ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит.А,

http://13aas.arbitr.ru

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № А56-116540/2019

11 февраля 2026 года

г. Санкт-Петербург

/ход.2

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тарасовой М.В.,

судей Морозовой Н.А., Радченко А.В.,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем Дукаевым А.Л., после перерыва – секретарем Аласовым Э.Б.,

при участии до перерыва:

от Администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области – представителей ФИО1 (доверенность от 24.12.2025) и ФИО2 (доверенность от 24.12.2025),

от ООО «Балтпромэнергомонтаж» - представителя ФИО3 (доверенность от 26.12.2025),

от ППК «Фонд развития территорий» - представителя ФИО4 (доверенность от 30.07.2024, посредством использования системы веб- конференции),

эксперта ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО5 (паспорт, посредством использования системы веб-конференции),

при участии после перерыва:

от конкурсного управляющего – представителя ФИО6 (доверенность от 26.01.2026),

от ФИО7 – представителя ФИО8 (доверенность от 03.02.2024), от ООО «Балтпромэнергомонтаж» - представителя ФИО3 (доверенность от 26.12.2025),

от Администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области – представителей ФИО1 (доверенность от 24.12.2025) и

ФИО2 (доверенность от 24.12.2025),

от ППК «Фонд развития территорий» - представителя ФИО4 (доверенность от 30.07.2024, посредством использования системы веб- конференции),

эксперта ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО5 (паспорт, посредством использования системы веб-конференции),

рассмотрев в открытом судебном заседании ходатайство ООО «Центр оценки «Аверс» о предоставлении эксперту дополнительных документов для проведения экспертизы и апелляционную жалобу ППК «Фонд развития территорий» (регистрационный номер 13АП-13478/2025) на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.05.2025 по обособленному спору № А56-116540/2019/ход2 (судья Ильенко Ю.В.), принятое по ходатайству ФИО7 о назначении

судебной экспертизы и заявлению ПКК «Фонд развития территорий» о намерении приобрести права застройщика в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Айбер Звезда»,

третье лицо: Прокуратура Ленинградской области,

установил:

в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) поступило заявление ООО «Айбер Констракшн» в лице конкурсного управляющего ФИО9 (далее – заявитель) о признании ООО «Айбер Звезда» (далее - должник) несостоятельным (банкротом).

Определением арбитражного суда от 03.12.2019 заявление принято к производству, возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) ООО «Айбер Звезда».

Определением арбитражного суда от 12.03.2020 арбитражный суд заменил в порядке процессуального правопреемства заявителя ООО «Айбер Констракшн» на ФИО7.

Решением арбитражного суда от 29.12.2020 ООО «Айбер Звезда» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО10, при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Айбер Звезда» применены правила параграфа 7 главы IX (банкротство застройщиков) Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

В арбитражный суд поступило заявление ФИО7, уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о назначении судебной экспертизы стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства, а именно:

-«Какова рыночная стоимость прав застройщика на земельный участок, площадью 21 615 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения многоэтажных жилых домов, с кадастровым номером 47:01:0108001:57, расположенные по адресу: 

<

...> и расположенных на нем объектов незавершенного строительства – 2 (два) многоквартирных дома:

1) объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения - первый этап строительства, площадь квартир и помещений 8 402,5 квадратных метров, принадлежащий на праве собственности ООО «Айбер Звезда» с кадастровым номером 47:01:0108001:2098;

2) объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения-второй этап строительства, площадь квартир и помещений 8 402,5 кв.м, принадлежащий на праве собственности ООО «Айбер-Звезда» (без постановки на кадастровый учет), а также проектная документация застройщика на дату подачи Фондом развития территорий заявления о намерении приобрести права застройщика на указанные объекты (25.03.2024)».

Обособленному спору присвоен № А56-136353/2019/ход2.

Определением арбитражного суда от 14.04.2023 ФИО10 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Айбер Звезда». Конкурсным управляющим ООО «Айбер Звезда» утверждена ФИО11.

В арбитражный суд поступило заявление ППК «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) о намерении стать приобретателем прав и обязанностей застройщика (спор № А56-116540/2019/намер5).

Определением арбитражного суда от 05.04.2024 споры № А56-136353/2019/ход2 и № А56-116540/2019/намер5 объединены в одно производство с присвоением номера дела № А56-116540/2019/ход2.

Определением арбитражного суда от 21.11.2024 Прокуратура Ленинградской области привлечена к участию в настоящем обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Определением от 07.05.2025 арбитражный суд:

1) удовлетворил заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав ООО «Айбер Звезда» на земельный участок с кадастровым номером 47:01:0108001:57, общей площадью 21 615 кв.м со всеми расположенными на нем неотделимыми улучшениями, в том числе с объектами незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения – первый этап строительства, общей площадью квартир и помещений 8 402,5 кв.м; многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения – второй этап строительства, общей площадью квартир и помещений 8 402,5 кв.м; правами на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

2) обязал Фонд перечислить на специальный банковский счет ООО «Айбер Звезда» денежные средства в размере 11 014 700,52 рублей для погашения требований к должнику по текущим платежам;

3) обязал Фонд перечислить ООО «Айбер Звезда» денежные средства в размере 150 572 450,92 рублей - превышение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями над совокупным размером требований участников строительства должника, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Фондом будет осуществлена выплата возмещения;

4) признал погашенными все обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:01:0108001:57 площадью 21 615 кв.м, предназначенного для строительства и принадлежащего ООО «Айбер Звезда» со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства).

Не согласившись с принятым судебным актом, Фонд обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение от 07.05.2025 отменить, принять по делу новый судебный акт; удовлетворить ходатайство Фонда о назначении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости прав застройщика.

Определением от 05.12.2025 Тринадцатого арбитражного апелляционного суда ходатайство ППК «Фонд развития территорий» о назначении и проведении экспертизы удовлетворено, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО5; судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 28.01.2026 на 15 час. 30 мин.

В суд апелляционной инстанции 29.12.2025 поступило ходатайство ООО «Центр оценки «Аверс», которое сообщило о необходимости получения дополнительных документов для проведения исследования, а именно:

- выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН) на дату оценки (25.03.2024);

- разрешение на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения-второй этап строительства» (в направленных материалах дела есть РНС только по первому этапу);

- положительное заключение негосударственной экспертизы на второй этап строительства;

- акт обследования/технического состояния объектов незавершенного строительства на дату оценки или близкую к ней;

- документ, подтверждающий степень готовности объектов незавершенного строительства, в том числе с указанием степени готовности по основным конструктивным элементам;

- акт консервации (если объекты законсервированы), либо документы о приостановке строительства;

- информации о фактическом наличии и состоянии инженерных сетей и коммуникаций на участке и в домах (подключения, мощности, технические условия).

Суд апелляционной инстанции, назначил судебное заседание по рассмотрению ходатайства экспертной организации на ту же дату, на которую отложено рассмотрение апелляционной жалобы Фонда – 28.01.2026; у ППК «Роскадастр» по Ленинградской области запрошены дополнительные документы; конкурсному управляющему ООО «Айбер-Звезда» и ППК «Фонд развития территорий» также предложено представить испрашиваемые экспертом документы и сведения.

В судебном заседании 28.01.2026 объявлен перерыв до 11.02.2026 в целях ознакомления эксперта с представленными в материалы дела документами и установления их достаточности для проведения экпертизы.

После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же составе суда.

Конкурсный управляющий заявил ходатайство от 06.02.2026 о приобщении к материалам дела двух заключений об определении степени готовности объекта незавершенного строительства (первая очередь строительства МКД и вторая очередь строительства – фундамент), подготовленные кадастровым инженером ООО «ФГК Кадастр» по заказу конкурсного управляющего в связи с поступившим ходатайством экспертной организации, которая запросила такие документы в целях проведения исследования.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал заявленное ходатайство, с которым согласились представители ФИО7 и ООО «Балтпромэнергомонтаж».

Фонд возражал против приобщения документов, полагая, что заключения, составленные ООО «ФГК Кадастр» на 30.01.2026, являются неинформативными, не могут быть использованы экспертом для проведения исследования по вопросу о рыночной стоимости объектов по состоянию на 26.03.2024 (ретроспективную дату); а в материалах настоящего спора имеется представленный Фондом 20.01.2025 посредством системы «Мой арбитр» в ходе рассмотрения спора судом первой инстанции отчет о строительно-технической экспертизе от 23.01.2024 № 1061/124354.

Поскольку степень готовности объектов влияет на рыночную стоимость таких объектов, а позиции сторон относительно показателей такой степени готовности имеют существенную разницу: в отчете Фонда от 23.01.2024 (готовность объекта первый этап строительства – 34,71%, сведений о степени готовности объекта второго этапа строительства не представлено), а в заключениях, подготовленных по запросу конкурсного управляющего

(заключения № 1-26-ЗКИ, 02-26-ЗКИ, дата визуального осмотра – 30.01.2026, степень готовности первой очереди строительства – 57%, второй очереди – 9%), апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что дальнейшее проведение экспертизы по поставленным судом вопросам в определении от 05.12.2025 невозможно, поскольку в целях проведения исследования эксперт нуждается в получении: 1) акта обследования/технического состояния объектов незавершенного строительства на дату оценки или близкую к ней; 2) документа, подтверждающего степень готовности объектов незавершенного строительства, в том числе с указанием степени готовности по основным конструктивным элементам.

В определении апелляционного суда от 05.12.2025 перед экспертом ставились вопросы о рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и проектной документации на ретроспективную дату – 25.03.2024, однако в настоящий момент установлено, что между участниками дела имеется спор относительно степени готовности объектов на такую дату, которую надлежит учитывать при определении рыночной стоимости объектов.

Поддерживая ходатайство о приобщении заключений ООО «ФГК Кадастр», конкурсный управляющий указал, что с даты открытия 29.12.2020 конкурсного производства в отношении должника работы по строительству на спорных объектах не велись, а значит, степень готовности объектов строительства не изменилась с 29.12.2020, поэтому ее определение по итогам осмотра 30.01.2026 не свидетельствует о неотносимости содержащихся в заключениях сведений и по состоянию на 25.03.2024. Кроме того, представленный Фондом отчет о строительно-технической экспертизе от 23.01.2024 № 1061/124354 составлен без фактического осмотра объектов, только на основании имеющейся у Фонда проектной документации, и не содержит сведений о степени готовности объекта строительства второго этапа вовсе.

Кредиторы, поддерживая ходатайство конкурсного управляющего, указали, что отчет о строительно-технической экспертизе от 23.01.2024 № 1061/124354 представлен Фондом в суд первой инстанции 20.01.2025, то есть уже после проведения судебной экспертизы и поступления в материалы дела заключения эксперта ФИО12, несмотря на то, что суд первой инстанции неоднократно предлагал Фонду представить документы, послужившие основанием для принятия решения о финансировании мероприятий, предусмотренных пунктом 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», однако Фонд их так и не представил.

При таком положении, принимая во внимание, что эксперт ФИО5 не является специалистом в сфере определения степени готовности объектов незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что проведение экспертного исследования, назначенного определением от 05.12.2025 (которое к 11.02.2026 фактически не начато в связи с тем, что ходатайство ООО «Центр оценки «Аверс» не разрешено по существу) надлежит прекратить, ходатайство экспертной организации удовлетворено быть не может.

Если необходимость в продолжении проведения экспертизы отпала (например, вследствие изменения истцом основания иска, уничтожения предмета экспертного исследования), суд по заявлению участвующих в деле лиц или по своей инициативе, в соответствии с частью 1 статьи 184 АПК РФ, выносит определение о прекращении проведения экспертизы и возобновляет

производство по делу, если оно было приостановлено. Такие разъяснения даны в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее - постановление № 23).

Изложенные разъяснения о возможности прекращения производства по судебной экспертизе направлены на ее прекращение при наличии указанных в этом пункте случаев, без сомнения исключающих необходимость в ее результатах.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приобщает к материалам дела документы, представленные конкурсным управляющим, и прекращает проведение экспертизы, назначенной определением суда апелляционной инстанции от 05.12.2025, и откладывает рассмотрение апелляционной жалобы на более позднюю дату в целях формирования Фондом и иными участниками спора позиции о судьбе ходатайства о назначении экспертизы.

Руководствуясь статьями 82, 158, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

определил:

1. Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы ППК «Фонд развития территорий» (регистрационный номер 13АП-13478/2025) отложить на 11 марта 2026 года в 14 час. 15 мин. в помещении суда по адресу: Санкт-Петербург, Суворовский пр., д.65, зал 223.

2. Прекратить проведение экспертизы, назначенной определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2025.

3. Эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО5 вернуть в апелляционный суд направленные для проведения экспертизы материалы дела.

4. Предложить ППК «Фонд развития территорий» уточнить заявленное ходатайство о назначении и проведении экспертизы, представить информацию об экспертных учреждениях, экспертах, которым может быть поручено проведение экспертизы в случае необходимости ее проведения, а также вопросы, которые могут быть поставлены перед экспертом/экспертами для проведения экспертизы в срок до 28 февраля 2026 года.

5. Предложить конкурсному управляющему и иным участникам спора представить в суд апелляционной инстанции в срок, не позднее 04 марта 2026 года отзывы/позиции относительно уточненного ходатайства ППК «Фонд развития территорий».

6. Разъяснить лицам, участвующим в деле, право участия в судебном заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» kad.arbitr.ru (онлайн-заседание), а также право направить в апелляционный суд ходатайство с волеизъявлением относительно возможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие своих представителей.

7. Для участия в онлайн-заседании лицом, участвующим в деле, либо его представителем, посредством заполнения электронной формы в информационной системе «Мой арбитр» подается в арбитражный суд ходатайство об участии в онлайн-заседании не позднее 5 рабочих дней до даты судебного заседания.

8. Разъяснить лицам, участвующим в деле, право на ознакомление с материалами дел в электронном виде через информационную систему «Картотека арбитражных дел».

9. Ходатайство об ознакомлении с материалами дела в электронном виде подается с использованием информационной системы «Мой арбитр».

Информация:

- информацию о движении апелляционной жалобы, о перерыве в судебном заседании, об отложении судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы можно получить в информационной системы «Картотека арбитражных дел» kad.arbitr.ru

- телефон справочной службы 

<

***>.

- запись на ознакомление с материалами арбитражного дела – тел. 

<

***>, 647-59-89;

- с порядком обращения с ходатайством об участии в онлайн-заседании можно ознакомиться на официальном сайте суда в сети Интернет: http://13ааs.arbitr.ru в разделе «Новости»;

- с порядком обращения с ходатайством об ознакомлении с материалами дела в электронном виде можно ознакомиться на официальном сайте суда в сети Интернет: http://13ааs.arbitr.ru в разделе «Новости»;

- с порядком допуска посетителей в здание суда в период режима повышенной готовности можно ознакомиться на официальном сайте суда в сети Интернет: http://13ааs.arbitr.ru в разделе «Новости».

Председательствующий М.В. Тарасова

Судьи Н.А. Морозова А.В. Радченко