﻿Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А19-17799/2017

17 октября 2019 года

город Иркутск

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего  Первушиной М. А.,

судей:   Бурковой О.Н., Кушнаревой Н.П.,

при участии в судебном заседании представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом Королёвой Д.В. (доверенность от 18.12.2018, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика- общества с ограниченной ответственностью «Каблучок» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 мая 2019 года по делу № А19-17799/2017, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2019 года по тому же делу, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Каблучок» (ОГРН 1023801009990, ИНН 3808014514, г. Иркутск, далее – ООО «Каблучок», истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (далее – КУМИ г.Иркутска, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр» (ОГРН 1103850030965, ИНН 3808216366, г.Иркутск, далее – ООО «НЭКЦ», ответчик)  о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости имущества, определенной в отчете № 001-517/1 от 06.04.2017 об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности города Иркутска. Объект недвижимости на 2 этаже задания Дома Быта, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, выполненном             ООО «НЭКЦ»; об урегулировании разногласий, возникших между КУМИ г. Иркутска и ООО «Каблучок» при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества - нежилого помещения на 2 этаже задания Дома Быта, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, отраженные в техническом паспорте от 03.02.15 , изготовленным ОГУП «Областной центр технической инвентаризации - Областное БТИ», общей площадью 381,8 кв. м, адрес (местонахождения) объекта: Иркутская область, город Иркутск, улица Урицкого, дом 8, согласовав пункты 1.5, 1.7; 2.1; 2.3.2; 2.4; 3.1.2; 3.1.3; 3.1.4; 3.2.1; 3.2.3; 3.3.2; 3.3.3; 3.3.7; 3.3.8; 4.2; 4.3; 4.4; 4.5; 4.6; 4.7; 4.8; 5.3; 5.5 в редакции, указанной в исковом заявлении.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 14 мая 2019 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2019 года, исковые требования удовлетворены частично.

ООО «Каблучок», не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 14 мая 2019 года и постановление суда апелляционной инстанции от 16 августа 2019 года отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм процессуального права, и принять новый судебный акт.

Из кассационной жалобы следует, что судом не дана оценка доказательствам, представленным истцом, и доводам о том, что отчет об оценке № 001-517/1 от 06.04.2017, выполненный ООО «НЭКЦ» не является достоверным доказательством. Заявитель жалобы не согласен с выводом суда о том, что разница в оспариваемой оценке объекта недвижимости, и в расчете, произведенном экспертом по результатам повторной экспертизы, не является значительной. Ни отчет № 001-517/1 от 06.04.2017, ни судебная экспертиза, проведенная ООО «Оценщик» не отражают текущее состояние помещения. Техническое состояние здания, построенного в 1974 году, в соответствии с отчетом «оценивается как среднее, проведение ремонтных работ не требуется». Вместе с тем, состояние здания является ценообразующим фактором, его неверный учет ведет к искажению величины рыночной стоимости. Необходимого анализа на соответствие рыночным данным в отчете нет. В отчете об оценке № 001-517/1 от 06.04.2017 не учитывается, что объект оценки является муниципальной собственностью города Иркутска. Следовательно, при проведении оценки необходимо было проанализировать именно данный сегмент рынка, который имеет свои особенности. Содержание отчета об оценке не соответствует Федеральному закону от 29.07.1988 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

В отзыве на кассационную жалобу комитет считает доводы, изложенные  в ней, несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

 

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,  Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности  доводов  кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ  КУМИ г. Иркутска издано распоряжение от 21.04.2017 № 504-02-433/17 «О приватизации нежилого помещения расположенного в Кировском районе г. Иркутска, ул. Урицкого, д. 8».

Данным распоряжением принято решение об условиях приватизации (приложение № 1 к распоряжению) объекта недвижимости площадью 381,8 кв. м на 2 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане № 17-29, 58, 60, 61, отраженные в техническом паспорте от 03.02.2015, изготовленном ОГУП «Областной центр технической инвентаризации - Областное БТИ», расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, д. 8.

В соответствии с распоряжением от 21.04.2017 № 504-02-433/17 Отделом аренды и приватизации имущественного департамента Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска направлен ООО «Каблучок» проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, для подписания.

По условиям проекта договора купли-продажи в качестве Продавца выступает КУМИ г. Иркутска, в качестве Покупателя - ООО «Каблучок».

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи Продавец обязуется передать в собственность объект недвижимости площадью 381,8 кв. м на 2 этаже здания Домы Быта, номера на поэтажном плане № 17-29, 58, 60, 61, отраженные в техническом паспорте от 03.02.105, изготовленном ОГУП «Областной центр технической инвентаризации - Областное БТИ», расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, д. 8 (далее - Имущество), а Покупатель обязуется оплатить и принять Имущество.

В пункте 2.1 проекта договора указано, что стоимость Имущества -                          17 920 000 рублей без учета НДС, которая определена по состоянию на 03.02.2015 в соответствии с отчетом № 001-517/1 от 06.04.2017 об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска,  выполненным Независимым экспертно-консалтинговым центром.

Посчитав отчет № 001-517/1 от 06.04.2017 недостоверным ввиду нарушения оценщиком требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, Федеральным стандартам оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 № 611, ООО «Каблучок» поручило АО «Региональное агентство оценки бизнеса» провести оценку рыночной стоимости спорного недвижимого имущества.

В соответствии с отчетом АО «Региональное агентство оценки бизнеса» об определении рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилого помещения общей площадью 381,8 кв. м, находящегося в здании Дома Быта, по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Урицкого, д. 8, кадастровый номер 38:36:000034:21737, рыночная стоимость указанного имущества в ценах на 03.02.2015 с учетом допустимого округления составляет 8 030 000 рублей.

Перечисленные обстоятельства привели к тому, что при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества и по иным условиям договора.

Истец, не согласившись с рядом пунктов договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, сопроводительным письмом от 13.06.2017 направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, в котором просил пункты 1.5, 1.7, 2.1, 2.3.2, 2.4, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.2.1, 3.2.3, 3.3.2, 3.3.3, 3.3.7, 3.3.8, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8, 5.3, 5.5 принять в редакции Покупателя.

Рассмотрев протокол разногласий, КУМИ г. Иркутска письмом от 18.07.2017 № 505-70-8241/17 отклонил протокол разногласий и предложил ООО «Каблучок» подписать договор купли-продажи в редакции протокола согласования разногласий от 14.07.2017.

Возникшие между сторонами разногласия сторонами не урегулированы.

Поскольку в процессе заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества между сторонами возникли неурегулированные разногласия в части величины рыночной стоимости нежилого помещения, а также по условиям пунктов 1.5, 1.7, 2.1, 2.3.2, 2.4, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.2.1, 3.2.3, 3.3.2, 3.3.3, 3.3.7, 3.3.8, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8, 5.3, 5.5 проекта договора купли-продажи, ООО «Каблучок» обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования частично, исходили из следующего.

На основании подпункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) покупателю как субъекту малого предпринимательства предоставлено право обжалования в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

С целью разрешения возникших между сторонами разногласий судом первой инстанции определением от 23.01.2018 назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «НЭКЦ» Сидорчуку К.К., по результатам которой, согласно заключению эксперта № 774/06/18, рыночная стоимость указанного объекта на дату оценки - 03.02.2015 без учета НДС определена в сумме 11 215 000 рублей.

ООО «НЭКЦ», не согласившись с заключением эксперта № 774/06/18, заявило ходатайство о признании данного заключения недопустимым доказательством.

Признавая доводы экспертного центра обоснованными, Арбитражным судом Иркутской области определением от 20.12.2018 назначена повторная судебная экспертиза по определению соответствия оспариваемого отчета о рыночной стоимости объекта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценщик» Абдуллину А.В.

Согласно заключению эксперта № 06-01-2019, выполненный ООО «НЭКЦ» отчет № 001-517/1 от 06.04.2017 об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности города Иркутска - соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки, за исключением п. 5 ФСО-7 - не указана дата осмотра объекта оценки.

Выявленное несоответствие ответа об оценке № 001-517/1 от 06.04.2017 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не могло повлиять на установленную отчетом величину рыночной стоимости объекта оценки.

При этом величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения на дату оценки – 03.02.2015,  без учета НДС составляет 16 725 000 рублей. Границы интервала, в котором может находиться указанная рыночная стоимость, составляют от                          14 216 000 рублей до 19 234 000 рублей.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив заключения первой и повторной экспертизы в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами, суды пришли к правильному выводу о том, что заключение является полным и обоснованным; обстоятельства, вызывающие сомнения в достоверности проведенной экспертизы с изложением выводов в заключении эксперта не усматриваются; в связи с чем  оснований не принимать данное заключение в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости спорного нежилого помещения не имеется.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ  и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют. Несогласие участвующих в деле лиц с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта.

Рецензия же представленная истцом на экспертное заключение правомерно не принята во внимание, поскольку является мнением отдельного специалиста, не привлеченного к участию в данном споре.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что положенное судом в основу определения рыночной стоимости объекта недвижимости экспертное заключение не может быть принято в качестве допустимого доказательства, поскольку стоимость объекта недвижимости определена экспертом без их осмотра, а также без учета технического состояния, степени износа, анализа необходимости проведения текущего, либо капитального ремонта; приведенные в заключении аналоги не соответствуют по характеристикам, местоположению, видам использования объектам недвижимости в отношении которых производится исследование, являлся предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонен в силу следующего.

Проведение осмотра объекта оценки в соответствии с законодательством об оценочной деятельности не является обязательным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Целью судебной экспертизы  являлось установление рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 03.02.2015, а не на текущий период, следовательно, экспертом проводилась ретроспективная оценка, для проведения которой нет необходимости исследовать объект оценки.

Поскольку каких-либо противоречий в выводах эксперта не выявлено, с учетом установления порогового значения стоимости спорного имущества в результате проведения повторной экспертизы, суды  правомерно пришли к выводу о достоверности, содержащихся в представленном суду заключении сведений, в силу чего данное заключение обоснованно признано надлежащим доказательством.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении требования истца о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости имущества, определенной в отчете № 001-517/1 от 06.04.2017 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения.

В части требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, кассационная жалоба доводов не содержит.

Поскольку в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах приведенных в жалобе доводов, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения и в данной части.

Доводы кассационной жалобы фактически направлены на переоценку установленных при рассмотрении дела судом первой и  апелляционной инстанций обстоятельств, что в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции, поэтому Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа указанные доводы не могут быть приняты во внимание.

Нарушение норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 мая 2019 года по делу № А19-17799/2017 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2019 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 мая 2019 года по делу № А19-17799/2017, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2019 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

 

М.А. Первушина

О.Н. Буркова

Н.П. Кушнарева