﻿﻿ 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-14164/2019-ГК

г. Пермь

19 ноября 2019 года

Дело № А50-4507/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 ноября 2019 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей                                 Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кривощековой С.В.,

 

при участии:

от истца, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Городская стоматологическая поликлиника № 5»: Коротченко О.В. (паспорт, доверенность от 18.03.2019);

от ответчика, акционерного общества «Тандер»: Давиденко Ю.В. (паспорт, доверенность от 26.09.2019);

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

 

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, акционерного общества «Тандер»,

на решение  Арбитражного суда Пермского края 

от 31 июля 2019 года

по делу № А50-4507/2019    

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Городская стоматологическая поликлиника № 5» (ОГРН 1135904013211, ИНН 5904292532)

к акционерному обществу «Тандер» (ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475)

о взыскании задолженности по договору аренды, обязании возвратить имущество

по встречному иску акционерного общества «ТАНДЕР» (ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475)

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Городская стоматологическая поликлиника №5» (ОГРН 1135904013211, ИНН 5904292532)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды, признании действующим договора аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Городская стоматологическая поликлиника № 5» (далее – истец, ООО «УК «ГСП № 5») обратилось с иском в Арбитражный суд Пермского края к акционерному обществу «Тандер» (далее – ответчик, АО «Тандер») о возложении обязанности освободить и вернуть  нежилые помещения общей площадью 1147,5 кв.м, расположенные на 1 этаже 4-этажного кирпичного здания промышленного корпуса, лит. А., общей площадью 4265,1  кв.м, с антресольным этажом, подвалом, по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Степана Разина, д. 32, кадастровый номер 59:01:4311015:24; о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества с оборудованием № ПрмФ/292/14 от 11.11.2014 по оплате постоянной части арендных платежей за ноябрь, декабрь 2018 года и январь 2019 года в размере 2 496 279 руб. 57 коп.; по оплате переменной части арендных платежей за октябрь 2018, ноябрь 2018, декабрь 2018 в сумме 130 166 руб. 39 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

В рамках дела № А50-12439/2019 АО «Тандер» заявлены требования к ООО «УК «ГСП № 5» о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды № ПрмФ/292/14 от 11.11.2014 и признании этого договора  действующим.

Определением суда от 30.05.2019 дела № А50-4507/2019 и №А50- 12439/2019 объединены в одно производство, делу присвоен номер А50- 4507/2019.

Решением арбитражного суда от 31.07.2019 (резолютивная часть от 23.07.2019) требования истца удовлетворены,  в пользу ООО «УК «ГСП №5» взыскано 2 626 445 руб. 96 коп., в том числе 2 496 279 руб. 57 коп. долга по оплате постоянной части арендных платежей, 130 166 руб. 39 коп. долга по оплате переменной части арендных платежей. Суд обязал АО «Тандер» освободить и вернуть ООО «УК «ГСП №5» нежилые помещений общей площадью 1147,5 кв.м. расположенные на 1 этаже 4этажного кирпичного здания промышленного корпуса, лит. А., общей площадью 4265,10 кв.м., с антресольным этажом, подвалом, по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Степана Разина, д. 32, кадастровый номер 59:01:4311015:24. В удовлетворении требований ответчика отказано.

Решение суда от 31.07.2019 обжаловано ответчиком АО «Тандер» в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе АО «Тандер» ссылается на то, что судом первой инстанции не дано оценки его  доводам  о недобросовестном поведении истца, который искусственно создал условия для возможности прекращения арендных отношений. Ответчик указывает, что основания для одностороннего отказа от договора согласованы в договоре аренды. Использование в период с 27.10.2018 по 11.03.2019 только части объекта недвижимости было связано с тем, что истец не представил документы, подтверждающие безопасную эксплуатацию объекта. Ответчик считает, что оснований для внесения арендой платы в полном объеме у него не возникло. Судом первой инстанции дана ненадлежащая оценка действиям истца по направлению 07.03.2019 запрошенных ответчиком документов. Указанные действия свидетельствуют о направленности воли арендодателя на продолжение договора. Ответчик ссылается на положения статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), считает, что истец фактически отказался от расторжения договора. Кроме того, считает, что фактическое нахождение объекта в его владении не свидетельствует об его использовании  по назначению. Заключение по строительно-техническому исследованию несущих конструкций от 22.11.2018 не содержит подтверждения каких-либо работ на объекте.  Ответчик просит решение суда отменить, заявленные им требования удовлетворить, в удовлетворении требований истца отказать.

ООО «УК «ГСП № 5» против доводов апелляционной жалобы возражает, в отзыве на апелляционную жалобу ссылается на то, что 08.11.2018 ответчик был уведомлен об окончании проведения ремонтных работ и возобновлении деятельности магазина. Ответчик фактически отказался возобновлять хозяйственную деятельность и безосновательно прекратил исполнять обязанность по перечислению арендной платы. Также  истец  указывает, что передача документов 07.03.2019 не свидетельствует о подтверждении действия договора, так как не является осуществлением какой-либо обязанности арендодателя. Действия истца свидетельствуют о прекращении договора аренды. Кроме того, арендованные помещения во время ремонта арендодателю не возвращались, ответчик имел возможность контролировать проведение ремонтных работ. Доказательств наличия угрозы жизни и здоровью граждан ответчиком не представлено. Истец просит оставить решение суда без изменения.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.11.2014 между ООО «УК «ГСП № 5» (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) заключен договор № ПрмФ/292/14 аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество (объект): нежилое помещение общей площадью  599,2 кв.м, расположенное на 1 этаже 4-этажного кирпичного здания промышленного корпуса литер А, общей площадью 4265,10  кв.м, с антресольным этажом, подвалом, находящегося по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Степана Разина, д.32, кадастровый (или условный номер) 59:401:0:0:14378\1\А\1, согласно плану (Приложение № 1), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пункте 1.2. договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 13.11.2014.

Согласно пункту 5.2.1 договора аренды постоянная часть арендной платы с первого по шестой месяц включительно составляет 499 333 руб. в месяц, без НДС. Начиная с седьмого месяца аренды, постоянная часть арендной платы составляет 599 200 руб. в месяц, без НДС.

Как указывает истец, размер арендной платы с учетом пункта 5.2.2. договора по состоянию на март 2018 года составлял 650 132 руб. 

26.03.2018 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому АО «Тандер» были переданы в аренду помещения: 818,5 кв.м  для организации розничной торговли смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукции;  329 кв.м для организации розничной торговли непродовольственными товарами.

Согласно пункту 5.2.1. договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 26.03.2018, постоянная часть арендной платы за помещение площадью 818,5 кв.м  составляет 920 000 руб. без НДС, в месяц; постоянная часть арендной платы за помещение площадью 329 кв.м составляет 130 000 руб. без НДС в месяц.

Пунктом 5.3 договора также установлена переменная часть арендной платы, которая эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды, тепла (до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги).

В соответствии с пунктом 5.2.3 договора аренды оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно без предоставления счета на основании договора аренды, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа месяца, за который осуществляется платеж.

Согласно пункту 5.3.4 договора аренды оплата переменной части арендной платы производится в течение 10 дней со дня подписания акта согласования переменной части арендной платы путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

06.04.2018 АО «Тандер» по акту приема-передачи приняло дополнительные площади 548,3 кв.м  1-го этажа расположенные по адресу Пермский край, Мотовилихинский район, г. Пермь, ул. Степана Разина, 32.

27.10.2018 ООО «УК «ГСП № 5» уведомило АО «Тандер» о выявлении частичного разрушения кирпичной кладки простенка наружной несущей стены объекта аренды, о необходимости приостановления хозяйственной деятельности ответчика по вышеуказанному адресу и начале проведения ремонтных работ до 10 дней.

02.11.2018 ответчик запросил у истца проект усиления несущих конструкций и заключение экспертной организации об обеспечении конструктивной безопасности здания после выполненных ремонтных работ.

08.11.2018 ООО «УК «ГСП № 5» уведомило АО «Тандер» об окончании ремонтных работ 06.11.2018 и возобновлении хозяйственной деятельности магазина.

08.11.2018 ответчик повторно запросил документы, подтверждающие конструктивную безопасность объекта.

13.11.2018 истец направил ответчику ответ о необоснованности требования о представлении документов, подтверждающих конструктивную безопасность объекта. Также предложил рассмотреть  вопрос о возврате арендуемого помещения.

19.11.2018 ответчик сообщил истцу о заинтересованности в продолжении арендных отношений, а также предложил провести работы по обследованию (строительно-техническая экспертиза) объекта или здания своими силами с последующей компенсацией истцом затрат на проведение указанных работ.

20.11.2018 истец сообщил о необоснованности проведения работ по обследованию (строительно-технической экспертизы) объекта или здания с  последующей компенсацией им затрат на проведение указанных работ.

21.11.2018 ответчик предложил провести работы по обследованию (строительно-техническая экспертиза) объекта или здания своими силами за свой счет.

04.12.2018 истец сообщил ответчику о том, что он уведомлен о завершении ремонтных работ и об отсутствии препятствий для возобновления хозяйственной деятельности магазина.

18.12.2018 истец сообщил ответчику о наличии задолженности по арендной плате  за ноябрь и декабрь 2018 года, потребовал освободить нежилые помещения вернуть фактические занятые площади 1-го этажа 550,8 кв.м представителю ООО "УК "ГСП № 5", привести границы магазина в соответствие с приложением № 1 к договору аренды, оплатить фактическое пользование нежилыми помещениями за ноябрь, декабрь 2018 года, оплатить коммунальные услуги за ноябрь и декабрь 2018 года.

16.01.2019 ответчик направил письмо истцу, в котором указал, что документы, подтверждающие безопасность выполненных работ АО "Тандер" не представлены, ремонтные работы по устранению частичного разрушения не выполнены, объект находится в непригодном для эксплуатации состоянии. Поскольку АО "Тандер" не осуществляет свою деятельность с 27.10.2018 не по своей вине, основания для перечисления арендных платежей за ноябрь и декабрь 2018 года отсутствует.

29.01.2019 истец направил ответчику письмо  № 8, которое было получено ответчиком 30.01.2019. В указанном письме  истец заявил об отказе от договора аренды и прекращении его действия во внесудебном порядке с 13.02.2019 согласно пункту 6.11 договора в связи с не перечислением арендной платы за ноябрь, декабрь 2018 года и январь 2019 года. Истец потребовал освободить нежилые помещения, занятые  в том числе 06.04.2018,  и вернуть фактически занятые помещения 1-го этажа 1147,5 кв.м  представителю ООО "УК "ГСП № 5" 13.02.2019 по адресу г. Пермь, ул. Степана Разина, 32. Также заявлено требование об оплате задолженности по арендной плате за ноябрь, декабрь 2018 и январь 2019, оплате коммунальных услуг за тот же период.

06.03.2019 истец передал ответчику заключение по строительно-техническому исследованию несущих конструкций в помещениях от 22.11.2018.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, ООО "УК "ГСП № 5" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и возврате помещений.

АО "Тандер", в свою очередь, предъявило требования о признании  одностороннего  отказа   ООО "УК "ГСП № 5" от договора аренды № ПрмФ/292/14 от 11.11.2014  недействительным, признании этого договора  действующим. 

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ООО "УК "ГСП № 5"  и отказа в удовлетворении  иска АО "Тандер".

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 616 ГК РФ, пункта 2.1.12 договора аренды обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе.

Исследовав и оценив представленные доказательства, установив, что ООО "УК "ГСП № 5" в период с 27.10.2018 по 08.11.2018 проводило ремонтные работы по устранению частичного разрушения кирпичной кладки простенка наружной несущей стены объекта аренды, которые были выполнены надлежащим образом, что подтверждается заключением по строительно-техническому исследованию несущих конструкций в помещениях по адресу г. Пермь, ул. Степана Разина, д.32 (лит.А) от 22.11.2018, также установив, что ответчик по окончании выполнения ремонтных работ 08.11.2018 отказался возобновлять хозяйственную деятельность, мотивируя свой отказ непредставлением истцом документов, подтверждающих конструктивную безопасность объекта, при этом на период ремонтных работ, арендуемые помещения находились во владении и пользовании ответчика,  в отсутствие доказательств  того, что после проведения ремонтных работ арендуемые помещения находились в непригодном состоянии, суд  первой инстанции пришел к правомерному выводу о доказанности наличия у ООО "УК "ГСП № 5" права требования арендной платы (постоянной и переменной) за ноябрь,  декабрь 2018, январь 2019 в общей сумме 2 626 445 руб. 96 коп. 

В соответствии с пунктом 6.11 договора аренды в случае неоднократного (два и более раза) в течение каждых 12 месяцев нарушения срока по внесению постоянной части арендной платы более, чем на 2 банковских дня, арендодатель имеет право отказаться от договора и прекратить его действие до истечения срока аренды во внесудебном порядке. Договор в этом случае считается прекращенным с даты, указанной в уведомлении об отказе от договора, но не менее 15 дней с даты направления уведомления. Если до истечения срока, указанного в уведомлении, сумма задолженности и сумма соответствующих пени будут погашены, договор продолжает действовать.

В связи с нарушением сроков внесения арендных платежей и возникшей у ответчика задолженностью истцом было направлено уведомление об одностороннем отказе от договора аренды №  ПрмФ/229/14 от 11.11.2014 с 13.02.2019.

Исходя из положений пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Суд первой инстанции, установив, что арендодатель направил, а арендатор получил уведомление об отказе от договора аренды, сделал правомерный вывод о том, что договор аренды расторгнут в одностороннем порядке с 13.02.2019.

Из материалов дела также следует, что прекращение договора аренды и снятие обременения в виде аренды был зарегистрировано в установленном порядке..

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ). Передача объекта недвижимости осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 ГК РФ).

 Доказательств возврата арендованного имущества истцу материалы дела не содержат.

В связи с чем, суд первой инстанции правомерно обязал ответчика освободить и возвратить арендованное имущество ООО "УК "ГСП № 5".

Отказывая в удовлетворении иска АО "Тандер" о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды № ПрмФ/292/14 от 11.11.2014 и о признании указанного  договора аренды  действующим,  суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Материалами дела подтверждено отсутствие доказательств непригодности для эксплуатации объекта аренды после проведения ремонтных работ и установлены основания для начисления арендной платы за ноябрь, декабрь 2018, январь 2019.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно разъяснениям,  данным в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд  первой инстанции пришел к выводу о недоказанности  доводов ответчика о недобросовестном поведении истца.

Установив указанные обстоятельства, свидетельствующие о наличии у истца предусмотренного условиями договора права на односторонний отказ от исполнения договора, обусловленного  ненадлежащим исполнением другой стороной своих обязательств, что последним не опровергнуто, в отсутствие оснований полагать действия истца недобросовестными, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о недоказанности ответчиком оснований для признания одностороннего отказа о договора недействительным и удовлетворения иска ответчика.

Вопреки доводам ответчика, суд апелляционной инстанции полагает выводы суда первой инстанции правомерными. Оснований для иной оценки значимых для дела обстоятельств и представленных доказательств не установлено.

Доказательств намерения ООО «УК «ГСП № 5» на продолжение арендных отношений материалы дела не содержат, переписка сторон свидетельствует об отсутствии намерения у арендодателя продолжать действие договора.

Как правомерно указал суд первой инстанции, передача 07.03.2019 истцом запрошенных ранее арендатором документов, подтверждающих безопасную эксплуатацию здания, не свидетельствует о подтверждении действия договора аренды. При этом по состоянию на 07.03.2019 в установленном порядке было зарегистрировано снятие обременения в виде аренды в отношении спорного имущества.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы подлежат отклонению в силу их несостоятельности и ошибочности толкования норм права по основаниям, изложенным в настоящем постановлении. Выражая несогласие с обжалуемым судебным актом, заявитель апелляционной жалобы не представил каких-либо доказательств в их опровержение. Доводы апелляционной жалобы не подтверждены материалами дела.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда от 31.07.2019 является законным и обоснованным, и отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда Пермского края от 31 июля 2019 года по делу № А50-4507/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

 

Т.Л. Зеленина 

 

Судьи

 

В.Ю. Дюкин 

 

В.В. Семенов