АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-1007/2025

Дело № А55-4461/2024

г. Казань

20 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Хисамова А.Х., Фатхутдиновой А.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции представителя:

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области – ФИО1 (доверенность от 19.12.2024),

при участии в судебном заседании присутствующих в Арбитражном суде Поволжского округа представителя:

общества с ограниченной ответственностью «ПромГазЭнергоСбыт»-ФИО2 (доверенность от 24.02.2025),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2024

по делу № А55-4461/2024

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ПромГазЭнергоСбыт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании недействительными уведомлений и предостережения, обязании устранить допущенное нарушение прав заявителя,

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Сызранского района Самарской области», администрация Сызранского района Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ПромГазЭнергоСбыт» (далее – Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление, Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий органа) о признании незаконными и отмене: уведомления от 22.11.2023 № КУВД-001/2023-52623421/6 о приостановлении государственной регистрации прав; уведомления об отказе государственной регистрации прав от 22.02.2024 № КУВД001/2023-52623421/9; предостережения от 13.12.2023 № 2280 о недопустимости нарушения обязательных требований; возложения на Управление Росреестра по Самарской области обязанности произвести государственную регистрацию прав по договору от 10.11.2023 купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:33:1102001:760, расположенного по адресу: Самарская область, Сызранский район, сельское поселение Старая Рачейка, участок № 2. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Сызранского района Самарской области, муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Сызранского района Самарской области». 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.08.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу, что со стороны Общества имели место нарушения действующего законодательства Российской Федерации при использовании спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения на условиях аренды, отсутствуют сведения об устранении таких нарушений, что исключает право общества на льготный выкуп земельного участка сельскохозяйственного назначения без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 27.04.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), в связи с чем основания для проведения государственной регистрации права собственности указанного лица у регистрирующего органа отсутствуют; на момент обращения Общества с заявлением о государственной регистрации права собственности, нарушения требований действующего земельного законодательства со стороны Общества, не устранены; предостережение от 13.12.2023 № 2280 не оспорено и имеет законную силу.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2024, решение отменено, заявленные требования удовлетворены.

Суд апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, сославшись на статьи 198, 200, 201 АПК РФ, статьи 39.3, 39.16 ЗК РФ, пришел к выводу об обоснованности требований Общества, в связи с чем отменил решение суда первой инстанции, и удовлетворил заявленные требования. 

Суд указал, что со стороны Общества не допущено нецелевое использование земельного участка с кадастровым номером 63:33:1102001:760, имеющего вид разрешенного использования для сельскохозяйственных целей, поскольку материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок засеян сертифицированным разнотравьем, организован капельный полив, растут яблони, имеются 2 теплицы, крольчатник, пруд с карпами, теплицы, представлены товарные накладные на приобретение саженцев яблони, сливы и груши, газонной травосмеси, семян клевера и теплиц, Общество подало уведомление о переходе на единую систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей с 01.01.2024, позволяющие ему осуществлять деятельность как в направлении сельхозпроизводства, так и в сельском аграрном туризме, что предусмотрено Федеральным законом от 02.07.2021 № 318-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» и статью 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства»; таким образом, действующее законодательство в сфере туристской деятельности и развития сельского хозяйства в Российской Федерации прямо предусматривают предоставление услуг сельского туризма на землях сельскохозяйственного назначения в той мере и объеме, в какой это не противоречит целевому назначению земель сельскохозяйственного назначения; размещение объектов туризма с целью отдыха сельских туристов может осуществляться на землях населенных пунктов

Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

10 ноября 2023 г. муниципальный район Сызранский Самарской области (Продавец) и общество «ПромГазЭнергоСбыт» (Покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 63:33:1102001:760, площадью 30 000 кв.м. отнесенный к землям населенных пунктов, для сельскохозяйственных целей, по адресу Самарская область, Сызранский район, сельское поселение Старая Рачейка, участок 2 (далее – договор от 10.11.2023).

13 ноября 2023 г. администрация обратилась с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 63:33:1102001:760 в порядке статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), предоставив в качестве документа-основания договор от 10.11.2023. 

Управление Росреестра по Самарской области уведомлением от 22.11.2023 приостановило государственную регистрацию права на срок до 22.02.2024 на основании пункта 13 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ: сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, является ничтожной, затем – уведомлением от 22.02.2024 отказало в государственной регистрации права, ввиду неустранения причин приостановления, указанных в уведомлении от 22.11.2023. 

На основании обращения заявителя от 01.11.2023 № 1/11/2023 Управлением проведено выездное обследование, по результатам которого установлено, что земельный участок с кадастровым номером 63:33:1102001:760, в соответствии с актуальными сведениями ЕГРН имеющий вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» используется не по целевому назначению; на нем находятся некапитальные сферические сооружения (купольные шатры), используемые в качестве глэмпинга. 

Общество не согласилось с действиями Управления и принятыми им решениями; полагая, что они нарушают его права и законные интересы, обратилось с настоящим заявлением в суд.

Суд первой инстанции, руководствуясь содержаниями статей 198, 200, 201 АПК РФ, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, где законность принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие), а обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов заявителем – возлагается на заявителя, пришел к правильному выводу о том, что заявитель не доказал нарушение своих прав и законных интересов действиями регистрирующего органа и принятыми им решениями, в то время как оспариваемые решения вынесены Управлением Росреестра по Самарской области в пределах полномочий соответствующих органов публичной власти с соблюдением процедуры их принятия.

На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Одним из основных этапов проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, в том числе установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 26 этого же Закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (пункт 2); имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3); не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

Из материалов дела следует, что:

в настоящем случае приостановление государственной регистрации права было обусловлено тем, что представленный на государственную регистрацию договор от 10.11.2023 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:33:1102001:760 был заключен в льготном порядке без проведения торгов на основании пункта 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ, согласно которой осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения с ним договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано этим лицом до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;

в то же время в отношении ООО «ПромГазЭнергоСбыт» как стороны сделки –– являющейся ранее арендатором указанного земельного участка: имеются актуальные сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о привлечении на основании постановления от 26.02.2021 № 10/2021 к административной ответственности и назначении административного наказания, предусмотренного частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях; по результатам проведенного Управлением выездного обследования на основании обращения заявителя от 01.11.2023 № 1/11/2023 установлено использование земельного участка с кадастровым номером 63:33:1102001:760 не по целевому назначению, нахождение на нем некапитальных сферических сооружений (купольные шатры), используемых в качестве глэмпинга.

Суд первой инстанции отклонил доводы Общества об осуществлении им на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 63:33:1102001:760 деятельности по «Агротуризму»; указав, что разрешенное использование «Агротуризм» относится к коду разрешенного использования земельных участков, предусмотренных кодом 5.2.1 «Туристическое обслуживание» Приказа Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» и предусматривает размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, размещение детских лагерей, в то время как земельный участок имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия исходит из следующего. 

Согласно пункту 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Земельным кодексом и Законом № 101-ФЗ, который устанавливает единые правила использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, направленные на создание условий для перехода земельных участков к эффективно хозяйствующим субъектам, привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс России.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ЗК РФ (пункт 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 78 ЗК РФ предусмотрено, в каких целях и кем земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ предусмотрена возможность продажи земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства и переданного в аренду гражданину или юридическому лицу (арендатору) по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим арендатором заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

Из системного анализа указанных норм следует вывод о том, что: специальный механизм приобретения в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения установлен законодателем для тех арендаторов, которые на протяжении длительного срока (более трех лет) без нарушений земельного законодательства используют предоставленные им земельные участки, и имеют намерение их дальнейшего использования для сельскохозяйственного производства; поэтому рассмотрение спора, связанного с приобретением арендатором в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, исходя из его соответствия установленным требованиям, в том числе, и в части возможности использования участка в целях сельскохозяйственного производства в дальнейшем; иное толкование закона, вопреки целям введенного законодателем ограничения, означало бы возможность приобретения прав на указанные земельные участки по льготной цене лицами, непосредственно не осуществляющими сельскохозяйственную деятельность и не имеющими такие намерения в дальнейшем, после оформления в собственность.

Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на обстоятельства, установленные в октябре 2023 года в ходе комиссионного обследования земельного участка, и письмо № 524 Комитета по управлению муниципальным имуществом Сызранского района, направленное в адрес Управления в ноябре 2023 года в качестве доказательств, подтверждающих отсутствие нарушений земельного законодательства, проигнорировал приведенные Управлением и судом первой инстанции нарушения, обнаруженные в 2021 году и не устраненные к моменту обращения с заявлением; ссылаясь на информационное письмо налогового органа от 13.12.2023 № 10 о переходе на единую систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей, подтвердил приобретение ООО «ПромГазЭнергоСбыт» статуса сельхозпроизводителя только с 01.01.2024; при этом представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 06.02.2024, на которую сослался суд апелляционной инстанции, подтверждается, что соответствующие ОКВЭДы, дающие Обществу право осуществлять деятельность в направлении сельхозпроизводства, получены только в мае 2020 года, в качестве дополнительных, основным видом деятельности Общества с 2012 года является производство, передача и распределение электроэнергии (35.1), что с учетом даты заключения договора аренды земельного участка в 2018 году и в отсутствие документов, подтверждающих использование Обществом участка для сельскохозяйственного производства, не может свидетельствовать о том, что арендатор доказал, что на протяжении длительного срока (более трех лет) может надлежаще использовать и использовал предоставленный ему земельный участок и соответствует требованиям законодателя на выкуп земельного участка по льготной цене.

Кроме этого, из договора аренды от 17.07.2018 следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:33:1102001:760, на момент его передачи в аренду Обществу относился к землям сельскохозяйственного назначения, имел целевое назначение – для сельскохозяйственного производства (пункт 1.1.).

Из договора купли-продажи того же самого земельного участка, от 10.11.2023, следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:33:1102001:760, относится к землям населенных пунктов, назначение –для сельскохозяйственных целей.

Аналогичные сведения содержатся в представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 15.11.2023, где указана категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования –для сельскохозяйственных целей.

В связи с указанным судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на пункт 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, где отражен правовой подход, согласно которому предназначенный для сельскохозяйственного производства земельный участок в составе земель населенных пунктов не может быть выкуплен на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ после изменения правилами землепользования и застройки его разрешенного использования, не предусматривающего сельскохозяйственное производство.

Управление в оспариваемых документах приводило ссылку на карту градостроительного зонирования территории сельского поселения Старая Рачейка, Сызранского района, согласно которой спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Р-4 (зона отдыха и туризма), в соответствии с Правилами землепользования и застройки сельского поселения Старая Рачейка, муниципального района Сызранский, Самарской области, утвержденными Решением Собрания представителей сельского поселения Старая Рачейка, муниципального района Сызранский, Самарской области от 26.03.2014 № 8, и указывала, что данная зона предназначена для обеспечения правовых условий развития территории, используемых в целях отдыха и туризма, размещения необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, где вид разрешенного использования «Туристическое обслуживание» относится к основному виду разрешенного использования.

В абзацах втором и третьем пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» разъяснено, что суд при принятии постановления самостоятельно определяет характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению, и может не применить законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (пункт 12 части 2 статьи 289 АПК РФ). 

С учетом этого, при определении пределов рассмотрения дела, суд кассационной инстанции не связан правовым обоснованием доводов кассационной жалобы и возражений, представленных сторонами, и не ограничен в выводах, которые он делает по результатам проверки.

В связи с указанным, оценивая названные доводы, суд кассационной инстанции, руководствуясь положениями действующего законодательства, принципом деления земель по целевому назначению на категории, порядком определения правового режима земель исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, невозможности произвольного перевода земель одной категории в другую категорию или земельных участков в составе таких земель в земли особо охраняемых территорий, создание туристско-рекреационных зон, учитывая отсутствие соответствующих полномочий органов местного самоуправления сельского поселения, муниципального района, которые в силу статей 14 и 15 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» (в редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 469-ФЗ) не обладают правом на создание рекреационной зоны, предусмотренной требованиями статей 7 и 10 Закона № 172-ФЗ, полагает, что ссылка на отнесение в соответствии с Правилами землепользования и застройки сельского поселения Старая Рачейка, муниципального района Сызранский Самарской области земельного участка с видом разрешенного использовании для сельскохозяйственного производства к территориальной зоне Р-4 (зона отдыха и туризма), не может иметь правового значения.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Учитывая приведенные обстоятельства, суд кассационной инстанции исходит из того, что судом первой инстанции фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, правильно применены нормы материального права, тогда как судом апелляционной инстанции, напротив, неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает, что постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2024 подлежит отмене, а решение Арбитражного суда Самарской области от 21.08.2024 по тому же делу - оставлению в силе.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2024 по делу № А55-4461/2024 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Самарской области от 21.08.2024 по тому же делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи А.Х. Хисамов

 А.Ф. Фатхутдинова