АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5516/2020

25 января 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 января 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

судей: Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от ООО «Бизнес-центр 1»: ФИО1, представитель по доверенности  без номера от 01.07.2019

от администрации Хабаровского муниципального района           Хабаровского края: ФИО2, представитель по доверенности                        от 28.12.2020 № 2.1-25-7584

от иных участвующих в деле лиц: представители не явились 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества                    с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр 1»

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2020

по делу № А73-14374/2019 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр 1»

к администрации Мирненского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края, администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края

третьи лица: ФИО3, ФИО4

о взыскании 27 130 911 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр 1»            (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 680000, 

<

...>; далее – ООО «Бизнес-центр 1», общество) обратилось             в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к администрации Мирненского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 680539, 

<

...>; далее – администрация поселения) и администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 680038, 

<

...>; далее – администрация района)            о взыскании убытков в размере 27 130 911  руб., причиненных в результате принятия незаконного нормативного правового акта – Правил землепользования и застройки, препятствующего использованию обществом арендуемого земельного участка с кадастровым номером 27:17:0302807:11 для комплексного освоения в целях жилищного строительства (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3 и ФИО4.

Решением суда от 06.07.2020 иск общества удовлетворен частично                   и в его пользу взысканы убытки с администрации поселения в размере                       9 509 434 руб. 60 коп. и с администрации района – 9 509 434 руб. 60 коп.              В остальной части иска отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда                      от 22.09.2020 названное решение от 06.07.2020 отменено, в удовлетворении требований общества отказано полностью.

В кассационной жалобе ООО «Бизнес-центр 1» выражает несогласие              с принятым по делу апелляционным постановлением, считает его незаконным и просит отменить, иск удовлетворить в полном объеме. 

Заявитель жалобы настаивает на том, что расположение арендуемого обществом земельного участка в трех территориальных зонах объективно препятствовало строительству на данном участке многоквартирного жилого дома. По мнению заявителя, несмотря на указанные обстоятельства, ответчики незаконно заключили с обществом договор аренды, утвердили градостроительный план и выдали разрешения на строительство. Указывает на недоказанность факта расположения объекта незавершенного строительства в зоне Ж-2. Поскольку общество не смогло завершить строительство объекта по независящим от него причинам, понесенные им затраты на освоение земельного участка являются убытками и подлежат взысканию с ответчиков. Считает необоснованными выводы апелляционного суда о том, что общество не предприняло надлежащих мер по внесению изменений в документы территориального планирования и по разделу спорного земельного участка. Кроме того, полагает, что в действиях администрации поселения по постановке на учет как бесхозяйного имущества возведенной обществом на арендуемом участке дороги в целях последующего оформления права муниципальной собственности на нее имеются признаки недобросовестного поведения.    

Администрация района в письменных возражениях на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней обществом доводы и предлагает оставить обжалуемое апелляционное постановление без изменения, жалобу – без удовлетворения. 

Рассмотрение кассационной жалобы ООО «Бизнес-центр 1» откладывалось на основании статьи 158 АПК РФ.

В судебном заседании представители общества и администрации района поддержали свои позиции и дали пояснения по обстоятельствам спора. 

Администрация поселения и третьи лица – ФИО3,             ФИО4 надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако отзывы на кассационную жалобу                      не представили, явку своих представителей в суд не обеспечили.                                При этом администрация поселения ходатайствовала о рассмотрении               дела без ее участия. 

Проверив законность обжалуемого апелляционного постановления с учетом доводов общества и возражений администрации района, а также пояснений их представителей, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены не имеется. 

Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, между Комитетом по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района (арендодатель) и ООО «Солнечная поляна» (арендатор) был заключен договор аренды от 11.11.2008 № 01/ПА08 (с учетом дополнительного соглашения от 04.10.2012), предметом которого выступал земельный участок с кадастровым номером 27:17:329201:116 общей площадью 660 000 кв.м, расположенный по адресу: Хабаровский район, 2,5 км к западу от с. Мирного, предоставленный арендатору                   для комплексного освоения в целях жилищного строительства на срок                      с 11.11.2008 по 11.11.2013 (три года).

Соглашением от 04.10.2012 в договор от 11.11.2008 № 01/ПА08 внесены изменения: предметом аренды указаны земельные участки с кадастровым номером 27:17:00:737 площадью 73 237 кв.м, с кадастровым номером 27:17:302807:11 площадью 153 314 кв.м, с кадастровым номером 27:17:302807:10 площадью 86 845 кв.м и с кадастровым номером 27:17:329201:116 площадью 87 173 кв.м.

На основании договора уступки от 03.12.2012 все права и обязанности арендатора в отношении земельного участка общей площадью 153 314 кв.м          с кадастровым номером 27:17:302807:11 переданы ООО «Бизнес центр 1». 

Решением Совета депутатов Мирненского сельского поселения Хабаровского муниципального района от 04.07.2013 № 41-186 утверждены Правила землепользования и застройки Мирненского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края (далее – Правила землепользования), в соответствии с которыми арендуемый обществом земельный участок с кадастровым номером 27:17:302807:11 вошел в состав трех территориальных зон: О – зона делового, общественного и коммерческого назначения, Ж-2 – зона малоэтажной (до 3-х этажей)             жилой застройки, Ж-3 – зона среднеэтажной (4-5 этажей) жилой застройки.

Соглашением от 20.03.2014 срок аренды продлен до 11.11.2016.

Постановлением администрации поселения от 15.05.2015 № 58 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 27:17:302807:11.

ООО «Бизнес центр 1» получены два разрешения на строительство                       от 01.06.2015 № RU27517313-10р/с и № RU27517313-11р/с, допускающие возведение на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 27:17:302807:11 двух жилых домов № 4 (1 этап строительства) и № 3 (2 этап строительства), входящих в комплекс «Молодежный».

Между ООО «Бизнес центр 1», ФИО3 и ФИО4 заключены договоры долевого участия в строительстве от 22.12.2015                     № М4/10 и от 25.12.2015 № М-4/12 в отношении квартир в жилом доме № 4.

В результате освоения спорного земельного участка обществом возведен объект незавершенного строительства общей площадью застройки 600 кв.м, степенью готовности 13% с кадастровым номером 27:17:0302807:952, расположенный по адресу: 

<

...>, право общей долевой собственности на который зарегистрировано 08.11.2016 в ЕГРН за ООО «Бизнес центр-1»,             ФИО3 и ФИО4

Заключением ООО «Независимая экспертиза и оценка» от 26.04.2019 № 95 определено, что стоимость фактически выполненных ООО «Бизнес центр 1» строительных работ на земельном участке с кадастровым номером 27:17:0302807:11 (объект «Коттеджная застройка с. Мирное Хабаровского района. Жилой комплекс «Молодежный»») по состоянию на 2 квартал 2019 года составила: автомобильные дороги, подъезды, строительные          площадки и площадки под автокино, устройство забора, установку опор –   20 546 345 руб.; 1-й подъезд жилого дома № 4 – 3 276 012 руб.; 2-й подъезд жилого дома № 4 – 3 308 554 руб.

После окончания срока аренды на основании постановления администрации поселения от 15.11.2016 № 262 с ООО «Бизнес центр 1» заключен новый договор аренды от 15.11.2016 № 19/16 в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:17:302807:11 площадью             153 314 кв.м с указанием на размещение на нем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 27:17:0302807:952.

Между тем вступившим в законную силу решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 28.05.2018 по делу № 2-996/2018 указанный договор аренды от 15.11.2016 № 19/16 по иску прокурора признан недействительным, применены последствия его недействительности.

В ответ на обращение общества Комитет по обеспечению жизнедеятельности населения администрации Хабаровского муниципального района в письме от 14.02.2018 № 1-7/288 сообщил о приостановлении выдачи градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 27:17:302807:11 ввиду его расположения в трех территориальных зонах                   до внесения изменений в Правила землепользования либо раздела испрашиваемого земельного участка.

По результатам проведенной Прокурором Хабаровского района проверки в адрес администрации района вынесено представление об устранении выявленных нарушений, связанных с включением земельного участка с кадастровым номером 27:17:302807:11 одновременно в границы трех территориальных зон, что противоречит положениям пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса РФ и препятствует использованию обществом данного участка по его целевому назначению.

Поскольку Правила землепользования изменены не были, договор аренды спорного земельного участка не заключен, градостроительный             план не выдан, общество ссылаясь на невозможность завершения строительства многоквартирного дома обратилось в арбитражный суд                   с требованием о возмещении понесенных затрат в качестве убытков.

Суд первой инстанции согласился с позицией истца и признал, что Правила землепользования утверждены с нарушением закона; ответчики, несмотря на имеющиеся ограничения, влекущие невозможность использования спорного земельного участка по целевому назначению,  неправомерно выдали обществу градостроительный план и разрешения             на строительство; в результате этого истец утратил возможность возведения многоквартирного дома и понесенные им расходы являются убытками, возникшими в результате названных неправомерных действий ответчиков,            в связи с чем суд частично удовлетворил заявленные требования на основании статей 15, 16, 1064, 1069 ГК РФ.

Отменяя принятое по делу решение и отказывая в иске полностью, апелляционный суд правомерно руководствовался следующим. 

В данном случае спорный земельный участок с кадастровым номером 27:17:302807:11 площадью 153 314 кв.м, предоставленный в аренду обществу для целей жилищного строительства, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, сформирован и поставлен                       на кадастровый учет в 2012 году. 

Правила землепользования утверждены решением Совета депутатов Мирненского сельского поселения от 04.07.2013 № 41-186, то есть уже после формирования указанного земельного участка.

Действительно, согласно указанным Правилам земельный участок               с кадастровым номером 27:17:302807:11 одновременно включен в состав трех территориальных зон, что правомерно признано судами противоречащим статьям 30, 34 Градостроительного кодекса РФ и пункту 2 статьи 85 Земельного кодекса РФ.

Вместе с тем данное обстоятельство обоснованно не признано апелляционным судом в качестве безусловного и неустранимого препятствия к использованию обществом спорного земельного участка по его целевому назначению и не влекущего возникновение на его стороне убытков, подлежащих возмещению за счет ответчиков.

Делая указанные выводы, апелляционный суд исходил из следующего: до настоящего времени Правила землепользования, являющиеся по своей природе нормативным правовым актом, в судебном порядке не оспорены обществом и не признаны недействительными; надлежащих мер по внесению изменений в документы территориального планирования или разделу арендуемого участка обществом не предпринималось; участок фактически использовался обществом длительное время (с 2012 по 2016 годы)                       на основании действующего договора аренды от 11.11.2008 № 01/ПА08                     и на нем в соответствии с разрешительной документацией возведен объект незавершенного строительства (жилой дом готовностью 13%), расположенный в зоне «Ж-2», что не противоречит основным видам использования данной территориальной зоны; право долевой собственности истца и третьих лиц на указанный объект зарегистрировано в установленном законом порядке. 

С учетом установленных фактических обстоятельств спора апелляционный суд признал, что истец не доказал наличия совокупности необходимых условий для применения статей 15, 16, 1064, 1069 ГК РФ,         а именно прямую причинно-следственную связь между утверждением Правил землепользования, а также иными действиями ответчиков по распоряжению спорным земельным участком, и возникновением у истца убытков в связи с невозможностью завершения строительства многоквартирного дома, что исключает удовлетворение заявленных требований. 

 

Поддерживая указанные выводы апелляционного суда об отказе в иске, суд округа считает необходимым дополнительно отметить следующее.   

Как предусмотрено пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости                      не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят                     в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения               их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

 

Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ также установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, из пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки,            а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из принципа сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 Градостроительного кодекса РФ).

Такой подход соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, а также в Определениях Верховного Суда РФ от 09.12.2015 № 308-КГ15-7455 и от 03.06.2019                          № 301-КГ18-25680.

Само по себе несоблюдение публичными органами требований статей 30, 34 Градостроительного кодекса РФ при утверждении Правил землепользования и определении границ территориальных зон без учета сложившейся планировки и существующего землепользования не может являться препятствием в реализации обществом прав на использование              как объекта незавершенного строительства, так и арендуемого земельного участка, в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством.

Как указывалось выше, спорный земельный участок сформирован                и предоставлен обществу в аренду до утверждения Правил землепользования, поэтому препятствий для его использования по целевому назначению в рассматриваемой ситуации не возникло, как ошибочно полагал истец.   

При этом подпунктом 10 пункта 2 и пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ прямо предусмотрена возможность предоставления застройщику           однократно и без проведения торгов земельного участка для целей завершения строительства находящегося на нем объекта незавершенного строительства.

Признание судом общей юрисдикции договора аренды от 15.11.2016    № 19/16 недействительным по причине его заключения главой поселения после утраты им соответствующих полномочий не исключает возможности реализации обществом права на получение спорного участка для целей завершения строительства расположенного на нем объекта. 

Таким образом, вопреки позиции заявителя жалобы, действия ответчиков не привели к утрате истцом возможности использования спорного земельного участка по целевому назначению и прекращению       права собственности на возведенный объект незавершенного строительства, в связи с чем оснований для квалификации понесенных обществом затрат       на освоение данного участка в качестве убытков не имеется. 

Соответствующие доводы кассационной жалобы в этой части отклоняются судом округа как несостоятельные и противоречащие установленным апелляционным судом фактическим обстоятельствам спора.  

Указание заявителя на несогласие с выводами апелляционного суда             о том, что общество не предприняло надлежащих мер по внесению изменений в документы территориального планирования и по разделу спорного земельного участка, судом округа также не принимается,          поскольку в деле не имеется доказательств того, что истец обращался                    в уполномоченные органы по данным вопросам, а также оспаривал       действия (бездействия) этих органов по отказу в предоставлении спорного земельного участка в аренду для целей завершения строительства расположенного на нем жилого дома. 

Позиция общества относительно недобросовестного поведения администрации поселения по постановке на учет как бесхозяйного имущества возведенной обществом на арендуемом участке дороги в целях последующего оформления права муниципальной собственности, не влияет на законность обжалуемого апелляционного постановления и выходит             за рамки рассматриваемого спора. 

Иных доводов и аргументов, имеющих существенное значение и способных повлиять на итоговый результат по настоящему делу,                             в кассационной жалобе не приведено. 

 

Поскольку выводы апелляционного суда соответствуют фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, сделаны                  с правильным применение норм материального права, процессуальных нарушений, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судом также не допущено, то в такой ситуации кассационная жалоба общества удовлетворению не подлежит. 

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда                    от 22.09.2020 по делу № А73-14374/2019 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков        

 

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова 

     В.А. Гребенщикова