﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А75-20070/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена  14 сентября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 сентября 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Зиновьевой Т.А.,

судей                                                    Демидовой Е.Ю.,

                                                             Сириной В.В. -

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции помощником судьи Бабиковой Ю.Л. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества Национальный банк «Траст» на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2021 (судьи Грязникова А.С. Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу № А75-20070/2019 по исковому заявлению администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Сургут, улица Энгельса, дом 8, ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к публичному акционерному обществу Национальный Банк «ТРАСТ» (109004, город Москва, переулок Известковый, дом 3, ОГРН 1027800000480, ИНН 7831001567) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, общество с ограниченной ответственностью «Ресурсинвестцентр» в лице конкурсного управляющего Сахарова Алексея Игоревича.

В судебном заседании участвовал представитель публичного акционерного общества Национальный Банк «ТРАСТ» Шаповалов Д.А. по доверенности от 17.06.2020. 

Путем использования системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) в судебном заседании принял участие представитель администрации города Сургут Шигорин П.В. по доверенности от 23.10.2019.

Суд установил:

администрация города Сургута (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ресурсинвестцентр» (далее – ООО «РИЦ», общество) об изъятии объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 86:10:0101001:228, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101236:29, по адресу: ул. Аэрофлотская, дом 23, строение 4, город Сургут, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – постановление № 1299).

Определением от 02.03.2020 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-20070/2019 исковое заявление Администрации оставил без рассмотрения, указав на необходимость его рассмотрения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «РИЦ». 

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2020 определение суда первой инстанции от 02.03.2020 по делу № А75-20070/2019 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры. 

Определением от 31.07.2020 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры принял к производству исковое заявление и возбудил производство по делу. 

Определением от 25.12.2020 суд произвел замену ненадлежащего ответчика – ООО «РИЦ», на надлежащего – публичное акционерное общество Национальный банк «Траст» (далее – ПАО БАНК «ТРАСТ»). 

Решением от 16.02.2021 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2021 решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 16.02.2021 по делу № А75-20070/2019 отменено, исковые требования удовлетворены. У публичного акционерного общества Национальный Банк «ТРАСТ» (ОГРН 1027800000480, ИНН 7831001567, адрес: 109004, г. Москва, переулок Известковый, д. 3) изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101001:228, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101236:29, по адресу: ул. Аэрофлотская, дом 23, строение 4, город Сургут, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что сделка по регистрации спорного объекта не оспорена, объект незавершенного строительства уже реализован в процессе торгов, судом апелляционной инстанции не дана оценка обстоятельствам реализации заложенного имущества в рамках процедуры банкротства, апелляционным судом не указаны правовые нормы, на основании которых залоговый кредитор лишен возможности погашения требований к должнику за счет заложенного имущества.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои процессуальные позиции по делу.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 02.11.2011 между администрацией (арендодатель) и ООО «РИЦ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 860, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101236:29, по адресу: ул. Аэрофлотская, дом 23, строение 4, город Сургут, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра. Срок действия договора установлен сторонами с 13.06.2010 по 12.06.2013 (пункты 1.1, 1.5 договора). 

22.08.2013 между администрацией (арендодатель) и ООО «РИЦ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 607, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101236:29, по адресу: ул. Аэрофлотская, дом 23, строение 4, город Сургут, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра. Срок действия договора установлен сторонами с 13.06.2013 по 12.06.2016 (пункты 1.1, 1.5 договора). 

28.10.2016 на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) стороны заключили договор аренды земельного участка № 344, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101236:29, по адресу: ул. Аэрофлотская, дом 23, строение 4, город Сургут, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра. Срок действия договора установлен сторонами с 13.06.2016 по 12.06.2019. По истечении указанного срока действие договора прекращается (пункты 1.1, 1.5 договора). 

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке. 

На земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101236:29 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101001:228. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101001:228, степенью готовности 43% принадлежит на праве собственности ООО «РИЦ», имеет ограничение прав в виде договора залога недвижимости (ипотеки) от 19.04.2010 № 17.Ф16/10.479/2, заключенного с ПАО БАНК «ТРАСТ». 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.11.2018 по делу № А75-20070/2019 ООО «РИЦ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим должника утвержден Сахаров Алексей Игоревич. 16.11.2020 между ПАО БАНК «ТРАСТ» и ООО «РИЦ» подписано соглашение о передаче залоговому кредитору нереализованного имущества должника, в соответствии с которым по акту приема-передачи спорный объект недвижимости передан залоговому кредитору. 

16.12.2020 за ПАО БАНК «ТРАСТ» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101001:228. Поскольку срок договора аренды земельного участка истек, объект строительством не завершен, истец обратился с требованием об изъятии объекта в порядке статьи 239.1 ГК РФ, путем продажи с публичных торгов. 

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 551, 239.1 ГК РФ, статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», принимая во внимание смену собственника объекта незавершенного строительства, пришел к выводу о наличии у нового собственника права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101236:29 в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, в связи с чем в удовлетворении иска отказал.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 39.6 ЗК РФ, статьей 3 Закона № 137-ФЗ, исходил из того, что ООО «РИЦ» реализовало свое право на однократное продление договора аренды для завершения строительства.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным доказательствам и примененным нормам права.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников не завершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Данное положение согласуется с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в котором установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Судами установлено и следует из материалов дела, что земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101236:29 был предоставлен ООО «РИЦ» в аренду на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ (о чем имеется указание в договоре аренды от 28.10.20169 № 344).

Таким образом, ООО «РИЦ» реализовало свое право на однократное продление договора аренды для завершения строительства. Доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ), суду не представлено.

Довод кассационной жалобы о нахождении объекта незавершенного строительства в залоге, в связи с чем оно не может быть изъято, подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

По правилам статьи 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно пункту 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 14 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. 

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При указанных обстоятельствах объем прав и обязанностей в отношении земельного участка, на котором расположена недвижимость, переходящих к новому собственнику объекта недвижимости, аналогичен объему прав и обязанностей прежнего собственника. Принимая во внимание то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101236:29 уже был предоставлен предыдущему собственнику объекта – ООО «РИЦ» для завершения строительства (договор от 28.10.2016), то у нового собственника объекта может возникнуть право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов только в порядке подпункта 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, то есть в случае приобретения объекта по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (то есть изъятого в порядке статьи 239.1 ГК РФ). 

В данном случае БАНК «ТРАСТ» приобрел объект не в порядке проведения публичных торгов объекта, изъятого в порядке статьи 239.1 ГК РФ, в связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что положения подпункта 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ на него не распространяются. 

Ссылаясь на нормы законодательства о банкротстве, податель жалобы считает верным вывод суда первой инстанции о наличии у него права на получение земельного участка без торгов, поскольку цель по смене землепользователя, не завершившего строительство, достигнута посредством оставления банком за собой заложенного имущества.

Однако согласно правовой позиции, изложенной Определении Верховного Суда РФ от 02.08.2021 № 207-ПЭК21, нормы Закона № 171-ФЗ, регулирующие отношения по предоставлению публичного земельного участка без торгов, ограничили право собственника объекта незавершенного строительства обратиться за заключением нового договора аренды однократностью. Положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, а также пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ содержат указание на то, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Следовательно, после прекращения договора аренды, заключенного после 01.03.2015 на три года для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в случае продажи объекта незавершенного строительства его покупатель не может требовать заключения с ним нового договора аренды земельного участка для завершения строительства на основании указанной нормы. Земельный кодекс Российской Федерации также не содержит положений, предусматривающих в названном случае право покупателя обратиться за заключением договора аренды земельного участка без торгов.

В рассматриваемом случае проведение торгов в процедуре банкротства и оставление за собой банком залогового имущества не может являться основанием для предоставления земельного участка без торгов, поскольку перечень таких оснований ограничен земельным законодательством и не может быть расширен (определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2017 по делу № 304-КГ17-9125).

Напротив, проведение процедуры реализации имущества на основании статьи 239.1 ГК РФ и в порядке, установленном постановлением № 1299, не нарушает права банка, конечной экономической целью которого является возврат кредитных денежных средств. 

Сведений о том, что ответчик приобрел спорный объект в целях окончания его строительства и использования в своей хозяйственной деятельности, в материалах дела не имеется.

Постановлением № 1299 утверждены Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, в соответствии с которыми публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится путем повышения начальной (минимальной) цены предмета аукциона на шаг аукциона. Средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Следовательно, в результате проведения торгов незавершенный строительством объект будет реализован по максимально возможной рыночной цене, которая перечисляется банку в течение 10 дней за вычетом установленных законом расходов.

В случае же признания торгов несостоявшимися ответчик получит право на заключение договора аренды без торгов на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. 

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции пришел к убеждению, что удовлетворением судом апелляционной инстанции иска администрации права ответчика и баланс интересов сторон не нарушены.

В целом доводы кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом округа не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2021 по делу № А75-20070/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            В.В. Сирина