Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-17891/2018

05 июня 2019 года

г. Ульяновск

Резолютивная часть решения объявлена 30.05.2019, полный текст решения изготовлен 05.06.2019.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Черлановой Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Общества с ограниченной ответственностью "Версаль" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Симсинема" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо:

ООО «Мувиз Волгоград»

о взыскании 531 557 руб. 87 коп.

при участии:

от истца – не явился, заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя

от ответчика – ФИО2, паспорт, доверенность 

от третьего лица – ФИО2, паспорт, доверенность 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Версаль" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Симсинема" о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и оборудования № 306 от 16.09.2015 в размере 566 493 руб. 90 коп., составляющих: 255 805,60 руб. – основной долг по арендной плате, 310 688 руб. 30 коп. – задолженность за коммунальные услуги. 

Определением от 27.11.2018 удовлетворено ходатайство истца об уточнении периодов начисления долга: основной долг – с апреля 2018 года по сентябрь 2018 года, коммунальные услуги – с апреля 2018 года по август 2018 года.

Определением от 20.12.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Мувиз Волгоград».

Протокольными определениями от 21.02.2019, от 14.03.2019 удовлетворены ходатайства истца об уменьшении исковых требований. 

Протокольным определением от 14.05.2019 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которого истец просит взыскать с ответчика 531 557 руб. 87 коп., составляющих:

- 215 358 руб. 18 коп. – задолженность по арендной плате за период с апреля 2018 года по сентябрь 2018 года

- 316 199 руб. 69 коп. – задолженность по оплате коммунальных услуг за период с апреля 2018 года по августа 2018 года.

27.05.2019 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которого истец просит взыскать с ответчика 531 557 руб. 87 коп., составляющих:

- 88 591 руб. 64 коп. – задолженность по арендной плате за период с апреля 2018 года по сентябрь 2018 года

- 182 440 руб. 23 коп. – задолженность по оплате коммунальных услуг за период с апреля 2018 года по августа 2018 года

-260 526 руб. 00 коп. – задолженность по соглашению о передаче прав и обязанностей от 01.04.2018.

Протокольным определением от 30.05.2019 данное ходатайство истца удовлетворено частично, только в части уменьшения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным услугам. В части требования о взыскании задолженности по соглашению о передаче прав и обязанностей от 01.04.2018 ходатайство истца оставлено без удовлетворения, поскольку данное требование является дополнительным требованием. Арбитражное процессуальное законодательство не предусматривает возможности дополнять исковые требования в ходе судебного разбирательства. 

В судебное заседание представитель истца не явился, уведомлен.

Представитель ответчика признал исковые требования частично.

В отзыве на иск указано, что начисления за коммунальные услуги производятся не в соответствии с условиями договора аренды и являются значительно завышенными. 

Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

Из материалов дела усматривается, что 16.09.2015 между Обществом с ограниченной ответственностью «Версаль» (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Мувиз Волгоград» (Арендатор) оформлен договор аренды нежилого помещения и оборудования № 306, согласно которого Арендодатель  предоставляет Арендатору на условиях договора во временное пользование:

- часть нежилого помещения № 9 площадью 181,1 кв.м, нежилые помещения № 2,3,4,5,10,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,41,42, общей площадью 555,6 кв.м, расположенные на 4 (четвертом) этаже административно-торгового здания по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером 73:24:041903:76:029123001 (далее – помещение), общей площадью 736,7 кв.м, указанные красным цветом на поэтажном плате Центра (Приложение № 1 к договору)

- оборудование, указанное в Приложении № 11 к настоящему договору (далее 0 оборудование) (далее совместно – имущество), 

а Арендатор обязуется принять помещение и оборудование по передаточным актам, своевременно и надлежащим образом оплачивать арендую плату и выполнять другие обязательства, предусмотренные договором и действующим законодательством РФ (п. 2.1 договора). 

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что с даты подписания договора обеими сторонами договор считается заключенным как краткосрочный договор аренды на срок 11 (одиннадцать). В случае, если в течение 11 (одиннадцать) месяцев с момента подписания настоящего договора обеими сторонами не будет проведена государственная регистрация, настоящий договор как краткосрочный договор автоматически пролонгируется на тех же условиях на тот же срок – 11 месяцев, при условии, что не менее чем за 3 (три) месяца до окончания срока действия настоящего договора как краткосрочного договора аренды Арендатором и (или) Арендодателем не будет направлено уведомление об отказе от пролонгации договора. 

По актам приема-передачи от 16.09.2015, от 13.11.2015 Арендодатель передал Арендатору нежилое помещение и оборудование. 

Сведений о государственной регистрации договора аренды в материалах дела не имеется. 

В соответствии ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 9.1 договора, в соответствии с условиями настоящего договора Арендатор обязуется выплачивать Арендодателю арендную плату, которая состоит из арендной паты с оборота, переменной части за аренду Помещения и Оборудования в целом. 

Арендная плата с оборота оплачивается Арендатором из расчета дохода, получаемого Арендатором от коммерческой деятельности в арендуемом помещении, и составляет 12 %, а с 01.01.2018 – 15 % от доходов Арендатора в помещении за каждый расчетный период, включая НДС.

Переменная арендная плата рассчитывается исходя из потребленных в помещении коммунальных услуг (электрическую и тепловую энергию (в том числе энергия, затрачиваемая на кондиционирование и вентиляцию), водоснабжение и водоотведение) в отношении Помещения, размер которых определяется на основании фактических показаний отдельных счетчиков, устанавливаемых Арендатором, в соответствии с ценами и тарифами поставщиков коммунальных услуг, без наценок со стороны Арендодателя. Оплата коммунальных услуг, потребление которых невозможно определить в соответствии со счетчиками, рассчитывается Арендодателем пропорционально площади помещения. 

Расчетный период – период времени продолжительностью 1 (один) календарный месяц. 

Согласно п.п. 9.2, 9.3 договора, оплата Арендной платы с оборота осуществляется Арендатором не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, а за последний месяц аренды в году (декабрь) – не позднее 16 января следующего года.

Переменная арендная плата оплачивается Арендатором ежемесячно с начала срока аренды. Арендодатель не позднее 15 рабочего дня месяца, следующего за отчетным, предоставляет Арендатору счет на оплату переменной части арендной платы, в котором указывает фактически потребленные Арендатором коммунальные расходы за истекший месяц в соответствии с показаниями счетчиков, а в случаях, предусмотренных настоящим договором, в соответствии с площадью помещения. Арендатор обязан произвести платеж не позднее 20 (двадцатого) рабочего дня месяца. 

01.04.2018 между ООО «Версаль» (Арендодатель), ООО «Мувиз Волгоград» (Арендатор) и ООО «Симсинема (Правопреемник) оформлено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенайма), по условиям которого Арендатор с согласия Арендодателя уступает все свои права и переводит обязанности по договору аренды Правопреемнику, в том числе по всем дополнительным соглашениям и Приложения к договору аренды (п. 2.1 соглашения).  

Правопреемник с 01 апреля 2018 года выступает в договоре аренды в качестве Арендатора и исполняет все его обязанности, а также осуществляет принадлежащие Арендатору по договору аренды права (п. 2.4 соглашения).

Согласно расчету истца, у ответчика имеется задолженность по плате арендной платы за период с апреля 2018 года по сентябрь 2018 года. 

При обращении в арбитражный суд, истец рассчитал задолженность ответчика за спорный период в размере 566 493 руб. 90 коп.

При этом истец засчитал все поступившие от ответчика платежи в погашение долга прежнего арендатора ООО «Мувиз Волгоград», то есть за период до 01.04.2018 года. 

Согласно пункту 2.6 Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) от 01.04.2018 ООО «Симсинема» приняло на себя обязательство оплатить дебиторскую задолженность ООО «Мувиз Волгоград», образовавшуюся по состоянию на 31 марта 2018 года, в размере 403 526 руб. 00 коп. /том 1, л.д. 105/.  

Ответчик возражал против указанного порядка зачисления платежей, указывая, что часть платежей оплачивалась им за себя за спорный период. 

В ходе судебного разбирательства стороны пришли к соглашению о суммах платежей, подлежащих зачислению в каждом месяце.

Из уточненного расчета истца от 27.05.2019 и контррасчета ответчика /том 3, л.д. 95-оборот, отзыв от 25.04.2019/ усматривается, что суммы оплаты (за арендную плату и коммунальные услуги) за спорные периоды (апреля 2018 - сентября 2018, апрель 2018 – август 2018) у истца и ответчика совпали. Суммы оплаты также совпали с суммами платежных поручений, представленных в материалы дела. 

Также из расчета и контррасчета следует, что между сторонами не имеется спора о размере начисленной арендной платы с оборота, что ответчиком не оспариваются суммы начислений за коммунальные услуги – электроэнергию по счетчику, ХВС по счетчику, ГВС по счетчику, водоотведение.

В контррасчете ответчика за отопление за апрель 2018 года имеется арифметическая ошибка (при умножении тех же показателей, что и у истца, итог получается другой). Правильная сумма за отопление составляет 13132,08 руб., как указано в расчете истца. 

В ходе судебного разбирательства стороны пришли к соглашению об арендопригодной площади ответчика - в размере 552 кв.м. 

Между сторонами остались разногласия относительно сумм, начисленных за компенсацию электроэнергии на вентиляцию и кондиционирование. 

Порядок расчета затрат на электроснабжение системы вентиляции и кондиционирования арендованных помещений изложен в Приложении № 9 к договору аренды нежилого помещения и оборудования № 306 от 16.09.2015 /том 1, л.д. 95/. 

Истец и ответчик рассчитывают сумму компенсации электроэнергии на вентиляцию и кондиционирование согласно методике Приложения № 9.

Однако в качестве значения показателей Рм (мощность электрооборудования системы приточно-вытяжной вентиляции) и Рк (мощность электрооборудования системы кондиционирования) истец принимает проектную мощность электрооборудования системы приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования здания, а ответчик – фактическую мощность систем вентиляции и кондиционирования согласно выставленных истцу энергоснабжающей организацией ООО Симбирская энергосбытовая компания»  счет-фактур /том 2, л.д. 123 – 127/. 

Арбитражный суд считает, что расчет истца является неверным, поскольку в методике расчета в Приложении № 9 не указано, что значения показателей Рм и Рк  принимаются в размере проектной мощности электрооборудования здания.

То обстоятельство, что в пункте 1 методики указана общая нагрузка по ТРК «Версаль» согласно проектных данных, не означает, что и при расчете месячного потребления электроэнергии ответчиком должны приниматься проектные мощности здания, а не данные о фактическом потреблении. 

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно абзацу 7 пункта 9.1 договора аренды переменная арендная плата рассчитывается исходя из потребленных в помещении коммунальных услуг (электрическую и тепловую энергию (в том числе энергия, затрачиваемая на кондиционирование и вентиляцию), водоснабжение и водоотведение). 

Таким образом, начисление истцом платы за компенсацию электроэнергии на вентиляцию и кондиционирование исходя из проектной нагрузки здания, а не из фактического потребления коммунальных ресурсов, не соответствует условиям договора аренды № 306 от 16.09.2015, и приводит к неосновательному обогащению истца. 

Ответчик в отзыве от 25.04.2019 привел расчет фактического потребления электроэнергии согласно выставленных счет-фактур /том 3, л.д. 94-95/, который суд считает правильным, за исключением фактического потребления за апрель и май 2018 года. 

Расчет за апрель и май 2018 года суд находит неверным, поскольку ответчик рассчитывает количество потребленной электроэнергии исходя из площади 426,43 кв.м, тогда как арендованная ответчиком площадь составляет 552 кв.м. 

Доводы ответчика о том, что в апреле и мае 2018 года арендопригодная площадь была уменьшена до 426,43 кв.м, не подтверждены доказательствами. 

Представленные ответчиком 29.05.2019 по системе «Мой Арбитр» (обработано судом 30.05.2019) документы не подтверждают вышеуказанные обстоятельства. 

Так, в письме № 7157 от 22.03.2018 ООО «Версаль» просит ООО «Мувиз Волгоград» освободить площадь 130 кв.м и возвратить указанную часть помещений, поскольку на данной территории будет проводиться ремонт. 

Из договора аренды 16.09.2015 и соглашения от 01.04.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды следует, что арендованная площадь до 01.04.2018 составляла 736,7 кв.м, а после 01.04.2018 стала составлять 555,6 кв.м /том 1, л.д. 64, 105/.

Сведений о том, что арендопригодная площадь была уменьшена до 426,43 кв.м, указные документы не содержат. 

В письме от 05.04.2018 ООО «Мувиз Волгоград» сообщает ООО «Версаль», что рабочие, которые проводят ремонтные работы, используют электросети, подключенные к счетчику ООО «Мувиз Волгоград».

Из представленных актов № 369 от 30.04.3018, № 452 от 31.05.2018 и расчета к актам следует, что количество электроэнергии, использованной третьими лицами (рабочими), вычтено из стоимости электроэнергии, подлежащей оплате ответчиком (-8342,31 руб.), и к оплате ответчику выставлена сумма без учета указанного количества. Уменьшение стоимости электроэнергии произошло не по причине уменьшения арендопригодной площади, а в связи с подключением к электросетям ответчика третьих лиц. 

Таким образом, письмо от 05.04.2018 и акты не подтверждают факт уменьшения арендопригодной площади до 426,43 кв.м.

Согласно расчету суда, стоимость затрат на электроснабжение системы вентиляции и кондиционирования исходя из фактического потребления составляет: за апрель 2018 года – 13 730,72 руб., за май 2018 года – 12 924,53 руб., далее – согласно контррасчету ответчика, представленного в отзыве от 25.04.2019 /том 3, л.д. 94-95/. 

30.05.2019 ответчик представил контррасчет «Определение суммы задолженности/переплаты», который не совпадает с первоначальным контррасчетом ответчика, представленном в отзыве от 25.04.2019. В новом контррасчете ответчик принимает в расчет суммы оплаты в большем размере, чем указано в контррасчете от 25.04.2019. Так, сумма оплаты арендной платы с оборота за апрель 2018 в новом контррасчете составляет 119 059,66 руб., тогда как в контррасчете от 25.04.2019 – 50 599,66 руб. Соответственно, сумма задолженности за спорные периоды у ответчика уменьшилась по сравнению с расчетом от 25.04.2019. 

Из пояснений представителя ответчика и представленного акта сверки по состоянию на 28.11.2018 следует, что в сумму оплаты за спорные периоды ответчик зачел платежи, оплаченные им за предшествующие периоды - за январь 2018 и март 2018 (согласно соглашению от 01.04.2018 за ООО «Мувиз Волгоград»).  

Новый контррасчет ответчика суд находит неверным, поскольку, в силу статьи 319.1 Гражданского кодекса РФ, платежи подлежат зачислению в соответствии с назначением платежа, указанного ответчиком в платежных поручениях. 

Согласно пунктам 1, 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно расчету суда, общая сумма задолженности ответчика по арендной плате с оборота за период с апреля 2018 по сентябрь 2018, по переменной части арендной платы за период с апреля 2018 по август 2018 (исходя из фактического потребления) составляет 168 213,83 руб. (488759,70 – 320545,87 =  168213,83). 

Указанная сумма задолженности подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. 

Исковые требования ООО «Версаль» подлежат частичному удовлетворению в связи с неверным расчетом истца. 

 В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в размере 5 266, 00 руб. (168213,83 х 8421,00 : 271031,87 = 5266,00).

 Излишне оплаченную в связи с уменьшением исковых требований государственную пошлину следует возвратить истцу из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворить частично.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Симсинема" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Версаль" 168 213 (сто шестьдесят восемь тысяч двести тринадцать) руб. 83 коп. – основной долг, 5 226 (пять тысяч двести двадцать шесть) руб. 00 коп. -  расходы на госпошлину. 

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Версаль" из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную по платежному поручению № 816 от 23.10.2018, частично в размере 5 909 (пять тысяч девятьсот девять) руб. 00 коп. 

Справку на возврат госпошлины выдать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья                                                                                                Е.С. Черланова