﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-70422/2020

Дело № А65-12644/2020

г. Казань

15 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р., 

судей Смоленского И.Н., Нафиковой Р.А.,

при участии представителей:

истца – Бухараевой А.В. (доверенность от 05.02.2021 № 9),

ответчика – Решетникова И.П. (доверенность от 17.02.2021), Назмутдиновой О.К. (доверенность от 17.02.2021 № 12),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БУГОРОС АРЕНДА ПА» 

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.10.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2020

по делу № А65-12644/2020

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Простор Инвест» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Инвестиционный фонд»», г. Москва (ОГРН 1187746986525, ИНН 7707423596) к обществу с ограниченной ответственностью «БУГОРОС АРЕНДА ПА», г. Казань (ОГРН 1141690050754, ИНН 1660212476) об обязании освободить объекты аренды - здания и помещения по адресу г. Казань, ул. Халитова, д. 8, по договору аренды нежилых помещений от 01.09.2014 № 5-14/АП в редакции дополнительных соглашений  от 27.06.2017 № 1 и 12.07.2017 № 2 и о передаче их по акту приема-передачи, об обязании освободить объекты аренды – земельные участки по адресу: г. Казань, ул. Халитова, по договору аренды земельных участков от 01.09.2014 № 4-14/АП в редакции дополнительного соглашения  от 27.06.2017 № 1 и о передачи их по акту приема-передачи, при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «ТрансЛогистСервис», общества с ограниченной ответственностью «ТИФ «Покрытие», общества с ограниченной ответственностью «Сантей Групп Клининг», общества с ограниченной ответственностью «СК «Строительные технологии», общества с ограниченной ответственностью «КЛК», общества с ограниченной ответственностью «ПСФ «Строительные Технологии»», общества с ограниченной ответственностью «Сэлтика», автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «ВиКо-ЦПС», общества с ограниченной ответственностью «Квота ЗГА», общества с ограниченной ответственностью «Компания Сантей Групп», общества с ограниченной ответственностью «Смайл», общества с ограниченной ответственностью «Центавр», общества с ограниченной ответственностью «ИЦ Аналитик», общества с ограниченной ответственностью «Электро-Стан», индивидуального предпринимателя Ямаева Марса Мансуровича, Князева Владислава Валерьевича, общества с ограниченной ответственностью «Фонтан-Сити», общества с ограниченной ответственностью «ТимерланТМ», общества с ограниченной ответственностью «Каскад»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Простор Инвест» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Инвестиционный фонд»» (далее – Управляющая компания «Простор Инвест») обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БУГОРОС АРЕНДА ПА» (далее – ООО «БУГОРОС АРЕНДА ПА») об обязании освободить объекты аренды - здания и помещения по адресу: г. Казань, ул. Халитова, д. 8, по договору аренды нежилых помещений от 01.09.2014 № 5-14/АП в редакции дополнительных соглашений от 27.06.2017 № 1 и 12.07.2017 № 2, и о передаче их по акту приема-передачи, а также об обязании освободить объекты аренды - земельные участки по адресу: г. Казань, ул. Халитова, по договору аренды земельных участков от 01.09.2014 № 4-14/АП в редакции дополнительного соглашения от 27.06.2017 № 1 и о передачи их по акту приема-передачи.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: общество с ограниченной ответственностью «ТрансЛогистСервис», общество с ограниченной ответственностью «ТИФ «Покрытие», общество с ограниченной ответственностью «Сантей Групп Клининг», общество с ограниченной ответственностью «СК «СТРОИТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ», общество с ограниченной ответственностью «КЛК», общество с ограниченной ответственностью «ПСФ «Строительные Технологии»», общество с ограниченной ответственностью «Сэлтика», АНО ДПО «ВиКо-ЦПС», общество с ограниченной ответственностью «Квота ЗГА», общество с ограниченной ответственностью «Компания Сантей Групп», общество с ограниченной ответственностью «Смайл», общество с ограниченной ответственностью «Центавр», общество с ограниченной ответственностью «ИЦ Аналитик», общество с ограниченной ответственностью «Электро-Стан», индивидуального предпринимателя Ямаева Марса Мансуровича, Князева Владислав Валерьевич, общество с ограниченной ответственностью  «Фонтан-Сити», общество с ограниченной ответственностью «Каскад», общество с ограниченной ответственностью «Тимерлан-ТМ».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.10.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2020, иск удовлетворен.

Суд обязал ООО «БУГОРОС АРЕНДА ПА» возвратить Управляющей компании «Простор Инвест» по акту приема-передачи, немедленно после вступления судебного акта в законную силу, объекты аренды – здания и помещения по адресу: г. Казань, ул. Халитова, д. 8, по договору аренды нежилых помещений от 01.09.2014 № 5-14/АП в редакции дополнительных соглашений от 27.06.2017 № 1 и 12.07.2017 № 2 и земельные участки по адресу: г. Казань, ул. Халитова, по договору аренды земельных участков от 01.09.2014 № 4-14/АП в редакции дополнительного соглашения от 27.06.2017 № 1, а именно:

Наименование, площадь и адрес объекта

Кадастровый номер

1) Административное здание, назначение: нежилое, 9-этажное, общ.площадь 5665,3 кв. м, инв. № 4435, лит. Б, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Халитова, д. 8

16:50:050203:993

2) Здание будки охранника, назначение: нежилое, 1-этажное, общ.площадь 10,2 кв. м, инв. № 4435-Л, лит. Л, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Халитова, д. 8

16:50:050203:987

3) Здание гаражного бокса, назанчение: нежилое, 2-этажное, общ.площадь 820,1 кв. м, инв. № 4435-Г5, Г6, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Халитова, д. 8

16:50:050203:1023

4) Здание главного корпуса, назначение: нежилое, 2-этажное, общ. площадь 17 951,1 кв. м, инв. № 4435-А, Г19, лит. А, Г19, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Халитова, д. 8

16:50:000000:7146

5) Здание очистных сооружений, назначение: нежилое, 4этажное, подземных этажей - 1, общ. площадь 1325,8 кв.м, инв. № 4435-И,Г1, лит. И, Г1, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Халитова, д. 8

 

16:50:050203:992

6) Здание производственного корпуса, назначение: нежилое,     2-этажное, общ. площадь 4377,4 кв. м, инв. № 4435-В, лит. В, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Халитова, д. 8

16:50:050203:1022

7) Здание производственного корпуса, назначение: нежилое, 2-этажное, общ. площадь 797,8 кв. м, инв. № 4435-З,З1,З2, лит. З,З1,З2 по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Халитова, д. 8

16:50:050203:988

8) Здание склада 1, назначение: нежилое,2-этажное, общ. площадь 230 кв. м, инв. № 4435-Г7, лит. Г7, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Халитова, д. 8

16:50:050203:1046

9) Здание склада 2, назначение: нежилое,1-этажное, общ. площадь 397,7 кв. м, инв. № 4435-Г9, лит. Г9, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Халитова, д. 8

16:50:050203:1027

10) Здание склада 5, назначение:нежилое, 1-этажное, общ. площадь 381,8 кв. м, инв. № 4435-Г2,Г3, лит. Г2, Г3, по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Халитова, д.8

16:50:050203:983

11) Здание склада готовой продукции, назначение: нежилое, 1этажное, общ. площадь 622,6 кв. м, инв. № 4435-Г11,Г12, лит. Г11, Г12, по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул. Халитова, д. 8

16:50:050203:1021

12) Здание столярной мастерской, назначение: нежилое, 2этажное, общ. площадь 225,5 кв. м, инв. № 4435-Д, лит. Д, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Халитова, д. 8

16:50:050203:984

13) Здание электрокарного участка, назначение: нежилое, 2-этажное, общ.площадь 323,5 кв.м., инв.№4435-Е, лит. Е по адресу Республика Татарстан, г.Казань, ул.Халитова, д.8

16:50:050203:986

14) Помещения, назначение: нежилое, общ. площадь 1814 кв. м, номера на поэтажном плане 1 этажа № 21-28; 2 этажа № 12-26 по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Халитова, д.8

16:50:050203:1049

15) Помещения, назначение: нежилое, общ. площадь 878,3 кв. м, номера на поэтажном плане 1 этажа № 1-15, 15а, 16-20; 2 этажа № 1-4, 6-11, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Халитова, д. 8

16:50:050203:1048

16) Прирельсовый склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общ. площадь 271,1 кв. м, инв. № 4435-Г13, лит. Г13, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Халитова, д. 8

16:50:050203:989

17) Прирельсовый склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общ.площадь 363,3 кв. м, инв. № 4435-Г14, лит. Г14, по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Халитова, д.8

16:50:050203:1025

18) Склад 3, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 112,6 кв. м, инв. № 4435-Г17, лит. Г17, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Халитова, д. 8

16:50:050203:1026

19) Склад 4, назначение: нежилое, 1-этажный, общ. площадь 77,6 кв. м, инв. № 4435-Г18, лит. Г18, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Халитова, д.8

 

16:50:050203:1020

20) Склад 6, назначение: нежилое, 1-этажный, общ.площадь 780 кв. м, инв. № 4435-Г4, лит. Г4, по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Халитова, д.8

16:50:050203:1043

21) Центральный склад, назначение:нежилое, общ.площадь 1262,3 кв. м, инв. № 4435-Г15, Г16, лит. Г-15, Г16, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Халитова, д. 8

16:50:050203:1024

22) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения предприятия, общ. площадь 2096 кв. м, по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, р-н Советский, ул. Халитова

16:50:050203:241

23) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения предприятия, общ. площадь 1694 кв. м, по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, р-н Советский, ул.Халитова

16:50:050203:244

24) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения предприятия, общ. площадь 1759 кв. м, по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, р-н Советский, ул. Халитова

16:50:050203:243

25) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения предприятия, общ. площадь 18 917 кв. м, по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, р-н Советский, ул. Халитова

16:50:050203:236

26) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения предприятия, общ. площадь 2008 кв. м, по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, р-н Советский, ул. Халитова

16:50:050203:242

27) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения предприятия, общ.площадь 2890 кв. м, по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г.Казань, ул. Халитова

16:50:050203:238

28) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения предприятия, общ. площадь 3487 кв. м по адресу Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, р-н Советский, ул. Халитова

16:50:050203:240

29) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения предприятия, общ. площадь 3565 кв. м, по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, р-н Советский, ул. Халитова

16:50:050203:246

30) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения предприятия, общ.площадь 3711 кв. м, по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, р-н Советский, ул. Халитова

16:50:050203:239

31) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения предприятия, общ.площадь 386 кв. м, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Халитова

16:50:050203:245

32) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения предприятия, общ.площадь 4793 кв. м, по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, р-н Советский, ул. Халитова

16:50:050203:235

33) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения предприятия, общ.площадь 587 кв. м, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Халитова

16:50:050203:249

34) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения предприятия, общ.площадь 644 кв. м, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Халитова

16:50:050203:248

35) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения предприятия, общ.площадь 6764 кв. м, по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, р-н Советский, ул. Халитова

16:50:050203:237

36) Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения предприятия, общ.площадь 994 кв. м, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, р-н Советский, ул. Халитова

16:50:050203:247

В кассационной жалобе ООО «БУГОРОС АРЕНДА ПА» просит отменить судебные акты и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что материалами дела не подтверждается вывод судов о надлежащем уведомлении арендодателем (истцом) арендатора (ответчика) о нежелании пролонгировать договор аренды на следующий срок и прекращении договора в связи с данным обстоятельством.

Уведомления арендодателя содержали предложения подписать соглашения о расторжении договоров по обоюдному согласию сторон и досрочно расторгнуть эти договоры, но не указывали на нежелание арендодателя пролонгировать договоры по истечению срока их действия.

Заявитель жалобы утверждает, что уведомление истца от 28.02.2019 № 0228/2, в котором заявлено об отказе от дальнейшей пролонгации договоров, подписано лицом, не подтвердившим свои полномочия на подписание подобных документов, доверенность на право подписания была предоставлена только в ходе судебного заседания.

Истцом не представлены доказательства правомерности владения спорным имуществом несмотря на наличие соответствующего определения суда.

Требование о возврате арендованного имущества подлежит удовлетворению в случае доказанности факта прекращения договорных отношений сторон, однако судами не установлена дата прекращения арендных отношений.

При рассмотрении настоящего дела судом кассационной инстанции в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв в судебном заседании до 15 часов 40 минут 11.03.2021.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа приходит к следующим выводам.

Судами установлено и следует из материалов дела, между правопредшественником истца – ЗАО «Управляющая компания «ТФБ Капитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ТФБ-Инвестиционный» (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.09.2014 были заключены: договор аренды нежилых помещений № 5-14/АП и договор аренды земельных участков № 4-14/АП. Имущество, переданное в аренду ответчику - земельные участки, помещения и здания по адресу: г. Казань, ул. Халитова, д. 8.

В соответствии с условиями договора аренды нежилых помещений от 01.09.2014 № 5-14/АП в редакции дополнительных соглашений от 27.06.2017 № 1 и 12.07.2017 № 2 в аренду ответчику передан 21 объект недвижимости общей площадью 38 688 кв. м, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Халитова, д. 8. Перечень переданного в аренду имущества указан в приложении 1/1 к договору аренды.

Договор аренды от 01.09.2014 № 5-14/АП заключен сроком на 11 месяцев с даты его подписания (пункт 6.1 договора).

В силу пункта 6.5 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 27.06.2017 № 1) если за три месяца до дня окончания действия настоящего договора ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть настоящий договор, то он считается пролонгированным на тот же срок.

В соответствии с условиями договора аренды земельных участков от 01.09.2014 № 4-14/АП в редакции дополнительного соглашения от 27.06.2017 № 1 в аренду ответчику переданы 15 земельных участков по адресу: г. Казань, Советский р-н, ул. Халитова, общей площадью 54 295 кв. м. Перечень переданных в аренду земельных участков указан в приложении 1 к договору аренды.

Договор аренды от 01.09.2014 № 4-14/АП заключен сроком на 11 месяцев с даты его подписания (пункт 6.1 договора).

В силу пункта 6.5 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 27.06.2017 № 1) если за три месяца до дня окончания действия настоящего договора ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть настоящий договор, то он считается пролонгированным на тот же срок.

13.03.2018 уведомлениями без номера арендодатель сообщил ответчику об отказе от договоров аренды в связи с несоответствием их условий условиям экономической целесообразности. Арендатору предложено сообщить свои условия по заключению новых договоров аренды с новым размером арендной платы.

Письмом от 04.04.2018 № 11 ООО «БУГОРОС аренда ПА» в ответ на уведомления от 13.03.2018 предложило рассмотреть варианты новых договоров при условии капитальных вложений в имущество и с увеличением арендной ставки на 5%.

Со стороны арендодателя 11.09.2018 в адрес арендатора направлено требование-претензия о подписании соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи (возврата) имущества.

В ответ на письмо от 11.09.2018 ответчик письмом от 05.10.2018 № 55 сообщил о невозможности досрочного расторжения договоров аренды, подтвердил намерение заключить новые договоры на ранее сообщенных условиях.

28.02.2019 письмом № 0228/2 арендодатель снова сообщил арендатору об отказе от договоров аренды и потребовал освободить помещения и земельные участки. Однако после направления указанных писем арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом.

Со ссылкой на статьи 309, 310, 450.1, 453, 606, 610, 622, 1012, 1018 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснения, изложенные в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствии расторжении договора», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что направление арендодателем 13.03.2018, 11.09.2018 и 28.02.2019 сообщений об отказе от договоров аренды привело к тому, что пролонгация договоров 01.04.2019 не была произведена, поскольку за 3 месяца до окончания очередного срока 01.04.2019 состоялось уведомление об отказе от договоров аренды, что в соответствии с условиями пунктов 6.5 договоров аренды № 5-14/АП и № 4-14/АП влечет невозможность пролонгации договоров, и, как следствие, об отсутствии оснований для правомерного пользования ответчиком спорным имуществом и доказательств добровольного возвращения спорного имущества истцу, и удовлетворил заявленные требования.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

При этом суд апелляционной инстанции признал довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не дал оценку его доводам о том, что не признает правомочность уведомлений от 13.03.2018 об отказе от договоров, требование-претензию от 11.09.2018 о расторжении договоров, уведомление претензию от 28.02.2018 об отказе от договоров, уведомление-претензию от 24.01.2020 об отказе от договоров, считает их ненадлежащими, как полученное с нарушением трехмесячного срока до предполагаемой даты прекращения очередного срока договоров.

Суд апелляционной инстанции указал, что из содержания обжалуемого судебного акта следует, что суд первой инстанции, оценив представленную переписку сторон, пришел к выводу о том, что направление арендодателем 13.03.2018, 11.09.2018 и 28.02.2019 сообщений об отказе от договоров аренды привело к тому, что пролонгация договоров 01.04.2019 не была произведена, поскольку за 3 месяца до окончания очередного срока 01.04.2019 состоялось уведомление об отказе от договоров аренды, что в соответствии с условиями пунктов 6.5 договоров аренды № 5-14/АП и 4-14/АП влечет невозможность пролонгации договоров.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из буквального содержания пункта 6.5 договоров аренды в первоначальной редакции, а затем в редакции дополнительных соглашений от 27.06.2017 № 1, изменившей только срок предупреждения о прекращении договорных отношений с одного месяца до трех месяцев до дня окончания действия договора, следует, что по окончании срока действия договора при отсутствии соответствующего уведомления одной из сторон договор автоматически продлевался на тот же срок, т.е на 11 месяцев.

Судом правильно установлено, что в силу установившихся взаимоотношений сторон сроки действия спорных договоров должны были определяться следующим образом: с 01.09.2014 по 31.07.2015, с 01.08.2015 по 30.06.2016, с 01.07.2016 по 31.05.2017; после заключения дополнительных соглашений от 27.06.2017: с 01.06.2017 по 30.04.2018, с 01.05.2018 по 31.03.2019, с 01.04.2019 по 29.02.2020.

Вывод о прекращении действия договоров 31.03.2019 и о том, что пролонгация договоров 01.04.2019 не была произведена, поскольку за 3 месяца до окончания очередного срока 01.04.2019 состоялось уведомление об отказе от договоров аренды, сделан судами со ссылкой на направленные арендодателем сообщения от 13.03.2018, 11.09.2018 и 28.02.2019 

Между тем уведомление от 13.03.2018 направлено арендодателем в период действия договора с 01.06.2017 по 30.04.2018, при этом им не соблюдено требование пункта 6.5 договоров аренды о том, что если за три месяца до окончания действия договора ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть данный договор, то он считается пролонгированным на тот же срок.

Следовательно, договор был пролонгирован на следующие 11 месяцев - с 01.05.2018 по 31.03.2019.

В требовании-претензии о подписании соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи (возврата) имущества от 11.09.2018 арендодатель сослался на пункт 6.3 договоров аренды и указал, что требует незамедлительно подписать соглашение о расторжении договоров, а в случае отказа обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением о понуждении подписать указанные документы.

Из пункта 6.3 договоров аренды следует, что досрочное расторжение договора по требованию арендатора либо арендодателя допускается по основаниям, предусмотренным законодательством, а также по письменному обращению не менее чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения.

Таким образом, претензия от 11.09.2018 направлена с требованием о заключении соглашения о расторжении договора в связи с отказом арендатора от увеличения арендной платы со ссылкой на пункт 6.3 договора, и она не имеет отношения к предусмотренному пунктом 6.5 договоров аренды порядку продления действия этих договоров.

Уведомление-претензия 28.02.2019 № 0228/2 об отказе от договора и освобождении помещения направлена арендодателем арендатору менее чем за 3 месяца до истечения срока действия договоров (31.03.2019), т.е. с нарушением условий пункта 6.5 договоров.

Поскольку претензия от 11.09.2018 содержала в себе иные требования, а уведомление от 13.03.2018 в данный период действия договоров не могло быть принято во внимание, как направленное в прежний срок действия договоров, а уведомление-претензия 28.02.2019 № 0228/2 направлена с нарушением условий пункта 6.5 договоров, то договоры были пролонгированы на следующие 11 месяцев - с 01.04.2019 по 29.02.2020.

Таким образом, поскольку вывод судов о том, что пролонгация договоров 01.04.2019 не была произведена, основан на направленных арендодателем сообщениях об отказе от договоров аренды 13.03.2018, 11.09.2018 и 28.02.2019, а в связи с изложенным признание указанных сообщений надлежащими противоречит условиям пункта 6.5 договоров, иные сообщения судами не исследовались, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что выводы судов не соответствуют материалам дела и установленным обстоятельствам, в связи с чем судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции

В материалах дела имеются уведомления-претензии об отказа от договоров аренды, направленные арендодателем после продления действия договоров 01.04.2019, без исследования которых нельзя сделать вывод о наличии или отсутствии у арендатора правовых оснований для нахождения на арендованных им спорных объектах, в связи с чем для исследования указанных обстоятельств и проверки доводов сторон дело направляется на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.10.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2020 по делу № А65-12644/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья				И.Р. Нагимуллин

Судьи								И.Н. Смоленский

									Р.А. Нафикова