АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                     Дело № А32-7065/2017

19.10.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 03.09.2018

Мотивированное решение изготовлено 19.10.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1  рассмотрел в судебном заседании дело по иску 

ООО «Межрегиональная инвестиционная компания Союз-Юг», г. Санкт-Петербург (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

к ООО «Океан», г. Краснодар (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

третьи лица: 1) ФИО2, г. Краснодар,

2) ФИО3, г. Санкт-Петербург,

3) ООО «ИнСтрой», г. Санкт-Петербург (ИНН: 

<

***>),

4) Временный управляющий ООО «Океан» ФИО4, г. Краснодар,

о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО5 по доверенности

от ответчика: ФИО6 по доверенности

от третьего лица 1: ФИО7 по доверенности

ООО «Межрегиональная инвестиционная компания Союз-Юг» обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Океан» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 435 616,44 руб. и неустойки в размере 256 916,30 руб.

Истец увеличил размер требований и в окончательном виде просит взыскать с ответчика 8 946 575,34 руб. задолженности за период с 24.05.2013 по 13.12.2015 и 995 223,56 руб. неустойки за период с 01.03.2014 по 11.04.2018. 

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя сделкой обязательств.

Ответчик против удовлетворения требований возражает, сообщил суду, что на него права и обязанности собственника имущества, оплату за пользование которым истец просит суд взыскать, переведены вступившим в законную силу судебным актом с 09.04.2013 – с момента заключения договора купли-продажи участка и имущества на нем, то есть до начальных дат начисления истцом задолженности и ответственности. Основания для их взыскания отсутствуют.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: ФИО2, г. Краснодар, ФИО3, г. Санкт-Петербург, ООО «ИнСтрой», г. Санкт-Петербург, временный управляющий ООО «Океан» ФИО8, пос. Мостовской, замененный впоследствии судом на ФИО4, г. Краснодар. 

Истец возражал против приобщения судом представленных в дело ФИО2 решения и определения Прикубанского районного суда города Краснодара, указывая, что они не повлияют на результат рассмотрения настоящего дела. Судом ходатайство о приобщении судебных актов удовлетворяется, поскольку их отсутствие в деле не позволит дать оценку на относимость и допустимость, а также на значимость для результата рассмотрения дела.

Истцом заявлены денежные требования. Судом установлено, что  Арбитражным судом Краснодарского края 28.06.2016 принято заявление о признании ООО «Океан» несостоятельным (банкротом).

Согласно пункту 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают следующие последствия: требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного указанным Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику; по ходатайству кредитора приостанавливается производство по делам, связанным с взысканием с должника денежных средств. Кредитор в этом случае вправе предъявить свои требования к должнику в порядке, установленном Законом о банкротстве.

В пункте 27 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 Закона о банкротстве. В связи с этим все исковые заявления о взыскании с должника долга по денежным обязательствам и обязательным платежам, за исключением текущих платежей и неразрывно связанных с личностью кредитора обязательств должника-гражданина, поданные в день введения наблюдения или позднее во время любой процедуры банкротства, подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.

В пункте 28 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 разъяснено следующее: согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступает следующее последствие: по ходатайству кредитора приостанавливается производство по делам, связанным с взысканием с должника денежных средств, и кредитор в этом случае вправе предъявить свои требования к должнику в порядке, установленном Законом о банкротстве.

По этой причине, если исковое заявление о взыскании с должника долга по денежным обязательствам или обязательным платежам, за исключением текущих платежей, было подано до даты введения наблюдения, то в ходе процедур наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления право выбора принадлежит истцу: либо по его ходатайству суд, рассматривающий его иск, приостанавливает производство по делу на основании части 2 статьи 143 АПК РФ, либо в отсутствие такого ходатайства этот суд продолжает рассмотрение дела в общем порядке; при этом в силу запрета на осуществление по подобным требованиям исполнительного производства в процедурах наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления (абзац четвертый пункта 1 статьи 63, абзац пятый пункта 1 статьи 81 и абзац второй пункта 2 статьи 95 Закона о банкротстве) исполнительный лист в ходе упомянутых процедур по такому делу не выдается. Суд не вправе приостановить по названному основанию производство по делу по своей инициативе или по ходатайству ответчика.

При наличии соответствующего ходатайства истца суд приостанавливает производство по делу до даты признания должника банкротом (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве) или прекращения производства по делу о банкротстве, на что указывается в определении о приостановлении производства по делу. Впоследствии, если должник будет признан банкротом, суд по своей инициативе или по ходатайству любого участвующего в деле лица возобновляет производство по делу и оставляет исковое заявление без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Таким образом, Закон о банкротстве предоставляет кредитору, предъявившему иск к должнику до момента введения в отношении его процедуры наблюдения, право выбора способа защиты своих прав, либо в исковом порядке, либо в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Исковое заявление о взыскании по настоящему делу поступило в суд 28.02.2017, наблюдение в отношении ответчика в деле о банкротстве введено судом 23.11.2017. Ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу истец не заявлял. 

Таким образом, заявленные исковые требования должны быть рассмотрены  по существу в исковом производстве в настоящем деле.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

За ФИО3 в декабре 2011 года было зарегистрировано право собственности на следующее недвижимое имущество:

земельный участок общей площадью 5 452 м2, с кадастровым номером 23:30:0401001:175, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Голубицкая, ул. Курортная, д. 133,  с видом разрешенного использования - для эксплуатации базы отдыха;

гостевой дом с мансардой площадью 133 кв. м  с кадастровым номером 23:30:0401001:0:384;

гостевой дом с мансардой площадью 133 кв. м с кадастровым номером  23:30:0401001:0:383;

гостевой дом с мансардой площадью  136,7 кв. м с кадастровым номером  23:30:0401001:0:382;

гостевой дом с мансардой с кадастровым номером 23:30:0401001:0:381;

гостевой дом площадью  73 кв. м с кадастровым номером  23:30:0401001:0:380;

гостевой дом площадью  72,4 кв. м с кадастровым номером  23:30:0401001:0:385;

гостевой дом (объект незавершенный строительством) 84 % готовности с кадастровым номером 23:30:0401001:1406.

01.02.2013 ФИО3 с ООО «Океан» подписан договор аренды земельного участка и расположенного на нем имущества сроком до 31.12.2016. 

04.02.2013 сторонами сделки аренды подписано дополнительное соглашением, которым было установлено, что в случае отчуждения базы отдыха, она будет продана собственником (арендодателем) обществу – арендатору.

Соглашением от 01.03.2013 стороны установили арендную плату в размере 3 500 000 руб. в год.

Договор аренды и дополнительные соглашения прошли государственную регистрацию.

08.05.2013 ООО «Океан» заключило с ФИО2 договор субаренды указанного имущества, о чем указано в постановлении кассационной инстанции Краснодарского краевого суда от 17.08.2016. 

01.07.2013 ООО «Океан» заключило с ФИО2 договор купли-продажи  будущей вещи (предварительный договор купли-продажи арендованного имущества), о чем указано в решении Темрюкского районного суда от 24.02.2016.

09.04.2013 ФИО3 заключил с ООО «МИК «Союз-Юг» договор купли-продажи земельного участка и строений, право собственности на предмет сделки зарегистрировано уполномоченным органом за покупателем – обществом 24.05.2013.

ООО «МИК «Союз-Юг» продало имущественный комплекс ООО «ИнСтрой» договором купли-продажи от 08.12.2015. Право собственности на объекты зарегистрировано за покупателем 14.12.2015.

Решением Темрюкского районного суда от 16.09.2015 по делу №2-16/2015  в иске ООО «Океан» в переводе прав и обязанностей покупателя по договору от 09.04.2013 было отказано.

Апелляционным определением инстанции Краснодарского краевого суда от 09.02.2016  права и обязанности покупателя по договору от 09.04.2013, заключенному ФИО3 и ООО «МИК Союз-Юг», были переведены на ООО «Океан».

Постановлением суда кассационной инстанции от 17.08.2016 определение суда апелляционной инстанции от 09.02.2016 было отменено, дело направлено в судебную коллегию по гражданским делам  Краснодарского краевого суда на новое апелляционное рассмотрение.

Определением апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда от 27.04.2017 права и обязанности покупателя по договору от 09.04.2013, заключенному ФИО3 и ООО «МИК Союз-Юг», были переведены на ООО «Океан».

Постановлением суда кассационной инстанции от 29.11.2017 определение от 27.04.2017 оставлено без изменения.

В отмененном впоследствии определении суда апелляционной инстанции от  09.02.2016 было указано, что оно является основанием для  регистрации Управлением Росреестра права общества «Океан» на имущество и для  аннулирования  записей о праве ООО «МИК Союз-Юг» на него.

ФИО2 на основании апелляционного определения от 09.02.2016 обратился в Темрюкский райсуд Краснодарского края, который решением от 24.02.2016  обязал ООО «Океан» заключить с истцом договор купли-продажи участка и имущества. 

Решением от 30.05.2016 Темрюкский райсуд Краснодарского края по иску ФИО2 признал недействительным договор от 08.12.2015 купли-продажи, заключенный ООО «МИК Союз-Юг» и ООО «ИнСтрой», а также аннулировал запись о праве собственности последнего на имущество в соответствующем реестре. 

Право собственности  на земельный участок и находящиеся на нем строения было зарегистрировано за истцом в соответствующем реестре в период с 24.05.2013 по 13.12.2015.

Как было указано выше, 01.02.2013 ФИО3 и ООО «Океан» заключен договор аренды земельного участка и расположенного на нем имущества сроком до 31.12.2016.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения.

В пункте 23 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

То есть с 24.05.2013 ООО «МИК Союз-Юг» в силу закона вступил в договор аренды от  01.02.2013 арендодателем со всем объемом прав и обязанностей.

Ответчик указывает, что определением апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда от 27.04.2017 права и обязанности покупателя перешли к нему с момента заключения договора купли-продажи, то есть с 09.04.2013.

Этот довод суд во внимание не принимает в силу следующего.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, которая в силу пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (п. 3, 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 52 Постановления от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указал, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В силу не оспоренной и не признанной недействительной государственной регистрации в период с 24.05.2013 по 13.12.2015 истец для неограниченного круга лиц, в том числе и  для ответчика являлся собственником имущества, а для последнего еще и арендодателем по заключенному договору.

ООО «Океан», в свою очередь, в отсутствие регистрации, права собственности на имущество не имел, а использовал его в своей деятельности на основании заключенной сделки.

В пункте 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.06.2009 N 131 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров о преимущественном праве приобретения акций закрытых акционерных обществ") указано, что перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи акций на другое лицо на основании решения суда не означает, что покупатель до момента замены стороны в договоре (вступления решения суда в законную силу) не является акционером и не может пользоваться предусмотренными законом правами. 

То есть ВАС РФ в утвердительной форме указал на вступление нового покупателя в договор купли-продажи (замена стороны в договоре) с момента вступления судебного акта в законную силу, а не с даты заключения сделки купли-продажи, как на это указывает ответчик.

В настоящем случае регистрация прекращения права собственности истца на имущество в реестре осуществлена 13.12.2015, а ответчик вступил в договор 27.04.2017 (дата принятия апелляционного постановления о переводе прав).

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

При таких обстоятельствах суд считает требование истца о взыскании с ответчика 8 946 575,34 руб. задолженности за период с 24.05.2013 по 13.12.2015 законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Пунктом 3.3 договора стороны установили, что арендная плата вносится  в полном объеме  ежегодно в течение  месяца, следующего за истекшим годом, то есть до 31 января следующего года включительно.

За нарушение срока внесения арендной платы пунктом 5.2 договора установлена ответственность в виде неустойки  в размере 0,01% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки (штрафа, пени) является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

С ответчика в пользу истца следует взыскать 995 223,56 руб. неустойки за период с 01.03.2014 по 11.04.2018.

Расходы по государственной пошлине суд относит на ответчика по делу.

Руководствуясь статьями 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Взыскать с ООО «Океан», г. Краснодар (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) в пользу ООО «Межрегиональная корпорация Союз-Юг», г. Санкт-Петербург (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) 8 946 575,34 руб. задолженности, 995 233,56 руб. неустойки и 57 159 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                                  М. М. Данько