АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-3764/20

19 ноября 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   16 ноября 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            19 ноября 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Пипник Т. Д. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г. Таганрога  

            к Администрации г. Таганрога

            о признании права собственности

            третьи лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22

при участии:

от истца – представитель ФИО23 по доверенности от 01.03.2018,

от ответчика – представитель ФИО24 по доверенности от 20.05.2020.

третье лицо ФИО22,

установил:

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации г. Таганрога о признании права собственности на объект,  незавершенный строительством. Иск заявлен на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации комитетом как представителем муниципального собственника земельного участка. 

К участию в деле по ходатайству сторон привлечены граждане, являвшиеся участниками долевого строительства, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21.

Названные лица иск комитета не оспорили, полагают его заявленным в их интересах.

Кроме того, о вступлении в дело в качестве третьего лица заявил ФИО22 единственный участник и директор ООО ПСО "Ростовстройкомплекс-2" – застройщика спорного объекта. Он возражает против иска, полагает, что объект должен поступить в его собственность для завершения строительства.

           В процессе разбирательства представитель истца заявил ходатайство о назначении экспертизы.

            Ответчик поддержал ходатайство о назначении судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.

Суд удовлетворил ходатайство сторон и назначил по делу строительно-техническую экспертизу для разрешения следующих вопросов:

1) соответствует ли возведенный объект недвижимости - объект незавершенного строительства - здание общей площадью 4344,40 кв. м, кадастровый номер 61:68:0004080:50, расположенный по адресу: 

<

...>, строительным, градостроительным, пожарно-техническим, экологическим, санитарно-эпидемиологическим требованиями инымобязательным нормам и правилам, предъявляемым при строительстве капитальных объектов; 2) создает ли возведенный объект недвижимости - объект незавершенного строительства - здание общей площадью 4344,40 кв. м, кадастровый номер 61:68:0004080:50, расположенный по адресу: 

<

...>, угрозу жизни и здоровью граждан.

Проведение экспертизы поручено АО «Приазовский центр смет и оценки» экспертам ФИО25 и ФИО26.

Суд предоставил в распоряжение экспертной организации следующие документы: договор аренды от 10.09.2003 № 03-1150, акт приема-передачи от 10.09.2003, кадастровый план земельного участка, расчет арендной платы, выписка из ЕГРН в отношении земельного участка и здания, кадастровый паспорт здания и разрешить экспертам осмотр исследуемого объекта.

Суд обязал истца и ответчика обеспечить эксперту доступ к объекту исследования для осмотра.

Исследование проведено, его результаты представлены в суд в виде заключения, которое по формальным признакам отвечает всем требованиям процессуального закона к данного вида доказательствам.

Исследовав материла, выслушав объяснения сторон и третьего лица, суд установил следующее.

Решением Таганрогского городского суда от 20.12.2017 по делу № 2-3831/17 установлено, что Инспекцией государственного архитектурно- строительного надзора Администрации г. Таганрога было выдано разрешение на строительство от 29.03.2001 № 1-6-10 6-ти этажного 78-ми квартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

Постановлением Администрации г. Таганрога от 19.05.2003 №2163 ООО ПСО «Ростовстройкомплекс-2» и ООО «Стройдеталь-С» предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, для строительства многоквартирного жилого дома.

Согласно кадастровому паспорту от 21.03.2013 на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, возведено здание - площадью 4 344,4 кв. м., кадастровый номер 61:58:0004080:50.

В соответствии со сведениями ЕГРН от 18.08.2018, в отношении земельного участка с кадастровым номером  61:58:0004080:6, площадью 5001 кв. м., имеющего вид разрешенного использования «для использования в целях строительства 70-ти квартирного жилого дома», расположенном по адресу: 

<

...>  действует договор аренды земельного участка №03-1150 от 10.09.2003.

Право собственности на квартиры по указанному адресу не  зарегистрировано, объект не введен в эксплуатацию.

Из представленной в материалы дела выписки в отношении земельного участка с кадастровым номером  61:58:0004080:6 следует, что он находится в муниципальной собственности.

На этом основании со ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации комитет как представитель собственника земли заявил иск о признании права собственности на завершенный строительством объект.

Согласно названной норме самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

 Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

В соответствии со статьей 2 Положения «О Комитете по управлению имуществом г. Таганрога», утвержденным Решение Городской Думы г. Таганрога №359 от 25.10.2011, основными задачами Комитета являются эффективное и целевое использование муниципального имущества, владение, пользование, управление и распоряжение имуществом; организация и ведение учета муниципального имущества города Таганрога;осуществление контроля за фактическим наличием, состоянием, использованием по назначению и сохранностью муниципального имущества.

Таким образом, Комитет как лицо, осуществляющее контроль за фактическим использованием имущества, находящегося на территории муниципального образования «Город Таганрог» вправе обратиться с требованием о признании права собственности на спорное имущество - объект незавершенного строительства.

Данная позиция нашла свое отражение в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 26).

Предъявляя настоящий иск, комитет указывает на то, что граждане, вовлеченные в дело в качестве третьих лиц, являясь дольщиками в строительстве, лишены правовой возможности как  завершить строительство, так  и легализовать спорный объект в его актуальном состоянии, в связи с чем. Единственнйо возможностью такой легализации явился иск собственника земли.

Комитет заявляет о намерении завершить строительство и с учетом участия граждан в строительстве решить юридическую судьбу жилых помещений (квартир) в указанном доме.

Таким образом, разрешая иск, основанный на статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд проверяет факт принадлежности земельного участка истцу и безопасность объекта.

Первое обстоятельство подтверждено сведениями о государственной регистрации, второе – выводами экспертов. 

Согласно заключению, составленному ими по результатам исследования, обек т в его текущем состоянии не соответствует строительным, градостроительным, пожарно-техническим, экологическим, санитарно-эпидемиологическим требованиям и иным обязательным нормам и правилам, предъявляемым при строительстве капитальных объектов, за исключением несущих конструкций, состояние которых признано ограниценно работоспособным, опасность внезапного разрушения отсутствует, угрозы жизни и здоровью граждан объект не создает.

Несоответствие его требуемым параметрам, согласно исследовательской части заключения, является следствием незавершенности строительства, а также последующего демонтажа оборудования (отопления, водоснабжения). Экспертами сделан вывод н необходимости капитального ремонта (по существу, завершения строительства) объекта, восполнения утраченного оборудования и завершения необходимой отделки. 

Это означает, что объект пригоден к завершению строительства и есть возможность достижения цели предоставления земельного участка и реализации права граждан на результат долевого участия в строительстве.

При этом суд исходит из того, что отказ комитету в иске о признании права на тот же объект как на бесхозяйное имущсетво не препятствует предъявлению настоящего иска, заявленного по иному основанию – как на объект самовольного строительства. К таким выводам суд пришел, основываясь на правовой позиции, изложенной в постановлениие Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2019 N Ф08-8007/2019 по делу N А53-30427/2018, в котором указано следующее.

Спорный объект с точки зрения своей правовой природы представляет собой многоквартирный жилой дом. В качестве основания исковых требований комитет ссылается на положения статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Споры о правах на недвижимое имущество разрешаются в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 52 - 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". 

Способами защиты прав на недвижимость являются требования, направленные на оспаривание зарегистрированных прав на недвижимость. Это означает, что иск о признании права собственности есть способ защиты действительного собственника против собственника реестрового. Иск о признании права собственности в отсутствие реестрового собственника и, собственно говоря, в отсутствие самой записи в реестре о праве собственности на конкретный объект недвижимости возможен в случаях, исключительным образом определенных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В рамках иска о признании права собственности на недвижимое имущество, истец должен подтвердить наличие спора о праве между сторонами (притязания со стороны ответчика на спорное имущество), наличие нарушений ответчиком прав и законных интересов истца как собственника имущества или их оспаривание, и доказать законность оснований возникновения у истца права собственности на объект недвижимости.

Такой способ защиты прав как признание права собственности предусмотрен в качестве исключительного способа в тех случаях, когда иные способы защиты прав собственника оказались неэффективными и не привели к восстановлению нарушенных прав.

Из толкования положений статей 15 и 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 128, 129 и 130 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что многоквартирный дом объектом гражданских или жилищных прав не является. Объектами права выступают жилые и нежилые помещения, имущество общего пользования, входящие в состав многоквартирного дома.

В качестве бесхозяйных объектов на учет поставлены квартиры, входящие в состав дома, однако требования о признании права собственности на конкретные жилые или нежилые помещения комитет не заявлял.

Установив указанные обстоятельства, суды верно отказали в удовлетворении требований комитета в связи с отсутствием оснований, как с учетом положений статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и с учетом положения статьи 12 названного Кодекса.

Между тем, иск в режиме статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет иное основание и при его рассмотрении требования комитета наши подтверждение как правомерные и обоснованные.  

Право на такой иск имеет лишь собственник земли, а интересы дольщиков, финансировавших строительство, защищены нормой пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

По смыслу этой нормы способом возмещения может быть предоставление квартиры, создание которой профинансировано дольщиком. Сами же дольщики права на иск о признании права собственности не имеют.

При этом суд принял во внимание следующий вывод, изложенный в постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2019 N Ф08-8007/2019 по делу N А53-30427/2018. 

Требования ФИО22 также обоснованно отклонены в связи отсутствием у третьего лица права собственности на спорный объект. ФИО22 являлся учредителем ООО ПСО "Ростовстройкомплекс-2". Данное юридическое лицо ликвидировано вследствие признания ее банкротом. Спорный объект в состав конкурсной массы не вошел. Вместе с тем право собственности на активы организации признанной банкротом могут перейти к ее учредителям только в случае, если данное имущество вошло в конкурсную массу и осталось не востребованным после погашения всех долгов организации (в части превышения актива над пассивом). В рассматриваемом случае данных фактов не установлено. Неспособность общества исполнить обязательство по окончании строительства и вводу дома в эксплуатацию не создает оснований для признания за ним права на строение в целом, в противном случае будут нарушены права граждан.

Таким образом, суд нашел иск муниципального образование правомерным с позиции формальных требований статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и признал его  необходимой предпосылкой  для реализации прав граждан, участвовавших в создании спорного объекта, а потому подлежащим удовлетворению.

От уплаты государственной пошлины по иску стороны как муниципальные органы освобождены.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности муниципального образования «Город Таганрог» на объект незавершенного строительства – здание с кадастровым номером 61:58:0004080:50.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.