АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А39-10971/2018

город Саранск09 октября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 октября 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 09 октября 2019 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Бобкиной С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО2

к Государственному комитету имущественных и земельных отношений Республики Мордовия                                                                    

о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости выполненных улучшений арендованного имущества в сумме 198721 рубля 18 копеек, 

и встречный иск 

Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2  

о взыскании задолженности по договору  аренды №2806 от 26.10.2017 в сумме 108082 рублей 56 копеек, неустойки за период с 14.06.2018 по 25.09.2019 в сумме 85277 рублей 14 копеек, неустойки за период с 26.09.2019 по день принятия судом решения, 

при участии:

от истца: ФИО2, лично, ФИО3, представителя, доверенность №1 от 06.03.2019, ордер №191 от 06.03.2019, после перерыва не явился,

от ответчика: ФИО4, представителя, доверенность №49  от  09.08.2019г.,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в суд с иском к Государственному комитету имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (далее – Госкомимущество РМ, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости выполненных улучшений арендованного имущества в сумме 295540 рублей.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец неоднократно уточнял заявленные требования, в окончательном варианте просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере стоимости выполненных улучшений арендованного имущества в сумме 198721 рубля 18 копеек. Суд принял к рассмотрению уточненные требования истца.

До разрешения спора по существу судом принято к производству встречное исковое заявление Госкомимущество РМ к ИП ФИО2 о взыскании задолженности по договору  аренды №2806 от 26.10.2017 в сумме 108082 рублей 56 копеек, неустойки за период с 14.06.2018 по 21.01.2019 в сумме 318884 рублей 36 копеек, неустойки по день фактической оплаты.

В ходе рассмотрения дела, на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец по встречному иску уточнил заявленные требования,  просил взыскать ответчика задолженность по договору  аренды №2806 от 26.10.2017 в сумме 108082 рублей 56 копеек, неустойки за период с 14.06.2018 по 25.09.2019 в сумме 85277 рублей 14 копеек, неустойки за период с 26.09.2019 по день принятия судом решения. Суд принял к рассмотрению уточненные требования.

Стороны взаимные требования не признают по доводам и основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление и встречный иск.

Из материалов дела следует, что 26 октября 2017 года между Госкомимущество РМ (арендодатель), в лице ГКУ РМ «Фонд имущества» и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды №2806. В соответствии пунктом 1.1. договора, арендодатель передает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 110,0 кв.м., указанные в Приложении №1 к настоящему договору, а арендатор обязуется принять Имущество, использовать его по прямому назначению временно уплачивать арендную плату.

Имущество расположено на первом этаже в здании магазина (пристрой к жилому дому), находящегося по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, Пролетарский район, ул.Веселовского, д.27а и принадлежит Республике Мордовия на праве собственности, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08 сентября 2008 года №13-13-01/135/2008-089 (пункт 1.2.).

Срок аренды устанавливается с 26 октября 2017 года по 25 октября 2027 года (пункт 2.1.).

Размер годовой арендной платы без учета НДС на дату заключения настоящего договора составляет 216165 рублей 10 копеек (пункт 4.1.).

В соответствии с пунктом 4.4. договора, внесение арендной платы производится ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

За нарушение срока внесения арендной платы стороны договора предусмотрели ответственность в виде пени в размере 0,2% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2.2.).

26 октября 2017 года имущество передано по акту приема-передачи.

Пунктом 8.4. договора предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений. 

15 ноября 2017 года ИП ФИО2 обратился к ГКУ «Фонд имущества» с заявлением о согласовании неотделимых без вреда для имущества улучшений арендованного имущества,  находящегося по адресу: 

<

...>, а именно ремонта котельной, в виде:

- расширения оконного проёма, расположенного на цокольном этаже подвального помещения с 0,42 кв.м. до 1.3 кв.м. (демонтаж старого окна, демонтаж защитной металлической решетки, расширение бетонного проема окна, очистка от кирпича объемом 3 куб.м., изготовление новой решетки);

- изготовления и установки нового окна и новой защитной металлической решетки;

- установления новой стены из кирпича размером 5 м. в длину и 2,5 м в ширину;

- установления глухой двери в данной стене в котельной торгового комплекса;

- устранения проема, соединяющего помещение котельной с соседним помещением. Ширина проема 1,2 м., высота 2 м.;

- замены устаревшей естественной вытяжки на новую из оцинкованных труб и установление ее в помещении котельной высотой 11 м.;

- ремонт газового котла (с установкой  автоматики);

- закупки нового щита пожарника;

- проведения новой или капитально отремонтированной электропроводки в котельной;

- установления новой системы отопления на втором этаже торгового комплекса;

- установление новой или капитальный ремонт системы отопления подвальных помещений торгового комплекса.

В ответ на указанное письмо ГКУ РМ «Фонд имущества» согласовало улучшения арендованного имущества, указав, что не возражает против проведения работ, указанных в п.п.1-9 письма от 15.11.2017 г.

По результатам согласования проведения работ по улучшению арендованного имущества арендатором за счет собственных средств проведены ремонтные работы силами  подрядной организации ООО «Перспектива плюс». Выполненные работы приняты арендатором, стоимость их составила 295540 рублей, что подтверждается актом о приемке выполненных работ от 20.12.2017, №1 от 20.12.2017.

На основании пункту 8.4. договора аренды №2806 от 26.10.2017, статьей 410 Гражданского кодекса РФ ИП ФИО2 обратился 08.11.2018 к  Госкомимущество РМ с заявлением о взаимозачете.

В ответ на указанное заявление, Госкомимущество РМ в письме от 22.11.2018 №2498 указало на необоснованность требований о зачете стоимости улучшений арендованного имущества  в счет арендной платы, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В свою очередь, Госкомимущество РМ не согласившись с заявленными исковыми требованиями, предъявило встречное исковое заявление о взыскании задолженности по договору  аренды №2806 от 26.10.2017 по арендной плате за период с 01.06.2018 по 30.11.2018  в сумме 108082 рублей 56 копеек, неустойки за период с 14.06.2018 по 25.09.2019 в сумме 85277 рублей 14 копеек, неустойки за период с 26.09.2019 по день принятия судом решения.

Требования истца по встречному иску основаны на пунктах 4.1., 4.4. и  5.2.2. договора

Изучив материалы дела, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, встречные - частичному. При этом суд исходит из следующего.

 Статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Возражая против удовлетворения требований ИП ФИО2, Госкомимущество РМ указало, что в ходе осмотра имущества установлено несоответствие видов и объемов работ, указанных в акте о приемке выполненных работ №1 от 20.12.2017 и фактически произведенных работ, что произведенные работы не являются необходимыми, а также не являются улучшениями имущества.

В связи с наличием спора между сторонами по поводу объема произведенных работ, их рыночной стоимости, вопроса о том, являются ли такие работы неотделимым улучшением арендованного имущества и необходимыми, суд на основании ходатайств истца и ответчика, в порядке статей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил  экспертизу по делу, производство которой поручил  ООО «Научно-строительная компания».

В материалы дела представлены заключения строительно-технической и  дополнительной строительно-технической экспертизы ООО «Научно-строительная компания»  №25-1/19. С целью дачи пояснений по вопросам, имеющимся у сторон, в судебное заседание приглашался эксперт ФИО5, проводивший экспертное исследование.

В ходе рассмотрения дела, с учетом анализа представленных заключений строительно-технической экспертизы стороны устранили противоречия, связанные с объемом, необходимостью и рыночной стоимостью выполненных работ. Основываясь на экспертных исследованиях, ИП ФИО2 уменьшил исковые требования, заявив к взысканию неосновательное обогащение в размере стоимости выполненных улучшений арендованного имущества в сумме 198721 рубля 18 копеек.

Пунктом 8.4. договора предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

На основании пункту 8.4. договора, пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса РФ, 1102 Гражданского кодекса РФ, принимая во внимание согласованность произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества, с Госкомимущества РМ в пользу ИП ФИО2 подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения в сумме 198721 рубля 18 копеек.

В части требований Госкомимущество РМ о взыскании задолженности по договору  аренды №2806 от 26.10.2017за  период с 01.06.2018 по 30.11.2018  в сумме 108082 рублей 56 копеек, неустойки за период с 14.06.2018 по 25.09.2019 в сумме 85277 рублей 14 копеек, неустойки за период с 26.09.2019 по день принятия судом решения, суд приходит к следующим выводам.

В силу статей 307, 309, 607, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации на ИП ФИО2, принявшем от истца в аренду помещения, лежит обязанность оплатить пользование имуществом на условиях договора аренды. 

На день принятия решения доказательств частичной или полной оплаты долга ответчик суду не представил (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку истец документально обосновал наличие задолженности по арендной плате в сумме 108082 рублей 56 копеек, а ответчик доказательств оплаты не представил, требование истца подлежит удовлетворению в указанной сумме.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса РФ Госкомимущество РМ просит взыскать с ответчика неустойку за период с 14.06.2018 по 25.09.2019 в сумме 85277 рублей 14 копеек, неустойку за период с 26.09.2019 по день принятия судом решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По правилам пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендных платежей в виде пеней из расчета 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

С учетом требования истца о начислении неустойки по день принятия судом решения (по 02 октября 2019 года), ее размер за период с 14.06.2018 по 02.10.2019 составит 86790 рублей 30 копеек.

Ответчик заявил ходатайство об уменьшении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Данной правовой нормой предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В пункте 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что ее размер может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Как разъясняется в абзаце 1 пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление №7), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии обоснованного заявления со стороны ответчика, являющегося или коммерческой организацией, или индивидуальным предпринимателем, или некоммерческой организацией при осуществлении ею приносящей доход деятельности. При этом в соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Информационное письмо №17) основанием для применения статьи 333 ГК РФ служит явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезвычайно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другое.

С учетом разъяснений пункта 73 Постановления №7, пункта 3 Информационного письма №17 доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства и необоснованности выгоды кредитора, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В данном случае суд считает, что согласованный сторонами процент неустойки является чрезмерно высоким, поскольку составляет 73% годовых, в то время как действующая на момент рассмотрения спора ключевая ставка установлена Центральным Банком Российской Федерации на уровне 7,00% годовых.

Принимая во внимание ходатайство ответчика и учитывая чрезмерно высокий процент неустойки (более 73% годовых), суд, на основании статьи 333 Гражданский кодекса РФ, уменьшает ее размер до 43395 рублей 15 копеек, соответствующей расчету исходя из ставки 0,1%.

Поскольку ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы в сроки, предусмотренные договором, факт просрочки подтвержден материалами дела, требование о взыскании пени подлежит частичному  удовлетворению в сумме 43395 рублей 15 копеек.

С учётом произведённого зачёта по первоначальному и встречному искам с Госкомимущество РМ в пользу ИП ФИО2 подлежит взысканию задолженность в сумме 47243 рублей 47 копеек.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По первоначальному иску расходы ИП ФИО2 по оплате государственной пошлине составили 6962 рублей.

По встречному иску Госкомимущество РМ государственная пошлина не оплачивалась на основании пункта 1.1. части 1 статьи 333.37 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с Госкомимущество РМ в пользу ИП ФИО2 относятся расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6962 рубля.

По встречному исковому заявлению с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 198721 рублей.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 1949 рублей, уплаченная по платежному поручению №873 от 03.12.2018, подлежит возврату из федерального бюджета Российской Федерации истцу.

Принимая во внимание произведенный зачет встречных однородных требований, с ИП ФИО2 взыскивается в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 4897 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

1. Исковые требования по первоначальному иску удовлетворить.

Взыскать с Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации – 04.10.2002) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 

<

...>, зарегистрирован в 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации  - 01.04.1993) задолженность в сумме 198721 рубля 18 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6962 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 

<

...>, зарегистрирован в 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации  - 01.04.1993) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1949 рублей, уплаченную по платежному поручению №873 от 03.12.2018.

2. Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 

<

...>, зарегистрирован в 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации  - 01.04.1993) в пользу Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации – 04.10.2002) задолженность  в сумме 108082 рублей 56 копеек, пени в сумме 43395 рублей 15 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 

<

...>, зарегистрирован в 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации  - 01.04.1993) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6846 рублей.

3. С учётом произведённого зачёта по первоначальному и встречному искам:

Взыскать с Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации – 04.10.2002) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 

<

...>, зарегистрирован в 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации  - 01.04.1993) задолженность в сумме 47243 рублей 47 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6962 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 

<

...>, зарегистрирован в 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации  - 01.04.1993) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4897 рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяС.П. Бобкина