Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-437/2023

г. Хабаровск

20 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 19.04.2023.

 

Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи Н.Л. Коваленко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 305270328600012, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3                   (ОГРНИП 304270331600117, ИНН 

<

***>)

о взыскании 1 073 703 рублей

 

      при участии:

от истца – ФИО4, представителя Э.В. по доверенности от 28.08.2018;

от ответчика - ФИО5, представителя по доверенности от 03.01.2023.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2   (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, ответчик) о взыскании по краткосрочному договору аренды нежилых помещений от 25 мая 2021 года задолженности по арендной плате в  размере 1 073 703 руб. за период с 22.08.2022 по 31.10.2022.

Исковое заявление обосновано положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивировано ненадлежащим исполнением со стороны ответчика обязательств по внесению арендной платы за использование имущества, переданного ему по указанному договору аренды.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, настаивал на их удовлетворении в соответствии с доводами, приведенными в исковом заявлении и возражениях на отзыв, указав, что после расторжения договора помещение возвращено арендатором по акту приема-передачи 31.10.2022, после  проведения работ по демонтажу оборудования, установленного без согласования с арендодателем.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на отсутствие задолженности по договору аренды. Полагает необоснованными начисления арендной платы за период с 22.08.2022 по 31.10.2022, поскольку арендатором, в соответствии с пунктом 5.1.4 договора, направлено уведомление от 21.06.2022 об одностороннем расторжении договора,  полученное истцом 22.06.2022, соответственно, договор считается расторгнутым с 22.08.2022. В день расторжения договора арендодатель на приемку помещения не явился. В связи с чем, арендатор составил акт возврата в одностороннем порядке, направив его вместе с комплектом ключей от помещения в адрес истца. 30.09.2022 от истца поступило письмо  о необходимости привести помещение в состояние, соответствующее на момент заключения договора. Истец предоставил доступ в помещение 21.10.2022,  соответствующие работы по демонтажу оборудования были выполнены до 31.10.2022.  Полагает, что арендодатель умышленно с 22.08.2022 уклонялся от принятия помещения и подписания акта возврата помещения.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела,  25 мая 2021 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (Арендатор)  заключен краткосрочный договор аренды нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора Арендатору предоставлено во временное пользование помещение, расположенное по адресу: 

<

...> первый этаж, общей площадью 1172,0 кв. метров, для размещения магазина продовольственных товаров, товаров хозяйственной группы, а также табачной продукции, согласно пункта 1.5. Договора.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 19.06.2021.

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер постоянной арендной платы составляет 468 800 рублей в месяц.

Договор заключён на 11 месяцев и вступает в силу с момента его подписания  сторонами (пункт 2.1 договора).

Согласно п. 2.3 данного договора, по истечении срока действия договора, при выполнении всех его условий Арендатором, в случае отсутствия письменных разногласий, договор аренды пролонгируется на неопределённый срок.

По окончании срока действия договора аренды арендатор, при отсутствии возражений арендодателя, продолжал использовать указанные  помещения в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Поскольку Арендатор продолжил пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений на то Арендодателя, то договор аренды  от 25.05.2022, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, пункта 2.3 договора, возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 5.1.4. договора Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор, направив Арендодателю письменное уведомление не позднее, чем за 60 (шестьдесят) дней до даты расторжения.

В соответствии с пунктом 6.4. договора возврат арендуемого помещения   осуществляется в день окончания срока аренды по передаточному акту, подписанному сторонами.

21 июня 2022 года в адрес ИП ФИО2 поступило от арендатора письмо о расторжении краткосрочного договора аренды нежилого помещения от 25 мая 2021 года с 20.07.2022. 17.08.2022 арендатор вручил истцу уведомление об освобождении арендуемых помещений и необходимости их принять по акту приема-передачи 22.08.2022, с учетом даты уведомления об отказе от договора и пункта 5.1.4 договора от 25.05.2021.

17 августа 2022 года в адрес ИП ФИО3 направлен ответ о невозможности расторжения договора в сроки, указанные в письме от 21.06.2022, со ссылкой на положения п.2 ст. 610  ГК РФ, предусматривающие предупреждение об отказе от договора за три месяца, в связи с чем датой расторжения договора будет являться 21.09.2022.

Поскольку 22.08.2022 арендодатель на приемку помещения не явился, арендатор  25.08.2022 вручил истцу уведомление  о необходимости принять помещения по акту  в 11-00 часов 26.08.2022, при этом указал, что в случае отсутствия представителя, акт возврата будет составлен в одностороннем порядке.

Поскольку и 26.08.2022 арендодатель не явился на принятие помещения из аренды, ИП ФИО3 составил акт возврата в одностороннем порядке, направив его вместе с комплектом ключей от помещения в адрес истца. Акт возврата с комплектом ключей получен истцом 23.09.2022.

28.09.2022 в адрес ИП ФИО3 истцом направлено письмо № 29 от 28.09.2022 с требованием демонтажа установленных без согласования с арендодателем конструкций, с целью приведения нежилого помещения в состояние на дату заключения краткосрочного договора аренды нежилого помещения от 25.05.2021.

12.10.2022 в адрес ИП ФИО2 поступил ответ ИП ФИО3 о предоставлении доступа в помещение для проведения работ по демонтажу ранее возведенных перегородок.

Истец предоставил доступ в помещение 21.10.2022,  соответствующие работы по демонтажу  были завершены арендатором  31.10.2022.

06.12.2022 в адрес Арендатора направлена претензия о наличии задолженности по  договору аренды в сумме 1 073 703,00  руб. за период август-октябрь 2022 года, с учетом произведенной ответчиком оплаты за 22 дня августа 22 года в сумме 332 697 руб.

Претензия оставлена ИП ФИО3 без удовлетворения, что явилось основанием для обращения ИП ФИО2 с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд  приходит к  следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Договор аренды является видом сделки, и поэтому для его заключения необходимо наличие всех тех правовых предпосылок, которые согласно ГК РФ означают совершение действительной сделки, в частности соответствия сделки требованиям Закона.

В соответствии с нормами статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьями 606, 607, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из условий договора, в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии, данными в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривающего передачу имущества во владение или пользование, лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655. 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

В пункте 38 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

По смыслу приведенных норм, при расторжении договора, когда арендатор не возвращает переданное по договору аренды имущество, арендодатель сохраняет право на получение арендной платы, установленной договором. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества по истечении срока аренды производится в размере, определенном соответствующим договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исполнение сторонами обязательств по договору аренды носит встречный характер, в силу которого обязанность арендатора по внесению платы за пользование арендованным имуществом обусловлена встречным предоставлением со стороны арендодателя этого имущества в пользование в определенном состоянии, что в целом соответствует пункту 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (абзац 3 п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считает просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

По смыслу указанных норм наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших в связи с недостатками арендованного имущества.

В соответствии с позицией, изложенной в п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Спорный договор аренды от 25.05.2021 заключен на  срок 11 месяцев.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 2.3 данного договора, по истечении срока действия договора, при выполнении всех его условий Арендатором, в случае отсутствия письменных разногласий, договор аренды пролонгируется на неопределённый срок.

По окончании срока действия договора аренды арендатор, при отсутствии возражений арендодателя, продолжал использовать указанные  помещения в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Поскольку Арендатор продолжил пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений на то Арендодателя, то договор аренды  от 25.05.2022, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, пункта 2.3 договора, возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.  Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 5.1.4. договора Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор, направив Арендодателю письменное уведомление не позднее, чем за 60 (шестьдесят) дней до даты расторжения.

В данном случае договором аренды предусмотрен 60-дневный срок для предупреждений об отказе от договора.

Ссылка истца на необходимость предупреждения об отказе от договора за три месяца основана на неверном толковании условий договора и норм материального права.

Учитывая необходимость соблюдения указанного выше порядка, ИП ФИО3 уведомлением  от 21.06.2022,  полученным истцом 22.06.2022, предупредил об отказе от договора аренды и  указал о необходимости принять 22.08.2022 помещения по  передаточному акту.

С учетом изложенного, краткосрочный договор аренды нежилого помещения от 25.05.2021  прекратил свое действие  22.08.2022.

На основании пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено упомянутым кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" отметил следующее. В случае направления стороной договора аренды предупреждения о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора (пункт 4).

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37).

Судом установлен факт возобновления договора на неопределенный срок, своевременного и надлежащего направления арендатором уведомления об одностороннем отказе от договора аренды.

Истцом заявлены требования за период после окончания срока действия договора. После истечения срока действия договора арендодатель отказывался принять  помещения по акту приема-передачи.

При этом, по смыслу статьи 622 ГК РФ наличие недостатков у арендованного имущества, которые не устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.

Таким образом, оснований для взыскания с ответчика арендной платы за период август, сентябрь, с 01 по 20.10.2022, при установления факта уклонения арендодателя от приемки помещений, не имеется.

Вместе с тем, сторонами в судебном заседании подтвержден факт выполнения ответчиком в арендуемых помещениях в период с 21.10.2022 по 31.10.2022 работ по демонтажу перегородок и оборудования, установленных арендатором без согласования с арендодателем.

В соответствии с пунктом 4.2.14 договора Арендатор обязан по истечении срока действия договора передать арендуемые помещения Арендодателю в чистом виде, с учетом согласованных с Арендодателем перепланировок.

Согласно пункту 5.1.3. договора аренды Арендатор имеет право производить неотделимые от арендуемых помещений изменения только с письменного согласия Арендодателя.

Арендатор имеет право после предварительного согласования с Арендодателем устанавливать, монтировать, содержать и использовать в арендуемых Помещениях и на фасаде здания, необходимые для осуществления деятельности, указанной в п, 1.5. настоящего договора, оборудование, приспособления для торговли и деловой деятельности, системы и оборудование для охраны, и другую собственность. Указанное в настоящем пункте оборудование, приспособления и другое имущество должно быть отделимым от Помещений. После демонтажа отделимого имущества Арендатор обязан устранить все возникшие повреждения и ухудшения арендуемых Помещений, возникшие в связи с установкой и демонтажем этого имущества (пункт 5.1.2 Договора).

Ответчиком подтвержден факт установления, без согласования с арендодателем, перегородок, а также не проведение при возврате помещений работ по демонтажу оборудования.

28.09.2022 в адрес ИП ФИО3 истцом направлено письмо № 29 от 28.09.2022 с требованием демонтажа установленных без согласования с арендодателем конструкций, с целью приведения нежилого помещения в состояние на дату заключения краткосрочного договора аренды нежилого помещения от 25.05.2021.

12.10.2022 в адрес ИП ФИО2 поступил ответ ИП ФИО3 о предоставлении доступа в помещение для проведения работ по демонтажу ранее возведенных перегородок.

Истец предоставил доступ в помещение 21.10.2022, соответствующие работы по демонтажу были завершены арендатором  31.10.2022.

Поскольку  в указанный период (с 21.10.2022 по 31.10.2022) ответчик использовал арендуемые помещения в целях исполнения обязанности, предусмотренной пунктом 4.2.14, устранения нарушений, предусмотренных пунктом 5.1.2 договора, что лишало арендодателя возможности использовать помещение в своих целях, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика арендной платы за указанный период, что составляет 166 348 руб. 39 коп. (468 800 руб. : 31 день х 11 дней).

В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании  статьи 333.40 НК РФ государственная пошлина в размере 03 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета как излишне уплаченная при подаче иска.

          Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

 

                                                   Р Е Ш И Л

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 304270331600117, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 305270328600012, ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате в размере 166 348 руб. 39 коп.,  судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 3 679 руб.

В остальной части иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 305270328600012, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению № 266 от 29.12.2022 государственную пошлину в размере 03 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

          Судья                                                                                                                Н.Л.Коваленко