Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А46-22714/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                 Сириной В.В.

судей                                                                  Донцовой А.Ю.

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Рыбкиной Н.Г. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на постановление от 05.06.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., ФИО2, ФИО3) по делу № А46-22714/2023 по иску заместителя прокурора Омской области в публичных интересах Российской Федерации и территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (644099, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Фор-Инвест» (644043, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Современные строительные технологии» (644043, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО4, о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, признании отсутствующим права собственности на земельные участки, признании права собственности Российской Федерации на земельные участки,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, департамента имущественных отношений администрации города Омска.

Путем использования систем видеоконференц-связи Арбитражного суда Омской области (судья Осокина Н.Н.) в судебном заседании приняли участие: от  Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области – ФИО5 по доверенности 25.12.2023; от прокуратуры Омской области – ФИО6

В судебном заседании в Арбитражном суде Западно-Сибирского округа принял участие представитель ФИО7 по доверенностям: от общества с ограниченной ответственностью «Фор-Инвест» от 18.01.2024, от общества с ограниченной ответственностью «Современные строительные технологии» от 18.01.2024, от ФИО4 от 29.01.2024.

Суд установил:

заместитель прокурора Омской области (далее – прокурор, истец) в публичных интересах Российской Федерации в лице Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – ТУ Росимущества в Омской области) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фор-Инвест» (далее – ООО «Фор-Инвест»), обществу с ограниченной ответственностью «Современные строительные технологии» (далее – ООО «Современные строительные технологии», ООО «ССТ») в котором просил:

- признать недействительными в силу ничтожности:

1) договор купли-продажи № 1132/2077-2010 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:3101, заключенный 11.03.2019 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (далее – ГУЗР Омской области) и ООО «Фор-Инвест»;

2) договор купли-продажи № 1855/2007 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:0145, заключенный 19.12.2007 между ГУЗР Омской области и ФИО4;

3) договор купли-продажи б/н земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:0145, заключенный 25.01.2008 между ФИО4 и ООО «Современные строительные технологии»;

- признать отсутствующим право собственности ООО «Фор-Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040101:3101 общей площадью 919 кв. м, местоположение которого установлено относительно пристройки к главному корпусу, имеющей почтовый адрес: 

<

...>;

- признать отсутствующим право собственности ООО «Современные строительные технологии» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040101:3079, местоположение которого установлено относительно пристройки к главному корпусу, имеющей почтовый адрес: 

<

...>;

- признать право собственности Российской Федерации на земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:040101:3101 и 55:36:040101:3079, местоположение которых установлено относительно пристройки к главному корпусу, имеющей почтовый адрес: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области), департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – ДИО администрации г. Омска, департамент), ФИО4

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), прокурор уточнил исковые требования, просил признать недействительными в силу ничтожности:

- договор купли-продажи № 1132/2077-2010 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:3101, заключенный 11.03.2010 между ГУЗР Омской области и ООО «Фор-Инвест»;

- договор купли-продажи № 1855/2007 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:0145, заключенный 19.12.2007 между ГУЗР Омской области и ФИО4;

- договор купли-продажи б/н земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:145, заключенный 25.01.2008 между ФИО4 и ООО «Современные строительные технологии»;

- признать отсутствующим право собственности ООО «Фор-Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040101:3101 площадью 918 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - пристройка к главному корпусу, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, р-н Центральный АО, ул. Волочаевская, д. 9;

- признать отсутствующим право собственности ООО «Современные строительные технологии» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040101:3079 площадью 3 384 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – 1-этажное здание весовой будки, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Волочаевская, д. 9;

- признать право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040101:3101 площадью 918 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир –  пристройка к главному корпусу, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, р-н Центральный АО, ул. Волочаевская, д. 9; на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040101:3079 площадью 3 384 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – 1-этажное здание весовой будки, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Волочаевская, д. 9.

Определением от 20.02.2024 Арбитражный суд Омской области в порядке статьи 46 АПК РФ привлек ФИО4 к участию в деле в качестве соответчика.

Решением от 04.03.2024 Арбитражный суд Омской области (судья ФИО8) отказал в удовлетворении исковых требований.

Постановлением от 05.06.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 04.03.2023 Арбитражного суда Омской области отменено, резолютивная часть изложена в следующей редакции: «Признать недействительным договор купли-продажи № 1132/2077-2010 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:3101, заключенный 11.03.2010 между ГУЗР Омской области и ООО «Фор-Инвест». В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. Взыскать с ООО «Фор-Инвест» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.».

ТУ Росимущества в Омской области обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 04.03.2024 суда первой инстанции полностью, постановление от 05.06.2024 суда апелляционной инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, удовлетворив требования истца в полном объеме.

В обоснование жалобы управление ссылается на то, что спорные земельные участки не были отнесены к муниципальной собственности; на момент приобретения спорных земельных участков право собственности Российской Федерации на помещение, являющееся частью здания, расположенного на названных земельных участках, было зарегистрировано; в отношении земельных участков, отчужденных ООО «Фор-Инвест» и ФИО4, законодательством было прямо предусмотрено, что они не могут находиться ни в чьей собственности, кроме как федеральной; земельное законодательство допускает нахождение в долевой собственности неделимого земельного участка только в случае, когда помещения в расположенном на нем здании находятся в частной собственности; для земельных участков, на которых находятся здания с помещениями, находящимися в федеральной собственности, нахождение земельного участка в частной собственности не предусмотрено; при сохранении у Российской Федерации доли в праве общей долевой собственности на помещения в здании, расположенном на земельном участке, приватизация всего земельного участка невозможна; земельный участок, из которого были образованы спорные земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:040101:3101, 55:36:040101:3079, не выбывали из федеральной собственности, соответственно, орган местного самоуправления не мог распоряжаться земельным участком, который находится в федеральной собственности; ответчики на момент приобретения земельных участков единоличными собственниками здания с кадастровым номером 55:36:040101:3162 не являлись, в связи с чем не могли быть образованы земельные участки только под помещениями, находящимися в собственности ответчиков и переданы им в единоличную собственность; нахождение одного неделимого объекта недвижимости одновременно на трех земельных участках противоречит действующему законодательству; судами не применены пункты 74, 75 постановления Пленума Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25); допущено неверное применение норм права – не применены пункты 4, 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); земельные участки под помещениями 1П и 3П сформированы без соблюдения минимально допустимых расстояний, необходимых для эксплуатации помещений и здания в целом; земельный участок с кадастровым номером 55:36:040101:3099 (собственник – Российская Федерация) сформирован в большей части (с северной, западной и южной стороны) по периметру объекта 1П, а земельный участок с кадастровым номером 55:36:040101:3101 (собственник – ООО «Фор-Инвест») сформирован не только по периметру помещения 3П, но и с северной стороны за периметром помещения 1П; признание договора купли-продажи земельного участка от 11.03.2010 № 1132/2077-2010, заключенного между ГУЗР Омской области и ООО «Фор-Инвест», ничтожным, в отсутствие применения последствий недействительности сделки и при отказе в удовлетворении требований истца о признании права собственности ООО «Фор-Инвест» на земельный участок отсутствующим и признании права собственности Российской Федерации на него не восстанавливает публичные интересы Российской Федерации и не влечет никаких юридических последствий ни для Российской Федерации в виде возможности сформировать земельный участок под зданием, ни для ответчика, который приобрел земельный участок по ничтожной сделке.

От ТУ Росимущества в Омской области поступили дополнения к жалобе, согласно которым в соответствии с распоряжением ТУ Росимущества по Омской области от 20.04.2006 № 199-р помещение 3П, литеры Б, Б4, расположенное по адресу: 

<

...>, было закреплено за ФГУ «Земельная кадастровая палата». Нахождение данного помещения в собственности Российской Федерации исключало возможность образования спорных земельных участков и предоставление их в частную собственность. Судами не принято во внимание, что граница земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:3079 проходит по стене помещения 3П с кадастровым номером 55:36:040101:3775, которое находится в собственности Российской Федерации.

ФИО4, ООО «Фор-Инвест», ООО «ССТ» представили дополнительные письменные пояснения о том, что исходным земельным участком являлся земельный участок с кадастровым номером 55:36:040404:63, который относился к неразграниченным землям; схема формирования земельного участка была согласована истцом и УФСБ РФ по Омской области, из схемы видно, что вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:040101:3099, 55:36:040101:3101 имеют необходимый санитарный отступ от границ объекта с кадастровым номером 55:36:040101:3162, из чего следует законность решения суда первой инстанции по настоящему делу. Земельный участок с кадастровым номером 55:36:040101:0145 был сформирован под отдельно стоящими объектами недвижимости, принадлежащими ФИО4: брызгательный бассейн (одноэтажное здание, площадь 78,60 кв. м), проходная (одноэтажное здание, площадь 39,9 кв. м), весовая будка (одноэтажное здание, площадь 84,9 кв. м), асфальтированная территория площадью 11 844 кв. м. На момент совершения сделки на указанном земельном участке с кадастровым номером 55636:040101:0145 площадью 4 514 кв. м отсутствовали какие-либо иные объекты недвижимости. В период октябрь – декабрь 2008 года ООО «ССТ» произвело раздел земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:0145 и передачу двух вновь образованных земельных участков под размещение многоквартирного жилого дома и местное отделение партии «Единая Россия», а третий образованный земельный участок с кадастровым номером 55:36:040101:3079 площадью 3 383 кв. м остался в собственности ООО «ССТ» и необходим для эксплуатации оставшихся в собственности ООО «ССТ» объектов недвижимости и сооружений, расположенных на указанном земельном участке. Также считают отсутствующим наложение контура границ данного земельного участка на объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:040101:3162. Если все же наложение существует, то оно носит технический характер, вызванный неточностью и методами определения координат.

Судебное заседание было отложено, объявлялся перерыв (определения от 22.10.2024, от 19.11.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа), сторонам предлагалось представить дополнительные пояснения, которые приняты судом округа.

В судебном заседании представители ТУ Росимущества в Омской области, прокуратуры высказались в поддержку доводов жалобы, представитель ФИО4, ООО «Фор-Инвест», ООО «ССТ» просил в удовлетворении жалобы отказать, считая постановление апелляционного суда соответствующим действующему законодательству.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в ноябре 2023 года прокуратурой Омской области была проведена проверка законности предоставления и использования земельных участков под зданием, имеющим почтовый адрес: 

<

...>, в ходе которой установлено следующее.

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в здании с кадастровым номером 55:36:040101:3162 (далее – здание-3162), имеющем почтовый адрес: 

<

...>, расположены: нежилые помещения 3П с кадастровым номером 55:36:040101:3775, находящиеся в собственности Российской Федерации (согласно выписке из ЕГРН, с 29.04.2002), 1П с кадастровым номером 55:36:040101:3774, находящиеся в собственности ООО «Фор-Инвест» (согласно выписке из ЕГРН, с 28.01.2010).

Также установлено, что здание-3162 расположено на трех земельных участках, а именно:

-  находящемся в собственности Российской Федерации с кадастровым номером 55:36:040101:3099 (далее – земельный участок-3099);

-  находящемся в собственности ООО «Фор-Инвест» с кадастровым номером 55:36:040101:3101 (далее – земельный участок-3101);

-  находящемся в собственности ООО «Современные строительные технологии» с кадастровым номером 55:36:040101:3079 (далее – земельный участок-3079);

Из обстоятельств спора следует, что земельный участок-3101, общей площадью 919 кв. м, на основании распоряжения ГУЗР Омской области от 11.03.2010 № 996-р предоставлен в собственность за плату ООО «Фор-Инвест» для производственных целей под объект – нежилое помещение № 1П, принадлежащее ООО «Фор-Инвест» на праве собственности, о чем 11.03.2010 между ГУЗР Омской области (продавец) и ООО «Фор-Инвест» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 1132/2077-2010.

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи № 1132/2077-2010 на участке располагается объект недвижимости – нежилое помещение 1П (кадастровый номер 55:36:040101:3774), общей площадью 129,6 кв. м, номера на поэтажном плане 25, 26, литера Б1, принадлежащее покупателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.01.2010 серия 55 АГ № 157545.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:040101:0145 (далее – земельный участок-0145) на основании распоряжения ГУЗР Омской области от 19.12.2007 № 4094-р предоставлен ФИО4, о чем 19.12.2007 между ГУЗР Омской области (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договора купли-продажи земельного участка № 1855/2007.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи № 1855/2007 продавец обязуется передать земельный участок-0145, местоположение которого установлено относительно пристройки к главному корпусу, имеющей почтовый адрес: 

<

...>, используемой для производственных целей, площадью 4 517 кв. м.

В соответствии с пунктом 1.2 договора купли-продажи № 1855/2007 на участке располагаются следующие объекты недвижимости:

-  весовая будка (одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 84,9 кв. м, литера Е, принадлежащее покупателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.02.2002 серия 55 АА № 351163);

-  проходная (одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 37,9 кв. м, литера Л, принадлежащее покупателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.02.2002 серия 55 АА № 351164);

-  брызгательный бассейн (одноэтажное здание, общей площадью 78,6 кв. м, литера С, принадлежащее покупателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.02.2002 серия 55 АА № 351167);

- асфальтированная территория (общая площадь 11 844 кв. м, принадлежащая покупателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.02.2002 серия 55 АА № 351170).

25.01.2008 земельный участок-0145, а также расположенные на земельном участке объекты недвижимости (весовая будка, проходная, брызгательный бассейн, часть асфальтированной территории общей площадью 6 903,6 кв. м) на основании договора купли-продажи, заключенного между ФИО4 (продавец) и ООО «Современные строительные технологии» (покупатель), переданы в собственность последнего.

05.11.2008 земельный участок-0145 снят с кадастрового учета.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок-0145 в пределах его границ образованы объекты недвижимости с кадастровыми номерами 55:36:040101:3077, 55:36:040101:3078, 55:36:040101:3079 (земельный участок-3077, земельный участок-3078, земельный участок-3079).

Таким образом, по результатам проверки установлено, что на момент приобретения ООО «Фор-Инвест» земельного участка-3101 (март 2010 года) собственником здания-3162 (помещения № 3П) являлась в том числе Российская Федерация.

Кроме того, по утверждению прокурора, при приобретении в собственность ФИО4, а в последующем – ООО «Современные строительные технологии» земельного участка-0145 на нем частично располагалось здание-3162, в котором, как указано выше, нежилые помещения № 3П принадлежат Российской Федерации.

В связи с изложенным прокурор считает, что земельные участки-3101 и -0145 не могли быть образованы под помещениями, находящимися в собственности ООО «Фор-Инвест» и ФИО4, а включенные в текст договоров купли-продажи данных земельных участков условия о том, что они свободны от прав третьих лиц, не соответствовали действительности.

В обоснование исковых требований прокурор привел доводы о том, что земельное законодательство допускает нахождение в долевой собственности неделимого земельного участка только в случае, когда помещения в расположенном на нем здании находятся в частной собственности. Для земельных участков, на которых располагаются здания с помещениями, находящимися в федеральной собственности, нахождение земельного участка в частной собственности не предусмотрено.

Прокурор отметил, что нахождение одного неделимого объекта недвижимости одновременно на нескольких земельных участках противоречит действующему земельному законодательству, а также создает препятствия в эксплуатации и обслуживании объекта недвижимости в соответствии с его назначением.

Прокурор считает, что формирование границ земельных участков-3101, -0145 проведено ответчиками в нарушение земельного законодательства, а сделки купли-продажи данных земельных участков являются недействительными в силу ничтожности.

Кроме того, прокурор привел довод о том, что несмотря на оформление права собственности ответчиками на земельные участки-3101 (в собственности ООО «Фор-Инвест»), -3079 (в собственности ООО «Современные строительные технологии»), владение Российской Федерацией помещениями № 3П, находящимися в федеральной собственности, не прекратилось, следовательно, не прекратилось и владение земельными участками.

Истец указал, что исковое заявление предъявлено в интересах Российской Федерации в лице ТУ Росимущества в Омской области, поскольку в соответствии со сведениями ЕГРН здание-3162 и расположенные в нем нежилые помещения № 3П с кадастровым номером 55:36:040101:3775 и № 1П с кадастровым номером 55:36:040101:3774 являются объектами культурного наследия. В соответствии с техническим паспортом данное здание «Принято на госохрану».

Отметив, что иск подан не в защиту субъективного имущественного права участников правоотношений, а направлен в защиту публичных интересов Российской Федерации, поскольку в соответствии со сведениями ЕГРН здание-3162 и расположенные в нем нежилые помещения № 3П с кадастровым номером 55:36:040101:3775 и № 1П с кадастровым номером 55:36:040101:3774 являются объектами культурного наследия (в соответствии с техническим паспортом данное здание «Принято на госохрану»), прокурор обратился в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 1, 4, 133, 168, 180, 195, 196, 199, 200, 208, 244, 252, 261 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 3, 6, 30, 35, 36, 39.20 ЗК РФ, Федерального закона от 21.12.2002 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), учитывая правовую позицию, изложенную в совместных постановлениях Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 6/8), от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее –  Постановление № 16), постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 43), Постановлении № 25, пришел к выводу, что совершенные ответчиками сделки являются законными; объект недвижимости с кадастровым номером -3162 не является неделимым объектом, поскольку состоит из двух самостоятельных объектов недвижимости; земельный участок-3079 образован из сформированного ранее земельного участка-0145, соответственно, неделимым не является; объект недвижимости с кадастровым номером -3162, находящийся в собственности Российской Федерации, целиком расположен на сформированном под ним земельном участке-3099; истцом пропущен срок исковой давности; нарушение прав неограниченного круга лиц, то есть наличие публичного интереса, отсутствует, в связи с чем не усмотрел оснований для удовлетворения иска.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что земельное законодательство допускает нахождение в долевой собственности неделимого земельного участка только в случае, когда помещения в расположенном на нем здании находятся в частной собственности; для земельных участков, на которых находятся здания с помещениями, находящимися в федеральной собственности, нахождение земельного участка в частной собственности не предусмотрено.

Апелляционной коллегией также установлено, что нежилое помещение № 1П, находящееся в пристройках к главному корпусу, расположенному по адресу: 

<

...>, принадлежит ООО «Фор-Инвест» на праве собственности на основании договора купли-продажи от 25.03.2008, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 28.01.2010.

Нежилое помещение № 3П, площадью 5 505,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежит Российской Федерации (согласно выписке из ЕГРН право собственности зарегистрировано 29.04.2002) и передано Управлению Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Омской области на праве оперативного управления, на основании распоряжения ТУ Росимущества по Омской области от 26.01.2009 № 30-р, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 14.08.2009.

Изучив технические паспорта нежилого строения по адресу: 

<

...>, составленные по состоянию на 05.02.2001, 07.06.2001, 08.12.2005, а также технические паспорта нежилого помещения № 1П по состоянию на 14.03.2008,  17.12.2009, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что нежилое помещение № 1П следует квалифицировать как встроенное помещение применительно к объекту недвижимости № 3П, о чем четко указано в разделе «Наименование здания и его частей».

Кроме того, суд апелляционной инстанции установил, что согласно выписке из ЕГРН от 27.10.2023 в настоящее время здание-3162 общей площадью 5 978,7 кв. м поставлено на кадастровый учет 19.06.2012 в качестве самостоятельного объекта недвижимости. В здании расположены нежилые помещения:

- 1П площадью 129,6 кв. м, кадастровый номер 55:36:040101:3774, принадлежащее на праве собственности ООО «Фор-Инвест»;

- 3П площадью 5 505,8 кв. м, кадастровый номер 55:36:040101:3775, принадлежащее Российской Федерации.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции признал, что нежилое строение по адресу: 

<

...>, является единым зданием, с расположенными в нем помещениями № 1П и № 3П, что позволяет считать здание неделимым, влечет вывод о невозможности выделения отдельного земельного участка для эксплуатации каждого помещения отдельно.

Учитывая данные выводы, поскольку несмотря на изолированность помещений и наличие отдельных входов, земельные участки под помещениями № 1П и № 3П сформированы без соблюдения минимально допустимых пределов, необходимых для эксплуатации помещений, в частности, земельный участок-3099 (собственник РФ) сформирован в большей части (с северной, западной и южной стороны) по периметру объекта, а земельный участок-3101 (собственник ООО «Фор-Инвест») сформирован не только по периметру помещения, но и с северной стороны за периметром помещения № 1П, суд апелляционной инстанции согласился с доводами прокурора о том, что земельный участок-3101 не мог быть образован исключительно в целях эксплуатации помещения № 1П, находящегося в собственности ООО «Фор-Инвест»; часть земельного участка не могла быть предоставлена в частную собственность, а могла быть предоставлена лишь на праве аренды.

Суд апелляционной инстанции отметил, что земельный участок-3099 также не мог быть образован только под помещением № 3П, находящимся в собственности Российской Федерации, поскольку в данном случае предполагается образование единого земельного участка в целях эксплуатации здания в целом.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 168, пунктом 1 статьи 422 ГК РФ, пунктом 75 Постановления № 25, суд апелляционной инстанции признал договор купли-продажи земельного участка от 11.03.2010 № 1132/2077-2010, заключенный между ГУЗР Омской области и ООО «Фор-Инвест», ничтожным, заключенным с нарушением явно выраженного запрета, установленного ЗК РФ, посягающим на публичные интересы.

В отношении договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2007 № 1855/2007, заключенного между ГУЗР Омской области и ФИО4, а также договора купли-продажи земельного участка от 25.01.2008, заключенного между ФИО4 и ООО «Современные строительные технологии», суд апелляционной инстанции установил следующее.

На основании договора купли-продажи от 10.09.2001 № 207 Фонд имущества Омской области передал в собственность ФИО4 объекты недвижимости (16 позиций), расположенные по адресу: 

<

...>, в том числе, весовая будка – одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 84,90 кв. м, проходная –  одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 37,90 кв. м, брызгательный бассейн –  одноэтажное здание, общей площадью 78,60 кв. м, асфальтированная территория, площадью 11 844 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>.

В связи с наличием в собственности объектов недвижимости, на основании договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2007 № 1855/2007 ГУЗР Омской области был передан в собственность ФИО4 земельный участок-0145 площадью 4 517 кв. м, государственная регистрация права собственности на земельный участок была осуществлена 29.12.2007.

Далее, на основании договора купли-продажи от 25.01.2008 ФИО4 (продавец) передала ООО «Современные строительные технологии» (покупатель) земельный участок-0145 площадью 4 517 кв. м, а также весовую будку общей площадью 84,90 кв. м, брызгательный бассейн общей площадью 78,60 кв. м, проходную общей площадью 37,90 кв. м, часть асфальтированной территории площадью 6 903,6 кв. м.

На основании указанного договора ООО «Современные строительные технологии» осуществлена государственная регистрация права собственности на земельный участок-0145 площадью 4 517 кв. м, о чем получено свидетельство о государственной регистрации права от 13.02.2008.

Право собственности ООО «Современные строительные технологии» на весовую будку, проходную, брызгательный бассейн, асфальтированную территорию, расположенные по адресу: 

<

...>, также зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 13.02.2008.

Согласно кадастровому плану земельного участка-0145, по состоянию на 06.08.2007, указанный земельный участок был занят весовой будкой – одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 84,90 кв. м, брызгательным бассейном – одноэтажное здание, общей площадью 78,60 кв. м, проходной – одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 37,90 кв. м, асфальтированной территорией, площадью 11 844 кв. м.

Таким образом, на земельном участке-0145 как на дату заключения договора от 19.12.2007 № 1855/2007, так и на дату заключения договора купли-продажи от 25.01.2008, отсутствовали какие-либо иные объекты недвижимости, кроме отдельно стоящих зданий и сооружений, принадлежащих ФИО4, а затем ООО «Современные строительные технологии» на праве собственности.

Установив изложенные обстоятельства, принимая во внимание, что какие-либо притязания в отношении объекта недвижимости-3162 по адресу: 

<

...> у ФИО4 и ООО «Современные технологии» отсутствуют, то есть в указанном здании, состоящим из нежилых помещений № 1П (собственник – ООО «Фор-Инвест») и № 3П (собственник – РФ) помещений, принадлежащих иным собственникам, не имеется, суд апелляционной инстанции не установил оснований считать,  что продажа земельного участка-0145 осуществлена с нарушением запрета, установленного статьей 39.20 ЗК РФ.

В отношении доводов прокурора о том, что границы земельного участка-3079 (образованного из земельного участка-0145) с южной стороны заходят под контур здания-3162, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Из материалов землеустроительного дела по восстановлению на местности границ земельного участка-0145, выполненного в июле 2008 года, схемы границ земельного участка по адресу: 

<

...>, а также кадастровой выписки от 10.07.2008 следует, что при межевании объектов землеустройства были сделаны отступы от здания.

В пояснительной записке отмечено, что средняя квадратическая ошибка положения межевого знака относительно ближайшего пункта исходной геодезической основы составляет 0,1 м. Определение планового положения на местности границ земельного участка выполнено не ниже нормативной точности межевания объектов землеустройства.

В ноябре 2008 года земельный участок-0145 был снят с кадастрового учета, в пределах его границ образованы объекты недвижимости – земельные участки -3077,-3078, -3079.

Изложенное позволило суду апелляционной инстанции прийти к выводу, что наложение границ земельного участка-3079 на контур здания-3162 произошло в дальнейшем вследствие кадастровой (реестровой) ошибки, а не вследствие наличия правопритязаний на земельный участок под помещением № 3П либо всего здания со стороны ответчиков; кадастровая ошибка может быть исправлена в порядке, установленном статьей 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Таким образом, суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска в части признания недействительными договоров купли-продажи от 19.12.2007, заключенного между ГУЗР Омской области и ФИО4, и от 25.01.2008, заключенного между ФИО4 и ООО «Современные строительные технологии» в части продажи земельного участка-0145.

Относительно применения последствия недействительности сделки с учетом выводов о наличии оснований для признания недействительным договора от 11.03.2010 купли-продажи земельного участка-3101, заключенного между ГУЗР Омской области и ООО «Фор-Инвест», суд апелляционной инстанции отметил, что в настоящем случае прокурор в качестве применения последствий просит признать отсутствующим право собственности ООО «Фор-Инвест» на земельный участок-3101, площадью 918 кв. м и признать право собственности Российской Федерации на земельный участок-3101, площадью 918 кв. м.

Однако, согласно выводам суда апелляционной инстанции, оснований для применения данного способа защиты не имеется, поскольку в рассматриваемом случае невозможность применения двусторонней реституции путем передачи земельного участка из частной в государственную собственность и возврат денежных средств за переданный земельный участок, прокурором не доказана. Сама по себе ликвидация ГУЗР Омской области, осуществляющего полномочия собственника со стороны продавца, не является препятствием для восстановления состояния, существовавшего до заключения сделки, учитывая, что ГУЗР Омской области действовало не в собственных интересах, а выступало как уполномоченный орган со стороны продавца. В настоящее время таким уполномоченным органом является департамент, который привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, что исключает возможность применения последствий недействительности сделки по отношению к лицу, не являющемуся ответчиком по настоящему спору.

В обоснование изложенного вывода апелляционный суд также указал, что при разрешении спора суд связан рамками предмета иска, то есть пределами материально-правового требования, заявленного истцом. Суд не может выйти за пределы исковых требований и разрешить требование, не заявляющееся истцом. В противном случае будет нарушен принцип состязательности арбитражного процесса, а ответчик лишится права высказать свои возражения против нового материально-правового требования (статьи 49, 65, 131 АПК РФ, часть 3 статьи 136, статья 162 АПК РФ).

Относительно признания права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок-3101 суд апелляционной инстанции оснований для удовлетворения иска в указанной части также не усмотрел, поскольку земельный участок до его передачи ООО «Фор-Инвест» не находился в собственности Российской Федерации, следовательно, правовые основания для применения последствий ничтожной сделки в виде возврата земельного участка лицу, которое им не распоряжалось, отсутствуют. По сути, прокурором заявлено самостоятельное требование в интересах Российской Федерации, которое не соответствует категории дел, предусмотренной статьей 52 АПК РФ.

Дополнительно суд апелляционной инстанции отметил, что в силу статьи 3.1. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – закон № 137-ФЗ) в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации; земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти. В настоящем случае Российской Федерации принадлежит лишь часть помещений в здании, в связи с чем оснований полагать, что разграничение государственной собственности на весь земельный участок, необходимый для использования здания, должно быть осуществлено в пользу Российской Федерации, не имеется.

Констатировав, что спорное здание и расположенные в нем помещения являются объектами культурного наследия, памятником культуры, которое принято на госохрану, апелляционный суд не признал данный факт основанием как для запрета в предоставлении в собственность (аренду) указанных объектов, так и предоставления земельных участков, расположенных в границах памятника, в частную собственность, что накладывает на собственника (арендатора) обязанность по обеспечению сохранности расположенного на таком участке объекта культурного наследия и его территории.

В этой связи суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для признания за Российской Федерацией права собственности на земельный участок по мотиву того, что на нем расположен объект культурного наследия.

Оценивая выводы суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности, суд  апелляционной инстанции согласился с доводами подателей жалоб и пришел к выводу, что иск прокурора об оспаривании сделок является средством защиты нематериальных благ, направлен на защиту публичных интересов Российской Федерации и неопределенного круга лиц, на которые исковая давность не распространяется.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции признал, что решение от 04.03.2024 суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований частично.

Между тем судами первой и апелляционной инстанции не принято во внимание следующее.

Статьей 1 ЗК РФ, введенного в действие с 30.10.2001, закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

В целях развития этого принципа принят ряд конкретных законоположений, ограничивающих допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (статьи 35, 36 ЗК РФ в редакции на момент совершения спорных сделок, статья 552 ГК РФ).

Указанные нормы направлены в том числе на создание собственникам недвижимости условий нормального владения и пользования своими объектами недвижимости.

Из материалов дела следует, что основанием заявленных в суд требований послужило следующее: обстоятельства незаконной приватизации земельных участков: -3101, -0145, что привело к нарушению прав Российской Федерации и принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости – здания-3162; невозможность нормальной эксплуатации здания-3162 ввиду того, что границы сформированных земельных участков, являющихся предметом спора, не позволяют обслуживать здание, являющееся объектом культурного наследия.

Лица, являющиеся собственниками объектов недвижимости, чьи права на земельный участок не были учтены в процессе приватизации и последовавших сделок об отчуждении земельных участков, вправе обратиться в суд с иском об установлении (признании) права на этот участок.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 и от 02.10.2012 № 5361/12, статья 36 ЗК РФ (в настоящее время – статья 39.20 ЗК РФ) не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

Указанные постановления содержат правовые позиции о способах защиты прав собственников объектов недвижимости, чьи права не были учтены при приватизации.

Несмотря на то, что в них идет речь о защите прав лиц, которые имели и имеют право на выкуп земельных участков, правовой подход о том, что надлежащим способом защиты является требование об установлении (признании права) на земельный участок, разделе (выделе) земельного участка, следует распространить на права публичного собственника, поскольку в отношении него допущено аналогичное нарушение –  осуществлена приватизация земельного участка, который относится исключительно к федеральной собственности, в пользу лиц, которые не обладают правом собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке и также относящийся к федеральной собственности.

При этом следует учесть, что требование о признании (установлении) права, разделе (выделе) земельного участка относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется.

В пункте 3 Постановления № 10/22 разъяснено, что если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

По смыслу приведенных разъяснений в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник, и какие нормы подлежат применению (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 № 2665/12 и от 24.07.2012 № 5761/12).

Соединение у одного лица прав на земельный участок и на расположенный на нем объект недвижимости является одной из важнейших задач регулирования отношений, связанных с предоставлением земельных участков (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 № 1039/13).

В данном случае цель рассмотрения спора – восстановить право собственности Российской Федерации на единый неделимый земельный участок под зданием-3162, являющимся объектом культурного наследия, для чего суду необходимо было установить, в каком размере и какой площади земельный участок должен находиться в собственности Российской Федерации.

Из изложенного следует, что суду необходимо было предложить лицу, обратившемуся в суд в защиту права Российской Федерации, уточнить свои исковые требования, содержание которых, по сути, направлено на индивидуализацию земельного участка (определение координат, площади), который должен находиться в федеральной собственности, предложить истцу самому обосновать такие требования либо рассмотреть вопрос о совершении процессуальных действий, направленных на рассмотрение спора – назначение необходимых экспертиз.

Индивидуализация объекта защиты может быть осуществлена в рамках судебного спора, при уточнении исковых требований.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 разъяснено, что причитающаяся собственнику объекта недвижимости часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ. Если по результатам кадастровых работ, проведенных по инициативе сторон или назначенных судом, акт согласования местоположения границ подписан не всеми собственниками объектов недвижимости, в том числе по причине их ненадлежащего извещения, или подписан с возражениями, суд при рассмотрении этого же дела должен разрешить возникший земельный спор по границам. В случае, если на кадастровом учете уже стоит земельный участок, площадь которого определена как необходимая для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости, принадлежащего истцу, судом может быть рассмотрен вопрос только о признании права на такой участок.

Таким образом, определенность в правоотношениях сторон по поводу причитающихся им земельных участков вносится по результатам рассмотрения одного дела в суде, что способствует процессуальной экономии и обеспечивает максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Суды первой и апелляционной инстанций не рассмотрели спор с применением данных правовых позиций, при том, что подлежащее защите право и преследуемые при обращении прокурора в суд интересы не вызывали сомнений.

Суд апелляционной инстанции правомерно признал недействительной сделку в отношении земельного участка-3101, с чем полностью соглашается суд кассационной инстанции.

Признание сделки недействительной мотивировано тем, что: участок под зданием-3162 является неделимым; под помещение № 1П, являющееся встроенным, не мог быть образован земельный участок исключительно в целях эксплуатации данного помещения (то есть не мог быть образован земельный участок-3101); договор купли-продажи земельного участка от 11.03.2010 № 1132/2077-2010, заключенный между ГУЗР Омской области и ООО «Фор-Инвест», является ничтожным, поскольку заключен с нарушением явно выраженного запрета, установленного ЗК РФ, посягает на публичные интересы.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции отказал в признании отсутствующим права собственности ООО «Фор-Инвест» на земельный участок-3101 и признании права Российской Федерации на данный земельный участок.    Суд не усмотрел оснований для удовлетворения иска в данной части, поскольку земельный участок до его передачи ООО «Фор-Инвест» не находился в собственности Российской Федерации.

Между тем из правовой позиции апелляционного суда о неделимости земельного участка под зданием-3162, неправомерности и невозможности образования земельного участка-3101 не может не следовать вывод, что земельный участок-3101 должен являться частью неделимого земельного участка под зданием-3162.

Судами правильно установлено, что земельный участок-3099 под зданием-3162 находится в собственности Российской Федерации. Право собственности Российской Федерации на данный земельный участок никем не оспаривается, сведения из ЕГРН не исключены. Такое право следует считать существующим со всеми вытекающими из него правами правообладателя (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2015 № 305-ЭС15-1788).

Согласно представленной в материалы дела выписке от 07.11.2023 № КУВИ-001/2023-250981325 правообладателем земельного участка-3099 является Россия, право зарегистрировано 11.10.2010.

Тот факт, что земельный участок-3101 поставлен на кадастровый учет как самостоятельный участок, правового значения не имеет, и при данных обстоятельствах не означает, что не должно быть восстановлено право собственности Российской Федерации на земельный участок, который является неделимым, участки -3101 и -3099 должны находиться в собственности Российской Федерации, которой в последующем как собственником может быть реализовано право образования единого земельного участка под зданием-3162 (пункт 1 статьи 11.2 ЗК РФ).

Из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 № 13225/11 следует, что законодательством Российской Федерации не предусмотрена передача земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в категорию земельных участков, собственность на которые не разграничена. Единственным доказательством наличия воли собственника (Российской Федерации) на отчуждение спорного земельного участка будет решение, принятое федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника имущества. Принятие соответствующего решения иными органами, не уполномоченными на распоряжение федеральной собственностью, означает, что воля собственника на отчуждение соответствующего имущества отсутствует.

В силу изложенного не имеет значения, что продавцом выступал ГУЗР Омской области, который распоряжался земельным участком-3101 как неразграниченными землями, поскольку по сведениям ЕГРН право собственности на земельный участок-3099 принадлежит Российской Федерации, именно право Российской Федерации подлежит восстановлению по результатам спора.

Так как сделка с ООО «Фор-Инвест» совершена с нарушением закона, является недействительной, в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ не могла повлечь никаких юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью, следовательно, у ООО «Фор-Инвест» отсутствуют основания для возникновения права собственности на земельный участок-3101.

Факт регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок-3099 только 11.10.2010 не означает наличие правомочий у ГУЗР Омской области по распоряжению какой-либо частью земельного участка, который относится к федеральной собственности, а также, что право собственности Российской Федерации возникло только с указанной даты.

Такой подход противоречил бы нормам материального права и правовым позициям высшей судебной инстанции относительно разграничения государственной собственности на землю (определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.2015 № 302-ЭС14-8088), из которых следует, что: статья 3.1 Закона № 137-ФЗ введена в действие Федеральным законом от 17.04.2006 № 53-ФЗ, вступившим в силу с 01.07.2006, и с этого момента право государственной собственности на земельный участок является разграниченным и принадлежит Российской Федерации; по смыслу статьи 3.1 Закона № 137-ФЗ закрепленное в нем разграничение государственной собственности на землю должно реализовываться вне проведения каких-либо процедур.

Правовой подход, в силу которого статья 3.1 Закона № 137-ФЗ является нормой федерального закона, с момента введения в действие которой соответствующие земельные участки признаются разграниченными и находящимися в соответствующей собственности (федеральной собственности, собственности субъектов, муниципальной собственности), ранее был выражен также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2011 № 2178/11.

Следовательно, судам необходимо было принять во внимание, что Российская Федерация, являясь собственником земельного участка под зданием-3162, не уполномочивала ГУЗР Омской области распоряжаться данным земельным участком, межевать его, делить на несколько земельных участков, продавать части земельного участка частным собственникам.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3333/12 изложен правовой подход о том, что если одним из собственников помещений здания является Российская Федерации, то приватизация занятого таким объектом земельного участка невозможна, возможна только аренда с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, нарушенное право собственности Российской Федерации в данном случае не может быть восстановлено путем применения последствий недействительности сделки. Часть неделимого земельного участка не может принадлежать Российской Федерации, а другая часть – быть не разграниченной государственной собственностью, земельный участок-3101 появился без предусмотренных законом оснований, под помещением № 1П не мог быть образован самостоятельный земельный участок, соответственно, -3099 и -3101 вместе должны образовывать единый неделимый земельный участок.

Таким образом, суд первой инстанции необоснованно отказал в иске в данной части, а суд апелляционной инстанции сделал выводы, не соответствующие установленным им по делу обстоятельствам, а также подлежащим применению нормам права, пришел к неверному выводу об отсутствии оснований полагать, что разграничение государственной собственности на весь земельный участок, необходимый для эксплуатации здания, должно быть осуществлено в пользу Российской Федерации.

Рассматривая требования в отношении земельных участков-0145 и -3079 суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, независимо от признания ее таковой судом (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74-75 Постановления № 25, применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Исковое заявление по настоящему делу предъявлено прокурором на основании пункта 4 части 1 статьи 52 АПК РФ, статьи 27 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» в защиту прав и законных интересов Российской Федерации, публичных интересов.

Из материалов дела следует и судами верно установлено, что здание-3162 и расположенные в нем помещения являются объектами культурного наследия, которые приняты на госохрану.

Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 148/11, следует, что наличие препятствий во владении и пользовании таким зданием, в его сохранении как объекта недвижимости и памятника истории и культуры нарушает публичные интересы.

Из совместной позиции ФИО4, ООО «Фор-Инвест», ООО «ССТ», выраженной в письменных пояснениях от 06.11.2024, следует, что ООО «ССТ» разрабатывает проектные и эскизные предложения по совместному восстановлению памятника архитектуры – нежилых помещений с кадастровым номером 55:36:040101:3775, находящихся в собственности Российской Федерации, с одновременным возведением на земельном участке-3079 инфраструктурного объекта недвижимости.

Таким образом, ввиду неверного формирования границ земельного участка под зданием-3162 может быть ограничено право собственника земельного участка-3099 и могут быть нарушены публичные интересы, связанные с сохранением объекта культурного наследия.

Суд апелляционной инстанции в этой связи неверно указал на отсутствие оснований для признания за Российской Федерацией права собственности на земельный участок по мотиву того, что на нем расположен объект культурного наследия.

В обоснование заявленных требований прокурор ссылался на положения пункта 4 статьи 11.9 ЗК РФ о недопустимости образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; на пункт 6 статьи 11.9 ЗК РФ о недопустимости при образования земельных участков вклинивания, вкрапливания, изломанности, чересполосицы и т.д. Приводил доводы о том, что отсутствовали основания для приватизации земельного участка-0145, так как земельный участок под зданием-3162 сформирован с нарушением указанных норм, часть границ проходит по стене здания, отсутствует территория для обслуживания здания, что недопустимо.

Однако суды первой и апелляционной инстанций отклонили данные доводы со ссылкой на то, что земельный участок-0145 сформирован под отдельные объекты недвижимости и сооружения, которые сначала принадлежали ФИО4, затем – ООО «ССТ». Суд апелляционной инстанции констатировал также, что у ФИО4 и ООО «ССТ» отсутствуют притязания на здание-3162 и расположенные в нем нежилые помещения, в связи с чем не имеется оснований полагать, что продажа земельного участка-0145 была осуществлена с нарушением запрета, установленного статьей 39.20 ЗК РФ.

Судебная коллегия не может с этим согласиться.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, 3 (2024) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2024) и неоднократно ранее (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017), постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 02.10.2012 № 5361/12, определения Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414, от 13.06.2017 № 307-КГ16-18929, от 27.12.2021 № 310-ЭС21-17478 и др.) высшей судебной инстанцией была выражена правовая позиция, согласно которой площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества и должна быть соразмерна этим объектам. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания на нем расположенного означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями (если площадь участка значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации), без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции, свидетельствует о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации.

В частях 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса. В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В определении от 23.04.2020 № 935-О Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

Таким образом, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Положения указанных норм и разъяснения о их применении не были применены судами первой и апелляционной инстанций ни в отношении здания-3162, ни в отношении объектов, для целей эксплуатации которых был сформирован и затем выкуплен земельный участок-0145. При формировании земельного участка под зданием-3162 и объектами ФИО4 должны были одновременно соблюдаться все изложенные критерии, что не было исследовано и оценено судами, в результате чего в иске в соответствующей части отказано неправомерно, спор по существу не разрешен.

Земельный участок под объектами ФИО4 должен был формироваться только в площади, которая была необходима для эксплуатации принадлежащих ей на праве собственности объектов, и с учетом площади, которая необходима для эксплуатации здания-3162 как объекта культурного наследия, а также и с учетом норм ЗК РФ к образуемым земельным участкам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что площадь земельного участка-0145 составляет площадь трех участков, на которые он впоследствии был разделен: -3077, -3078, -3079. В настоящее время на этих земельных участках расположены два здания и асфальтированная площадка.

Судами не учтено, что ФИО4 выкупила земельный участок-0145 в том числе под такой объект как асфальтированная площадка.

В пункте 38 Постановления № 25 разъяснено, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Согласно определению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2008 № 9626/08 покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс.

Площадку, покрытую усовершенствованным покрытием, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Укладка на части земельного участка определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня) не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка (несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка) и является лишь элементом благоустройства участка.

Право собственности на объект не подлежит регистрации исходя только из его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком. При оценке объекта и возможности отнесения его к недвижимому имуществу, суд должен руководствоваться техническими характеристиками объекта на дату его регистрации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 52 Постановления № 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 Постановления № 10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, не являющийся недвижимым имуществом. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из ЕГРП записи о праве собственности ответчика на объект (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.12.2015 № 304-КГ15-8395, признание асфальтовой площадки не объектом недвижимости, исключает возможность предоставления земельного участка под ней в собственность.

Если за кем-либо из ответчиков зарегистрировано право собственности на такой объект как асфальтированная площадка, суду необходимо было предложить истцу уточнить исковые требования в том числе в отношении объекта – асфальтированная площадка. Вместе с тем, следует учесть, что в материалах дела имеются документы о том, что асфальтированная территория снесена 26.11.2009, в связи с чем следует установить необходимость в защите права путем требования о признании отсутствующим права собственности на асфальтированную площадку (сведения могут быть уже исключены из ЕГРН).

Таким образом, при определении площади земельного участка, который мог быть сформирован в целях выкупа объектов недвижимости, принадлежащих ФИО4, необходимо было учесть изложенные правовые подходы.

Подлежит оценке и существенное расхождение площади асфальтированной площадки – указана в договоре купли-продажи № 1855/2007, составляет 11 844 кв. м, а продается земельный участок площадью 4 517 кв. м. При этом указано, что асфальтированная площадка располагается на земельном участке.

Судами подлежал разрешению вопрос о том, какая часть земельного участка-0145, необходимая для эксплуатации здания-3162, не подлежала выкупу и передаче в частную собственность.

В отношении асфальтированной территории на земельном участке-3079 суду округа были даны пояснения, что такая территория является свободной для доступа неограниченного круга лиц, используется фактические как бесплатная открытая автостоянка, для прохода и проезда неограниченного круга лиц, по сути, используется как территория общего пользования.

Согласно уточненным исковым требованиям прокурор просил признать недействительным договор купли-продажи № 1855/2007 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:0145, заключенный 19.12.2007 между ГУЗР Омской области и ФИО4 и договор купли-продажи б/н земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:145, заключенный 25.01.2008 между ФИО4 и ООО «Современные строительные технологии».

При рассмотрении данного требования имеет значение то, что исходный земельный участок-0145 был впоследствии разделен на три, при этом заявленное основание иска (неверно определена площадь земельного участка под здание-3162) имеет отношение ко всем трем земельным участкам, образованным из земельного участка-0145, в том числе к земельному участку-3077, но при этом дальнейшие требования прокурор сформулировал только в отношении земельного участка-3079.

По этому вопросу следует учесть изложенные выше правовые подходы и исходить из того, что либо вся площадь земельного участка-3077 необходима для эксплуатации здания-3162, либо только часть земельного участка-3077. В последнем случае (после определения необходимой площади) необходимо уточнение требований.

При рассмотрении требований судами не исследовано и не оценено, что земельный участок-3077 сам по себе имеет очень сложную конфигурацию, вклинивание, на нем нет объектов недвижимости в виде строений, возможно, вся площадь этого участка – это проезды и проходы к расположенным рядом зданиям, не только зданию-3162.

Поэтому формирование земельного участка-0145 (в той части, которую сейчас занимает земельный участок-3077) может затрагивать права других собственников объектов недвижимости, расположенных прямо по границам этого участка, которых необходимо привлечь к участию в деле.

На основании изложенного судебная коллегия полагает, что в части площади земельного участка-3077 – необходимо выяснить, какая часть этого участка была и является необходимой для эксплуатации здания-3162, в этой части судом может быть рассмотрен спор о признании сделок недействительными и восстановлении права Российской Федерации.

Кроме того, также необходимо внимательно рассмотреть и оценить конфигурацию данного земельного участка и его части: в виде въезда со стороны улицы Волочаевской (точки 431 и 430, л.д. 102, том 2), в виде узкой полосы между зданиями (точки 365, 364, 370, л.д. 102, том 2), для чего вообще был сформирован в такой конфигурации, необходима ли указанная часть для эксплуатации здания-3162.

В отношении земельного участка-3077 следует принять во внимание также, что в соответствии с пунктом 3 статьи 11.3 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Однако на земельном участке-3077 после раздела исходного земельного участка-0145 нет объектов недвижимости.

Последующий раздел выкупленного земельного участка с формированием земельного участка, на котором нет объектов недвижимости, может подтверждать незаконность выкупа и то, что такая часть, образованная в результате раздела исходного земельного участка, не была необходима для эксплуатации объекта недвижимости.

В отношении земельного участка-3079 судами, аналогично земельному участку-3077,  не рассмотрены доводы о неправильном формировании участка-0145 для выкупа, без учета участка, необходимого для эксплуатации здания-3162.

В отношении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке-3079  необходимо было установить не только, какая площадь являлась необходимой для эксплуатации объектов ООО «ССТ», но и находится ли она в пределах площади, необходимой для эксплуатации здания-3162, мог ли быть образован самостоятельный участок под объекты недвижимости ФИО4, так как необходимо учитывать требования к образуемым земельным участкам, например, недопустимость вкрапливания, требования градостроительных регламентов в отношении минимальных размеров земельных участков и т.д., а также недопустимость выкупа земельного участка в той части, где расположено улучшение земельного участка – замощение.

Со стороны моста по ул. Фрунзе, где расположено продолжение земельного участка-3079, также неясно, имеется ли необходимость в этой части земельного участка-3079 для эксплуатации объектов недвижимости, которые находятся с другой стороны здания-3162, или эта часть полностью необходима для эксплуатации здания-3162.

В отношении земельного участка-3078, аналогично вышеизложенному, имеющие значение для дела обстоятельства также не выяснялись. Если это земельный участок под зданием проходной, то каковы его размеры, мог ли он быть образован в таком размере и такой конфигурации как обособленный земельный участок, является его площадь полностью или в части, необходимой для эксплуатации здания-3162.

Допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав Российской Федерации, в связи с чем решение подлежит отмене полностью, постановление подлежит отмене в части, а дело – направлению в этой части на новое рассмотрение в порядке пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ, так как для правильного разрешения спора необходимо исследовать фактические обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, оценить доказательства, а суд кассационной инстанции в силу требований статьи 286 АПК РФ такими полномочиями не наделен, указанные недостатки обжалуемых судебных актов не могут быть восполнены на стадии кассационного производства, с учетом чего принятые по делу решение и постановление подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Не предрешая вопрос о том, каким образом должно быть рассмотрено дело, суд округа указывает на необходимость арбитражному суду (часть 2 статьи 287, пункт 15 части 2, часть 2.1 статьи 289 АПК РФ) при новом рассмотрении спора устранить отмеченные выше недостатки, установить юридически значимые обстоятельства, определить субъектный состав лиц, участвующих в деле, разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права. При этом сделки в отношении земельного участка-0145 могут быть оспорены в части, которая необходима для эксплуатации здания-3162, правовые последствия и способ защиты должны быть определены в отношении указанной части (судом должна быть предоставлена возможность восполнить возникшие при рассмотрении спора вопросы, требующие специальных знаний), аналогично правовым последствиям в отношении земельного участка-3101. Так как не вся площадь исходного земельного участка-0145 (сейчас – трех образованных из него участков) может быть определена в качестве площади, необходимой для восстановления права Российской Федерации, оставшаяся часть может превышать площадь для эксплуатации объектов недвижимости ФИО4 (ООО «ССТ»), необходимо привлечь к участию в деле лиц, которые могут иметь право на остальную часть исходного земельного участка-0145 (трех образованных из него участков).

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 05.06.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-22714/2023 отменить полностью, постановление от 05.06.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по указанному делу отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, в отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Постановление от 05.06.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда в части признания недействительным договора купли-продажи № 1132/2077-2010 земельного участка с кадастровым номером 55:36:040101:3101 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                      В.В. Сирина

Судьи                                                                                    А.Ю. Донцова

ФИО1