АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-48985/2018

г. Краснодар

24 июня 2019 года

Резолютивная часть Решения объявлена 20 июня 2019 года. Решение в полном объёме  изготовлено 24 июня 2019 года.  

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Пристяжнюка  

Александра Гавриловича, при ведении протокола судебного заседания помощником  

судьи Овакимян О.М., рассмотрев в открытом судебном дело по иску администрации  

города Сочи к ОАО "Автогрузсервис", г.Сочи о признании права требования и  

понуждении исполнить условия договора инвестирования в натуре, и 

встречному иску ОАО "Автогрузсервис", г.Сочи к администрации города Сочи о  

признании договора инвестирования от 26.03.2018г. № 03.3/265 недействительным, 

при участии в заседании: от истца (ответчика по встречному иску) - не явились, уведомлены, 

от ответчика (истца по встречному иску)- ФИО1 (по доверенности от  

18.01.2019г., паспорт), ФИО2 (по доверенности от 01.05.2019г., паспорт), 

от третьего лица: ФИО1 (по доверенности от 08.02.2018г., паспорт),  

УСТАНОВИЛ:

Администрацией города Сочи подан иск к ОАО "Автогрузсервис", г.Сочи, в  котором истец просил суд признать право требования администрации города Сочи о  передаче ОАО "Автогрузсервис" 1 309,8кв.м. от общей площади объекта согласно  договора инвестирования от 26.03.2018г. № 03.3/265 в строительство многоэтажных  жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения по  ул.Кирпичная, 24 Адлерского района города Сочи и обязании ОАО "Автогрузсервис"  исполнить условия договора инвестирования от 26.03.2018г. № 03.3/265 в  строительство многоэтажных жилых домов со встроенными помещениями  общественного назначения по ул.Кирпичная, 24 Адлерского района города Сочи в  полном объеме, а именно обязать передать 1 309,8кв.м. от общей площади объекта.  

Основания, по которым заявлены требования, изложены в исковом заявлении и  документальных доказательствах к нему.  

Представитель ответчика возражал против первоначально заявленных  требований по основаниям изложенным в представленном отзыве на иск.  

Определением суда от 24.01.2019г. к участию в деле в качестве третьего лица, не  заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено  ЖСК "Изумрудный".  

В порядке ст. 132 АПК РФ ответчиком был заявлен встречный иск, в котором  ОАО "Автогрузсервис" просило суд признать недействительным договор от  

26.03.2008г. № 03.3/265 инвестирования в строительство многоэтажных жилых  домов со встроенными помещениями общественного назначения по ул.Кирпичной, 24  Адлерского района города Сочи и ОАО "Автогрузсервис".  

Определением суда от 16.05.2019г. судом встречный иск был принят к  рассмотрению совместно с первоначальным .  

Ответчик по встречному иску против встречного иска возражал, заявил  ходатайство о пропуске срока исковой давности по встречному иску.  

Представитель третьего лица возражал против удовлетворения первоначального  иска, поддержав требования заявленные во встречном иске.  

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав в совокупности все  представленные сторонами доказательства, считает, что в удовлетворении  первоначального и встречного исков надлежит отказать по следующим основаниям:  

Как видно из материалов дела, 26.03.2008 года между администрацией города  Сочи и ОАО «Автогрузсервис» (инвестор) заключён договор № 03.3/265  инвестирования в строительство многоэтажных жилых домов со встроенными и  пристроенными помещениями общественного назначения по улице Кирпичной, 24  Адлерского района города Сочи.  

Под инвестиционным объектом (объектом) стороны понимают многоэтажные  жилые дома со встроенными и пристроенными помещениями общественного  назначения по улице Кирпичной, 24 Адлерского района города Сочи  ориентировочной общей площадью 17 326 кв.м., на строительство которых инвестор  направляет собственные и/или привлечённые средства в рамках реализации  инвестиционного проекта (п. 1.1.2. договора).  

Под земельным участком стороны понимают земельный участок площадью 

43 142 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402015:0005, расположенный по адресу:  РФ, Краснодарский край, город Сочи Адлерский район, улица Кирпичная, 4, зона по  генплану г.Сочи - зона курортных парков и других зелёных насаждений,  производственная зона, категория земель - земли населённых пунктов,  экономикопланировочная зона А-II-б, зона округа горно-санитарной охраны курорта -  вторая. Земельный участок принадлежит инвестору на праве аренды (договор аренды  земельного участка от 12.02.1996 № 61, п.1.1.13. договора).  

Согласно пункту 2.1. договора, предметом договора является реализация  инвестиционного проекта, по которому инвестор в установленном законом порядке  обязуется за счёт собственных и/или привлечённых средств осуществить  строительство объекта на земельном участке. Срок завершения строительства4 квартал 2010 года. Строительство объекта осуществляется инвестором при условии  соблюдения процедуры изменения вида разрешенного использования земельного  участка в установленном законом порядке.  

В п.п. 4.1.1, 4.1.2 Договора указаны обязательства, которые администрация  приняла на себя:  

- оказывать инвестору в рамках действующего законодательства РФ содействие  в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том  числе обеспечить подготовку и принятие распорядительных документов,  необходимых для реализации инвестиционного проекта;  

- после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по  осуществлению инвестиционного проекта, обеспечить оформление в установленном  

порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии  предоставления инвестором необходимого пакета документов.  

Согласно пункту 1.1.4. договора распорядительным документом являлся  административный акт органа или должностного лица администрации г. Сочи,  который в соответствии с действующим порядком является достаточным основанием  для реализации тех или иных мероприятий в рамках реализации инвестиционного  проекта.  

Исходя из сущности договора инвестирования следует, что исполнение  обязанностей инвестора по договору обусловлено изменением разрешенного  использования земельного участка для жилищного строительства.  

В рамках исполнения договора администрация 11.11.2009г. выдала обществу  разрешение № RU23309/961 на строительство многоэтажных жилых домов со  встроенными помещениями общественного назначения (блок «А» и блок «Б»), общая  площадь зданий 20 150,8 кв.м., количество этажей: блок «А» - 15 этажей + цокольный  этаж, блок «Б» - 15 этажей + подвальный этаж.  

Согласно разрешению от 07.07.2014 № RU23309-2925 администрация разрешила  обществу строительство объекта «Многоквартирные жилые дома со встроенно- пристроенными помещениями общественного назначения (блок «А» и блок «Б»)  общей площадью зданий 20150,8 кв.м., количества этажей: блок «А» -17, блок «Б» -  17, расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло-Кирпичная,  24».  

В пункте 4.2.7. договора инвестор (общество) принял на себя обязательство  передать в муниципальную собственность площади в соответствии с пунктом 2.5.  договора.  

Согласно пункту 2.5. договора инвестор (общество) принимает участие в  развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи  путём передачи в муниципальную собственность 6,5% от общей площади объекта.  

Результатом деятельности сторон в рамках договора является возникновение у  инвестора (общества) имущественных прав на часть объекта в размере 93,5% от  общей площади объекта (п. 2.6. договора) и соответственно, у администрации - причитающихся ей 6,5% от общей площади объекта (п.2.5. договора).  

Во исполнение принятых на себя обязательств по договору инвестирования  администрация заключила с обществом дополнительное соглашение от 30.06.2008 об  изменении разрешенного использования спорного земельного участка для жилищного  строительства.  

В пункте 3.3. договора инвестирования стороны указали, что к третьему этапу  исполнения договора относятся урегулирование претензий и спорных вопросов,  подписание сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта,  оформление имущественных прав сторон по договору. Начало этапа - получение  разрешения на ввод объект в эксплуатацию. Окончание этапа - оформление  имущественных прав сторон на оконченные строительством объекты.  

Инвестиционный объект, общей площадью 20 150,8 кв.м., введен в  эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от  30.05.2018 № RU -23-309-1353-2018.  

Так, обществом завершено строительство инвестиционного объекта, по  окончании строительства не исполнены обязательства по пункту 2.5. договора - выдел  доли администрации в натуре в объекте не произведён, акт о результатах реализации  

инвестиционного проекта сторонами не подписан, помещения в размере 6,5% от  общей площади объекта не переданы в муниципальную собственность.  

В адрес ОАО «Автогрузсервис» истцом была направлена претензия от  6887/07.02-34 от 28.06.2018г. об исполнении обязательств по договору. Которая  оставлена ответчиком по первоначальному иску без ответа.  

Стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, в  том числе по срокам выполнения обязательств, в связи с чем Администрация города  Сочи полагает возможным квалифицировать договор инвестирования в качестве  договора купли-продажи будущей вещи (аналогичная правовая позиция отражена в  судебных актах по делу А32-3053/2014).  

Ответчиком обязательство передачи помещений не исполнено, хотя ответчик  имеет реальную возможность исполнить условия договора инвестирования  

 № 03.3/265 от 26.03.2008г., однако в добровольном порядке договор не исполняет. 

Изложенные обстоятельства, послужили основанием истцу (ответчику по  встречному иску) для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с иском,  рассматриваемым по настоящему делу.  

Руководствуясь ст. 132 АПК РФ ответчик (истец по встречному иску) подал  встречный иск, в котором просил суд признать недействительным договор от  26.03.2008г. № 03.3/265 инвестирования в строительство многоэтажных жилых  домов со встроенными помещениями общественного назначения по ул.Кирпичной, 24  Адлерского района города Сочи и ОАО "Автогрузсервис".  

В обоснование встречного иска, истец по встречному иску - ОАО  «Автогрузсервис» указывает, что между администрацией и обществом (инвестор)  26.03.2008г. был заключён договор № 03.3/265 инвестирования в строительство  многоэтажных жилых домов со встроенными и пристроенными помещениями  общественного назначения по улице Кирпичной, 24 Адлерского района города Сочи.  

Согласно пункту 2.1 договора, предметом договора является реализация  инвестиционного проекта, но которому инвестор в установленном законом порядке  обязуется за счет собственных и/или привлечённых средств осуществить  строительство объекта на земельном участке. Срок завершения строительства4 квартал 2010 года. Строительство объекта осуществляется инвестором при условии  соблюдения процедуры изменения вида разрешенного использования земельного  участка в установленном законом порядке.  

В п.п. 4.1.1., 4.1.2. договора указаны обязательства, которые администрация  приняла на себя:  

оказывать инвестору в рамках действующего законодательства РФ содействие в  реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том  числе обеспечить подготовку и принятие распорядительных документов,  необходимых для реализации инвестиционного проект;  

после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по  осуществлению инвестиционного проекта, обеспечить оформление в установленном  порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии  предоставления инвестором необходимого пакета документов  

Согласно пункту 1.1.4. договора распорядительным документом являлся  административный акт органа или должностного лица администрации г. Сочи,  который в соответствии с действующим порядком является достаточным основанием  

для реализации тех или иных мероприятий в рамках реализации инвестиционного  проекта.  

Исходя из сущности договора инвестирования следует, что исполнение  обязанностей инвестора по договору обусловлено изменением вида разрешенного  использования земельного участка для жилищного строительства.  

Во исполнение принятых на себя обязательств по договору инвестирования  ответчик по встречному иску заключил с истцом по встречному иску дополнительное  соглашение от 30.06.2008 к договору аренды земельного участка от 12.02.1996 №  4900000061, которым изменил вид разрешенного использования земельного участка  площадью 43 142 кв.м. с кадастровым номером .23:49:0402015:0005, расположенного  по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи Адлерский район, улица Кирпичная,  24, на «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений с размещением на части  участка многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями  общественного назначения».  

Однако, впоследствии в рамках рассмотренного Арбитражным судом  Краснодарского края дела А32-9570/2016, в котором Администрация города Сочи  участвовала в качестве ответчика, а ОАО «Автогрузсервис» - в качестве истца  (заявителя), вышеуказанное дополнительное соглашение от 30.06.2008 к договору  аренды земельного участка от 12.02.1996 № 4900000061 об изменении вида  разрешенного использования земельного участка площадью 43 142 кв.м., с  кадастровым номером 23:49:0402015:0005 расположенного по адресу: РФ,  Краснодарский край, город Сочи Адлерский район, улица Кирпичная, 24, на «для  размещения и эксплуатации зданий и сооружений с размещением на часта участка  многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями  общественного назначения» было признано недействительным (ничтожным) на  основании положений статьи 168 ГК РФ.  

Основанием для признания дополнительного соглашения от 30.06.2008 к  договору аренды земельного участка от 12.02.19% № 4900000061, подписанного  между сторонами, ничтожным послужили обстоятельства установленные при  рассмотрении дела № А32-9570/2016 Арбитражным судом Северо-Кавказского  округа (Постановление АС СКО от 28.03.2017). А именно, судом было установлено,  что действовавшей в момент заключения дополнительного соглашения к договору  аренды статьей 30.1 Земельного кодекса РФ предусматривалось, что земельные  участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или  муниципальной собственности, предоставляются в аренду бее предварительного  согласования места размещения объекта. Продажа права на заключение договоров  аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на  аукционах. Расположение земельного участка, на котором планировалось размещение  многоквартирного жилого дома в границах второй зоны округа горно-санитарной  охраны курорта Сочи, требовало проведение экологической экспертизы проектной  документации. Заключенное сторонами дополнительное соглашение, которым  стороны изменили разрешенное использование земельного участка, указанное в  первоначальной редакции договора аренды, противоречит вышеприведенным  нормативным положениям и разъяснениям высшей судебной инстанции  (постановлению Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  25.06.2013 Я» 1756/13). Его заключение, в силу статей 167, 168 Гражданского кодекса  РФ в действовавшей до 01.09.2013 редакции, не повлекло юридических последствий,  

за исключением тех, которые связаны с недействительностью дополнительною  соглашения. Торги на заключение договора аренды земельного участка и целях  жилищного строительства администрацией не проводились, общество их  победителем, не признавалось, соответствующий договор аренды сторонами не  заключался. В отсутствие положительною заключения государственной  экологической экспертизы проектной документации и заключенного в установленном  порядке в целях жилищного строительства договора аренды земельного участка у  администрации отсутствовали законные основания как для выдачи обществу  разрешения на строительство, так и для выдачи ему разрешения на ввод  многоквартирного дома в эксплуатацию.  

Аналогичные выводы содержатся и в мотивировочной части вступившего в  законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2018 по  делу № А32-54143/2017 о признании права собственности муниципального  образования город-курорт Сочи на долю в размере 65/1000 в отношении  незавершенного строительством объекта, в котором Администрация города Сочи  участвовала в качестве истца, а ОАО «Автогрузсервис» - в качестве ответчика.  

Кроме этого, Администрация города Сочи на момент заключения договора  инвестирования от 26.03.2008 № 03.3/265 и дополнительного соглашения от  30.06.2008 к договору аренды земельного участка от 12.02.1996 № 4900000061 не  имела права распоряжаться земельным участком с кадастровым номером  23:49:0402015:0005, расположенным но адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи  Адлерский район, улица Кирпичная, 24; указанное право у Администрации города  Сочи возникло лишь с 19.12.2008 года в силу ФЗ «О передаче земельных участков,  находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов  Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных  земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов  Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в  Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях» № 244-Ф'З от  03.12.2008.  

Таким образом, Администрация города Сочи на момент заключения договора  инвестирования от 26.03.2008 № 03.3/265 не имела полномочий осуществлять  действия, связанные с изменением вида разрешенного использования земельного  участка, подлежащею застройке, и фактически предоставила истцу по встречному  иску земельный участок с нарушением установленного законам порядка.  

Исходя из сущности договора инвестирования и его пунктов 1.1.7, 2,1. и 4.1.1  исполнение обязанностей инвестора (истца по встречному иску) но договору  инвестирования было обусловлено соблюдением процедуры изменения вида  разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства в  установленном законом порядке.  

При таких обстоятельствах условия договора инвестирования от 26.03.2008г. 

 № 03.3/265, закрепленные в пунктах 1.1.7, 2.1. и 4.1.1 договора и  регламентировавшие возможность и процедуру изменения вида разрешенного  использования земельного участка для жилищного строительства в установленном  законом порядке, не соответствуют требованиям пункта 1 статьи 615 ГК РФ, статьи  30.1. и пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ, в связи с чем, в силу статьи 168 ГК  РФ является ничтожным.  

По мнению истца по встречному иску, ничтожность условий договора  инвестирования, закрепленных в пунктах 1.1.7, 2.1. и 4.1.1 договора и  регламентировавших возможность и порядок изменения вида разрешенного  использования земельного участка для жилищного строительства в установленном  законом порядке, в принципе исключала как возможность совершения договора  инвестирования, так и возможность его реализации, следовательно, ничтожность  условий договора инвестирования, закрепленных в пунктах 1.1.7, 2.1. и 4.1.1  договора, влечет ничтожность и самого договора инвестирования.  

Таким образом, с учетом вышеизложенного договор инвестирования от  26.03.2008 № 03.3/265 в строительство многоэтажных жилых домов со встроенными  помещениями общественного назначения но ул. Кирпичной. 24 Адлерского района  города Сочи, заключенный -между Администрацией города Сочи и ОАО  «Автогрузсервис», является недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168  ГК РФ.  

Об обстоятельствах, связанных с недействительностью дополнительного  соглашения от 30.06.2008 к договору аренды земельного участка от 12.02.1996 №  4900000061, и, как следствие, недействительностью договора инвестирования oт  26.03.2008 № 03.3/265, истец по встречному иску узнал только 28.01.2017 из  Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу № А32-  

9570/2016, в связи с чем срок исковой давности по требованию о признании  недействительным договора инвестирования от 26.03.2008г. № 03.3/265 по мнению  истца по встречному иску не пропущен.  

Изложенное послужило основанием истцу по встречному иску для обращения в  Арбитражный суд Краснодарского края со встречным иском, рассматриваемым по  настоящему делу совместно с первоначально заявленным иском.  

При принятии Решения суд руководствуется следующим. 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации  защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.  По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой  своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке,  установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд  вправе обратиться и иные лица.  

Как следует из материалов дела, между администрацией и обществом (инвестор)  26.03.2008г. был заключён договор № 03.3/265 инвестирования в строительство  многоэтажных жилых домов со встроенными и пристроенными помещениями  общественного назначения по улице Кирпичной, 24 Адлерского района города Сочи.  

Согласно пункту 2.1 договора, предметом договора является реализация  инвестиционного проекта, но которому инвестор в установленном законом порядке  обязуется за счет собственных и/или привлечённых средств осуществить  строительство объекта на земельном участке. Срок завершения строительства4 квартал 2010 года. Строительство объекта осуществляется инвестором при условии  соблюдения процедуры изменения вида разрешенного использования земельного  участка в установленном законом порядке.  

Согласно пункту 1 статьи 8 Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об  инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме  

капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ) отношения между субъектами  инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.  

В Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует понятие договора  инвестирования, и не установлены его предмет и существенные условия. В связи с  этим, для квалификации возникших между сторонами правоотношений, применяются  правила статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 08.02.2011 N 13970/10, от  11.10.2011 N 5495/11 и от 05.02.2013 N 12444/12, договоры об участии  хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры  муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так  как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее - Кодекс) стороны свободны в заключении договоров и принятии на себя  любых обязательств, не запрещенных законом. Кроме того, согласно пункту 1 статьи  425 Кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с  момента его заключения.  

Статьями 309 и 310 Кодекса предусмотрено, что хозяйствующие субъекты не  вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения добровольно принятого на  себя договорного обязательства.  

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров,  возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или  приобретена в будущем" (далее - постановление N 54), разъяснено, что при  рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной  деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов  недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих  договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд") и  55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.  

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с  инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или  реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей  недвижимой вещи.  

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об  инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об  инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Закона N 39-ФЗ не могут быть  истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости,  правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет  недвижимое имущество.  

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших  договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого  рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности),  по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то  есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.  

Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче  созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с  заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5  постановления N 54. Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать  

понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи,  являющейся предметом договора (статья 398 Кодекса).  

Согласно названной статье в случае неисполнения обязательства передать  индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в  оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе  требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на  предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже  передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения  или оперативного управления.  

В абзаце шестом пункта 5 постановления N 54 разъяснено следующее: если у  продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в  собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или  создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это  имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата  уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4  статьи 487 Кодекса), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности,  уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли- продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).  

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на  которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что согласно п.п.  4.1.1., 4.1.2. договора инвестирования администрация приняла на себя:  

оказывать инвестору в рамках действующего законодательства РФ содействие в  реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том  числе обеспечить подготовку и принятие распорядительных документов,  необходимых для реализации инвестиционного проект;  

после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по  осуществлению инвестиционного проекта, обеспечить оформление в установленном  порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии  предоставления инвестором необходимого пакета документов  

Согласно пункту 1.1.4. договора распорядительным документом являлся  административный акт органа или должностного лица администрации г. Сочи,  который в соответствии с действующим порядком является достаточным основанием  для реализации тех или иных мероприятий в рамках реализации инвестиционного  проекта.  

Кроме того, исходя из сущности договора инвестирования следует, что  исполнение обязанностей инвестора по договору обусловлено изменением вида  разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства.  

Соглашения, предметом которых является констатация наличия у публично- правового образования определенной компетенции в сфере градостроительства,  предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным  образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным  и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.  

В данные соглашения могут включаться условия, устанавливающие обязанность  частного лица по внесению взноса на развитие социальной, инженерной,  транспортной инфраструктуры. Принятие указанной обязанности не противоречит  

действующему законодательству и соответствует положениям статьи 421 Кодекса о  свободе в заключении договора и праве сторон заключить договор как  предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.  

Вместе с тем принятие обязанности по передаче имущества в пользу  администрации вызвано не заключением договора пожертвования в пользу  муниципального образования, а как оплата по договору инвестирования за  выполнение администрацией принятых на себя обязательств.  

Таким образом, спорная обязанность по передаче имущества в пользу  администрации поставлена в зависимость от факта оказания содействия  администрации в создании и введении в эксплуатацию объекта недвижимого  имущества.  

При рассмотрении Арбитражным судом Краснодарского края дела А32- 9570/2016 в котором Администрация города Сочи участвовала в качестве ответчика,  а ОАО «Автогрузсервис» - в качестве истца (заявителя), дополнительное соглашение  от 30.06.2008 к договору аренды земельного участка от 12.02.1996 № 4900000061 об  изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 43 142  кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402015:0005 расположенного по адресу: РФ,  Краснодарский край, город Сочи Адлерский район, улица Кирпичная, 24, на «для  размещения и эксплуатации зданий и сооружений с размещением на часта участка  многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями  общественного назначения» было признано недействительным (ничтожным) на  основании положений статьи 168 ГК РФ.  

Основанием для признания дополнительного соглашения от 30.06.2008 к  договору аренды земельного участка от 12.02.19% № 4900000061, подписанного  между сторонами, ничтожным послужили следующие обстоятельства.  

При рассмотрении дела № А32-9570/2016 Арбитражным судом Северо- Кавказского округа было установлено, что Администрация города Сочи на момент - заключения договора инвестирования от 26.03.2008 № 03.3/265 не имела полномочий  осуществлять действия, связанные с изменением вида разрешенного использования  земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:0005, подлежащею  застройке, и фактически предоставила истцу по встречному иску земельный участок с  нарушением установленного законам порядка.  

Аналогичные выводы содержатся и в мотивировочной части вступившего в  законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2018 по  делу № А32-54143/2017 о признании права собственности муниципального  образования город-курорт Сочи на долю в размере 65/1000 в отношении  незавершенного строительством объекта расположенного на земельном участке с  кадастровым номером 23:49:0402015:0005, но адресу: РФ, Краснодарский край, город  Сочи Адлерский район, улица Кирпичная, 24  

Кроме того, судом установлено, что администрация добровольно не выдавала  разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, отказывая обществу в выдаче такого  разрешения. Отказы администрации были обжалованы Обществом в судебном  порядке дважды (дело № А32-39053/2014 и А32-9570/2016).  

В результате многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными  помещениями общественного назначения был введен в эксплуатацию 30.05.2018г.  (разрешение N RU23-30-1353-2018) на основании решения суда Центрального района  города Сочи от21.05.2018г., по обращению членов ЖСПК "Изумрудный".  

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г.Сочи от  21.05.2018г., установлено, что общество в целях получения разрешения на ввод  спорного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию обратилось в  администрацию, предоставив весь необходимый комплект документов. Однако в  результате воспрепятствования администрации разрешение обществу не было  выдано. Данное обстоятельство явилось основанием для обращения лиц, являющихся  участниками строительства жилого дома на основании договоров долевого участия в  строительстве, с требованиями о понуждении администрации выдать обществу  разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.  

Решением суда общей юрисдикции на администрацию судом была возложена  обязанность выдать обществу разрешение на ввод в эксплуатацию объекта  "Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями  общественного назначения (блок "А" и блок "Б") , расположенные по адресу: 

<

...>.  

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что действия администрации  явно свидетельствуют об неисполнении условий договора инвестирования и  непредставлении администрацией содействия при строительстве обществом  многоквартирного дома. Администрация не исполняла условия инвестиционного  договора от 20.04.2007, в связи с чем у нее отсутствуют основания требовать  исполнения обязанности по передаче имущества.  

Доводы истца о том, что общество уклоняется от исполнения обязанности по  передаче в пользу администрации 6,5% (1309,8 кв. м) от общей площади объекта,  несостоятельны, поскольку у общества не наступила обязанность по передаче  имущества ввиду непредставления администрацией встречного исполнения.  

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах" в  случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом,  вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или  исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на  императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного  злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права  полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом  (пункт 2 статьи 10 Кодекса).  

Кроме того, следует обратить внимание на то, что в абзаце третьем п. 4  Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11 июля 2011 года указывается, что право  собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор  купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода  договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по  правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с  момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на  недвижимое имуществом и сделок с ним (ЕГРП) этого права за покупателем.  

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в  соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с  учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.  

 Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению  обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора  

(статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит  удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в  натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого  на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на  недвижимое имущество и сделок с ним.  

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может  быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права  собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи  551 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В материалы дела представлены доказательства передачи жилых и нежилых  помещений члена ЖСПК "Изумрудный", что свидетельствует о принадлежности  помещений в многоэтажных жилых домах со встроенно-пристроенными  помещениями общественного назначения (Блок А и Блок Б) по ул. Гастелло- Кирпичная, 24 в Адлерском районе г. Сочи третьим лицам.  

В нарушение ст. 65 АПК РФ истец по первоначальному иску не представил в  материалы дела доказательства нахождения спорного имущества у ответчика, а также  то, что право собственности на спорное имущество зарегистрировано в Едином  государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Более того,  в договоре инвестирования стороны не согласовали необходимые и достаточные  сведения, позволяющие индивидуализировать помещения, подлежащие передаче  администрации.  

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии  правовых оснований для удовлетворения первоначального иска.  

Требования истца по встречному иску о признании недействительным договора  инвестирования от 26.03.2008г. № 03.3/265 так же не подлежат удовлетворению  судом в силу пропуска истцом срока исковой давности.  

При рассмотрении дела администрацией было заявлено о пропуске Обществом  срока исковой давности при подаче встречного иска, учитывая что истец обратился в  суд 07.05.2019г., а договор инвестирования был заключен сторонами 26.03.2008г.  

В силу статьи 195 Кодекса исковой давностью признается срок для защиты права  по иску лица, право которого нарушено.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Кодекса общий срок исковой давности  составляет три года со дня, определяемого статьей 200 данного Кодекса. Согласно  пунктам 1, 2 статьи 200 Кодекса, если законом не установлено иное, течение срока  исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о  нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о  защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение  срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.  

 Пунктом 2 статьи 199 Кодекса установлено, что истечение срока исковой  давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к  вынесению судом решения об отказе в иске.  

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции главы 7  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к  выводу о пропуске обществом срока исковой давности, поскольку иск предъявлен за  пределами трех лет с того момента, когда наступил срок исполнения обязательств по  заключенной сторонами сделке - 26.03.2008г.  

Таким образом, на день обращения общества в арбитражный суд со встречным  иском - 07.05.2019г. , срок исковой давности истек, что является самостоятельным  основанием для отказа в его удовлетворении.  

В ходе судебного разбирательства судом были исследованы представленные  сторонами подлинники или надлежащим образом заверенные копии приведенных  документов.  

При изложенных обстоятельствах заявленные требования в первоначальном и  встречных исках не подлежат удовлетворению судом.  

Судебные расходы подлежат распределению в соответствии со статьёй 110 АПК  РФ.  

На основании вышеизложенного, руководствуясь названными нормативными  актами, статьями 27, 105, 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд  

РЕШИЛ:

По первоначальному иску: В иске отказать. 

По встречному иску: В иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд  Краснодарского края.  

 Судья А.Г. Пристяжнюк