АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ  

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-8573/2021 

«28» мая 2021 года                                    г. Краснодар

                                               Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2021 года

                                               Полный текст решения изготовлен 28 мая 2021 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Гонзус И.П., при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев заявление  

Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар 

Третьи лица: 

1.Акционерное общество «Агропромышленная компания «Михайловский перевал»,                      с. Пшада; 

2. Акционерное общество «Черноморская агропромышленная компания»,  с. Пшада; 

3. Акционерное общество «Агро-центр «Пшада»,  с. Пшада; 

4. Акционерное общество «Агро-ресурсы»,  с. Михайловский перевал;

5. Государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)»,  г. Москва,

о признании незаконными приостановлений государственной регистрации права, выраженных в уведомлениях от 23.12.2020 года № № КУВД-001/2020-29058012/1,                           № КУВД-001/2020-29058011/1, № КУВД-001/2020-29058431/1, обязании  совершить определенные действия 

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО1 – представителя по доверенности; 

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности;

от третьих лиц:

1.не явился, извещен;

2.не явился, считается извещенным;

3.не явился, считается извещенным; 

4.не явился, считается извещенным; 

5.не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик                               (далее – заявитель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – ответчик, управление, Управление Росреестра по Краснодарскому краю) с заявлением о признании незаконными приостановлений государственной регистрации права, выраженных в уведомлениях от 23.12.2020 года                     № КУВД-001/2020-29058012/1, № КУВД-001/2020-29058011/1, № КУВД-001/2020-29058431/1, обязании  осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 15.12.2020 года № 163 к договору аренды земельных участков от 28.02.2013 года № 4000004573, от 15.12.2020 года № 164 к договору аренды земельных участков от 28.02.2013 года № 4000004572. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены:

- Акционерное общество «Агропромышленная компания «Михайловский перевал» (далее – третье лицо № 1, АО «Агропромышленная компания «Михайловский перевал»);

- Акционерное общество «Черноморская агропромышленная компания» (далее – третье лицо № 2, АО «Черноморская агропромышленная компания»);

- Акционерное общество «Агро-центр «Пшада» (далее – третье лицо № 3,                           АО «Агро-центр «Пшада»);

-  Акционерное общество «Агро-ресурсы» (далее – третье лицо № 4, АО «Агро-ресурсы»);

- Государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» (далее – третье лицо № 5, Банк). 

Представитель администрации в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований, правовая позиция изложена в заявлении. 

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования не признал, возражения изложены в отзыве. 

Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены и считаются извещенными надлежащим образом, отзывы на заявление не представили. 

Исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, суд пришел к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ОАО «Агропромышленная компания «Михайловский перевал», ОАО «Черноморская агропромышленная компания»,                       ОАО «Агро-центр «Пшада», ОАО «Агро-ресурсы» 28 февраля 2013 года был заключен договор аренды земельных участков № 4000004573 с множественностью лиц на стороне арендатора.

Предметами указанного договора аренды являлись два земельных участка, расположенных по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал» с кадастровыми номерами 23:40:0605003:9 и 23:40:0605003:10 имеющие вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования».

Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 12 мая 2014 года № 1221 «О разделе земельного участка по адресу:                              г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал» земельный участок с кадастровым номером 23:40:0605003:9 площадью 396 857 кв. м, расположенный по вышеназванному адресу разделен на два земельных участка:

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:0605003:16 площадью 332 7825 кв. м, из которого земельный участок площадью 9 216 кв. метров - охранная зона ВЛ-10 кВ БР-3, расположенный по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования»;

- земельный участок с кадастровым номером 23:065003:15 площадью 74 075, кв. м, из которого земельный участок, площадью 11 019 кв. метра -охранная зона ВЛ-110кВ БР-3, расположенный по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования».

Между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и открытыми акционерными обществами «Агропромышленная компания «Михайловский перевал», «Черноморская агропромышленная компания», «Агро-центр «Пшада», «Агро-ресурсы» 28 февраля 2013 года был заключен договор аренды земельных участков                           № 4000004572 с множественностью лиц на стороне арендатора.

Предметом указанного договора аренды являлись 7 земельных участков, расположенных по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал» в том числе земельный участок с кадастровым номером 23:40:0802001:109 площадью 537 001 кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал», имеющий вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования».

Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 14 апреля 2014 года № 927 «О разделе земельных участков, расположенных по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал»   земельный   участок   с   кадастровым   номером   23:40:0802001:109 площадью 537 007 кв. м, расположенный по вышеназванному адресу разделен на два земельных участка:

-  земельный участок с кадастровым номером 23:40:0802001:124, площадью 331 528 кв. метра, расположенный по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал»          с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного назначения»;

-  земельный участок с кадастровым номером 23:40:0802001:125 площадью 205 473, кв. метра, из которого земельный участок, площадью 62 332 кв. метра - водоохранная зона реки Догуаб, Тхаб и Грекуловка, земельный участок, площадью 173 кв. метра - охранная зона ВЛ-110кВ «Стрела-Береговая», расположенный по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного назначения».

15 декабря 2020 года администрацией в Геленджикский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю были поданы заявления о государственной регистрации дополнительного соглашения от 15 декабря 2020 года № 163 к договору аренды земельных участков от 28 февраля 2013 года № 4000004573 и от 15 декабря 2020 года №164 к договору аренды от 28 февраля 2013 года № 4000004572, согласно которым регистрирующему органу надлежало погасить право аренды АО «АПК «Михайловский перевал», АО «Черноморская агропромышленная компания», АО «Агро-ресурсы», АО «Агро-центр «Пшада» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10, 23:40:0605003:15 и 23:40:0802001:125.

Вышеуказанные земельные участки находятся в залоге государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)».

Уведомлениями от 23 декабря 2020 года № КУВД-001/2020-29058012/1, № КУВД-001/2020-29058011/1, № КУВД-001/2020-29058431/1, по результатам рассмотрения заявлений о государственной регистрации прав от 15 декабря 2020 года № КУВД-001/2020-2905 8012 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0605003:15), №КУВД-001/2020-2905 8011 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0605003:10), №КУВД-001/2020-2905 8431 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0802001:125), администрации муниципального образования город-курорт Геленджик было сообщено о приостановлении осуществления государственной регистрации прав.

Приостановления государственной регистрации права мотивировано тем, что в нарушение  части 4 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ                             «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), не представлено согласие залогодержателя на государственную регистрацию дополнительных соглашений от 15 декабря 2020 года № 163 и № 164.

Не согласившись с вышеуказанными приостановлениями государственной регистрации права, выраженными в уведомлениях от 23.12.2020 года № КУВД-001/2020-29058012/1, № КУВД-001/2020-29058011/1, № КУВД-001/2020-29058431/1, администрация оспорило их в судебном порядке. 

В процессе рассмотрения настоящего дела, управлением вынесены решения об отказе государственной регистрации права, выраженные в уведомлениях от 23.03.2021 года № КУВД-001/2020-29058012/1, № КУВД-001/2020-29058011/1, № КУВД-001/2020-29058431/1, ввиду непредставления согласия залогодержателя на государственную регистрацию дополнительных соглашений о расторжении договоров аренды.  

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Для признания оспариваемого решения и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий: оспариваемое решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемое решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.                           

 Как следует из пункта 3 статьи Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. 

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона 218-ФЗ, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Государственная функция по государственной регистрации прав регулируется Законом № 218-ФЗ, согласно части 1 статьи 14 которого государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим законом порядке.

Пунктами 5, 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В соответствие с пунктом 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными.

В силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что залог прекращается, в частности, в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, прекращение права залога находится в зависимости от наличия волеизъявления сторон на прекращение заложенного права, в данном случае права аренды.

Целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

Право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.

Исходя из изложенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

В случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а, следовательно, подлежит прекращению.

Наличие договора залога права аренды, и, соответственно, обременения прав арендатора по договору аренды земельного участка не лишает арендодателя права на расторжение договора аренды земельного участка, данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре.

Законодательство Российской Федерации не наделяет залогодержателя права аренды каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении заложенного права аренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора по соглашению сторон.

Таким образом, наличие регистрационной записи об ипотеке (залоге) права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды на основании заключенного сторонами договора аренды соглашения о его расторжении, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки (залога).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2018 года по делу №А32-14764/2018, регистрирующий орган одновременно с государственной регистрацией прекращения записи об аренде земельного участка должен погасить запись об ипотеке, поскольку расторжение договора аренды земельного участка означает автоматическое (вне зависимости от дополнительных соглашений сторон или заявлений) прекращение залога (ипотеки) права аренды земельного участка.

В гражданском и земельном законодательстве Российской Федерации отсутствуют нормы, запрещающие расторжение договора аренды либо исключающие прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка при обременении права аренды ипотекой.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от Федерального закона от                           16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон                            № 106-ФЗ) правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В связи с расторжением договора аренды земельного участка регистрация в Едином государственном реестре недвижимости расторжения договора аренды носит правоподтверждающий характер, направлена на констатацию прекращения арендного обременения, в связи с расторжением договора аренды  и  прекращением арендного обязательства прекращается залог права аренды. Следовательно, согласие залогодержателя  на   погашение   регистрационной  записи  об  аренде  не требуется, как об этом указывает управление со ссылкой на положение части 4 статьи 53 Закона                                № 218-ФЗ.

В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 мая 2018 года по делу № А63-6094/2017 сделан вывод о том, отсутствие предусмотренных пунктом 1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке (совместное заявление залогодателя и залогодержателя) не является препятствием для регистрации прекращения права залога с учетом подтвержденного факта расторжения договора аренды, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

Само по себе погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Таким образом, у Геленджикского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю отсутствовали правовые основания для приостановления действий по государственной регистрации дополнительных соглашений от 15 декабря 2020 года №163 и №164 и прекращения права аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10, 23:40:0605003:15 и 23:40:0802001:125. 

Исходя из вышеизложенного, оспариваемые уведомления о приостановлении государственной регистрации права от 23.12.2020 года  № КУВД-001/2020-29058012/1,                      № КУВД-001/2020-29058011/1, № КУВД-001/2020-29058431/1, не соответствует требованиям Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и нарушает права и законные интересы заявителя. 

  В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 16 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение пяти рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав.

В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

На основании вышеизложенного, суд считает, что заявленные требования управления  являются обоснованными и подлежат удовлетворению.  

Учитывая, что ответчик на основании статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, оплата государственной пошлины в соответствии с нормами 110 АПК РФ на ответчика не возлагается.

Руководствуясь статьями 65, 156, 167-171, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о приостановлении государственной регистрации прав от 23.12.2020 № КУВД-001/2020-29058012/1, от 23.12.2020 № КУВД-001/2020-29058011/1, от 23.12.2020                                                          № КУВД-001/2020-29058431/1, как не соответствующие Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 15.12.2020 № 163 к договору аренды земельных участков от 28.02.2013 № 4000004573 и дополнительного соглашения от 15.12.2020 № 164 к договору аренды земельных участков от 28.02.2013 № 4000004572 в пятидневный срок с даты вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края. 

Судья                                                                                                              И.П. Гонзус