АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-22634/22

09 декабря 2022

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   06 декабря 2022

Полный текст решения изготовлен            09 декабря 2022

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Авдяковой В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «РСУ-58» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к акционерному обществу «Теплокоммунэнерго» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 

третье лицо товарищество собственников жилья «Центр» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании,

при участии:

от истца: представитель по доверенности от 01.12.2021 адвокат Иванов Н.Н.

от ответчика: представитель по доверенности 10.01.2022 ФИО2,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «РСУ-58» обратилось в суд с исковым заявлением к акционерному обществу «Теплокоммунэнерго» о взыскании задолженности в размере 1 730 078 руб. в качестве арендной платы за пользование нежилым помещением общей площадью 213,9 кв.м в по адресу: 

<

...> за период с 01.04.2019 по 01.04.2022.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, товарищество собственников жилья «Центр» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).

Представитель истца поддержал исковые требования, пояснил, что полагает между сторонами заключенным договор аренды, с заявлением об изменений условий аренды ответчик не обращался, против применения срока исковой давности возражал с учетом направленной истцом претензии.

Ответчик иск не признал, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела контррасчета, указал на недоказанности использования ответчиком всего спорного помещения, а также на необходимость применения иного размера платы.

Суд приобщил контррасчет к материалам дела.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 06 декабря 2022   до  09 час. 05 мин, суд предложил сторонам провести совместный осмотр спорного помещения, по итогам которого представить в суд акт осмотра, содержащий фотографии (фототаблицы) всех комнат, кроме того, рассмотреть вопрос о рассмотрении ходатайства о назначении судебной экспертизы, истцу -  рассмотреть вопрос об уточнении суммы иска, исходя из площади спорного помещения, либо представить нормативное обоснование требований на основании площади 213,9 кв. м.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель истца поддержал исковые требования, указал, что намерения изменять размер требований, а равно – заявлять ходатайство о назначении судебной экспертизы у истца отсутствуют. 

Представитель ответчика возражал против иска, по доводам, изложенным ранее, указал, что намерения заявлять ходатайство о назначении судебной экспертизы у ответчика также отсутствуют, представил акт осмотра с фотоматериалами, который приобщен судом к материалам дела. 

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.

Исковые требования мотивированны тем, что ООО «УО «РСУ-58» является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома по адресу: 

<

...> (далее - МКД).

Управление многоквартирным домом со стороны ООО «УО «РСУ-58» осуществляется на основании договора № 6/н от 24 мая 2014 г., заключенного между ООО «УО «РСУ-58» и ТСЖ «Центр» (далее - договор). Согласно договору ООО «РСУ-58» переданы права на получение денежных средств от всех лиц, пользующихся общим имуществом многоквартирного дома. АО «Теплокоммунэнерго» использует нежилое помещение в многоквартирном доме, являющееся общим имуществом многоквартирного дома (далее нежилое помещение). Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о назначении платы за использование нежилого помещения из расчета 500 рублей за один квадратный метр общей площади в месяц. Однако, решениями Арбитражного суда Ростовской области по делу №А53-9885/2018 и по делу №А53-6858/2020 по указанным правоотношениям установлена стоимость аренды 1 кв.м в размере 237,89 руб. Также, указанными решениями установлено, что ответчик использует общее имущество многоквартирного дома (нежилое помещение общей площадью 213,90 кв.м) в целях размещения оборудования и указанные правоотношения квалифицируются как договор аренды. Следовательно, размер ежемесячной платы, которую АО «Теплокоммунэнерго» обязано оплачивать ООО «УО «РСУ-58», составляет 50 884 рублей (213,9 кв.м * 237,89 руб./кв.м). За период с 01.04.2019 по 01.04.2022, составляющий 34 полных месяцев, АО «Теплокоммунэнерго» платежи за пользование нежилым помещением не производило, задолженность по расчету истца за пользование нежилым помещением на 01.04.2022 составляет 1 730 078 руб., из расчета  34 месяца * 50 884 руб./месяц.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием об оплате задолженности, которая оставлена без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Ответчик с иском не согласился, указал, что письменный договор между сторонами отсутствует, полномочия истца на предъявление иска не подтверждены, часть помещения им не используется, представил расчеты платы по иным помещениям, заявил о пропуске срока исковой давности. 

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме. 

В частности, пп. 1 и 3 ч. 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. Аналогичная норма содержится в п. 1 ст. 290 ГК РФ.

В силу подп. "а" п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу ч. 4 ст. 36 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Общими собраниями собственников МКД, принято решения о платности использования МУП «Теплокоммунэнерго» общего имущества (нежилого помещения общей площадью 213,9 кв.м) в целях размещения оборудования, определена плата за такое использование в размере 500 руб.

Доказательства передачи ответчиком соответствующего имущества в общую собственность собственников помещений МКД и принятия собственниками этого имущества в состав общей собственности (что будет свидетельствовать также и о принятии собственниками на себя бремени содержания этого имущества) в материалах дела отсутствуют. Указанное имущество используется ответчиком в своей предпринимательской деятельности.

Доказательств использования размещенного ответчиком оборудования для оказания услуг всем собственникам помещений МКД на основании принятых собственниками на общих собраниях решений об использовании ответчиком общего имущества МКД на безвозмездной основе, материалы дела не содержат.

Суд полагает возможным квалифицировать спорные правоотношения как договор аренды.

Данный вывод отражен в решении Арбитражного суда Ростовской области от 07.09.2020 по делу №А53-6858/2020 по спору между теми же сторонами за предыдущий период, вступившем в законную силу.

В рамках дела № А53-6858/2020 общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «РСУ-58» обратилась в арбитражный суд с иском к акционерному обществу «Теплокоммунэнерго» с требованием о взыскании 1 604 250 руб. в качестве возврата неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением общей площадью 213,9 кв. м в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> за период с 20.09.2015 г. по 29.12.2017 г.

Решением 07.09.2020 исковые требования удовлетворены, судом установлено, что с момента вступления во владение объектом арендных отношений у ответчика возникло обязательство вносить арендную плату в размере, согласованном в договоре. 

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Далее, в силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации(далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2013 № 12444/12, требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.

Ответчик указывает на использование части спорного помещения – без комнаты номер на поэтажном плате «7» площадью 52,5 кв.м, а также части комнаты  номер на поэтажном плате «3» площадью 42,9 кв.м.

В остальной части факт использования спорного помещения ответчиком не оспаривается.

Суд проанализировал и отклоняет возражения ответчика в данной части, поскольку факт использования ответчиком всего спорного помещения установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.09.2020 по делу №А53-6858/2020.

Доказательств передачи истцу или иным лицам указанных выше частей спорного помещения ответчик не представил.

Кроме того, согласно материалам дела, пояснениям сторон, а также представленным самим ответчиком фотоматериалам спорное помещение используется ответчиком для размещения опасного производственного объекта – котельной (Приказ Ростехнадзора от 30.11.2020 N 471 «Об утверждении Требований к регистрации объектов в государственном реестре опасных производственных объектов и ведению государственного реестра опасных производственных объектов, формы свидетельства о регистрации опасных производственных объектов в государственном реестре опасных производственных объектов»), что ответчиком не оспаривалось. 

В соответствии с представленными фотоматериалами данное помещение закрыто, доступ в него третьих лиц, в том числе истца отсутствует.

В части доводов ответчика о наличии перегородки в комнате  номер на поэтажном плате «3» площадью 42,9 кв.м представитель ответчика в судебном заседании подтвердил наличие двери в указанной перегородке и возможности пройти в оставшуюся часть помещения. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что характер размещаемого ответчиком в спорном помещении оборудования и конфигурация самого помещения (сквозной «проходной» характер комнат) исключает возможность использования части помещения истцом или иными лицами.

Также, суд отмечает, что доводы ответчика о ненадлежащем состоянии помещения с учетом периода его использования ответчиком (его правопредшественником), который по неоспоренным ответчиком данным истца составляет более 20 лет, а также с учетом отсутствия доказательств ухудшения состояния помещения после марта 2019 г. (период взыскания долга по делу №А53-6858/2020) не подлежат учету судом при рассмотрении настоящего дела.

С учетом изложенного суд признает установленным факт использования ответчиком всего спорного помещения.

При этом, суд принимает во внимание площадь помещения, указанную в представленной в материалы дела выписке из ЕГРН – 213.3 кв.м.

Несмотря на неоднократные предложения суда, истец не представил нормативно-правовое обоснование расчета платы согласно площади 213.9 кв.м. 

Ссылка на решение суда делу №А53-6858/2020 в данной части отклоняется судом, поскольку выписка из ЕГРН, пока в судебном порядке не доказано иное, устанавливает площадь объекта, право на которое зарегистрировано в реестр.

Также судом не приняты доводы ответчика о том, что требования предъявлены ненадлежащим истцом, поскольку управление многоквартирным домом со стороны ООО «УО «РСУ-58» осуществляется на основании договора № 6/н от 24 мая 2014 г., заключенного между ООО «УО «РСУ-58» и ТСЖ «Центр». Как указал истец и подтверждается текстом договора от 24.05.2014 ООО «РСУ-58» переданы права на получение денежных средств от всех лиц, пользующихся общим имуществом многоквартирного дома. Правомерность требований данного истца  также установлена решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.09.2020 по делу №А53-6858/2020 по спору между теми же сторонами за предыдущий период, вступившем в законную силу.

Доказательств изменения обстоятельств после указанного судебного акта ответчиком не представлено. ТСЖ «Центр» привлечено к участию в настоящем деле в качестве третьего лица и каких-либо возражений не заявило. 

Далее, согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Следовательно, с момента вступления во владение объектом арендных отношений у ответчика возникло обязательство вносить арендную плату в размере, согласованном в договоре.

В рамках рассмотрения дела А53-6858/2020 судом на основании экспертного заключения № 913/п от 16.11.2017 установлен размер арендной платы – 237,89 руб. за 1 кв.м.

Судом проанализированы и отклоняются ссылки ответчика на иной размер арендной платы, поскольку представленная копия письма ООО ОК «Объектив» от 25.10.2021 № И25.10-02 не является отчетом об оценке, соответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в своем тексте содержит указание на определение ориентировочной рыночной стоимости. 

Копия заключения ООО «Альян-Оцеенка» от 14.01.2022 № 20416 не принимается судом в качестве относимого доказательства по настоящему делу, поскольку выполнена в отношении иного помещения, расположенного по адресу: 

<

...>. Тот факт, что помещения расположены на одной улице не свидетельствует о тождественности их состояния. Более того, помещения существенно  отличаются по площади (69.7 и 213.3 кв. м). Данная копию не соответствует и требованиям допустимости, поскольку не содержит исследовательской части.

При рассмотрении дела суд неоднократно предлагал сторонам рассмотреть вопрос о рассмотрении ходатайства о назначении судебной экспертизы. Между тем, стороны соответствующее ходатайство не заявили, указали, на отсутствие намерения его заявлять. 

С учетом изложенного при расчете размера арендной платы суд исходит из ее размера, установленного в решении Арбитражного суда Ростовской области от 07.09.2020 по делу № А53-6858/2020 –  237,89 руб. за 1 кв.м, то есть 50741,937 руб. за все помещение (237,89 * 213,3).

Далее, судом рассмотрено заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности. 

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В пункте 16 Постановления № 43 разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку (часть 1 статьи 12 Федерального закона от 30.06.2003 № 87-ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности»).

Настоящий спор согласно статье 4 АПК РФ относится к категории дел, по которой предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования.

Так, в силу части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Как следует из материалов дела, иск подан в электронном виде по системе «Мой Арбитр» 06.07.2022.

Кроме того, истцом принимались меры по урегулированию спора в досудебном порядке, 07.04.2022 в адрес ответчика направлена претензия, что свидетельствует о приостановлении течения срока исковой давности на один месяц. Доказательств удовлетворения требований претензии ответчиком не представлено. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности по требованиям, возникшим с 06.06.2019, истцом не пропущен, в остальной части суд признает заявление ответчика о пропуске срока исковой давности обоснованным, исковые требования за период с 01.04.2019 по 05.06.2019 не подлежащими удовлетворению.

Судом произведен расчет платы за период с 06.06.2019 по 01.04.2022, размер которой составил 1 716 768,87 руб., из расчета: 1674483,92 руб. (плата за 33 месяца, 50741,937 * 33) + 42284,95 (плата за период с 06.06.2019 по 30.06.2019, 50741,937 / 30 * 25). 

В данной части исковые требования удовлетворены судом. В остальной части с иске надлежит отказать ввиду пропуска истцом срока исковой давности. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям (99,23 %), то есть в размере 30067,68 руб.

Руководствуясь статьями 110, 169-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с акционерного общества «Теплокоммунэнерго» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «РСУ-58» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность в размере 1 716 768,87 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 30067,68 руб.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать. 

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяВ.А. Авдякова