﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А67- 6282/2021

г. Томск

01 декабря 2021 года

– дата изготовления решения суда в полном объеме

24 ноября 2021 года – дата объявления резолютивной части решения суда

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Чикашовой О.Н.,  

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Паниной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «ТЭК Дальэкспресс» (ИНН 2225152461, ОГРН 1142225012632)

к государственному унитарному предприятию Томской области «Областное дорожное ремонтно-строительное управление» (ИНН 7017253147, ОГРН 1097014001886)

о признании одностороннего отказа от договора аренды недвижимого имущества недействительным,

третье лицо, не заявляющее самостоятельного требования относительно предмета спора, департамент по управлению государственной собственностью Томской области (ОГРН 1027000905447, ИНН 7017018464) 

при участии в заседании:

от истца – Вишневская Н.В. (паспорт, доверенность от 09.07.2021, диплом от 27.06.2006 рег. № 3215) (участие в судебном заседании путем присоединения к веб-конференции) (до и после перерыва), Петрова Н.В. (паспорт, решение от 23.04.2019, приказ от 24.04.2019, выписка из  ЕГРЮЛ) (участие в судебном заседании путем присоединения к веб-конференции) (до и после перерыва),

от ответчика – Герасимова Е.М. (паспорт, доверенность № 5 от 14.01.2021, диплом 17.07.1998, рег. № 31) (до и после перерыва),

 от третьего лица – без участия (извещено)

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «ТЭК Дальэкспресс» (далее - истец, ООО «ТЭК Дальэкспресс»)  обратилось в Арбитражный суд Томской области  к государственному унитарному предприятию Томской области «Областное дорожное ремонтно-строительное управление» (далее – ответчик, ГУП ТО «Областное ДРСУ») о признании одностороннего отказа от договора аренды недвижимого имущества № 05-17 от 06.05.2017 недействительным, оформленного в виде уведомления от 05.07.2021 № 885.

Исковые требования обоснованы статьями 309, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), мотивированы тем, что ГУП ТО «Областное ДРСУ» по договору аренды недвижимого имущества № 05-17 от 06.05.2017 в редакции дополнительного соглашения от 18.07.2017 № 1 предоставило ООО «ТЭК Дальэкспресс» во временное возмездное владение и пользование находящееся в собственности Томской области, принадлежащее арендодателю на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество - часть железнодорожного подъездного пути площадью 100 п.м., расположенное по адресу: Томская область, Верхнекетский район, р.п. Белый Яр, Вокзальная улица, д. 43, стр. 3 (кадастровый номер 70:04:0101005:459), сроком на 5 лет, договор вступает в силу с даты его государственной регистрации. В адрес истца поступило уведомление от 05.07.2021 № 805, в котором указано о расторжении спорного договора по истечении 30 календарных дней с момента получения уведомления. Между тем обоснованность отказа от договора аренды связана с ненадлежащим исполнением обязанностей по оплате арендных платежей. Ненадлежащее поведение ГУП ТО «Областное ДРСУ» по периодическому блокированию доступа к арендуемой части железнодорожного пути послужило основанием для приостановления исполнения обязательств со стороны ООО «ТЭК Дальэкспресс» и соответствующего переноса сроков по уплате арендных платежей, в том числе, на спорный период с 11.05.2018 по 30.06.2021. Исходя из изложенного, полагает, что оснований для одностороннего отказа от договора аренды недвижимого имущества не имелось (л.д. 5-8 т. 1).

Определением арбитражного суда от 06.09.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент по управлению государственной собственностью Томской области.

Ответчик в отзыве на исковое заявление и возражениях указал, что расторжение спорного договора в одностороннем порядке законно и обоснованно, поскольку нарушения сроков перечисления арендной платы производились истцом каждый месяц с момента заключения договора аренды. В соответствии с пунктом 2.3.2 договора аренды между ответчиком и истцом 11.08.2017 был заключен договор №14-17_ВЗ по возмещению эксплуатационных затрат к договору аренды недвижимого имущества (далее - договор по возмещению затрат). Согласно пункта 3.2.5 договора по возмещению затрат в случае нарушения истцом условий договора в части оплаты (полной или частичной) по возмещению эксплуатационных услуг ГУП ТО «Областное ДРСУ» имеет право расторгнуть договор аренды недвижимого имущества №05-17_А от 06.06.2017. В связи с систематическими нарушениями истцом условий договора аренды и договора по возмещению затрат о сроках уплаты арендной платы и возмещения эксплуатационных затрат ответчиком было направлено ООО «ТЭК Дальэкспресс» уведомление № 805 от 05.07.2021 о расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ и пунктом 5.2 договора аренды. Факт регулярного создания арендодателем препятствий в пользовании арендуемым имуществом истцом не доказан. Так же указал, что арендодателем выполнена обязанность по передаче арендатору части железнодорожного подъездного пути протяженностью 100 п.м. Доказательства того, что истцу предоставлено 67 п.м. железнодорожного подъездного пути, в материалах дела отсутствуют. Открытая площадка (место №4) в аренду истцу не предоставлялась. Ссылка истца на заключенные с ОАО «РЖД» договора на подачу и уборку вагонов несостоятельна, поскольку в них указана вместимость места погрузки, а не длина железнодорожного подъездного пути (л.д. 86-87 т. 2, л.д. 1-3 т. 4).

Третье лицо в отзыве на исковое заявление указало, что в связи с заявлением ГУП ТО «Областное ДРСУ» от 05.04.2017 вх. № 4056 о согласовании решения о передаче имущества в аренду по результатам аукциона на срок пять лет департаментом принято распоряжение от 24.04.2017 № 281 «О согласовании решения о передаче в аренду государственного имущества Томской области». Вместе с тем законодательством не установлено право собственника имущества унитарного предприятия давать унитарному предприятию обязательные указания, связанные с исполнением обязательств по сделкам, на совершение которых собственником имущества дано согласие. В этой связи полагает, что судебный акт по настоящему делу не может повлиять на права и обязанности департамента по отношению к любой из сторон процесса (л.д.49, 50 т. 3).

В пояснениях истец указал, что во исполнение условий договора арендодатель по акту приема-передачи от 06.06.2017 передал, а арендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование без замечаний. Однако, в действительности после подписания акта арендатор не имел доступа к арендуемой части железнодорожного подъездного пути, поскольку настоящий железнодорожный подъездный путь являлся частью железнодорожного пути, которым продолжал пользоваться арендодатель, что следует из схемы тупика, согласно которой ГУП ТО «Областное ДРСУ» занимает место № 3 -выгрузка щебня, располагаемое рядом с местом ООО «ТЭК Дальэкспресс» № 4 - погрузка лесных грузов. В соответствии с информацией, содержащейся в табл. 5.1. раздела 5 «Техническое оснащение грузовых мест» технического паспорта (составлен по состоянию на 18.02.2010), открытая площадка места № 4 (погрузка лесных грузов) имеет длину 67 м., в то время, как в договор аренды включено условие о предоставлении объекта недвижимости размером 100 м. Представленное обстоятельство повлекло возникновение ситуации, при которой фактически ООО «ТЭК Дальэкспресс» не имело возможности использовать площадку более 67 м. (при полагающихся по договору аренды 100 м.), поскольку на продолжении участка пути разгружались вагоны, прибывающие в адрес ГУП ТО «Областное ДРСУ». 31.07.2017 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии произведена государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, о чем имеется соответствующая отметка на стр. 8 договора. Соответственно, договор необходимо считать вступившим в силу именно 31.07.2017, первый арендный платеж подлежал уплате до 10.08.2017. Таким образом, ООО «ТЭК Дальэкспресс» в должные сроки перечисляло необходимую сумму денежных средств ГУП ТО «Областное ДРСУ» в качестве арендной платы (л.д. 12-19, л.д. 81-91, л.д. 127-129 т. 4).

Представитель третьего лица, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представители истца настаивали на удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснениях.

Представитель ответчика исковые требования не признал, поддержал позицию, изложенную в отзыве на исковое заявление.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей сторон, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, железнодорожный подъездной путь, назначение: сооружения транспорта, инв. № 69:216:0001:04:02852 протяженностью 400 п.м. по адресу: Томская область, Верхнекетский район, р.п. Белый Яр, Вокзальная улица, д. 43 стр.3 является собственностью Томской области и закреплен на праве хозяйственного ведения за ГУП ТО «Областное ДРСУ», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.06.2010 № 70-АВ 017199 (л.д. 57 т. 3).

ГУП ТО «Областное ДРСУ» обратилось в департамент по управлению государственной собственностью с заявлением от 05.04.2017 исх. 401 о согласовании решения о передаче имущества в аренду по результатам аукциона на срок пять лет 100 п. м. железнодорожного подъездного пути (л.д. 56 т. 3).

Департамент по управлению государственной собственностью принято распоряжение от 24.04.2017 № 281 «О согласовании решения о передаче в аренду государственного имущества Томской области», согласно которого принято решение о передаче в аренду по результатам аукциона на срок пять лет в целях осуществления коммерческой деятельности части сооружения — железнодорожного подъездного пути протяженностью 400 п. м, расположенного по адресу: Томская облает Верхнекетский район, р. п. Белый Яр, Вокзальная улица, д. 43, стр. 3, закрепленного на праве хозяйственного ведения за Государственным унитарным предприятием Томской области «Областное дорожное ремонтно-строительное управление», а именно: 100 п. м. железнодорожного подъездного пути согласно приложению к настоящему распоряжению (л.д. 54, 55 т. 3).

06.06.2017 между Государственным унитарным предприятием Томской области «Областное дорожное ремонтно-строительное управление» (далее – арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ТЭК Дальэкспресс» (далее – арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 05-17_А (далее – договор аренды) в редакции дополнительного соглашения № 1 от 18.07.2017, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование, находящееся в государственной собственности Томской области, принадлежащее арендодателю на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество - часть железнодорожного подъездного пути площадью 100 п.м., расположенное по адресу: Томская область, Верхнекетский район, р.п. Белый Яр, Вокзальная улица, д. 43, стр. 3 (кадастровый номер 70:04:0101005:459) (далее по тексту - имущество), в целях осуществления вспомогательной и дополнительной транспортной деятельности (пункт 1.1 договора) (л.д. 11-20 т. 1).

Как указано в пункте 1.2 договора аренды, неотъемлемой частью договора является выкопировка из технического паспорта на передаваемое во временное возмездное владение и пользование имущество (приложение № 2).

В соответствии с пунктами 2.1.2, 2.3.2. договора аренды арендодатель обязуется в десятидневный срок с момента подписания договора заключить с арендатором договор на возмещение эксплуатационных затрат.

Договором предусмотрена обязанность арендатора  по внесению арендной платы в установленный договором срок (пункт 2.3.3. договора аренды).

Как предусмотрено пунктом 3.1 договора, размер арендной платы установлен на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе № 2А от «30» мая 2017 г. на право заключения договора аренды имущества, находящегося в государственной собственности Томской области, принадлежащего арендодателю на праве хозяйственного ведения.

Арендатор перечисляет арендную плату с учетом НДС за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца в сумме 13 865 (Тринадцать тысяч восемьсот шестьдесят пять) рублей 00 копеек в месяц на расчетный счет арендодателя, с указанием в платежных документах следующих данных: «арендная плата по договору от…  №…» (пункт 3.2. договора).

Первый арендный платеж производится в течение десяти дней с момента подписания договора за период с даты начала действия договора до даты окончания текущего месяца (пункт 3.3 договора).

Согласно пункта 3.4 договора аренды, затраты арендатора на эксплуатационное обслуживание и содержание имущества не включаются в установленную пунктом 3.2 договора сумму арендной платы и оплачиваются арендатором на основании соответствующего договора на возмещение эксплуатационных затрат.

Условиями договора предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке без согласия арендатора проводить увеличение арендной платы раз в год, но не более чем на 30%. 

В соответствии с пунктом 4.3 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от всей просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Подпунктом б  пункта 5.2 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом арендатора не менее чем за тридцать календарных дней до прекращения договора при неуплате или просрочке уплаты арендной платы в сроки, установленные пунктами 3.2, 3.3 договора, в течение двух месяцев подряд, независимо от ее последующего внесения.

Договор аренды заключается сроком на 5 (пять) лет и вступает в силу с даты его государственной регистрации. Расходы, связанные с государственной регистрацией, несет арендатор (пункт 1.4 договора).

Во исполнение условий договора арендодатель по акту приема-передачи от 06.06.2017 передал, а арендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование (л.д. 16-17 т. 1).

31.07.2017 договор аренды недвижимого имущества № 05-17_А от 06 июня 2017 года  зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (л.д. 18 т. 1).

11.08.2017 между ГУП ТО «Областное ДРСУ» (балансодержатель) и ТЭК Дальэкспресс» (пользователь) заключен договор №14-17_ВЗ по возмещению эксплуатационных затрат к договору аренды недвижимого имущества (далее - договор по возмещению затрат), согласно которому балансодержатель обеспечивает эксплуатационное (текущее) содержание железнодорожного пути, расположенного по адресу: Томская область, Верхнекетский район, р.п. Белый Яр, ул. Вокзальная, д. 43 стр. 3, а пользователь производит ежемесячное возмещение Балансодержателю произведенных затрат в размере пропорционально арендуемой площади (100 п.м.) (л.д. 113-116 т. 1).

Как указано в пункте 1.6 договора по возмещению затрат, договор заключен в соответствии с п.п.2.1.2, 2.3.2, 3.4. договора аренды недвижимого имущества № 05-17_А от 06 июня 2017 года.

В соответствии с пунктом 2.1.8 договора по возмещению затрат пользователь обязан оплачивать эксплуатационные и коммунальные затраты в порядке и на условиях, определенных договором, в сроки, оговоренные сторонами.

Согласно пункта 3.2.5 договора по возмещению затрат, в случае нарушения пользователем условий договора в части оплаты (полной или частичной) по возмещению эксплуатационных услуг балансодержатель имеет право расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № 05-17_А от 06 июня 2017 года.

Как указал истец в иске, в адрес ООО «ТЭК Дальэкспресс» от ГУП ТО «Областное ДРСУ» поступила претензия № 804 от 05.07.2021, в содержании которой имеется указание на нарушение арендатором обязанности по внесению арендных платежей - существенное нарушение сроков оплаты на протяжении всего срока действия договора аренды № 05-17_А от 06.06.2017, в связи с чем арендодателем произведен расчет суммы пени, подлежащей уплате в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, сумма пени за период с 11.05.2018 по 30.06.2021 составила 52 779,9 руб. (л.д 21 т. 1).

Уведомлением от 05.07.2021 № 805 ГУП ТО «Областное ДРСУ», основываясь на пункте 2 статьи 450.1 ГК РФ и пункта 5.2. договора, уведомило ООО «ТЭК Дальэкспресс» об одностороннем отказе от договора аренды № 05-17А от 06.06.2017 и указало, что договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с момента получения уведомления (далее – уведомление) (л.д. 23 т. 1).

В ответе на претензию № 804 и уведомление № 805 от 05.07.2021 ООО «ТЭК Дальэкспресс» указало, что выносит на рассмотрение ГУП ТО «Областное ДРСУ» предложение о подписании дополнительного соглашения к договору аренды № 05-17_А от 06.06.2017 с внесением в него условия о предоставлении в возмездное владение и пользование ООО «ТЭК Дальэкспресс» части железнодорожного подъездного пути площадью 100 п.м., расположенного по адресу: Томская область, Верхнекетский район, р.п. Белый Яр, ул. Вокзальная 43. д, 3,стр. 3 (кадастровый номер - 70:04:0101005:459) на период времени до выбора победителя торгов в рамках аукциона на право заключения договора аренды указанного недвижимого имущества (л.д. 110, 111 т. 1).

ГУП ТО «Областное ДРСУ» рассмотрев ответ № 77 от 16.07.2021 на претензию, письмом № 960 от 26.07.2021 сообщило ООО «ТЭК Дальэкспресс» о том, что согласно направленных претензий № 804 от 05.07.2021 и № 842 от 08.07.2021 ООО «ТЭК Дальэкспресс» ежемесячно нарушало сроки внесения арендной платы. На основании вышеизложенного, договор аренды ж/д тупика №05-17_А от 06.06.2017 и договор на возмещение эксплуатационных затрат №14-17_ВЗ от 11.08.2017 будут считаться расторгнутыми по истечении 30 календарных дней с момента получения уведомления №805 от 05.07.2021. Основания для заключения дополнительного соглашения к договору аренды №05-17_А от 06.06.2017 или заключения с ООО «ТЭК Дальэкспресс» нового договора аренды ж/д тупика на период времени до выбора победителя торгов отсутствуют (л.д. 122 т. 1).

Истец, полагая односторонний отказ ГУП ТО «Областное ДРСУ» от договора аренды недвижимого имущества № 05-17 от 06.05.2017 незаконным, обратился с настоящим иском в суд.  

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии правовой позицией ВАС РФ в постановлении Президиума от 16.11.2010 № 8467/10, на основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 АПК РФ суд с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. 

Спор возник из-за несогласия истца с расторжением договора аренды, то есть в рамках договорно-обязательственных отношений. 

Исходя из правовой природы отказ от договора аренды представляет собой одностороннюю сделку, так как он направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей (статьи 153, 154, 155 ГК РФ), в связи с чем такой отказ может быть оспорен заинтересованным лицом в установленном законом порядке по правилам параграфа 2 главы 9 ГК РФ. 

На основании статьи 12 ГК РФ признание оспоримой сделки недействительной является одним из способов защиты права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Основания и порядок расторжения договора регламентированы главой 29 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

На основании пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Часть 2 названной статьи предусматривает возможность установления в договоре аренды иных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Подпунктом б  пункта 5.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом арендатора не менее чем за тридцать календарных дней до прекращения договора при неуплате или просрочке уплаты арендной платы в сроки, установленные пунктами 3.2, 3.3 договора, в течение двух месяцев подряд, независимо от ее последующего внесения.

В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения. 

Свобода договора предполагает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами. 

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

В обосновании правомерности одностороннего отказа от договора аренды ответчик указывает на надлежащее исполнение договора аренды арендатором (истцом) в части систематического нарушения внесения сроков оплаты арендных платежей и наличия задолженности.

В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату с учетом НДС за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца в сумме 13 865 руб. в месяц на расчетный счет арендодателя. Первый арендный платеж производится в течение десяти дней с момента подписания договора за период с даты начала действия договора до даты окончания текущего месяца.

Согласно статье 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация носит заявительный характер. Основаниями осуществления государственной регистрации являются документы, подтверждающие возникновение либо прекращение права заявителя.

Учитывая положение статьи 421 ГК РФ, подписав договор, арендатор выразил свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями и должен был их исполнять.

Вопреки доводам истца, полагающего, что он должен был оплачивать арендную плату с момента государственной регистрации договора аренды (31.07.2017), то есть с 10.08.2017, следуя буквальному токованию условий договора, истец должен был произвести первый арендный платеж за июнь 2017 года не позднее 16.06.2017, следующий за июль 2017 года - до 10.07.2017 и т.д. Обратное толкование условий договора привело бы безвозмездному пользованию арендованным имуществом (с 06.06.2017 по 31.07.2017), что противоречит существу арендных отношений.

Истец первый платеж произвел лишь 20.11.2017 в размере 69 325 руб. (л.д. 135 т. 2), следующий - 29.01.2018 в размере 27 730 руб. (л.д. 136 т. 2).

Как следует из материалов дела, истец регулярно совершал просрочки по оплате арендных платежей по спорному договору, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями с указанием назначения платежей (л.д. 144-150 т. 1, л.д. 1-71 т. 2).

Так, платеж за аренду за март 2020 года внесен 12.03.2020 (л.д. 144 т. 1), тогда как условиями договора предусмотрен срок оплаты в текущем месяце, т.е. 10.03.2020; платеж за апрель 2020  внесен 14.04.2020 (л.д. 145 т.1), т.е. с просрочкой на 4 дня; платеж на май 2020 года внесен 18.05.2020 (л.д. 146 т.1), т.е. с просрочкой на 18 дней; платеж за июнь 2020 года поступил 03.07.2020 (л.д. 147 т. 1), т.е. с просрочкой 23 дня; платеж за июль 2020 года – 21.07.2020, с просрочкой на 11 дней (л.д. 148 т. 1); за август 2020 – 24.08.2021 (л.д. 149 т. 1), с просрочкой на 14 дней; за октябрь 2020 – 26.10.2020 (л.д. 150 т.1), с просрочкой на 16 дней; платежи за ноябрь, декабрь 2020, январь 2021 внесены 25.01.2021 (л.д. 1 т. 2), с просрочкой оплаты за ноябрь на 2,5 мес.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Истец при обращении в суд указал на существенное нарушение арендатором условий договора, а именно: систематическое нарушение арендатором сроков внесения арендной платы в течение длительного времени.

Принимая во внимание, что истец, заключая спорный договор, рассчитывал на  исполнение обязательств  по внесению арендных платежей надлежащим образом и в согласованные сроки, то неисполнение ответчиком более двух раз и систематически принятых на себя обязательств в данном случае следует рассматривать в качестве существенного нарушения условий договора.

Указанные обстоятельства материалами дела подтверждены.

В соответствии с пунктом 2.3.2 договора аренды между ответчиком и истцом 11.08.2017 был заключен договор №14-17_ВЗ по возмещению эксплуатационных затрат к договору аренды недвижимого имущества (далее - договор по возмещению затрат). Согласно данному договору, истец производит ответчику ежемесячное возмещение произведенных затрат в размере 13 657 руб. за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца на основании выставленного счета на оплату. Кроме этого, ответчик возмещает истцу коммунальные затраты (электроэнергия) ежемесячно за каждый месяц до 20 числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно пункта 3.2.5 договора по возмещению затрат в случае нарушения истцом условий договора в части оплаты (полной или частичной) по возмещению эксплуатационных услуг ответчик имеет право расторгнуть договор аренды недвижимого имущества №05-17_А от 06.06.2017.

Материалами дела подтверждается наличие задолженности у истца по договору по возмещению эксплуатационных затрат (л.д. 6 т. 4) (истец указанный довод ответчика не опроверг, доказательства оплаты не предоставил).

В связи с систематическими нарушениями истцом условий договора аренды и договора по возмещению затрат о сроках уплаты арендной платы и возмещения эксплуатационных затрат ответчиком было направлено истцу уведомление № 805 от 05.07.2021 о расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ и пунктом 5.2 договора аренды.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии с текстом уведомления договор считается расторгнутым по истечении 30 дней со дня получения претензии (в рассматриваемом случае – со дня ответа на уведомления – 16.07.2021).

Факт получения уведомления о расторжении договора аренды в ходе производства по делу истцом не оспаривался, опровергающих доказательств не представлено.

С учетом изложенного, договор аренды недвижимого имущества № 05-17_А в редакции дополнительного соглашения № 1 от 18.07.2017 прекратил свое действие 16.08.2021 (16.07.2021 + 30 дней) в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора на основании пункта 5.2 договора при наличии допущенных со стороны арендатора нарушений по просрочке арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Доводы истца о несогласовании предмета договора аренды от 06.06.2017, поскольку место предоставленное арендодателем не могло быть использовано в полной мере, суд полагает несостоятельными ввиду следующего.

Согласно пункту 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 18.07.2017, арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование, находящееся в государственной собственности Томской области, принадлежащее арендодателю на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество - часть железнодорожного подъездного пути площадью 100 п.м., расположенное по адресу: Томская область, Верхнекетский район, р.п. Белый Яр, Вокзальная улица, д. 43, стр. 3 (кадастровый номер 70:04:0101005:459), в целях осуществления вспомогательной и дополнительной транспортной деятельности.

Предмет договора определен сторонами  - часть железнодорожного подъездного пути площадью 100 п.м.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 10.01.2003 № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации»:

- железнодорожные пути общего пользования - железнодорожные пути на территориях железнодорожных станций, открытых для выполнения операций по приему и отправлению поездов, приему и выдаче грузов, багажа и грузобагажа, по обслуживанию пассажиров и выполнению сортировочной и маневровой работы, а также железнодорожные пути, соединяющие такие станции;

- железнодорожные пути необщего пользования - железнодорожные подъездные пути, примыкающие непосредственно или через другие железнодорожные подъездные пути к железнодорожным путям общего пользования и предназначенные для обслуживания определенных пользователей услугами железнодорожного транспорта на условиях договоров или выполнения работ для собственных нужд.

Порядок передачи и приема вагонов, контейнеров устанавливается Правилами приема грузов к перевозке железнодорожным транспортом (Приказ МПС РФ от 18 июня 2003 г. № 28) и Правилами выдачи грузов на железнодорожном транспорте (Приказ МПС РФ от 18 июня 2003 г. № 29).

Местом погрузки, выгрузки является часть железнодорожных путей необщего пользования, примыкающая к крытым и открытым складам и предназначенная для погрузки и выгрузки грузов.

Количество одновременно подаваемых вагонов на железнодорожный путь необщего пользования определяется по полезной длине путей, на которых расположены места погрузки, выгрузки грузов.

В техническом паспорте железнодорожного пути необщего пользования по состоянию на 18.02.2010 (л.д. 120-126 т. 3) в разделе 5 Техническое оснащение грузовых мест, обозначено место погрузки – открытая площадка (место № 4) и длина этой открытой площадки. Таким образом, в техническом паспорте обозначена длина разгрузочной площадки, что не является предметом спорного договора аренды, а не длина железнодорожного пути или его части.

Схема расположения места разгрузки № 4 длиной 67 метров на арендованном имуществе (л.д. 74 т. 3), как пояснил представитель истца в судебном заседании, истцом составлена в одностороннем порядке без согласования с ответчиком на копии приложения № 2 к договору аренды, для визуализации; подписи сторон к схеме не относятся к договору аренды; подтвердили, что приложение № 2 к договору аренды является схема части железнодорожного пути без указания на ней мест погрузки (л.д. 17 т. 1).

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как разъяснено в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

В рассматриваемом деле условие о предоставляемом в аренду имущества  - железнодорожный путь протяженностью 100 м. п. согласовано ООО «ТЭК Дальэкспресс» и ГУП ТО «Областное ДРСУ» при заключении договора аренды; железнодорожный путь протяженностью 100 м. п. передан в аренду по акту, возражений арендатором не заявлено; договор зарегистрирован в установленном законом порядке, у сторон договора отсутствовала какая-либо неопределенность в отношении предмета договора аренды в период его исполнения.

Объект аренды принят ответчиком 06.06.2017 по акту приема-передачи, который подписан арендатором без возражений и замечаний, с момента заключения договора и принятия в аренду спорного имущества претензий от ООО «ТТЭК Дальэкспресс» в адрес арендодателя относительно наличия у арендованного имущества недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не предъявлялось. Договор в период его исполнения сторонами не оспорен и в судебном порядке недействительным не признан.

Свидетель, допрошенный по ходатайству истца в судебном заседании 06.10.2021, пояснил, что в его должностные обязанности не входило решение вопросов о простое вагонов арендатора и по внесению изменений в технический паспорт железнодорожного пути; существенных, имеющих значение для разрешения дела судом, обстоятельств не пояснил. 

Истцом не представлены достоверные, безусловные, бесспорные доказательства регулярного создания препятствий арендатором в пользовании арендованным имуществом (частью железнодорожного пути протяженностью 100 м. п.).

Все иные доводы истца и представленные им доказательства оценены судом, как не имеющие значение для разрешения спора по существу (л.д. 75-118 т.3).

При изложенных обстоятельствах, суд признает правомерными, соответствующими пунктам 3.2., 3.3., 5.2. договора аренды недвижимого имущества № 05-17_А, действия ГУП ТО «Областное ДРСУ» по отказу от договора аренды недвижимого имущества и о прекращении в связи с этим в силу статьи 450.1 ГК РФ названного договора, и приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб., что чек-ордером ПАО Сбербанк Алтайское отделение от 27.07.2021, операция 20 (л.д. 9 т. 1).

Государственная пошлина по делу в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

 

Судья 	 			                                  	    О.Н. Чикашова