АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-3689/22

26 июля 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   19 июля 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            26 июля 2022 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И.И. при ведении протокола секретарем ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ростовкапстрой» (ИНН 

<

***>) к Комитету по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (ИНН 

<

***>), Администрации Щепкинского сельского поселения Аксайского района (ИНН 

<

***>) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды, признании договора действующим и восстановлении записи в едином государственном реестре недвижимости,

при участии:

от истца - ФИО2, по доверенности;

от ответчика Комитета по имущественным и земельным отношения Администрации Аксайского района – ФИО3 по доверенности; 

от ответчика Администрации Щепкинского сельского поселения Аксайского района – не явился, извещен;

от третьего лица общества с ограниченной ответственностью «ПИК-ИНВЕСТПРОЕКТ» - ФИО2, по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Ростовкапстрой» (далее также – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Комитету по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (далее также - Комитет), Администрации Щепкинского сельского поселения Аксайского района (далее также - Администрация), в котором просило признать недействительными сделками односторонние отказы от договора аренды земельного участка от 29 августа 2016 года № 110-щ в форме уведомлений от 13 июля 2021 года и от 14 сентября 2021 года, применить последствия недействительности сделок признав договора аренды земельного участка от 29 августа 2016 года № 110-щ действующим и восстановить в едином государственном реестре недвижимости запись об обременении в виде аренды земельного участка. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и Комитетом в 2006 году возникли правоотношения по использованию земельного участка с кадастровым номером 61:02:081301:0003. Участок изначально предоставлялся для комплексного освоения территории – строительства жилого комплекса «Норд». Исходный земельный участок в процессе его освоения и застройки разделялся, так из исходного земельного участка был выделен, в том числе земельный участок с кадастровым номером 61:02:0081301:182 (далее участок № 182). В отношении земельного участка № 182 в 2009 году был заключён договор аренды. Затем в 2014 году в отношении земельного участка № 182 был заключен новый договор аренды сроком до 20 октября 2018 года. В 2016 году Администрацией был переоформлен договор аренды участка № 182 также сроком до 20 октября 2018 года. В апреле 2018 года Обществом были получены два разрешения на строительство на земельном участке № 183 многоквартирных домов. Срок действия разрешений на строительство установлен до 26 апреля 2023 года. Арендатор за все время землепользования добросовестно исполнял обязанности по внесению арендных платежей. Даже после истечения срока действия договора аренды Комитет подтверждал сохранение арендных платежей, о чем выдавал соответствующие справки арендатору. Вместе с тем, в нарушение статьи 10 Гражданского кодекса РФ, Комитет отказался от договора аренды, о чем сообщил в обжалуемых уведомлениях. Истец полагает данные уведомление недействительными. 

В письменных возражениях Комитет указывает, что оспариваемые уведомления не являются отказом от договора аренды, а лишь констатируют факт истечения срока действия договора аренды. Договора аренды не мог быть продлен на неопределенный срок. Заключение нового договора аренды возможно только на торгах в порядке, установленном пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ. Тот факт, что срок действия разрешений не строительство превышает срок действия договора аренды не имеет правового значения.

Администрация также полагала заявленные требования не подлежащими удовлетворению. 

Третье лицо общество с ограниченной ответственностью «ПИК-ИНВЕСТПРОЕКТ» требования иска поддержало. 

В судебном заседании участвующие в деле лица поддержали ранее сформированную позицию по делу.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствии представителя Администрации, при надлежащем извещении о месте и времени рассмотрения дела. 

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

24 ноября 2006 года между Комитетом и Обществом был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:081301:0003, площадью 15,0808 Га, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, сроком на 6,5 лет (л.д. 49). Участок был предоставлен по результатам проведённого аукциона, на основании протокола от 13 ноября 2006 года.

Разрешенное использование земельного участка было определено – «Под многоэтажную застройку» (л.д. 52).

В 2009 году из земельного участка было образованно 7 (семь) земельных участков. в том числе земельный участок № 182 (л.д. 56) 

04 декабря 2009 года на основании соглашения договор аренды от 24 ноября 2006 года был расторгнут (л.д.53).

19 августа 2009 года в отношении земельного участка № 182 между Комитетом и Обществом был заключен договор аренды сроком на 4 года 6 месяцев, под многоэтажную застройку (л.д. 54).

21 апреля 2014 года между Комитетом и Обществом был заключен договор аренды земельного участка № 182 также под многоэтажную застройку, сроком на 4 года 6 месяцев.

Указанный договор аренды был заключен на основании Распоряжения Комитета от 19 марта 2018 года № 287 (л.д.60).

29 августа 2016 года между Администрацией и Обществом был заключен договор аренды земельного участка № 182 также под многоэтажную застройку, сроком до 20 октября 2018 года (л.д. 61).

24 августа 2018 года Обществом в установленном законом порядке были получены разрешения на строительство (л.д. 71-72) многоквартирных домов на земельном участке № 182. Срок действия указанных разрешений на строительство в момент их выдачи был определен до 20 октября 2018 года (то есть в пределах срока действия договора аренды). В последующем на основании «проекта организации строительства 15094-ПОС п. 16 Расчет продолжительности строительства» срок действия разрешений на строительство был продлен до 26 апреля 2023.  

В 2019 года между Обществом и третьим лицом обществом с ограниченной ответственностью «ПИК-ИНВЕСТПРОЕКТ» были заключены договоры на участие в долевом строительстве. Которые были зарегистрированы в едином государственном реестре недвижимости. 

В письмах от 16 октября 2018 года и от 19 февраля 2021 года Комитет указывал Обществу, что арендные отношения по договору аренды земельного участка № 182 продолжаются и задолженности по арендным платежам не имеется. 

13 июля 2021 года и 14 сентября 2021 года Комитете в уведомлениях адресованных в адрес Общества указал, что срок действия договора аренды истек и потребовал освободить земельный участок и осуществить его возврат.

На основании данных уведомление Комитет 14 декабря 2021 года обращался в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о погашении записи об аренде. Государственная регистрация погашения записи об аренде была приставлена  и в настоящее время законность действий регистрирующего органа обжалуется в рамках дела № А53-949/22.

Законность уведомлений от 13 июля 2021 года и 14 сентября 2021 года является предметом рассмотрения настоящего дела.

Основным доводом Комитета является невозможность пролонгации договора аренды, поскольку он был заключен после 01 марта 2015 года. Суд с данным суждением не может согласиться ввиду следующего. 

Как следует из изложенных выше судом обстоятельств дела 

21 апреля 2014 года между Комитетом и Обществом был заключен договор аренды земельного участка № 182 также под многоэтажную застройку, сроком на 4 года 6 месяцев. Указанный договор аренды был заключен на основании Распоряжения Комитета от 19 марта 2018 года № 287. 

Доказательств того, что данный договор между сторонами был расторгнут до заключения договора аренды от 29 августа 2016 года в материалах дела не представлено.

Договор аренды от 29 августа 2016 года был заключен, ввиду перехода прав на распоряжение земельными участками к районным и сельским администрациям. 

Из договора от 29 августа 2016 года следует, что срок действия аренды полностью тождественен срок действия по договору аренды от 21 апреля 2014 года.

В преамбуле договора аренды от 29 августа 2016 года отсутствует какое-либо правовое обоснование его заключения, отсылок на правовой акт предшествующий его заключению также нет.

Данное обстоятельство указывает на то, что фактически правоотношения не возникли на основании данного договора, а они были им продолжены (подтверждены в условиях перешедшей компетенции по распоряжению земельными участками).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положении пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. 

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Указанная выше правовая позиция, в том числе отражена в пункте 28 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)", пункте 3 "Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства".

Учитывая изложенное к правоотношениям по аренде земельного участка № 182 применимо правило статьи 621 Гражданского кодекса РФ о возобновлении действия договор аренды на неопределенный срок. 

Относительно довода о том, что оспариваемый уведомления не являются односторонним отказом от договора аренды, суд отмечает следующее.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункт 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

Предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено следующее. Право на односторонний отказ от исполнения договорного обязательства может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Законодателем не установлена определённая форма одностороннего отказа от договора аренды, для установления является ли уведомление отказом от договора аренды необходимо установить существо воли стороны договора, направившей соответствующее уведомление.

Как было установлено судом выше правоотношения по аренде земельного участка № 182 являются и являлись на момент направления уведомления пролонгированными, следовательно, заявление об истечении срока действия договора преследовало единственную цель – отказ от его исполнения со стороны арендодателя.

Об отказе от договора аренды свидетельствует и дальнейшее поведение арендатора, а именно обращение в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи об аренде и последующее обжалование данных действий в суде.

Что касается незаконности оспариваемых отказов от договора аренды, то суд исходит из следующего.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет недействительность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Принятие публичным органом распорядительных документов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие на использование земельных участков для достижения соответствующих целях, в период всего действия разрешения на строительство. 

Противное толкование нивелировало бы значения распорядительного акта об установлении срока действия разрешения на строительство.

Как отмечалось, срок действия разрешений на строительство определен до 26 апреля 2023, то есть компетентный орган определил возможность легального использования земельного участка для осуществления строительства в пределах данной даты.

Согласно принципу законных ожиданий в сфере публичных правоотношений добросовестная сторона вправе рассчитывать на правовые последствия начатой административной процедуры.

Применительно к рассматриваемому спору Общество вправе рассчитывать на добросовестное отношение арендатора земельного участка и на предоставление ему времени на реализацию разрешений на строительство в пределах всего срока их действия.

Также суд отмечет, что Обществ со своей стороны обязанности по договору аренды в части оплаты и целевого использования не нарушала, на момент отказа от договора срок действия разрешений на строительство не истек, следовательно, суд полагает оспариваемые уведомления недействительными. 

Поскольку запись об аренде не была погашена, то оснований для применения последствий в данной части не имеется. Факт наличия записи об аренде подтверждается представленной в материалах дела выпиской из ЕГРН и не оспаривается сторонами.  

Признание договора возобновлённым на непродлённый срок не является последствие признания уведомлений о расторжении недействительными. Правоотношения по возобновлению договора на неопределённый срок возникают в силу закона, а не в сиу оспаривания уведомлений. 

В силу положения статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ оплаченная при подаче иска государственная пошлина ы размере 12 000 рублей подлежит взысканию с ответчика. При этом суд учитывает, что отказ в применении последствий недействительности уведомление не влияет на распределение расходов, поскольку предметом спора была именно законность уведомлений. 

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительными сделками односторонние отказы от договора аренды земельного участка от 29 августа 2016 года № 110-щ в форме уведомлений от 13 июля 2021 года и от 14 сентября 2021 года. 

Взыскать с Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовкапстрой» (ИНН 

<

***>) государственную пошлину в размере 12 000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья          Волуйских И.И.