке арендной платы с 2022 г. от 08.11.2021 г. № 33-6-552116/22-(0)-0 истцу было сообщено об изменении ставки арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в 2022 г. (руб. за 1 кв.м. в год): 17 724 руб. 26 коп.

Отклоняя доводы жалобы в указанной части апелляционный суд исходит из того, что расчет арендной ставки произведен в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 г. № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы», от 25.12.2012 г. № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы».

Из материалов дела усматривается, что Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция по недвижимости) был проведен осмотр объекта недвижимости по договору с целью выявления нарушений условий договора в части использования объекта аренды в коммерческих целях. 

Согласно акту осмотра Госинспекции по недвижимости от 05.04.2021 г.                         № 9036067/4/21 с приложением необходимых фотоматериалов установлено фактическое использование нежилых помещений под торговлю в коммерческих целях с целью извлечения прибыли.

В соответствии с п. 4(1).1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 г. № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы» по действующим договорам аренды нежилых помещений, целями использования объекта нежилого фонда, предусмотренными приложением 1 к настоящему постановлению, передаваемых в аренду на льготных условиях устанавливаются льготные ставки арендной платы, за исключением случаев коммерческого использования.

В связи с выявленными нарушениями в виде использования объекта аренды в коммерческих целях, ставка арендной платы по договору с 01.01.2022 г. установлена на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы в размере 17 724 руб. 26 коп. за кв. м в год (без НДС).

В соответствии с п. 20 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендная платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, как правомерно установлено судом первой инстанции, оспариваемое уведомление предусматривает централизованное изменение ставки арендной платы, которое на основании условий договора влечет изменение арендной ставки в одностороннем порядке, а также возможность такого одностороннего изменения.

Кроме того, материалами дела подтверждено, что договор аренды от 21.10.2004 г. № 04-00680/04 расторгнут уведомлением от 16.12.2022 г. № ДГИ-И-90190/22.

Руководствуясь ст.ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями п. 2.5 дополнительного соглашения от 25.08.2014 г. к договору, Департамент письмом от 16.12.2022 г. № ДГИ-И-90190/22 направил в Ассоциацию уведомление об отказе от договора. Договор считается прекращенным по истечении 30 дней с момента направления указанного уведомления.

Согласно п. 3.1 дополнительного соглашения от 25.08.2014 г. к договору занимаемый объект нежилого фонда следует освободить и не позднее 14 дней с момента прекращения договора передать по акту Департаменту вместе со всеми произведенными в помещении отделимыми и неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

С учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что исковые требования подлежат отклонению, поскольку ответчиком представлены опровержимые доказательства доводов истца.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на истца расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 сентября 2023 года по делу № А40-88565/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья:                                                                 О.Г. Головкина 

 

Судьи:                                                                                                          Е.Б. Алексеева 

 

                                                                                                                      Н.И. Левченко