АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-42655/2016

г. Краснодар

21  сентября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 17.09.2018г.

Полный текст решения изготовлен 21.09.2018г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению администрации города Сочи,                              г. Сочи

 

Заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 

<

***>,                               ИНН 

<

***>), 350000, Краснодарский край, г. Краснодар

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

ООО «Эс-Эй-Ди», г. Сочи

 

о признании незаконным отказа

 

при участии в судебном заседании:

от заявителя: не явился, извещен;

от заинтересованного лица: ФИО2, по доверенности;

от третьего лица: не явились, извещены. 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением, согласно которого просит:

- признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Управление Росреестра) в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 общей площадью 9160 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская;

- обязать Управление Росреестра погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 общей площадью 9160 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская, заключенного между муниципальным образованием город – курорт Сочи с одной стороны и  ООО «Эс-Эй-Ди», г. Сочи (далее – общество).

Требования мотивированы незаконностью оспариваемого отказа Управления Росреестра, поскольку на момент обращения за государственной регистрацией договор аренды прекратил свое действие.

В целях подготовки к судебному разбирательству по делу проведено предварительное судебное заседание с участием представителя заинтересованного лица.

Заявитель, третье лицо в предварительное судебное заседание не явились, возражений относительно рассмотрения дела в их отсутствие не заявили. О времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

На основании пункта 4 статьи 137 АПК РФ суд в отсутствие возражений сторон завершает предварительное судебное заседание и открывает судебное заседание в первой инстанции.

Управление Росреестра в судебном заседании заявленные требования не признало, указало, что удовлетворение заявления не восстановит прав и законных интересов администрации.

В судебном заседании объявлен перерыв до 17.09.2018 до 17-00 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.

В силу статьи 200 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица по имеющимся доказательствам.

Исследовав материалы дела, суд установил, что администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 05.06.2002 № 2508 аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого комплекса с 01.04.2002 по 01.04.2005 (пункт 1.3). Постановлением главы города Сочи от 25.04.2005 № 1500 обществу продлена аренда земельного участка на три года. Сторонами заключено дополнительное соглашение от 04.05.2005 № 2 к договору аренды от 05.06.2002 № 2508, которым срок договора установлен до 01.04.2008.

Постановлением главы города Сочи от 01.09.2008 № 963 обществу установлен срок до 01.04.2011 аренды земельного участка с разрешенным использованием для строительства жилого комплекса. Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 01.09.2008 № 4900004779 аренды земельного участка для строительства жилого комплекса до 01.04.2011.

Постановлением администрации города Сочи от 28.08.2013 № 1938 земельный участок предоставлен обществу в аренду на три года для строительства жилого комплекса. Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 01.11.2013 № 4900009267 аренды земельного участка для строительства жилого комплекса до 28.08.2016.

Согласно пункту  2.4 договора в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В ЕГРП внесена запись от 27.01.2014 № 23-23-50/016/2014-051 о государственной регистрации договора аренды.

02 июня 2016 года департамент имущественных отношений администрации направил обществу уведомление от 01.06.2016 № 03605/0205-16 об отказе от продления договора аренды от 01.11.2013 № 4900009267 на новый срок, а также о необходимости возврата земельного участка по истечении срока действия договора (28.08.2016).

На основании вышеуказанного уведомления департамент имущественных отношений администрации направил в Управление Росреестра заявление о внесении в ЕГРН записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды от 01.11.2013 № 4900009267 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24.

В сообщении от  21.10.2016 № 23/050/600/2016-7991 Управление Росреестра отказало администрации в государственной регистрации прекращения обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24. Отказ мотивирован тем, что на спорном земельном участке расположены три объекта капитального строительства, право собственности на которые зарегистрировано за               ООО Фирма «Эс-Эй-Ди». Один из них является незавершенным строительством объектом, который как и указанный земельный участок имеет обременение в виде ипотеки на основании договоров долевого участия. При наличии на спорном земельном участке обременения в виде договоров долевого участия и ипотеки регистрационная запись об аренде земельного участка не может быть погашена на основании уведомления арендодателя от 01.06.2016 № 13605/02-05-16 об отказе от договора аренды. Кроме того, отказ мотивирован отсутствием документов, подтверждающих отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.

Полагая, что отказ в государственной регистрации противоречит действующему законодательству, администрация обратилась в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3                                          статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997                       № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), действующим на момент совершения оспариваемого отказа,  к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено данным Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

Пунктом 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу пункта 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных названным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям     статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 и пунктом 1 статьи 18 Закона №  122-ФЗ при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Обращаясь в Управление Росреестра с заявлением о прекращении ограничения (обременения) права на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204019:24 в виде аренды в пользу общества «Эй-Си-Ди», администрация исходила из факта прекращения арендных отношений в виду истечения срока договора аренды от 01.11.2013 № 4900009267, в обоснование чего представила уведомление от 01.06.2016 № 13605/02-05-16.

Отказывая в государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка, Управление Росреестра указало на наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды этого участка на основании договоров долевого участия и, соответственно, невозможность прекращения правоотношений по аренде земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, без прекращения ипотеки.

Согласно пункту 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –  Земельный кодекс) в редакции, действующей на момент совершения оспариваемых действий, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1                 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).

В данном случае договор аренды от 01.11.2013 № 4900009267 заключен на срок до 28.08.2016.

Пунктом 2.4 договора установлено, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

До истечения срока действия договора арендодатель уведомил общество об отсутствии волеизъявления на продление указанного договора аренды, в связи с чем договор аренды от 01.11.2013 № 4900009267  прекратил свое действие с 28.08.2016 и не мог быть возобновлен на неопределенный срок при наличии возражений арендодателя.

Направленное администрацией в адрес общества уведомление подтверждает выражение арендодателем воли на прекращение арендных отношений после истечения срока договора.

При этом в силу статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ уведомление от 01.06.2016 № 13605/02-05-16, направленное администрацией по адресу государственной регистрации общества, считается надлежаще доставленным.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», извещение считается доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

   Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998                № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения заложенного права залог прекращается.

При названных обстоятельствах наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, срок действия которого истек, не является препятствием для регистрации прекращении права аренды и у регистрирующего органа не было предусмотренных статьей 20 № 122-ФЗ оснований для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с прекращением договора аренды.

Довод Управления Росреестра о невозможности регистрации прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным                                  статьей 25.1 Закона № 122-ФЗ и подпункта 1.1 пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке судом отклоняется как несостоятельный.

Названными нормами установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае – права аренды.

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае – договора аренды).

Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Более того, решением Арбитражного суда Краснодарского края 05.02.2018 по делу № А32-29702/2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2018 и постановлением суда кассационной инстанции от 29.08.2018, обществу отказано в удовлетворении требований о признании незаконным  решения администрации об отказе в предоставлении в аренду земельного участка площадью 9160 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204019:24, о понуждении к принятию соответствующего решения, подготовке, подписанию и направлению обществу трех экземпляров проекта договора аренды земельного участка в целях завершения строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом на срок не менее трех лет.

Судебные акты мотивированы тем, что общество как субъект зарегистрированного до 01.03.2015 права собственности на расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства реализовало право на однократное приобретение такого участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства. Основания для повторного предоставления обществу земельного участка в этих же целях без проведения торгов у администрации отсутствовали независимо от того, что решение о резервировании земельного участка не принималось.

Также в рамках указанного дела суды констатировали недействительность (ничтожность) договоров от 01.09.2008  № 4900004779, от 01.11.2013 № 4900009267 как заключенных на новый срок с нарушением публичных процедур (без проведения торгов).

С учетом вышеизложенного, отказ в государственной регистрации прекращения обременения (ограничения) прав на земельный участок в виде аренды, изложенный в сообщении (письме) Управления Росреестра от  21.10.2016 № 23/050/600/2016-7991, является незаконным.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 137, 163, 176, 198 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 общей площадью 9160 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в течение 15 дней со дня вступления решения в законную силу погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 общей площадью 9160 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская, заключенного между муниципальным образованием город – курорт Сочи с одной стороны и  ООО «Эс-Эй-Ди», г. Сочи.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

 

Судья                                                                                                О.С. Левченко