ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-36347/2020 

 

Москва                                                                                Дело № А40-238687/18 

10 сентября 2020 года 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2020 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи А.С. Маслова, 

Судей Н.В. Юрковой и М.С. Сафроновой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Саргуне М.В.,

рассмотрев в открытом судебном  заседании апелляционную жалобу ГК АСВ на определение Арбитражного суда города Москвы от 30.06.2020 по делу № А40238687/18, вынесенное судьей Р.Ш. Мухамедзановым в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)  ЗАО «СОФЬИНО – 70»,

о признании права собственности за ФИО1;

при участии в судебном заседании:

от ГК АСВ – ФИО2 доверенность от 06.08.2019

от ООО «Управл. Компания «Помощь» - ФИО2 доверенность от 17.02.2020

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2019 в отношении ЗАО «Софьино-70» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) применены положения параграфа 7 главы IX ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)». ЗАО «Софьино-70» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на один год. Конкурсным управляющим должника утверждена ФИО3 (адрес для направления корреспонденции: 123317, 

<

...>).

В Арбитражном суде города Москвы поступило требование ФИО4, уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, а также о включении в реестр требований кредиторов неустойки на сумму 990 000 руб. (с учетом принятого судом утонения).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.06.2020 за ФИО4 признано право собственности на земельный участок общей площадью 718 кв.м. с кадастровым номером 77:22:0020330:104, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, находящийся по адресу: г.Москва, пос.Краснопахорское, д.Раево, и расположенный на нем жилой дом общей ориентировочной площадью 116 кв.м. + 31 кв.м.

Также указанным определением исключено из реестра требований о передаче жилых помещений ЗАО «Софьино-70» требование ФИО4 стоимостью 6 000 000 руб., исключен из конкурсной массы ЗАО «Софьино-70» земельный участок общей площадью 718 кв.м. с кадастровым номером 77:22:0020330:104, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурнобытового и социального назначения, находящийся по адресу: г.Москва, пос.Краснопахорское, д.Раево, и расположенный на нем жилой дом общей ориентировочной площадью 116 кв.м. + 31 кв.м. 

Признано отсутствующим обременение в виде ипотеки на земельный участок общей площадью 718 кв.м. с кадастровым номером 77:22:0020330:104, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, находящийся по адресу: г.Москва, пос.Краснопахорское, д.Раево, и расположенный на нем жилой дом общей ориентировочной площадью 116 кв.м. + 31 кв.м. 

Дополнительным определением от 09.07.2020 требование кредитора ФИО4 в размере 990 000 руб. признано обоснованным с удовлетворением за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов должника ЗАО «Софьино70».

Не согласившись с вынесенным судом определением, ГК АСВ обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель ГК АСВ апелляционную жалобу поддержал по доводам, изложенным в ней, просил оспариваемое определение суда первой инстанции отменить.

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены определения Арбитражного суда города Москвы, вынесенного в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, 16.12.2016 между ФИО4 (далее - заявитель) и ЗАО «Софьино-70» (далее - должник) заключен предварительный договор №89/16122016 купли-продажи земельного участка с индивидуальным жилым домом (далее - Договор).

В соответствии с пунктом 3.1. предварительного договора стоимость земельного участка и дома составляет 6 700 000 руб.

Согласно договору должник принял на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 77:22:0020330:104, общей площадью: 718 кв.м, находящегося по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, д. Раево, принадлежащего должнику на праве собственности (Свидетельство о государственной регистрации права, бланк серии 77-АР № 139209 выдано 12.12.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве) с расположенным на участке домом, общей ориентировочной площадью 116  + 31 кв.м, который будет возведен должником в срок, установленный не позднее 30.03.2017 г. (п.2.1 договора), а заявитель - принять указанное недвижимое имущество и оплатить обусловленную договором цену.

Из материалов дела следует, что заявитель оплатил должнику 6 700 000 руб. Таким образом, все права и обязанности перешли к ФИО4

Также судом установлено, что объекты недвижимости переданы заявителю, что подтверждается соглашением безвозмездного пользования от 01.06.2020 и передаточным актом от 01.06.2020.

Согласно пункту 3 соглашения земельный участок и дом были переданы покупателю до момента оформления перехода права собственности от продавца к покупателю.

Кроме того, обязательным условием для заключения договора купли-продажи земельного участка с домом по требованию Должника – ЗАО «Софьино-70» в 2016 году явилось заключение договора об условиях членства в Некомерческом партнерстве «По содействию в управлении имуществом коттеджного поселка «Эрин» (НП Эрин). Стоимость вступительного взноса в НП Эрин составила 1 600 000 рублей, которые по требованию Должника были внесены ФИО4 на счет НП Эрин, что подтверждается договором о членстве в НП Эрин и платежными поручениями о перечислении денежных средств в размере 1 600 000 рублей.

Ссылаясь на тот факт, что объект недвижимости фактически полностью построен, а ФИО4 несет расходы по его содержанию, что подтверждается ежемесячными платежными документами, поступающими от управляющей компании УК Атриум на имя заявителя, квитанциями об оплате, договором управления заключенный с заявителем, договором членства в содействии по управлению имуществом коттеджного поселка «Эрин» и платежными документами к нему, заявитель обратился с настоящим заявлением о признании за ним права собственности на оплаченный в полном объеме и приобретенный им жилой дом для личного проживания ФИО4 и его семьи и расположенный под ним земельный участок.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление ФИО4, исходил наличия оснований для признания за заявителем права собственности на объект недвижимости и расположенный под ним земельный участок. При этом суд пришел к выводу о необходимости исключения требования заявителя из реестра прав на передачу помещения в связи с признанием права собственности.

Суд апелляционной инстанции соглашается с таким выводом Арбитражного суда города Москвы.

На основании статьи 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как установлено подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного указанной статьей порядка

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Закона.

В пункте 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникших в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 02.12.2013, разъяснено, что суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями 1 и 2 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов (часть 3 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В случае если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства и о компенсации морального вреда в силу Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции.

Таким образом, с даты введения в отношении застройщика процедуры банкротства - наблюдение, споры о признании права собственности на объект долевого строительства подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве застройщика

В соответствии со ст.ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом путем признания права

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неоднократно указывал на недопустимость ситуации, в которой лицо не может реализовать предусмотренное законодательством право на судебную защиту (в частности, постановления от 21.10.2008 N 7131/08, от 29.05.2012 № 17607/11).

Спорный дом является объектом завершенного строительства, отнесен к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты завершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями

В силу статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу части 6 статьи 1 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно частям 8, 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства; возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных на данном земельном участке.

Судом из материалов настоящего обособленного спора установлено, что спорный объект недвижимости – земельный участок общей площадью 718 кв.м. с кадастровым номером 77:22:0020330:104, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, находящийся по адресу: г.Москва, пос.Краснопахорское, д.Раево, и расположенный на нем жилой дом общей ориентировочной площадью 116 кв.м. + 31 кв.м. является объектом индивидуального жилищного строительства.

Также судом учтено, что в соответствии со пунктом 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 настоящего Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство

Согласно части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства

Руководствуясь приведенными положениями законодательства, исследовав фактические обстоятельства данного дела о банкротстве застройщика, рассмотрев доводы и возражения участвующих в данном споре, оценив представленные ими документы, установив, что ФИО4 оплата по договору осуществлена в полном объеме, спорный жилой дом построен, передан ФИО4, который им фактически владеет, несет расходы по его содержанию, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного ФИО4 требования о признании за ним права собственности на спорные жилой дом и расположенный под ним земельный участок.

Доводы ГК АСВ, изложенные также в апелляционной жалобе, о том, что дом и находящийся под ним земельный участок расположены на территории малоэтажного жилого поселка «Остров Эрин» (индивидуальная усадебная застройка), а ФИО4 не является участником долевого строительства, обоснованно отклонены судом в связи со следующим.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Кроме того, в определениях от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 № 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 № 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

Как установлено судом, спорные жилой дом и земельный участок находятся на территории, в отношении которой должником осуществлялся единый проект застройки жилого комплекса - поселка «Остров Эрин» с общей жилищно-коммунальной инфраструктурой (инженерные сети, газоснабжение, водоснабжение, электроэнергия, канализация, дороги), в рамках которого объединены разные виды возводимых жилых объектов.

Из материалов настоящего дела следует, что ЗАО «Софьино-70» одновременно привлекало денежные средства участников строительства многоквартирных домов и покупателей коттеджей по предварительным договорам в рассрочку, при этом как денежные средства, полученные как от участников строительства в многоквартирных домах, так и от заказчиков жилых помещений коттеджного типа, таунхаусов, смешивались, аккумулировались должником и использовались для реализации данного проекта комплексной застройки, на денежные средства в том числе и приобретателей жилого дома создана и общая жилищнокоммунальная инфраструктура поселка «Остров Эрин»

Таким образом, в рассматриваемом случае жилой дом, по сути, представляет собой не отдельный самостоятельный объект индивидуального жилищного строительства, а элемент единого по территории и инфраструктуре строительного объекта, фактически покупатели таких жилых домов в финансово-экономическом плане являлись такими же дольщиками по созданию единого жилого комплекса, как и приобретали квартир.

В связи с изложенным суд правомерно признал возможным и оправданным применение в рассматриваемом деле о банкротстве застройщика – ЗАО «Софьино-70» к покупателям коттеджей правил об участии в долевом строительстве жилья.

Применение указанного правового подхода было поддержано Арбитражным судом Московского округа в постановлениях от 11.06.2020 № Ф05-1161/2020 и № Ф051161/2020 по настоящему делу.

Таким образом, к правоотношениям между должником и ФИО4 по аналогии подлежат применению нормы Закона об участии в долевом строительстве и положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности правового регулирования банкротства застройщиков, направленные на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан - участников строительства, и на него в полной мере подлежат распространению такие гарантии.

При рассмотрении настоящего обособленного спора (с учетом установленных по данному конкретному делу обстоятельств) суд исходил из того, что участники строительства в соответствии с федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ и заявитель требования - это лица, принадлежащие к одной категории, находящиеся в одинаковых или сходных ситуациях. Соответственно, принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) прав кредитора не должен быть нарушен по отношению с другими участниками отношений с должником, касающихся жилых помещений

С учетом приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты прав, заявитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны должника, а при неисполнении обязательств должника вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Как следует из материалов дела, кредитором соблюдены условия, необходимые для признания за ним права собственности на объекты, являвшиеся предметом предварительного договора.

Несмотря на то, что предварительный договор заключен сторонами 16.12.2016, из выписки ЕГРН на земельный участок следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:22:0020330:104 установлено обременение (ограничение) прав в виде ипотеки от 24.05.2016 г. № 77-77/022-77/017/026/2016-1702/1 в пользу ГК АСВ.

В соответствии с пунктом 8.1 статьи 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, возникший на основании договора с банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Удовлетворяя заявление ФИО4 о признания права собственности, суд обоснованно отметил, что, согласно уведомлению конкурсного управляющего должника от 22.05.2019, удовлетворены требования ФИО4 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений стоимостью 6 000 000 руб.

Вместе с тем, частью 1 статьей 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом

При таких обстоятельствах, у должника отсутствует право распоряжения на данный объект недвижимости, в том числе и право передачи данного имуществ в целях погашения требований участников строительства, в связи с чем, имеются также основания для исключения требования ФИО4 из реестра требований ЗАО «Софьино-70» о передаче жилых помещений, а также для исключения объектов недвижимости из конкурсной массы должника и признания отсутствующим обременения в виде ипотеки.

Все доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, признаются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, обстоятельств дела.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о принятии судом первой инстанции оспариваемого определения с учетом правильно установленных обстоятельств, имеющих значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованных доказательств, с учетом правильного применения норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 266 – 269, 271, 272 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 30.06.2020 по делу № А40238687/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ГК АСВ -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья:А.С. Маслов

Судьи:Н.В. Юркова

М.С. Сафронова