ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-7444/2024

Дело № А40-13400/22

г. Москва

05 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 декабря 2023 года по делу № А40-13400/22, по иску АО «Завод железобетонных изделий - 5» к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании 111 733 819 руб. 21 коп.

при участии в судебном заседании: от истца ФИО2 (по доверенности от 20.09.2023 г.), от ответчика ФИО3 (по доверенности от 11.12.2023 г.) 

 

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Завод железобетонных изделий - 5» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Департамента городского имущества города Москвы, с учетом принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, неосновательного обогащения в размере 47 246 473 руб. 94 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с положениями ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 6 980 181 руб. 11 коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.12.2023 г. исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы неосновательное обогащение в размере 47 246 473 руб. 94 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 331 789 руб. 72 коп., а также расходы по оплате экспертизы в размере 161 697 руб., в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить в части удовлетворения требований и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований, в остальной части оставить решение без изменения. В обоснование своих возражений апеллянт сослался на неверное применение судом норм материального права, а также несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела

Истец против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 27.10.2009 г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ОАО «Завод ЖБИ - 5» (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка № М-04-034423, по условиям которого арендатору предоставлялось право пользование земельным участком площадью 49 142 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0001019:213, имеющего адресные ориентиры: 

<

...>, вл. 3 (далее - земельный участок).

Дополнительным соглашением от 20.09.2013 г. к договору аренды земельного участка № М-04-034423 от 27.10.2009 г., заключенным арендатором с Департаментом городского имущества города Москвы, стороны внесли изменения в договор аренды: земельный участок предоставлялся арендатору в пользование для целей проектирования и строительства объектов капитального строительства.

Согласно утвержденным в установленном порядке архитектурно-градостроительным решениям в отношении земельного участка (действующее свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства № 2-2-21/С от 11.02.2021 г., представлено в составе межевого плана) застройка земельного участка предусматривалась двумя очередями строительства, всего было предусмотрено строительство восьми корпусов по адресу: 

<

...> (милицейский адрес), в том числе, шести многоквартирных жилых домов (корпусы 1-3, 5-7), наземной автостоянки (корпус 8), ДОУ (корпус 4), а также подземной автостоянки (сооружение 1).

Также для целей раздела земельного участка по поручению АО «Завод ЖБИ-5» кадастровым инженером ООО "1KK" на основании действующего архитектурно-градостроительного решения был подготовлен межевой план, предусматривающий образование 13 земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001019:213 с сохранением в измененных границах, расположенного: 

<

...>.

При этом площадь части земельного участка для реализации первой очереди строительства составляла 16 406 кв.м.

Также архитектурно-градостроительными решениями были предусмотрены отводы земельных участков по каждым отдельным объектом капитального строительства в рамках первой и второй очередей строительства, на основании которых был подготовлен указанный выше межевой план и схема раздела земельного участка.

По состоянию на 01.01.2019 г. были введены в эксплуатацию все объекты недвижимости, создание которых предусматривалось в рамках первой очереди строительства (многоквартирные жилые дома (корпусы 5-7, кадастровые номера 77:04:0001019:10113, 77:04:0001019:10112, 77:04:0001019:1053), наземная автостоянка (корпус 8, кадастровый номер 77:04:0001019:11135), подземная автостоянка (сооружение 1, кадастровый номер 77:04:0001019:11706), а также многоквартирные жилые дома корпусы 2-3, кадастровые номера 77:04:0001019:11410, 77:04:0001019:10859, созданные в рамках второй очереди строительства.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что площадь земельных участков (частей земельного участка), предназначенных для размещения многоквартирных жилых домов корпусы 2-3, кадастровые номера 77:04:0001019:11410, 77:04:0001019:10859 составила 7 925 кв.м. (3 625 кв.м. + 4 300 кв.м.). По состоянию на 01.01.2019 г. на все указанные объекты недвижимости (помещения в объектах недвижимости) была осуществлена в установленном порядке государственная регистрация права собственности. Кроме того, до 2018 г. в отношении исторически расположенного на земельном участке многоквартирного дома (ранее здания общежития), с кадастровым номером 77:04:0001019:1023, имеющего адрес 

<

...>, в результате действий Департамента городского имущества города Москвы были зарегистрированы права физических лиц на жилые помещения. Земельный участок, занимаемый указанным многоквартирным домом расположен за пределами первой и второй очередей строительства, его площадь составляет 2 219 кв.м.

Также как указывает истец, по состоянию на 01.01.2019 г.. были введены в эксплуатацию и состоялась государственная регистрация прав на объекты недвижимости, в том числе многоквартирные жилые дома, для размещения которых согласно утвержденным архитектурно-градостроительным решениям предусматривалось образование земельных участков из состава земельного участка в совокупности площадью 26 550 кв.м, из предусмотренных договором аренды 49 142 кв.м. Также разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 77-223000-009024-2019 от 17.07.2019 г. был введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>.

Первое право собственности АО «Завод ЖБИ - 5» в отношении помещения последнего из строившихся многоквартирных жилых домов по адресу: 

<

...>, кв. 170 было зарегистрировано 28.08.2019 г.

Истец ссылается на то, что площадь земельного участка, необходимого для строительства и эксплуатации последнего из предусмотренных проектом объекта недвижимости - здания дошкольного образовательного учреждения составляет 1 288 кв.м.

АО «Завод ЖБИ-5» обращалось к истцу с заявлением о выделе земельного участка, необходимого для строительства ДОУ, однако письмом исх. № ДГИ-Э-1186884/20-02 от 09.11.2020 г. получило отказ в выделе, мотивированный истечением срока действия договора аренды.

Учитывая изложенное, истец полагает, что к 01.01.2019 г. договор аренды прекратил свое действие в отношении частей земельного участка общей площадью 26 550 кв.м., площадь арендуемого земельного участка должна была составлять 22 592 кв.м., с 29.08.2019 г. договор аренды прекратил свое действие в отношении всех частей земельного участка за исключением земельного участка, необходимого для строительства и эксплуатации здания дошкольного образовательного учреждения, площадью 1 288 кв.м., а уплаченная истцом арендная плата по договору является неосновательным обогащением ответчика.

Однако, с учетом совокупности представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции пришел к выводу относительно того, что с 01.01.2019 г. у арендатора отсутствовала обязанность уплачивать арендную плату в отношении части площади земельного участка площадью 49 142 кв.м., что составляет 47 246 473 руб.                94 коп. из уплаченных 81 582 821 руб. 01 коп.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что на стороне арендодателя образовалось неосновательное обогащение в размере 47 246 473 руб.                   94 коп.

Истцом на сумму неосновательного обогащения истец начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 30.12.2021 г. по 19.07.2023 г. в размере 6 980 181 руб. 11 коп.

Однако постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 г. № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» со ссылкой на ст. 9.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

В соответствии с п. 3 постановления данный документ вступил в силу со дня официального опубликования (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - 01.04.2022 г.). Срок действия документа ограничен 01.10.2022 г.

В этой связи начисление истцом процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2022 г. по 01.10.2022 г. неправомерно.

Судом первой инстанции произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами с учетом периода действия моратория, размер которых составил 4 331 789 руб. 72 коп.

Таким образом, судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, исковые требования удовлетворены частично.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.06.2023 г. и постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2021 г. по делу № А40-240969/2021, оставленными без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.03.2024 г. по тому же делу, отказано в удовлетворении иска Департамента городского имущества города Москвы к АО «Завод ЖБИ-5» о взыскании арендной платы по договору долгосрочной аренды земельного участка № М-04-034423 от 27.10.2009 г. в размере 163 165 642 руб. 05 коп. за период с 01.07.2019 г. по 31.03.2021 г. и пени в размере 11 547 884 руб. 36 коп. за несвоевременное внесение арендной платы за период с 06.07.2017 г. по 31.03.2021 г.

Указанными судебными актами установлено, что истцом, несмотря на факты произведенной в 2010 г. государственной регистрации права собственности г. Москвы и физических лиц в отношении квартир расположенного на арендуемом земельном участке многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, факты ввода в эксплуатацию в 2013-2016 г.г. расположенных на указанном земельном участке вновь созданных МКД и иных объектов недвижимости и государственной регистрации права собственности третьих лиц на помещения в них, за весь период действия договора аренды начислялась арендная плата за всю площадь, предусмотренного договором аренды земельного участка (49 142 кв.м.), указанная арендная плата в полном объеме (за 49 142 кв.м. площади земельного участка) уплачивалась ответчиком по расчетный период – третий квартал 2019 г., таким образом, образовалась значительная переплата в пользу ответчика по спорному договору аренды.

Также указанными судебными актами, в частности, было установлено, что проведенной по делу № А40-240969/2021 судебной землеустроительной экспертизой установлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001019:213 по адресу: 

<

...>, необходимого для строительства и эксплуатации предусмотренного проектом объекта – здания дошкольного строительного образовательного учреждения (ДОУ) составляет 1 282 кв.м.

Таким образом, с 28.08.2019 г. указанный договор аренды прекратил свое действие в отношении всех частей земельного участка, за исключением части арендуемого земельного участка, необходимой для строительства и эксплуатации здания дошкольного образовательного учреждения, площадью 1 282 кв.м.

В силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Тем самым представленный по настоящему делу контррасчет ответчика, из которого следует задолженность истца перед ответчиком по договору долгосрочной аренды земельного участка № М-04-034423 от 27.10.2009 г. за расчетные периоды с первого по третий кварталы 2019 г., противоречит обстоятельствам, установленным вступившими в законную силу судебными актам по делу № А40-240969/2021, которыми был установлен факт образования переплаты со стороны арендатора в спорный период.

Довод жалобы ответчика относительно того, что договор долгосрочной аренды земельного участка № М-04-034423 от 27.10.2009 г. после государственной регистрации на помещение последнего из введенных в эксплуатацию МКД по адресу:  

<

...>, осуществленной 28.08.2019 г., сохранил свою силу в отношении части арендуемого земельного участка площадью 30 744 кв.м., а не в отношении части арендуемого земельного участка, необходимой для строительства и эксплуатации здания дошкольного образовательного учреждения, площадью                             1 282 кв.м, как это установлено судебными актам по делу № А40-240969/2021, также не может быть принят во внимание как противоречащий положениям ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель жалобы также необоснованно не учитывает факт поэтапного ввода в эксплуатацию вновь созданных на арендуемом земельном участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с 2013 г., и, соответственно, поэтапной государственной регистрации прав собственности на помещения в таких объектах недвижимости, а также факт прекращения спорного договора аренды в 2010 г. в отношении части земельного участка, занятой и необходимой для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

Таким образом, согласно утвержденным в установленном порядке архитектурно-градостроительным решениям в отношении земельного участка (действующее свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства № 2-2-21/С от 11.02.2021 г., представлено в составе межевого плана, далее также - АГР) застройка земельного участка предусматривалась двумя очередями строительства, всего было предусмотрено строительство девяти зданий (сооружений) по адресу: 

<

...> (милицейский адрес), в том числе шести многоквартирных жилых домов (корпусы 1-3, 5-7), наземной автостоянки (корпус 8), ДОУ (корпус 4), а также подземной автостоянки (сооружение 1).

Строительство объектов капитального строительства на арендованном ответчиком земельном участке велось поэтапно, многоквартирные дома в составе жилого комплекса вводились в эксплуатацию также поэтапно.

Так, по разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2013 г. № RU77223000-005157 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс                       (1-я очередь строительства, 1-й пусковой комплекс) – д. 3, корп. 5 и корп. 6 (два МКД).

По разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 27.06.2014 г. № RU77223000-005749 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (1-я очередь строительства – наземная автостоянка, ЦТП, РТП, жилые секции 1-6, подземный гараж, 2-й пусковой комплекс, 1-я очередь строительства – секции 5 и 6) – д. 3, корп. 7 (МКД).

По разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 12.03.2015 г. № RU77223000-006379 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (1-я очередь строительства – наземная автостоянка, ЦТП, РТП, жилые секции 1-6, подземный гараж, 3-й пусковой комплекс, 1-я очередь строительства – наземная автостоянка, ЦТП, РТП) – д. 3, корп. 8 (наземная автостоянка на 222 м/м с ЦТП и РТП).

По разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 14.04.2015 г. № RU77223000-006449 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (2-я очередь строительства – жилые секции 7-18, ДОУ, подземный гараж под секциями 7-18, 1-й пусковой комплекс – жилые секции 7-10) – д. 3, корп. 3 (МКД).

По разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2015 г. № 77-223000-007087-2015 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (1-я очередь строительства – наземная автостоянка, ЦТП, РТП, жилые секции 1-6, подземный гараж, 4-й пусковой комплекс) – д. 3, сооружение 1 (подземная автостоянка на 407 м/м).

По разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 30.06.2016 г. № 77-223000-007345-2016 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (2-я очередь строительства – жилые секции 7-18, ДОУ, подземный гараж под секциями 7-18, 2-й пусковой комплекс, 2-я очередь строительства – секции 11-14) – д. 3, корп. 2 (МКД).

По разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 17.07.2019 г. № 77-223000-009024-2019 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (2-я очередь строительства – жилые секции 7-18, ДОУ, подземный гараж под секциями 7-18, 3-й этап, 1-й подэтап – секции 15-18, подземная автостоянка секций 7-18) – д. 3, корп. 1 (МКД).

По состоянию на 06.07.2017 г. (согласно иску заявлено требование о взыскании переплаты по договору аренды за периоды с 01.01.2019 г. по 30.09.2019 г.) были введены в эксплуатацию все объекты недвижимости, создание которых предусматривалось в рамках первой очереди строительства (многоквартирные жилые дома корпусы 5, 6, 7, наземная автостоянка (корпус 8, подземная автостоянка (сооружение 1), а также многоквартирные жилые дома корпусы 2-3, соответственно, созданные в рамках второй очереди строительства с государственной регистрацией прав на помещения в них (последнее разрешение на ввод в отношении перечисленных объектов недвижимости было выдано 30.06.2016 г.).

Кроме того, в 2010 г. в отношении помещений (квартир) расположенного на земельном участке до его предоставления в аренду ответчику здания многоквартирного дома (ранее здания общежития), имеющего адрес 

<

...>, в результате действий Департамента городского имущества города Москвы были зарегистрированы права города Москвы и физических лиц на жилые помещения. Земельный участок, используемый для эксплуатации и обслуживания указанного многоквартирного дома расположен за пределами первой и второй очередей строительства.

Исходя из положений ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с подп. 4 п. 1 с. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, в соответствии с п.п. 1, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-Ф «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу ч.ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что судом первой инстанции определением от 13.02.2023 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам автономной некоммерческой организации "Центр судебной экспертизы и правотворчества". 

По результатам проведённой экспертизы в заключении от 12.04.2023 г. № 26/13400/2023 экспертом сделаны следующие выводы:

По первому вопросу:

Площадь частей земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001019:213, используемых для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию до 01.01.2019 г., составляет 17 165 кв.м, площадь части земельного участка, занятой территориями общего пользования (внутриквартальными проездами, элементами благоустройства, озеленениями и т.п.), относящимися к 1-ой очереди строительства, составляет 9 354 кв.м. Суммарно 26 519 кв.м.

Согласно проведенным исследованиям определены следующие площади:

Наименование объекта:

Площадь, кв.м

МКД корп.2

3606

МКД корп.З

4279

МКД корп.5

1904

МКД корп.6

2386

МКД корп.7

2173

Наземная   автостоянка   с  ЦТ11   и

2580

Въезды/выезд

237

Итого:

17 165

Территории общего пользования

9 354

Дополнительно отмечено, что по состоянию на 01.01.2019 г., на территории земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001019:213, также был введен в эксплуатацию МКД с кадастровым номером 77:04:0001019:1023 (в 1957 г.), обеспеченный отдельной от исследуемого комплекса территорией, включающей проезды и благоустройства, не являющийся объектом общественно-жилого комплекса. Площадь такой территории составляет 2218 кв.м (см. чертеж № 1, 2).

По второму вопросу:

По состоянию на 29.08.2019 г. все объекты 1-ой и 2-ой очередей строительства общественно-жилого комплекса введены в эксплуатацию, за исключением дошкольного образовательного учреждения корп. 4 (ДОУ).

Площадь частей земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001019:213, используемых для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости 1-ой и 2-ой очередей строительства, введенных в эксплуатацию по состоянию на 29.08.2019 г., составляет 21520 кв.м, площадь части земельного участка, занятой территориями общего пользования (внутриквартальными проездами, элементами благоустройства, озеленениями и т.п.), относящимися к 1-ой и 2-ой очередям строительства, составляет 24 122 кв.м. (9354 кв.м. + 14 768 кв.м). Суммарно 45 642 кв.м.

Дополнительно 1282 кв.м. - ДОУ, не введённое в эксплуатацию; 2218 кв.м. - ранее возведенный МКД с кадастровым номером 77:04:0001019:1023. Указанный МКД был введен в эксплуатацию в 1957 г. (по сведениям ЕГРН) и обеспечен отдельным от исследуемого комплекса территорией, включающей проезды и благоустройства, и не являющийся объектом общественно-жилого комплекса (см. чертеж №1, 2).

Наименование объекта:

Площадь, кв.м

МКД корп.З

4279

МКД корп.2

3606

МКД корп. 1

4050

МКД корп. 5

1904

МКД корп. 6

2386

МКД корп. 7

2173

Наземная автостоянка с ЦТП и РТП

2580

ТП

45

ТП

27

РТП

78

Въезды/выезд

155

Въезды/выезд

237

Итого:

21520

Территории общего пользования

24 122

 

ДОУ

1282

ранее возведенный МКД

2218

Контрольная сумма площадей 21 520 кв.м. + 24 122 кв.м. + 1 282 кв.м. + 2 218 кв.м. = 49 142 кв.м. (площадь з.у. по ЕГРН).

Суд апелляционной инстанции, оценив заключение проведенной по делу судебной экспертизы, соглашается с выводом суда первой инстанции, что выводы в заключении эксперта сформулированы последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд апелляционной инстанции, как и суд первой инстанции, посчитал достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела.

Эксперт был также вызван в судебное заседание суда первой инстанции, в котором дал пояснения на поставленные вопросы, что отражено в аудиопротоколе судебного заседания. 

Как правомерно указано судом первой инстанции, несогласие стороны спора с результатом судебной экспертизы не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы и не дает оснований считать выводы эксперта неправомерными.

Что касается объектов нежилого фонда и объектов инженерной инфраструктуры ответчиком, полагающим, что в отношении предусмотренных АГР и определенных заключением судебной экспертизой по делу частей арендуемого земельного участка в связи с созданием таких объектов и/или государственной регистрацией прав третьих лиц на них договор аренды не прекращается, неправомерно не учитывается следующее.

Объекты инженерной инфраструктуры, предусмотренные проектом строительства ОЖК (РТП, ТП, ЦТП) имеют вспомогательное значение, предназначены для обслуживания МКД в составе ОЖК, права на указанные объекты не регистрировались за застройщиком или третьими лицами и не нуждаются в государственной регистрации (разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов также не выдавались).

Согласно материалам дела машино-места в подземной автостоянке первой очереди строительства (самостоятельный объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>, сооружение 1) и части наземной автостоянки были отчуждены застройщиком третьим лицам, согласно АГР и заключению судебной экспертизы, часть арендуемого земельного участка, предназначенная для размещения наземной автостоянки, предназначена также для размещения ЦТП и РТП, предназначенных для обслуживания МКД в составе ОЖК.

Подземная автостоянка второй очереди строительства была введена в составе объекта капитального строительства – объекта недвижимости – многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, въезд/выезд из нее, площадью 237 кв.м., не является самостоятельным объектом недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Исходя из изложенного, договор аренды земельного участка в отношении частей земельного участка, занятых МКД по адресу: 

<

...> и вновь созданными арендатором объектами недвижимости, подлежащих формированию в качестве самостоятельных земельных участков, предусмотренных для размещения и эксплуатации указанных объектов недвижимости, считается прекратившимся в отношении каждой из таких частей земельного участка с даты государственной регистрации первого права собственности на помещение в соответствующем объекте недвижимости в силу закона (в отношении объектов инженерной инфраструктуры с даты их создания после государственной регистрации прав на основные объекты недвижимости).

Таким образом, доводы жалобы о частичном прекращении договора аренды земельного участка лишь после ввода в эксплуатацию и государственной регистрации прав на все предусмотренные проектом многоквартирные дома подлежат отклонению. 

Согласно материалам дела (в частности расчетам задолженности, выполненным ответчиком) ответчиком, несмотря на факты произведенной в 2010 г. государственной регистрации права собственности г. Москвы и физических лиц в отношении квартир расположенного на арендуемом земельном участке многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, факты ввода в эксплуатацию в 2013-2016 г.г. расположенных на указанном земельном участке вновь созданных МКД и иных объектов недвижимости и государственной регистрации права собственности третьих лиц на помещения в них, за весь период действия договора аренды начислялась арендная плата за всю площадь, предусмотренного договором аренды земельного участка (49 142 кв.м.), указанная арендная плата в полном объеме (за 49 142 кв.м. площади земельного участка) уплачивалась ответчиком по расчетный период первый – третий кварталы 2019 г., таким образом, образовалась значительная переплата в пользу ответчика по спорному договору аренды.

Ответчик ошибочно рассчитывает размер подлежащей уплате с 28.08.2019 г. (даты государственной регистрации первого права собственности на последний предусмотренный проектом строительства ОЖК и введенный в эксплуатацию многоквартирный дом по адресу: 

<

...>) арендной платы исходя из площади части земельного участка в размере 30 744 кв. м., необоснованно не учитывает, что площадь части арендуемого земельного участка, согласно заключению проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы, необходимая для завершения строительства и эксплуатации последнего из предусмотренных проектом строительства ОЖК - здания ДОУ, составляет 1 282 кв.м., территория арендуемого земельного участка, за исключением указанной огороженной части, занята объектами (элементами) вспомогательного назначения: внутриквартальными проездами, элементами благоустройства, озеленения, детскими площадками и т.п.; не используется и не может быть использована арендатором для строительства объектов недвижимости, является территориями общего пользования.

Часть арендуемого земельного участка не занятая объектами капитального строительства и не предназначенная для строительства и эксплуатации здания ДОУ, согласно архитектурно-градостроительным решениям и фактическому использованию занята объектами (элементами) вспомогательного назначения: внутриквартальными проездами, элементами благоустройства, озеленения, детскими площадками и т.п.; не используется и не может быть использована арендатором для строительства объектов недвижимости, является территориями общего пользования.

Указанные обстоятельства, в частности, подтверждаются фактом ввода в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства ОЖК многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением строящегося здания ДОУ; представленной в материалы дела Схемой планировочной организации земельного участка по состоянию на ноябрь 2018 г.; представленными в материалы дела актами приемки благоустройства и озеленения; данными в ходе судебного разбирательства устными пояснениями эксперта, проводившего судебную экспертизу о том, что в отношении всей территории арендуемого земельного участка выполнены работы по благоустройству согласно АГР.

Разъяснения по порядку проведения государственного строительного надзора в отношении работ по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории на предмет их соответствия требованиям проектной документации приведены в письме Ростехнадзора, уполномоченного давать разъяснения по порядку проведения государственного строительного надзора любыми органами государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, № 09-00-06/5879 от 31.08.2016 г. «О предмете государственного строительного надзора и приемке объектов в эксплуатацию».

Согласно п. 3 указанного письма Ростехнадзора проверка законченного строительством объекта капитального строительства назначается должностным лицом органа государственного строительного надзора после получения извещения застройщика или технического заказчика об окончании строительства, реконструкции объекта капитального строительства, которое направляется после фактического окончания строительства, реконструкции объекта капитального строительства, устранения всех нарушений, допущенных при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства, оформления исполнительной документации, связанной с выполнением всех работ по строительству, реконструкции объекта капитального строительства, а также применением строительных материалов (изделий). При проведении проверки законченного строительством объекта капитального строительства визуальному осмотру подлежит построенный, реконструированный объект капитального строительства в полном объеме, в том числе  проводится оценка соответствия выполненных работ по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории требованиям проектной документации.

Согласно Положению о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации № 87 от 16.02.2008 г., решения по благоустройству территории включаются в раздел проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка». Указанная схема, подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора) в соответствии с п. 8 ч. 3 ст. 55 Кодекса является документом, который предоставляется застройщиком в уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, вместе с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие документов, указанных в ч. 3 ст. 55 Кодекса, является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, учитывая полученную застройщиком разрешительную документацию на ввод построенных им в рамках реализации проекта объектов капитального строительства при получении им разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства органом государственного строительного надзора проводилась проверка выполнения застройщиком предусмотренных проектной документацией работ по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории и проверка их соответствия требованиям указанной проектной документации.

В соответствии с ч. 12.1 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектной документации по инициативе застройщика или технического заказчика может осуществляться применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» или Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос» по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции (ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» или Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», уполномоченные на выдачу разрешений на ввод объекта в эксплуатацию, выдают указанные разрешения в отношении этапов строительства, реконструкции объектов капитального строительства в случаях, предусмотренных ч. 12 ст. 51 и ч. 3.3 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ч. 2.1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Жилые здания секционного типа, состоящие из нескольких секций, за исключением специализированных жилых домов для престарелых и семей с инвалидами, могут приниматься и вводиться в эксплуатацию отдельными этапами (блок-секциями) в соответствии с разрешением на строительство и утвержденной проектной документацией при условии полного окончания монтажа несущих и ограждающих конструкций, устройства кровли, подключения отопления в примыкающей секции и завершения благоустройства территории, прилегающей к сдаваемой секции (п. 5.1 СП 68.13330.2017. Свод правил. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87, утв. Приказом Минстроя России от 27.07.2017 г. № 1033/пр).

В соответствии с ч. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В силу п. 18 ч. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования.

Согласно п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

По смыслу положений ч. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации и              п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, не допускается предоставление в аренду земельных участков, относящихся к территориям (землям) общего пользования, конкретному лицу, такими территориями (землями) беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.

В связи с изложенным, поскольку территории (земли) общего пользования используются в соответствии с их целевым назначением беспрепятственно и безвозмездно неопределенным кругом лиц, не могут быть использованы для размещения объектов капитального строительства, могут использоваться в соответствии с их целевым назначением арендатором безвозмездно на равных условиях с третьими лицами, считаем, что после ввода в эксплуатацию и осуществления государственной регистрации прав собственности на все вновь созданные объекты недвижимости кроме здания ДОУ, предусмотренные к созданию в рамках реализации проекта, у застройщика также отсутствует обязанность оплачивать арендную плату не только за части земельного участка, занятые указанными объектами недвижимости, не предназначенные для строительства и эксплуатации здания ДОУ, но и за части земельного участка, фактически свободно используемую неопределенным кругом лиц и относящиеся в силу закона к территориям (землям) общего пользования.

Приведенные положения действующего законодательства также свидетельствуют о правомерности подхода истца, согласно которому с даты получения разрешений на ввод в эксплуатацию и государственной регистрации прав в отношении всех МКД и иных объектов недвижимости, подлежащих созданию согласно проектной документации и АГР в рамках реализации первой очереди строительства ОЖК, что согласно материалам дела по состоянию на 01.01.2019 г. было осуществлено истцом, договор аренды земельного участка в отношении площади части земельного участка, предназначенной для реализации первой очереди строительства ОЖК, прекращается.

Довод апелляционной жалобы о неверном расчете процентов по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации также подлежит отклонению как необоснованный, поскольку опровергается фактическими обстоятельствами дела.

Судом первой инстанции правомерно не принят довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Ответчик указывал на то, что согласно информации с сайта Арбитражного суда г. Москвы исковое заявление АО «Завод ЖБИ-5» поступило в Арбитражный суд г. Москвы 27.01.2022 г., соответственно взыскиваемый период по неосновательному обогащению начинается с 27.01.2019 г.

Истец в обоснование неосновательного обогащения указал на три платежных поручения, а именно: платежное поручение от 25.12.2018 г. № 764 на сумму 31 646 089 руб. 22 коп; платежное поручение от 04.04.2019 г. № 127 на сумму 22 742 458 руб. 12 коп.; платежное поручение от 28.06.2019 г. № 394 на сумму 27 194 273 руб. 67 коп.

По мнению ответчика, платежное поручение от 25.12.2018 г. № 764 на сумму 31 646 089 руб. 22 коп. находится за сроком исковой давности и не подлежит взысканию.

Вместе с тем, с учетом положений ст.ст. 196, 200, 202 Гражданского кодекса Российской Федерации, и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от 22.06.2021 г. № 18, даты обращения истца с иском, срок исковой давности не пропущен. 

Правомерность применения судом моратория, введенного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 г. № 497, сторонами не оспаривается.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2023 года по делу № А40-13400/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья:                                                                 О.Г. Головкина 

 

 

Судьи:                                                                                                          Е.Б. Алексеева 

 

 

                                                                                                                      Н.И. Левченко