﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

27 октября 2020 года

Дело №

А56-22984/2019

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М.,                Сапоткиной Т.И., 

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 30.12.2019 № 96676-42), от общества с ограниченной ответственностью «КофеИюшка» Кузнецова А.А. (доверенность от 15.02.2019), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Фановой А.Ю. (доверенность от 09.01.2020 № 60),

рассмотрев 22.10.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2020 по делу № А56-22984/2019, 

 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «КофеИюшка», адрес: 191002, Санкт-Петербург, Ломоносова ул., д. 18, лит. А, пом. 3Н, ОГРН 1057810011500, ИНН 7840310882 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н,            ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ломоносова ул., д. 18, лит. А, пом. 3Н, общей площадью 205,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001055:2966, этаж – подвал, и признании договора заключенным на условиях, изложенных в редакции протокола разногласий от 25.12.2018 к договору купли-продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: Цена продажи объекта составляет 17 000 000 руб., НДС не облагается, взыскать с Комитета в пользу Общества расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы. 

Определением от 07.03.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4Н,                    ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее – Предприятие), акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», адрес: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649.

 Решением от 20.12.2019 урегулированы возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения разногласия, договор признан заключенным в соответствии с уточненными требованиями истца, с Комитета в пользу Общества взыскано 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Постановление апелляционного суда от 02.06.2020 решение от 20.12.2019 изменено в части распределения судебных расходов. В остальной части решение оставлено без изменения. 

Комитет в кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Комитет считает, что при проведении экспертизы экспертом общества с ограниченной ответственностью «АльфаКонсалт» (далее – Компания) Ананьиной О.А. нарушены действующие нормы законодательства, регулирующего определение стоимости, что свидетельствует о недостоверности экспертного заключения и невозможности его использования в качестве надлежащего доказательства по делу. Кроме того, Комитет считает, что суды не совершили необходимых процессуальных действий по проверке достоверности отчета Предприятия, не оценили доказательства рыночной стоимости объекта в их совокупности. Также податель ссылается на необоснованное отклонение ходатайства Предприятия о проведении повторной экспертизы.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В отзыве на кассационную жалобу Предприятие поддержало доводы жалобы Комитета, просило ее удовлетворить.

В судебном заседании представитель Комитета поддержала доводы кассационной жалобы, а представитель Общества против ее удовлетворения возражал, представитель Предприятия поддержала позицию подателя жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет по управлению государственным имуществом (правопредшественник Комитета; арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 17.01.2008                   № 10-А197781 аренды помещения ЗН, общей площадью 205,1 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001055:2966, расположенного по адресу:                Санкт-Петербург, ул. Ломоносова, д.18, лит. А, под нежилые цели.

Общество 10.08.2018 обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение указанного помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Комитет издал распоряжение от 04.12.2018 № 2434-рз, в котором установил цену выкупа – 21 600 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 09.11.2018 № 31-8-0135(083)-2018, выполненным Предприятием.

Комитет направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, приложив подписанный проект договора купли-продажи, согласно которому цена продажи составляет 21 600 000 руб.

Общество, считая выкупную стоимость объекта завышенной, обратилось в общество с ограниченной ответственностью «Недвижимость и консалтинг» за определением рыночной стоимости помещения. По результатам оценки рыночная стоимость объекта составила от 12 300 000 до 13 350 000 руб. (отчет от 21.12.2018). 

Установив иную рыночную стоимость объекта, Общество направило Фонду протокол разногласий, предложив цену 13 000 000 руб., оставление без удовлетворения которого послужило основанием для обращения Общества в суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости помещения на 10.08.2018, сослался на отчет эксперта Компании от 29.07.2019, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 17 000 000 руб., и урегулировал возникшие между сторонами разногласия при заключении договора, установив цену выкупа помещения в соответствии с рыночной стоимостью, определенной судебной экспертизой. Кроме того, возложила судебные расходы на Комитет.

Апелляционная инстанция, не усмотрев оснований для отнесения судебных расходов на Комитет, изменила решение в указанной части. 

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права и обсудив доводы жалоб, не находит оснований для их удовлетворения.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ. 

В соответствии со статьей 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом об оценочной деятельности. 

В пункте 2 части 8 статьи 4 названного закона указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон                         № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учётом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учётом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, правильно применив положения статьи 83 АПК РФ и статьи 13 Закона № 135-ФЗ, назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

Оценив доказательства по делу в их совокупности, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что заключение эксперта от 29.07.2019 соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену объекта недвижимости на основании указанного отчёта.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона № 135-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы, указанной в соответствующем заключении. 

Отказывая в назначении повторной экспертизы, суды сделали правильный вывод о том, что не имеется оснований для её проведения, поскольку не доказаны наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы, выполненной экспертом Компании Ананьиной О.А., и наличие противоречий в выводах эксперта. 

Заключение, полученное по результатам судебной экспертизы, дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит ссылку на допущения и ограничительные условия, подробное описание методологии определения рыночной стоимости объекта экспертизы, описание подхода к оценке, указание на количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, основные экономические, технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемому объекту недвижимости по всем параметрам, ссылки на соответствующие сведения о них в Интернете (эксперт по возможности использовал ретроспективные данные), обоснование примененного сравнительного подхода, отказа от использования иных подходов. При этом суд первой инстанции заслушал в судебном заседании пояснения эксперта и отклонил возражения Комитета и Предприятия, которые сводились к несогласию с отдельными выводами эксперта, выбором им объектов-аналогов. 

При таком положении суды сделали вывод о том, что заключение эксперта  является достоверным. 

Суд кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ не наделен полномочиями по переоценке доказательств по делу. Вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела, при этом определение круга допустимых и относимых доказательств не входит в число вопросов, рассмотрение которых относится к компетенции суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства.

Аргументы жалобы Комитета с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела не могут быть положены в основу отмены решения и постановления. 

Кроме того, доводы, заявленные в жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы, изложенные в апелляционной жалобе Комитета, и получили правильную правовую оценку. 

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (части 3 и 4 статьи 288 АПК РФ), не установлены.

Поскольку суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции, то оставлению в силе подлежит постановление от 02.06.2020.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2020 по делу № А56-22984/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

 

Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина