ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 www.21aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А83-19224/2019

город Севастополь

14 октября 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11.10.2021

В полном объёме постановление изготовлено 14.10.2021

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Колупаевой Ю.В., Остаповой Е.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «СБ» - ФИО2, представитель на основании доверенности от 24.02.2021 № 1, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлено удостоверение адвоката,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СБ» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 02 августа 2021 года по делу № А83-19224/2019

по иску Администрации города Керчи Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью «СБ»

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 

ФИО3, оценщика ФИО4

об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, о признании недействительным отчета,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Керчи Республики Крым (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с  исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СБ» (далее - ответчик) о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 2 068 164 руб., указанную в Отчёте ООО «СБ» № 46/19 от 23.08.2019 года об оценке земельного участка, общей площадью - 3600,0 кв.м., кадастровый номер 90:19:010105:3463, предназначенного для продажи, расположенного по адресу: 

<

...> рядом с домом            № 32; признании Отчёта ООО «СБ» № 46/19 от 23.08.2019 года недействительным.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 02.08.2021 года по делу                   № А83-19224/2019, исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что с учётом результатов проведённой по делу судебной оценочной экспертизы, оспариваемый Администрацией Отчёт ООО «СБ» № 46/19 от 23.08.2019 года, в силу допущенных оценщиком нарушений, не отражает реальной рыночной стоимости земельного участка, а значит, указанная в нём величина не может быть использована при возможной реализации этого имущества.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «СБ» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Так податель апелляционной жалобы указывает, что достоверность и качество Отчёта об оценке № 46/19 от 23.08.2019 года, были подтверждены Положительным экспертным заключением НПСРО «Деловой союз оценщиков» от 10.09.2019 года                           № 15184. Предоставление экспертизы СРО было обязательным условием муниципального контракта. Суд первой инстанции не рассмотрел ходатайство ответчика и третьего лица об оставлении иска без рассмотрения, на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Администрация города Керчи Республики Крым представила отзыв на апелляционную жалобу, просит оставить её без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, поскольку экспертное заключение СРО на Отчёт об оценке, как и сам Отчёт об оценке, не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами. Кроме того, отчёт об Оценке, представленный ООО «СБ» № 46/19 от 23.08.2019 года, не отражал реальной рыночной стоимости муниципального имущества, что подтверждается заключением проведённой ООО «Фирма «Армата» судебной оценочной экспертизы от 23.06.2020 года, в соответствии с которым, содержание Отчёта № 46/19, выполненного оценщиком, не в полной мере соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. По мнению эксперта, имеющиеся в Отчёте ООО «СБ» несоответствия, повлияли на итоговые результаты расчётов, в связи с чем, не рекомендуется их использование в дальнейшем.

С учётом изложенного, Администрация города Керчи Республики Крым полагает, что ответчиком был представлен Отчёт рыночной стоимости земельного участка, подлежащего реализации по существенно заниженной стоимости, что в последствии могло нанести значительный ущерб бюджету муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

27.05.2019 года между Администрацией города Керчи Республики Крым и обществом  с ограниченной ответственностью «СБ» заключен муниципальный контракт № 0175300007619000027 на оказание услуг по проведению независимой оценки объектов имущества, расположенных на территории муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым. Впоследствии данный контакт расторгнут по соглашению сторон дополнительным соглашением № 1 от 29.10.2020 года. 

Объектом оценки являлся земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> рядом с домом № 32 площадью 3 600 кв.м., кадастровый номер: 90:19:010105:3463.

Согласно техническому заданию к Контракту, целью оценки является принятие управленческих решений. Конкретная цель оценки в отношении каждого объекта оценки указывается Заказчиком в Заявке на оценку.

Согласно заявке на оценку от 29.07.2019 года № 02-18/2417, Администрация города Керчи Республики Крым обратилась к ООО «СБ» с просьбой оказать услуги, наименование, состав и объём которых приведены в таблице заявки. В указанной таблице в числе прочих указан и спорный земельный участок с кадастровым номером 90:19:010105:3463, расположенный по адресу: 

<

...> рядом с домом              № 32, площадь 3600 кв.м.

В соответствии с указанной заявкой, вид определяемой стоимости – рыночная стоимость, цель оценки – определение рыночной стоимости объекта оценки для продажи, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения – оцениваемое имущество предполагается для продажи.

Цель оценки конкретизирована в оспариваемом Отчёте № 46/19 от 23.08.2019 года и определена как – результат оценки предполагается использовать Заказчиком для целей купли-продажи объекта оценки. Вид стоимости – рыночная.

Согласно Отчёту № 46/19 от 23.08.2019 года, по результатам произведённой оценки итоговая рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 3 600 кв.м., кадастровый номер: 90:19:010105:3463, разрешенный вид использования: обслуживание автотранспорта, расположенного по адресу: 

<

...> рядом с домом № 32, составляет по состоянию на 19.08.2019 года - 2 068 164,00 руб.

Судом первой инстанции было установлено, что 16.10.2019 года в адрес Администрации города Керчи Республики Крым поступило письмо Управления по Республике Крым и городу Севастополю служба в городе Керчь ФСБ РФ с приложенным Отчётом № 370/19 от 10.10.2019 года «Об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>», проведённой независимым оценщиком имущества ИП ФИО5 (далее - Отчет                  № 370/19 от 10.10.2019 года) и указанием на необходимость оспаривания оценки рыночной стоимости, определенной  ООО «СБ» в отчёте № 46/19 от 23.08.2019 года.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации города Керчи в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в соответствии с пунктом 3 части 6 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Частью 1 статьи 13  Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определены правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам.

При этом, согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье. Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта.

Как правильно указал суд первой инстанции, положениями статьи 12 Закона                № 135-ФЗ определено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе указанным федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299).

Кроме того, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путём предъявления самостоятельного иска, возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Положения статьи 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требуют обязательного проведения оценки объектов оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», цена имущества, подлежащего возмездному отчуждению из государственной или муниципальной собственности устанавливается с учётом его рыночной стоимости, определённой в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом первой инстанции было установлено, что Решением 56 сессии Керченского городского совета 1 созыва от 27.10.2016 года № 965-1/1, утверждено Положение «О порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым», пунктом 3.7 которого установлено, что если согласно законодательству заинтересованное лицо имеет право покупки земельного участка в собственность без торгов, то ценой продажи земельного участка является рыночная стоимость такого земельного участка, определённая в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В тоже время, в заявке на оценку № 02-18/2417 от 29.07.2019 года, Администрацией города Керчи Республики Крым в отношении спорного земельного участка установлено предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения -  оцениваемое имущество предполагается для продажи, а следовательно, такой Отчёт является обязательным к применению для Администрации города Керчи Республики Крым.

При рассмотрении данного дела, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Фирма «Амата», эксперту - ФИО6.

25.06.2020 года в адрес суда поступило заключение эксперта, согласно которому эксперт пришёл к следующим выводам:

1. Ответ по первому поставленному вопросу: 

Содержание Отчёта № 46/19 от 23.08.2019 года не в полной мере соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности», а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности СРО.

2. Ответ по второму поставленному вопросу: 

Имеющиеся в Отчёте № 46/19 от 23.08.2019 года несоответствия повлияли на итоговые результаты расчётов, в связи с чем не рекомендуется их использование в дальнейшем.

3. Ответ по третьему поставленному вопросу: 

Действительная (рыночная) стоимость земельного участка общей площадью – 3600 кв.м., кадастровый номер 90:19:010105:3463, расположенного по адресу: 

<

...> рядом с домом № 32, по состоянию на август 2019 года составила 9 150 000,00 рублей, без учёта НДС.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов, установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которой должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед  экспертом или комиссией экспертов.

Как указал в Информационном письме Президиум ВАС РФ от 30.05.2005 года               № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.), судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона «Об оценочной деятельности», отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Выводы, изложенные в заключении эксперта ООО «Фирма «Амата», сделаны на основании исследования имеющихся в материалах дела документов.

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Фирма «Амата», суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что выводы проведённой судебной оценочной экспертизы, соответствуют установленным требованиям законодательства Российской Федерации.

Доказательств обратного суду апелляционной инстанции не представлено.

Апеллянт не согласен с выводами эксперта ООО «Фирма «Амата», указывает, что заключение судебной оценочной экспертизы является недопустимым доказательством и не подлежит учёту при принятии решения по данному делу.

Вместе с тем, при рассмотрении данного дела, судом первой инстанции, с учётом проведённой экспертизы, были установлены нарушения законодательства об оценочной деятельности, допущенные в Отчёте № 46/19 от 23.08.2019 года, а именно: не все копии источников информации, приведённой в Отчёте об оценке, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки, с описанием аналогов и взятых для оценки, соответствуют характеристикам объектом оценки приведенных в отчёте. При определении  сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, не проанализировано целевое назначение обслуживание жилой застройки.

При этом, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности,  обязательным при проведении оценки является применение аналогов, которые должны быть расположены в том же населенном пункте, что и объект, в крайнем случае, в том же регионе, в сопоставимом населённом пункте, однако аналоги № 1 и № 3, приведенные в спорном Отчёте расположены не в городе Керчь, а также местоположении не аналогичном оцениваемому. Проверка полученного результата на сопоставимость с рыночными данными, приведёнными в обзоре рынка, не попадает в диапазон представленных в спорном Отчёте.

В связи с изложенным выше, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что реализация имущества, находящегося в муниципальной собственности, по значительно заниженной и экономически необоснованной стоимости может нанести ущерб бюджету муниципального образования. Оспариваемый Отчёт, в силу допущенных оценщиком нарушений, не отражает реальной рыночной стоимости земельного участка, а следовательно, указанная в нём величина не может быть использована при реализации указанного земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора и необходимости оставления иска без рассмотрения, на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, по мнению судебной коллегии, не имеют правового значения для правильного рассмотрения данного дела и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку как указал Верховный суд Российской Федерации в своём определении от 23.07.2015 года по делу № 306-ЭС15-1364, по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно, без дополнительных расходов на уплату госпошлины, со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы.

Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

При этом, в поведении ответчика – ООО «СБ» не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон, а следовательно, при таких обстоятельствах отсутствовали правовые основания для оставления иска Администрации города Керчи Республики Крым без рассмотрения.

Учитывая всё выше изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 02 августа 2021 года по делу             № А83-19224/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СБ» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                И.В. Евдокимов

Судьи                                                                                                                             Ю.В. Колупаева

                                                                                                                             Е.А. Остапова