﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

14 августа 2019 года

Дело №

А56-100116/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 августа 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В.,               Сапоткиной Т.И.,

при участии от акционерного общества «Компонент» Чусова Л.Н. (доверенность от 29.01.2018 № 06-18) и Зайцева Е.Н. (доверенность                         от 01.11.2018 № 34.18 ), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 26.12.2018 № 97922-42),                     от акционерного общества «Фонд имущества» Гадаловой М.В. (доверенность               от 21.05.2019 № 3614/20),

рассмотрев 07.08.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области                      от 05.12.2018 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2019 (судьи Полубехина Н.С., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу № А56-100116/2017,

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Компонент», место нахождения: 195271, Санкт-Петербург, Бестужевская ул., д. 10, лит. А, пом. 15-Н, ОГРН 1037808010811, ИНН 7804046015 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения от 22.08.2017 № 84677-25, принятого Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об установлении цены продажи земельного участка площадью 26 391 кв.м с кадастровым номером 78:10:0005142:16, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Бестужевская ул., д. 10, лит. А, а также просило признать незаконным выраженный в письме от 05.10.2017                      № 98412-25 отказ Комитета от заключения договора купли-продажи данного земельного участка с учетом протокола разногласий от 11.09.2017 и обязать Комитет заключить с ним договор купли-продажи земельного участка по цене                        17 398 476 руб. 56 коп.

Применительно к правилам статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено акционерное общество «Фонд имущества», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд имущества).

Решением суда от 31.01.2018 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                     от 26.04.2018 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа                         от 10.08.2018 указанные решение и апелляционное постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела Общество в порядке статьи 49 АПК РФ уточнило требования и просило: признать незаконным решение Комитета                     от 22.08.2017 № 84677-25 в части установления цены выкупа спорного земельного участка; обязать Комитет в течение десяти рабочих дней с момента вступления судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества и внести изменение в решение                       от 22.08.2017 № 84677-25 в части установления цены выкупа земельного участка, установив ее в размере 19,5% от его кадастровой стоимости равной             17 398 476 руб. 56 коп.; признать незаконным решение Комитета, выраженное в письме от 05.10.2017 № 98412-25, об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 26 391 кв.м с кадастровым номером 78:10:0005142:16, с учетом протокола разногласий от 11.09.2017; обязать Фонд имущества заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка (в редакции протокола разногласий от 11.09.2017), изложив спорные условия в следующей редакции: пункт 2.1 договора: «Цена участка составляет 17 398 476 руб. 56 коп.»; пункт 2.2 договора: «Сумма вознаграждения продавца за осуществление действий по продаже участка составляет 1 процент от цены участка, указанной в п.2.1 настоящего договора, и равна 173 984 руб. 77 коп., в том числе НДС - 31 317   руб. 26 коп.».

Решением от 05.12.2018 требования Общества удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                       от 20.03.2019 данное решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. 

Податель жалобы полагает, что требования Общества не могли быть удовлетворены, поскольку часть из них (об оспаривании решений Комитета) вытекает из публичных правоотношений и подлежит рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, а другая (об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора) – из гражданских правоотношений и должна быть рассмотрена в рамках искового производства; указывает, что избранный заявителем способ защиты не учитывает характер и существо спора; ссылается на отсутствие у Общества права на выкуп земельного участка по льготной цене и на несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора в части требования об изложении пунктов договора в редакции заявителя. 

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители Комитета и Фонда имущества настаивали на удовлетворении кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности, возникшем в порядке приватизации государственного предприятия завод «Компонент» в соответствии с Планом приватизации от 09.06.1994,  принадлежат объекты недвижимости, а именно: нежилое здание литера А - административно-производственный корпус (корпус 1, 2, 3, 4, пристройка к корпусу 4) площадью 32 583,7 кв.м с кадастровым номером 78:10:0005142:1007; здание котельной литера Б площадью 1322,9 кв.м с кадастровым номером 78:10:0005142:1016, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета; арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 25.04.1996 № 04/зк-00364 аренды земельного участка площадью  28 200 кв.м, расположенного по адресу:                Санкт-Петербург, Бестужевская ул., д. 10. 

Данный договор заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Впоследствии в связи с уточнением границ землепользования между этими же сторонами был заключен договор от 09.10.2000 № 04-ЗД00364                     (в редакции дополнительных соглашений от 28.02.2013 № 4, от 16.01.2015 № 5) аренды земельного участка площадью 26 391 кв.м, расположенного по тому же адресу, сроком по 26.05.2049.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке 15.11.2000, 13.05.2013, 21.07.2015.

Земельный участок предоставлен Обществу под следующие цели: производственные виды деятельности на площади 8 980,5 кв.м, административные помещения на площади 1 248,3 кв.м, складскую деятельность на площади 1 320,8 кв.м, торговлю на площади 1893,1 кв.м, общественное питание на площади 261,1 кв.м, кредитование и страхование на площади 11,5 кв.м, коммунальное хозяйство на площади 3 520,7 кв.м, автостоянку на закрытой территории с ограниченным доступом на площади                      4 703 кв.м, общедоступную бесплатную гостевую автостоянку на площади                        1 826 кв.м, садово-парковое хозяйство (газоны) на площади 2 626 кв.м.

Общество, ссылаясь на положения статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункта 1 статьи 2, пункта 2.2 статьи             3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), пункта 1.3 статьи 1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010   № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее – Закон № 59-19), обратилось в Комитет с заявлением от 17.03.2017 о намерении приобрести в собственность арендуемый земельный участок по льготной цене - в размере 19,5% от его кадастровой стоимости.

В процессе рассмотрения названного заявления Комитет издал передаточное распоряжение от 16.08.2017 № 9085(з) и в письме от 22.08.2017                 № 84677-25 сообщил Обществу о принятом решении о продаже испрашиваемого им земельного участка по цене 66 456 751 руб. 21 коп. Этим же передаточным распоряжением Комитет уполномочил Фонд имущества заключить с заявителем от его имени договор купли-продажи спорного земельного участка по указанной цене.

Во исполнение данного документа Фонд имущества, действующий от имени Комитета в качестве продавца государственного имущества, письмом                        от 29.08.2017 № 5724/19 направил Обществу проект договора купли-продажи участка по цене 66 456 751 руб. 21 коп.

Общество, не согласившись с предложенной редакцией проекта договора, подписало проект договора с протоколом разногласий по ряду условий, в том числе по цене объекта, предложив установить ее в льготном размере -                17 398 476 руб. 56 коп. (19,5% от кадастровой стоимости земельного участка). Помимо этого Общество направило в Комитет и Фонд имущества письмо                          от 11.09.2017, в котором уведомило их о своем несогласии с установленной выкупной ценой.

Фонд имущества в своем письме от 20.09.2017 сообщил Обществу о том, что изменение выкупной цены земельного участка не входит в его компетенцию, а Комитет, в свою очередь, в письме от 05.10.2017 № 98412-25 уведомил заявителя о своем отказе от подписания договора с учетом протокола разногласий от 11.09.2017 и указал на то, что расчет выкупной цены земельного участка должен быть произведен на основании пункта 8 статьи 1-2 Закона                    № 59-19.

Общество, не согласившись с предложенной редакцией проекта договора, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, считая решения Комитета, изложенные в письмах от 22.08.2017 № 84677-25 и от 05.10.2017             № 98412-25, незаконными и нарушающими его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, а также полагая, что размер выкупной цены определен ответчиком неверно.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установив, что Общество приобрело право собственности на объекты недвижимости в порядке приватизации, право постоянного бессрочного пользования спорным земельным участком было переоформлено им на право аренды до 01.07.2012, оно имеет право на приобретение земельного участка под объектами недвижимости по льготной цене, признали, что оспариваемое решение Комитета об установления цены выкупа земельного участка и его отказ от заключения договора купли-продажи земельного участка по цене выкупа земельного участка в размере 19,5 % от его кадастровой стоимости также являются незаконными. В связи с этим суды удовлетворили требования в полном объеме.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в Санкт-Петербурге установлен Законом № 59-19.

Пунктом 1.3 статьи 1 Закона № 59-19 установлена цена земельных участков при выкупе их собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений. За исключением случаев, указанных в пунктах 1.1 и 1.2 упомянутого Закона, выкупная цена составляет 19,5% от кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 № 310-КГ14-5503,                  от 14.03.2016 № 305-ЭС15-16104, от 29.04.2016 № 305-КГ15-19738, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

В противном случае ограничительное толкование приведенных положений Закона № 137-ФЗ привело бы к нарушению принципа равенства, закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации, и к неравному подходу по отношениям к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, собственник объектов недвижимого имущества, выкупленных у государственного или муниципального образования, и обладавший правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором такие объекты расположены, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях.

Проанализировав приведенные правовые положения, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что испрашиваемый Обществом земельный участок находится у него на праве аренды в порядке переоформления до 01.07.2012 права постоянного (бессрочного) пользования), на данном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, пришли к обоснованному выводу о наличии у истца права на приобретение земельного участка под объектами недвижимости по льготной цене, размер которой правильно определен судами с учетом положений Закона № 59-19.

С учетом указанных норм земельного законодательства и имеющихся в деле документов, касающихся оформления прав землепользования Общества, а также непредставления Комитетом в нарушение требований статьи 65, части  5 статьи 200 АПК РФ доказательств, опровергающих наличие обстоятельств, при которых выкуп земельного участка осуществляется по льготной цене, не имеется оснований для признания неверными выводы судов в части определения выкупной цены земельного участка.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций правомерно удовлетворили предъявленные требования Общества.

Как следует из материалов дела, 15.04.2019 между Обществом и Комитетом в лице Фонда имущества был заключен договор купли-продажи земельного участка; право собственности Общества зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 29.04.2019 в установленном законом порядке.

С учетом изложенных обстоятельств не имеется оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Суд кассационной инстанции отклоняет довод подателя жалобы о том, что предъявленные требования не подлежали удовлетворению, поскольку часть из них вытекает из публичных правоотношений и подлежит рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, а другая часть – из гражданских правоотношений и должна быть рассмотрена в рамках иска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

При этом кассационная инстанция исходит из положений статьи 130                   АПК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.96 № 13                       «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», а также того, что предъявленные Обществом требования взаимосвязаны, их совместное рассмотрение с учетом обстоятельств настоящего дела  способствует быстрому и правильному разрешению спора и соответствует целям эффективного правосудия. В данном случае спорные правоотношения носят смешанный характер и вытекают из сложного юридического состава, включающего как принятие решения органом исполнительной власти, так и урегулирование гражданско-правовых отношений при заключении договора.

Вопреки доводам Комитета о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора в части требования об изложении пунктов договора в редакции заявителя, Общество подписало проект договора с протоколом разногласий по ряду условий, в том числе по цене объекта, однако, не согласившись с предложенной редакцией, направило в Комитет и Фонд имущества письмо от 11.09.2017, в котором уведомило их о своем несогласии с установленной выкупной ценой. Таким образом, Обществом соблюден установленный гражданским законодательством для преддоговорных споров.

Доводы подателя жалобы, аргументированные ссылкой на обстоятельства спора, которым, по мнению Комитета, должна быть дана иная оценка, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установление вопросов факта, что согласно положениям статьи 286 АПК РФ находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

Приведенные Комитетом в кассационной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки судов первой и апелляционной инстанций, они получили надлежащую правовую оценку и правомерно были отклонены судами. Указанные доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права, а лишь указывают на несогласие с выводами.

Иные доводы жалобы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами при рассмотрении дела и могли повлиять на обоснованность и законность принятых по делу судебных актов, либо опровергнуть выводы судов, вследствие чего не могут служить поводом для пересмотра обжалуемых решения и постановления в кассационном порядке.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено. 

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2019 по делу № А56-100116/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

М.В. Захарова

Т.И. Сапоткина