ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-13855/2019

г. Саратов

18 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2019 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО2, общества с ограниченной ответственностью «МИР» в лице конкурсного управляющего ФИО3

на решение  Арбитражного суда Волгоградской области от 01 августа 2019 года по делу № А12-13855/2019, 

по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, (400066, 

<

...> ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

к обществу с ограниченной ответственностью «МИР», (358000, 

<

...> «б», ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – ФИО2, ФИО4, 

о расторжении договоров, возврате земельных участков,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 186 АПК РФ, 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее, истец) обратился к обществу с ограниченной ответственностью «МИР» (далее, ответчик) с требованиями о расторжении договоров аренды земельного участка № 231/т-оопт от 31.12.2017, № 232/т-оопт от 31.12.2017, № 233/т-оопт от 31.12.2017, № 236/т-оопт от 31.12.2017, заключенных между комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью «МИР»; а также об обязании общества с ограниченной ответственностью «Мир» возвратить комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области в течение одного месяца со дня вступления судебного акта в законную силу по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 34:24:150400:107, 34:24:130300:2, 34:24:140300:4, 34:24:180203:155.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 01 августа 2019 года по делу № А12-13855/2019 исковые требования удовлетворены:

Расторгнут договор аренды земельного участка № 231/т-оопт от 31.12.2017, заключенный между комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью «МИР»;

Суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Мир» возвратить комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области в течение одного месяца со дня вступления судебного акта в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:24:150400:107, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Волгоградская область, Кумылженский район, с/п Слащевское, ст-ца Слащевская. Участок находится примерно в 4,5 км от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: 403420, Волгоградская область, Кумылженский район, с/п Слащевское, ст-ца Слащевская, в границах, указанных в кадастре недвижимости, в надлежащем состоянии, не хуже первоначального.

Расторгнут договор аренды земельного участка № 232/т-оопт от 31.12.2017, заключенный между комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью «МИР»;

Суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Мир» возвратить комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области в течение одного месяца со дня вступления судебного акта в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:24:130300:2, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир Волгоградская область, Кумылженский район, территория Букановского сельского поселения, х. Андреяновский. Участок находится примерно в 5 км от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Волгоградская область, Кумылженский район, станица Букановская, в границах, указанных в кадастре недвижимости, в надлежащем состоянии, не хуже первоначального.

Расторгнут договор аренды земельного участка № 233/т-оопт от 31.12.2017, заключенный между комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью «МИР»;

Суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Мир» возвратить комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области в течение одного месяца со дня вступления судебного акта в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:24:140300:4, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир х. ФИО5. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Волгоградская область, Кумылженский район, территория Шакинского сельского поселения, в границах, указанных в кадастре недвижимости, в надлежащем состоянии, не хуже первоначального.

Расторгнут договор аренды земельного участка № 236/т-оопт от 31.12.2017, заключенный между комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью «МИР»;

Суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Мир» возвратить комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области в течение одного месяца со дня вступления судебного акта в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:24:180203:155, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир ст. Кумылженская. Участок находится примерно в 750 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: обл. Волгоградская, р-н Кумылженский, территория Кумылженского сельского поселения, в границах, указанных в кадастре недвижимости, в надлежащем состоянии, не хуже первоначального.

С общества с ограниченной ответственностью «МИР» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 24 000 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «МИР», ФИО2 обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, просят состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобах. 

В соответствии со статьей 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области поступили письменные пояснения, в которых истец просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области путем проведения аукциона ООО «МИР» предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами:

34:24:150400:107, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Волгоградская область, Кумылженский район, с/п Слащевское, ст-ца Слащевская. Участок находится примерно в 4,5 км от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: 403420, Волгоградская область, Кумылженский район, с/п Слащевское, ст-ца Слащевская, в границах природоохранной функциональной зоны особо охраняемой природной территории регионального значения - природный парк «Нижнехоперский» - договор аренды земельного участка № 231/т-оопт от 31.12.2017 (далее - Договор № 231/т-оопт);

34:24:130300:2, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир Волгоградская область, Кумылженский район, территория Букановского сельского поселения, х. Андреяновский. Участок находится примерно в 5 км от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Волгоградская область, Кумылженский район, станица Букановская, в границах буферной зоны особо охраняемой природной территории регионального значения - природный парк «Нижнехоперский» - договор аренды земельного участка № 232/т-оопт от 31.12.2017 (далее - Договор № 232/т-оопт);

34:24:140300:4, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир х. ФИО5. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Волгоградская область, Кумылженский район, территория Шакинского сельского поселения, в границах буферной зоны особо охраняемой природной территории регионального значения -природный парк «Нижнехоперский» - договор аренды земельного участка № 233/т-оопт от 31.12.2017 (далее - Договор № 233/т-оопт);

34:24:180203:155, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир ст. Кумылженская. Участок находится примерно в 750 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: обл. Волгоградская, р-н Кумылженский, территория Кумылженского сельского поселения, в границах природоохранной функциональной зоны особо охраняемой природной территории регионального значения - природный парк «Нижнехоперский» - договор аренды земельного участка № 236/т-оопт от 31.12.2017 (далее - Договор № 236/т-оопт).

Согласно п. 3.1 Договора № 231/т-оопт ежегодная арендная плата за земельный участок устанавливается согласно протоколу, прилагаемому к Договору, в размере 38810,19 рублей, подлежит индексации в соответствии с п. 3.4 Договора.

Согласно п. 3.1 Договора № 232/т-оопт ежегодная арендная плата за земельный участок устанавливается согласно протоколу, прилагаемому к Договору, в размере 47046,06 рублей, подлежит индексации в соответствии с п. 3.4 Договора.

Согласно п. 3.1 Договора № 233/т-оопт ежегодная арендная плата за земельный участок устанавливается согласно протоколу, прилагаемому к Договору, в размере 52274,92 рублей, подлежит индексации в соответствии с п. 3.4 Договора.

Согласно п. 3.1 Договора № 236/т-оопт ежегодная арендная плата за земельный участок устанавливается согласно протоколу, прилагаемому к Договору, в размере 69886,00 рублей, подлежит индексации в соответствии с п. 3.4 Договора.

Пунктом 3.2 Договоров установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, до 10-го числа месяца, следующего за расчетным кварталом.

В соответствии с пунктом 5.2.3 Договоров арендатор обязан своевременно в соответствии с Договором вносить арендную плату.

Пунктом 8.2 Договоров предусмотрена возможность досрочного расторжения Договора по требованию арендодателя при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока для внесения арендных платежей либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока ее задержки и ее последующего внесения.

Таким образом, Договорами определено в качестве существенного нарушения условий договора период просрочки по арендным платежам более двух раз подряд либо повторная задержка внесения арендной платы.

В соответствии с п. 6.1 Договоров в случае неисполнения одной из сторон обязательств по Договору другая сторона направляет письменное уведомление о нарушении обязательств.

В случае неустранения нарушения в течение 30 календарных дней с момента получения уведомления о нем соответствующая сторона имеет право обратиться в суд.

При досрочном расторжении Договоров арендатор обязан в месячный срок со дня досрочного расторжения Договора вернуть арендодателю участок по акту приема-передачи в надлежащем состоянии (п. 5.2.12 Договоров).

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Учитывая изложенное, комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области были направлены в адрес ООО «МИР» уведомления о предстоящем расторжении Договоров, которые являлись досудебной претензией, с предложением устранить допущенные нарушения, оплатить задолженность по Договорам.

Также в указанный срок, ООО «МИР» было предложено подписать со своей стороны соглашения о расторжении Договоров.

Уведомления о предстоящем расторжении Договоров ООО «МИР» получены 18.02.2019. Однако до настоящего времени задолженность по Договорам не погашена, соглашение о расторжении Договоров со стороны ответчика не подписано, земельные участки по акту приема-передачи не возвращены.

Комитет, полагая, что, арендатором допускались существенные нарушения договора аренды, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 609, 607, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пришел к выводу о существенном характере нарушений, допущенных ответчиком, в данном случае расторжение договора является мерой ответственности, соразмерной нарушению обязательства, и соответствует балансу интересов сторон, в связи с чем имеются основания предусмотренные законом и договорами для расторжения договора аренды и возврату земельных участков по акту приема - передачи.

Не соглашаясь с вынесенным судебным актом, ООО «Мир» в апелляционной жалобе указывает на то, что определением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 18.09.2019 по делу № А22-2674/2018 в отношении ООО «Мир» введена процедура наблюдения. В силу п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. 

Расторжение спорных договоров аренды нарушает права кредиторов в деле о банкротстве ООО «Мир», в том числе, права КУМИ Волгоградской области, так как ведет к уменьшению конкурсной массы и неравноценному удовлетворению требований кредиторов.

Аналогичные доводы содержатся в апелляционной жалобе третьего лица ФИО2. Кроме того, ФИО2 ссылается на то, что суд, принимая данное решение, нарушает права добросовестных приобретателей, которыми являются ФИО2 и ФИО4, и фактически лишает их арендных прав, которые приобретены у ООО «Мир». В связи с тем, что в отношении ООО «Мир» возбуждена процедура банкротства, ФИО2 и ФИО4 фактически лишены возможности возвратить денежные средства, уплаченные за переуступку аренных прав и затраты на понесенные обработку и улучшения состояния земельных участков.

Проверив в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 14 от 05.05.1997).

Правила статьи 619 ГК РФ предусматривают специальные основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя по отношению к общим основаниям, указанным в пункте 2 статьи 450 ГК РФ.

В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В целях досудебного урегулирования спора, истец направил 13.02.2019 в адрес общества уведомления о предстоящем расторжении Договоров, которые являлись досудебной претензией, с предложением устранить допущенные нарушения, оплатить задолженность по Договорам. Также в указанный срок, ООО «МИР» было предложено подписать со своей стороны соглашения о расторжении Договоров. Уведомления о предстоящем расторжении Договоров ООО «МИР» получены 18.02.2019 (том 1 л.д. 22-23, 46-47, 72-73, 98-99, 111-113).

Следовательно, вышеуказанный досудебный порядок истцом соблюден.

Таким образом, предусмотренное в пункте 1 статьи 619 ГК РФ основание включает в себя несколько самостоятельных элементов, такие как: «просрочка уплаты», «более двух раз» и «подряд», при этом в договоре иное основание для его расторжения, чем закрепленного в указанной норме стороны не предусмотрели.

Разрешая спор, суд учитывает взаимосвязанные положения статьи 452 и статьи 619 ГК РФ, из которых следует, что право требовать расторжения договора возникает только в случае, если в разумный срок не будут устранены соответствующие нарушения.

Требования о погашении задолженности ответчиком на момент рассмотрения настоящего иска не исполнены. Из расчетов задолженности, предоставленных истцом видно, что с октября 2018 года по состоянию на 22.03.2019 оплаты по договорам ответчиком не производились.

Данные обстоятельства подтверждены документально и не оспариваются сторонами.

При таких обстоятельствах, действий ответчика, устранившего нарушение в срок, установленный в требовании, при рассмотрении дела не установлено, ответчиком не опровергнуто.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которая влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать.

Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду доказательства такого нарушения: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения, в силу ст. 450 ГК РФ, не может служить основанием для расторжения договора.

Учитывая значительность периода и размера задолженности, которая не была погашена арендатором, такие нарушения признаются судом существенными в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, и применительно к спорному случаю имеются основания для расторжения договора.

Поскольку суд пришел к обоснованному выводу о существенном характере нарушений, допущенных ответчиком, в данном случае расторжение договора является мерой ответственности, соразмерной нарушению обязательства, и соответствует балансу интересов сторон, имеются основания предусмотренные законом и договорами для расторжения договора аренды и возврату земельных участков по акту приема - передачи.

В соответствии со ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что право аренды спорных земельных участков к исключению из конкурсной массы Законом о банкротстве не отнесены, и требование о расторжении спорных договоров аренды земельных участков могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства, рассмотрены судом и правомерно отклонены как необоснованные и основанные на неверном толковании норм права.

По общим положениям статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы, Законом о банкротстве не отнесены.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 ГК РФ, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном законом о банкротстве.

С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что согласно абзацу 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим, в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

Между тем, суд полагает, что в настоящем случае право аренды земельного участка не могло рассматриваться в качестве актива ответчика, который общество могло включить в конкурсную массу.

Согласно п. 5.2.9 договоров аренды земельного участка № 231/т-оопт от 31.12.2017, № 232/т-оопт от 31.12.2017, № 233/т-оопт от 31.12.2017, № 236/т-оопт от 31.12.2017 арендатор обязан не уступать права и не осуществлять перевод долга по договору. Обязательства по договору должны быть исполнены арендатором лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Имущественные права аренды, не могут быть переданы другому лицу только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве.

Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.

Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений.

Учитывая изложенное, в настоящем случае право аренды земельных участков не могло рассматриваться в качестве актива ответчика, который общество могло включить в конкурсную массу, а затем ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2018 N 305-ЭС18-8136 по делу N А41-55373/2017, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 18.03.2019 N Ф05-3801/2019 по делу N А41-63585/2018.

Кроме того, ответчик полагает, что является ненадлежащим ответчиком, т.к. в декабре 2018 года ООО «МИР» переуступил права аренды спорных земельных участков третьим лицам - ФИО2 и ФИО4.

В апелляционной жалобе ФИО2 ссылается на то, что суд, принимая данное решение, нарушает права добросовестных приобретателей, которыми являются ФИО2 и ФИО4, и фактически лишает их арендных прав, которые приобретены у ООО «Мир».

Данные доводы правомерно отклонены судом на основании следующего. 

На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 данного Кодекса).

В силу статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Закона № 42-ФЗ, вступившего в силу 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что положения Гражданского кодекса в измененной Законом № 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса).

Статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции, подлежащей применению), что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела, земельные участки предоставлены в аренду по результатам торгов и после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Закона № 42-ФЗ). Таким образом, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

В настоящем случае положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса не имеют приоритета. Правила названной нормы допускают возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по совершенному после 01.06.2015 на торгах договору.

Кроме того, такое ограничение установлено договорами между сторонами. Согласно п. 5.2.9 договоров аренды земельного участка № 231/т-оопт от 31.12.2017, № 232/т-оопт от 31.12.2017, № 233/т-оопт от 31.12.2017, № 236/т-оопт от 31.12.2017 арендатор обязан не уступать права и не осуществлять перевод долга по договору. Обязательства по договору должны быть исполнены арендатором лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

При таких обстоятельствах, договоры уступки прав аренды спорных земельных участков, от 04.12.2018 с ФИО2 и от 14.12.2018 с ФИО4 заключены вопреки правилам пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса и нарушают порядок распоряжения публичными землями сельскохозяйственного назначения.

С учетом предмета спора, данные сделки посягают на публичные интересы, поскольку положения п. 7 ст. 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

С учетом изложенного, данные сделки являются недействительными (ничтожными) в связи с их противоречиями закону (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 04.12.2017 N 308-ЭС17-17485 по делу N А32-29333/2016.

Приведенные в  апелляционных жалобах доводы рассмотрены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку они сводятся к несогласию заявителей с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции представленных в материалы дела доказательств, что не свидетельствует о нарушении судом первой инстанции норм материального, а также процессуального права.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу,  что судом первой инстанции правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу; правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения; дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01 августа 2019 года по делу № А12-13855/2019 подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы ФИО2, общества с ограниченной ответственностью «МИР» в лице конкурсного управляющего ФИО3 – без удовлетворения.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционных жалоб в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд апелляционной инстанции относит на заявителей.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01 августа 2019 года по делу № А12-13855/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МИР» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб. 00 коп.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                              М.Г. Цуцкова

 

Судьи:                                                                                                              О.А. Дубровина

 

 В.Б. Шалкин