АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А83-19737/2017

город Калуга

11  февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена  05.02.2019.

Постановление изготовлено в полном объёме    11.02.2019.

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего

               Л.В.Леоновой 

 судей

               М.М. Нарусова

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

 

               ФИО1

 

ФИО2 

при участии в заседании:

 

от истца:

Общество с ограниченной ответственностью "Барда" 

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***>

 

ФИО3 - представитель по доверенности №1 от 09.01.2019;

ФИО4 - представитель по доверенности от 24.05.2017;

 

от ответчика:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым 

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***>

 

от  третьего лица:

Администрация города Ялты Республики Крым 

 

 

не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;

 

 

не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

 

  рассмотрев в открытом судебном заседании проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Барда" на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда  от 18.10.2018 по делу № А83-19737/2017, 

 

                                                    УСТАНОВИЛ:

 

Общество с ограниченной ответственностью "Барда" обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым, в котором просит суд, урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Барда" и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым при заключении договора аренды земельного участка площадью 5185,00 кв. м, из категории земель - "Земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования "Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)", с кадастровым номером 90:25:010115:196, расположенного по адресу: 

<

...> в районе дома N 38, изложив спорные пункты указанного договора в следующей редакции":

"Пункт 1.5. Нормативная цена (кадастровая стоимость) земельного участка составляет 9 515 408, 30 рублей (девять миллионов пятьсот пятнадцать тысяч четыреста восемь рублей тридцать копеек).

"Пункт 3.1. Размер арендной платы за Участок на дату подписания настоящего Договора определен Сторонами в приложении N 1 (расчет арендной платы) к Договору, который является его неотъемлемой частью.

Размер арендной платы за неполный период (месяц, квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды.

"Пункт 3.2. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего Договора и составляет 570 924, 50 рублей (пятьсот семьдесят тысяч девятьсот двадцать четыре рубля тридцать копеек) и может в дальнейшем изменять Арендодателем в случае:

3.2.1. инфляции и индексации цен;

3.2.2. изменений и дополнений, вносимых в нормативные правовые акты Российской Федерации, Республики Крым и муниципального образования городской округ Ялта;

3.2.3. изменений нормативной цены (кадастровой стоимости) земельного участка, в том числе, при изменении площади земельного участка при упорядочении его границ;

3.2.4 изменении вида разрешенного использования земельного участка, перевода земельного участка из одной категории в другую;

3.2.5 пересмотра ставок арендной платы на соответствующий финансовый год, но не более одного раза в год (с учетом уточненных исковых требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена  Администрацию города Ялты Республики Крым.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 24 апреля 2018 года (судья Евдокимова Е.А.)  исковое заявление удовлетворено. 

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018 (судьи Сикорская Н.И., Колупаева Ю.В., Остапова Е.А.) решение суда первой инстанции отменено. По делу принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Барда" - отказано.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "Барда"   обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой  просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте  Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыли, явку своих представителей не обеспечили.

Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие вышеуказанных лиц  на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 06.05.2009 между Ялтинским городским советом (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Барда" (Арендатор) (Украина) заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Автономная 

<

...> в районе дома N 38, пунктом 2.1. которого предусмотрено, что в аренду предоставляется земельный участок общей площадью 0,5158 га, в том числе по угодьям: 0,5185 га - "открытые земли без растительного покрова, либо с незначительным растительным покровом", в том числе "иные открытые земли" (далее - Договор от 06.05.2009) для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов.

Согласно п. 2.3. Договора от 06.05.2009 нормативная денежная оценка земельного участка, согласно выписки из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка, составляет 2 473 505,31 гривен (два миллиона четыреста семьдесят три тысячи пятьсот пять гривен 31 копейка).

Договор аренды заключен сроком на 49 (сорок девять) лет. После окончания срока действия договора Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора на новый срок. В этом случае Арендатор должен не позднее, чем за два месяца до окончания срока действия договора уведомить письменно Арендодателя о намерении продления действия договора на новый срок (п. 3.1. Договора от 06.05.2009).

Из пункта 4.1. Договора от 06.05.2009 усматривается, что арендная плата устанавливается Арендодателем в сумме 274 234,65 гривен в год (не включая сумму НДС) и вносится Арендатором ежемесячно, в срок до 30 числа месяца, следующего за расчетным.

Разделом 6 Договора от 06.05.2009 предусмотрены условия и сроки предоставления земельного участка в аренду, согласно п. 6.2. которого, предоставление земельного участка в аренду осуществляется согласно разработанному проекту отвода земельного участка.

Предоставление земельного участка Арендатору осуществляется после государственной регистрации договора, согласно акту приема-передачи (п. 6.4. Договора от 06.05.2009).

Стороны подписали Акт приема-передачи земельного участка.

01.02.2017 истец ООО "Барда" обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 0,5185 га, расположенного по адресу: 

<

...> в районе дома N 38 в порядке переоформления договора аренды земельного участка, заключенного 06.05.2009 между Ялтинским городским советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Барда".

22.02.2017 Администрацией города Ялты Республики Крым вынесено Постановление N 864-п "О заключении договора аренды земельного участка по адресу: 

<

...> в районе дома N 38, с обществом с ограниченной ответственностью "Барда" в порядке переоформления прав", согласно которому Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым поручено заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Барда" договор аренды земельного участка общей площадью 5185 кв. м, сроком до 2058 года, из категории земель - "Земли населенных пунктов", с кадастровым номером 90:25:010115:196, расположенного по адресу: 

<

...> в районе дома N 38, с видом разрешенного использования - "Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" (код 2.6), в границах, указанных в кадастровом паспорте.

Во исполнение вышеуказанного Постановления Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым подготовлен проект Договора аренды земельного участка от 11.05.2017 (далее - Договор), представленный ООО "Барда" для подписания.

Не согласившись с условиями Договора в части расчета арендной платы ООО "Барда" в адрес Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым направило претензию с требованием подготовить проект договора аренды земельного участка с расчетом размера годовой платы в размере 453 028,59 рублей, произведенной на основании положений Постановления Совета министров Республики Крым N 450 от 12.11.2014 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым", указав его в п. 3.2 Договора.

Рассмотрев вышеуказанную претензию, письмом N 01-15/8168 от 20.10.2017 Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым отказал в удовлетворении требований ООО "Барда", изложенных в претензии.

Поскольку при заключении договора аренды земельного участка между сторонами возникли разногласия в части расчета арендной платы, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Барда" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в силу положений статей 12, 23 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", пунктов 9, 12, 14, 15 статьи 3 закона Республики Крым "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" N 38-ЗРК, заключенный 06.05.2009 между сторонами договор аренды земли на сегодняшний день является действующим и подтверждающим право истца на пользование, переданным ему в аренду, земельным участком.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью "Барда" и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым при заключении договора аренды земельного участка площадью 5185,00 кв. м, из категории земель - "Земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования "Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)", с кадастровым номером 90:25:010115:196, расположенного по адресу: 

<

...> в районе дома N 38 подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку расчет арендной платы произведен верно с учетом методики указанной в Постановлении Совета министров Республики Крым N 450 от 12.11.2014 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым".

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новый судебный акт, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым урегулированы Законом Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон Республики Крым N 38-ЗРК).

Постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 N 313 утвержден Порядок переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым (далее - Порядок).

Порядок (части 1, 2, 3) устанавливает правила предоставления земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности, физическим и юридическим лицам в порядке переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки, начатого до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Федеральный конституционный закон), на основании документов, указанных в абзаце втором части первой статьи 13 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-3PK "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым". Порядком также установлено, что переоформление прав осуществляется в отношении прав на земельные участки, которые возникли до вступления в силу Федерального конституционного закона (далее - подлежащие переоформлению права). Виды подлежащих переоформлению прав, а также соответствующие им права, на которые допускается переоформление, определяются Законом.

Согласно материалам дела, с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка обратилось вновь созданное юридическое лицо - Общество с ограниченной ответственностью "Барда", которое согласно сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ, было создано 02.03.2015 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, местонахождение: 298609, ул. Тимирязева, д. 27Б, кв. 23, г. Ялта, Республика Крым).

Обосновывая заявленные требования о переоформлении договора аренды земельного участка истец указал, что решением единственного учредителя ООО "БАРДА" N 2 от 20.10.2015 (ИНН 

<

***>) (далее - ООО "Барда" Украина) принято решение о передаче ООО "БАРДА" (ИНН 

<

***>) (далее - ООО "Барда" Россия), полного пакета прав, в т.ч. в отношении земельного участка площадью 0,5185 га, расположенного по адресу: 

<

...> р-н дома N 38, правоустанавливающих и иных документов, согласно Передаточного акта, Акта приемки - передачи и Протокола собрания учредителей, о чем внесены изменения в Устав ООО "БАРДА" (Россия) п. 1.20.

Вместе с тем, отказывая в заявленных требрований суд апелляционной инстанции обоснованно указал следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ определено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действующая в момент передачи права аренды к истцу) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).

В соответствии с пунктом 1 статьи 133 Закона N 122-ФЗ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 164 Закона N 122-ФЗ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1 статьи 164).

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 164).

В соответствии со статьей 26 ЗК РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Судом установлено, что  03.04.2018 года на основании решения единственного учредителя N 4, в соответствии с Актом приема - передачи к вышеуказанному решению, в состав учредителей ООО "Барда" (Российская Федерация), принят новый участник - иностранное юридическое лицо ООО "БАРДА" (Украина), путем внесения вклада в уставный капитал за счет передачи права по договору аренды земельного участка от 06.05.2009 (регистрационный N записи 040900700124 от 23.12.2009) кадастровый номер 90:25:010115:196, площадью 5185,00 кв. м - для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов, по адресу: 

<

...> в р-не дома N 38 на срок, не превышающий срок действия договора, о чем свидетельствует государственная регистрация в ЕГРЮЛ, которая осуществлена лишь 28.04.2018 года.

Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств государственной регистрации перехода имущественных прав по договору аренды земельного участка от 06.05.2009 от ООО "Барда" (Украина) к ООО "Барда" (Российская Федерация).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу, что при передаче имущественных прав по договору аренды земельного участка от 06.05.2009 от ООО "Барда" (Украина) к ООО "Барда" (Российская Федерация), указанными лицами не были соблюдены требования законодательства при заключении указанной сделки, на основании чего, у ООО "Барда" (Российская Федерация) не возникло право аренды на спорный земельный участок, а потому отсутствовали правовые основания для заключения с истцом договора аренды спорного земельного участка в порядке переоформления ранее возникших прав на земельный участок.

Отклоняя доводы заявителя о наличии согласия арендодателя на использование участка ООО "БАРДА" (Российская Федерация), как у вновь созданного юридического лица, о чем свидетельствует подписанный Договор аренды со стороны ДИЗО города Ялта на основании Постановления Администрации города ЯлтаN 864-п от 22.02.2017 о заключении договора аренды с ООО "Барда" (Российская Федерация), суд апелляционной инстанции обоснованно указал следующее.

Согласно  пункту 2 статьи 607, пункту 2 статьи 615 ГК РФ,  пунктам 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, разъяснениям, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе, в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, материалы дела не содержат уведомления арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ООО "Барда" (Украина) к ООО "Барда" (Российская Федерация) в качестве вклада в уставный капитал общества.

Сделки относительно возникновения, перехода и прекращение прав подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре, в соответствии с положениями Закона "О государственной регистрации недвижимости, статьи 25, 26 ЗК РФ, статей 389, 391, ГК РФ. Однако доказательства государственной регистрации указанной сделки отсутствуют.

В соответствии с пунктом 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, поскольку истцом не доказано, что при увеличении уставного капитала Общества путем принятия дополнительного вклада от Общества с ограниченной ответственностью "Барда" (Украина) переданы права по договору аренды земельного участка от 06.05.2009, суд пришел к обоснованному выводу, что истцом не представлено доказательств возникновения у него права на заключение договора аренды в порядке переоформления ранее возникших права на земельный участок.

Доводы заявителя не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь п.1ч.1 ст.287,  ст.289 АПК РФ, 

 

                                            ПОСТАНОВИЛ:

 

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда  от 18.10.2018 по делу № А83-19737/2017  оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий                                                                      Л.В.  Леонова

 

Судьи                                                                                                    М.М. Нарусов

 

                     ФИО1